当前当地产市场营销模式的探讨

1、毕业设计 设计（论文）题目： 当前房地产市场营销模式的探讨 专 业 班 级： 营销与策划133 学 生 姓 名： 刘 佳 颖 指 导 教 师： 曾 天 地 设 计 时 间： 2016年5月10日 重庆工程职业技术学院学 生 实 习 考 核 表学生姓名专业班级指 导 教 师实习时间年 月 日 至 年 月 日实习地点实习名称自我总结（包括遵守纪律、增长知识、动手能力、独立工作、团队协作等方面）校外指导老师意见实习单位意见并盖章（院内实习由系签署）考核等级重庆工程职业技术学院毕业设计（论文）指导教师评语评语：成绩：指导教师签名：年 月 日重庆工程职业技术学院毕业设计（论文）答辩记录学生姓名系别专业班

2、级设计（论文）题目说明书共 页，图纸共 张答 辩 情 况提 出 问 题回 答 问 题正确基本正确有一般性错误有原则性错误回答不清12345678答辩委员会评语及建议成绩：答辩委员会主任：年 月 日当前房地产市场营销模式的探讨刘佳颖 营销与策划133摘要：房地产，是一种稀缺的资源、重要的生产要素和基本的生活资料，使人们十分重视、珍惜的财富。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为良好的投资对象。经济的日益发展、社会的进步和人口的增长，人们对房地产的需求会日益增加。随着我国国民经济的快速发展和住房制度的不断改革，深化，房地产企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须建立一个出色的营销管理体系，制

3、定有针对性的营销计划，明确企业发展的方向和目标，才能是企业在经营活动中有条不紊的合理前进。因此，房地产的营销在整个企业运作中处于非常重要的地位。关键词：房地产，市场营销，房地产营