房地产行业基础知识

1、房地产行业基本知识介绍闵新闻老师闵新闻老师一、房地产基础知识（一）基本概念（二）开发流程（三）基础知识（一）基本概念什么是房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。什么是房地产业房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。 房地产业主要包括以下一些内容： 1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如

2、征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等; 2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动； 3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。 4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。房地产分类（一）根据土地的用途分类（一）根据土地的用途分类： 居住用地；公用设施用地；工业用地；仓储用地 ； 对外交通用地； 道路广场用地 ； 市政公用设施用地；绿化用地；特殊用地 （二）根据房屋的用途分类（二）根据房屋

3、的用途分类： 住宅；工业厂房和仓库；商场和店铺；办公楼；宾馆酒店；文体娱 乐设施；政府和公用设施；多功能建筑（综合楼宇） （二）房地产开发流程项目拓展项目定位规划设计采购管理工程管理营销管理物业管理产品策划流程 项目情况项目情况（区域环境、周边配套、地块条件） 市场定位市场定位（市场机会、形象定位、客户定位、价格定位） 产品定位产品定位（差异化策略、规划设计、景观设计、户型配比、户 型创新、建筑风格、建筑品质、小区配套、产品提 升措施） 经济评价经济评价（成本测算、现金流分析、赢利能力评价、项目风险） 项目发展战略项目发展战略（开发周期、开发节奏、开发模式）（三）基础知识土地类知识建筑类知识面

4、积类知识价格构成销售类知识1、土地知识 土地类型 土地年限 使用权转让 使用权划拨 用地红线 三通一平 七通一平2、建筑知识 建筑分类（按使用性质分类、按结构分类、按层数分类） 专业术语（通风、朝向、开间、进深、建筑风格） 建筑构造（建筑图纸类、户型评价类）3、面积知识 规划面积类（建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑 高度、建筑间距） 房屋面积类（建筑面积、套内面积、公用面积、分摊系数、 预测面积、实测面积、产权面积、得房率）4、价格构成5、销售类知识 预售条件四证齐全工程进度 五证齐全建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证国有土地使用证商品房预售许可证 住宅权属产权使用

5、权收益权处分权6、其他知识二、房地产行业发展概况房地产竞争核心要素 资金-实力 土地-潜力 人才-能力20112011年上半年房企销售排名年上半年房企销售排名典型企业商业模式 万科 保利 万达 星河湾 龙湖 碧桂园、恒大 荣盛 朗诗 绿城房地产企业利润来源行业常规利润产品溢价利润资金利用效率土地升值利润垄断型利润转移利润三、房地产消费者客户分析维度基本信息需求信息偏好信息客户分类客户定位客户定位1 1、目标客户群细分、目标客户群细分2 2、目标客户、目标客户群选择群选择3 3、目标客户、目标客户群定位群定位客户来源客户来源 区域内物业主要消费者，大概可以分为几类？区域热点社区居民类型特征分析？

6、 每一类的规模总量、人口特征、经济水平各是怎样的。 区域竞争项目成交客户客户分类客户分类 在这些类别的客户中，哪些客户是我们希望面对的，哪些是我们不希望面对的 在这些客户中，哪些是最有可能购买我们的产品的，哪些是不太可能购买我们的产品的需求特征需求特征 我们最终决定瞄向哪些人群？ 这些人群的详细特征是怎样的？ 通过怎样的方法，我们能够找到这些人群？ 从客户价值感知角度，从客户价值感知角度，不在同一个维度不在同一个维度产品体系产品体系 价值体价值体系系客户认知客户关注产品价值产品价值规划规划景观景观公共部位公共部位立面立面户型户型精装修精装修会所会所配套及商配套及商业业材料设备材料设备新技术与新

7、技术与智能化智能化工艺及质量工艺及质量及格线及格线标准线标准线标杆线标杆线 ：策略最优价值树：策略最优价值树 ：现状：现状 ：预期：预期 最重要的六大价值点：最重要的六大价值点： 景观景观 公共部位公共部位 立面立面 精装修精装修 会所会所 工艺工艺质量质量四、宏观调控与趋势判断CPICPIGDPGDP政策目的：政策目的：平抑房价，保障民生打击投资投机活动政治挂帅，取信于民调控逻辑调控逻辑国十一国十国五国八（抑制需求促进供给）近期调控近期调控国八条中央表态抑制通胀房价控制手段（加息保障房限购房价调控目标房产税）2010.4.15至今房地产调控解析国十一条国十一条国十条国十条国八条国八条国五条国

8、五条20102010年全国房地产调控政策年全国房地产调控政策20102010年中国楼市调控政策主要从信贷、土地、保障房、税收等方面对楼市进行调控。年中国楼市调控政策主要从信贷、土地、保障房、税收等方面对楼市进行调控。房地产政策预测房地产政策预测种种市场表现，迫使种种市场表现，迫使20112011年上半年出台更严厉的调控政策：年上半年出台更严厉的调控政策：、2 2月月2929日南京限购令细则出台；日南京限购令细则出台；、通过、通过物价审核制度的执行，来限制房价上涨（整体均价、折扣、精装修等上报）；物价审核制度的执行，来限制房价上涨（整体均价、折扣、精装修等上报）； 、5 5月月1 1日起严格按照

9、日起严格按照“商品房销售明码标价规定商品房销售明码标价规定”现场销售公示。现场销售公示。对于2011年市场上半年的表现，预计2011年下半年楼市相关政策将不会出现松动，对于投资、投机性购房的抑制性仍然持续，预计未来调控重点可能会在加息、房产税、土地增值税、交易预计未来调控重点可能会在加息、房产税、土地增值税、交易环节税收、预售监管及保障房供应等方面。环节税收、预售监管及保障房供应等方面。虽然预计未来政府将会出台更加严厉的新政调控政策，但2010年中央政府的调控新政在地方政府的层层化解下，效果大打折扣。因此，地方政府因此，地方政府的执行力度将决定着未来新政的效果。的执行力度将决定着未来新政的效果

10、。20112011年政策对市场的影响年政策对市场的影响市场再次进入一个盘整博弈期，市场再次进入一个盘整博弈期，“鱼鱼”（成交量）与（成交量）与“熊掌熊掌”（成交价格）不可兼得，短期内以量补价可能会成为一定的趋势。（成交价格）不可兼得，短期内以量补价可能会成为一定的趋势。政策对总体市场可能产生的影响：政策对总体市场可能产生的影响：房地产政策对后期的影响房地产政策对后期的影响政策严控高价房，政策严控高价房，高端项目的供应将受高端项目的供应将受到限制；到限制；保障性住房和普通保障性住房和普通商品房的供应量将大商品房的供应量将大幅增加；幅增加；受核价限制，精装受核价限制，精装修房上市量将加大。修房上市

11、量将加大。提高了刚需客户的入提高了刚需客户的入市门槛，需求受影响；市门槛，需求受影响；加大了改善性消费者加大了改善性消费者的成本，抑制其需求；的成本，抑制其需求；打击了投资性和投机打击了投资性和投机性客户的信心，需求受性客户的信心，需求受到压制。到压制。政策影响消费者心政策影响消费者心理预期，观望期延长，理预期，观望期延长，成交量将萎缩；成交量将萎缩；成交量的萎缩及高成交量的萎缩及高房价项目受物价部门房价项目受物价部门核价限制，市场逐渐核价限制，市场逐渐悲观，成交均价将走悲观，成交均价将走低。低。 供供 应应 层层 面面 需需 求求 层层 面面 成成 交交 层层 面面房地产运行状况信贷政策影响

12、政策效果评析：政策效果评析：信贷政策影响大于限购政策新政后，一次性付款比例大幅上升（5%30%）二三线市场成主流，中西部区域土地成交放大房价仍在上涨行业主体心态分析行业主体心态分析客户层面预期上涨客户略大于预期下跌客户；观望客户占60%，购 买意愿客户远多于放弃购买客户开发商85%开发商企业资金表示可控；主要开发商会将开盘期放至下半 年；拿地基本放在下半年，视现金流状况；开发商信心指数普遍 较低；融资成本进一步提高；行业专家63%的专家认为全国性调控会继续加大，20%认为持平； 南京地区有近40%专家表示可以松动。问责 限购信贷未来政府调控的几个方向税收供给监管20112011年上半年，南京楼

13、市销量偃旗息鼓，比年上半年，南京楼市销量偃旗息鼓，比20082008年的市场低迷期的成交量还下降了三成多，和年的市场低迷期的成交量还下降了三成多，和疯狂的疯狂的20092009年上半年的销量相比，销量打了对折还要多。和同样处于调控下的年上半年的销量相比，销量打了对折还要多。和同样处于调控下的20102010上半年相比上半年相比基本持平。基本持平。 20102010年上半年，提高首付、贷款政策收紧、二套房认定标准从严等等一系列的楼市调控都在年上半年，提高首付、贷款政策收紧、二套房认定标准从严等等一系列的楼市调控都在压缩着楼市购买力，导致压缩着楼市购买力，导致20102010年上半年南京楼市成交量

14、相比年上半年南京楼市成交量相比0909年同期降了一半还多，然而年同期降了一半还多，然而20102010年已经开始持续收紧的政策并未让房价涨势止步，当时间来到年已经开始持续收紧的政策并未让房价涨势止步，当时间来到20112011年的时候，限购令出手，贷年的时候，限购令出手，贷款门槛继续不断提高，营业税政策趋严等等，相比之前的调控政策出招更狠，从数据上来看，款门槛继续不断提高，营业税政策趋严等等，相比之前的调控政策出招更狠，从数据上来看，可以说销量已向调控政策可以说销量已向调控政策“投降投降”了！了！2011年上半年南京楼市八大板块认购、成交套数排行20112011年南京上半年楼市销量年南京上半年楼市销量政府 行业政策（限购、限贷、限价、保障房）继续严格执行 货币政策（CPI/GDP最佳状态：高增长，低通胀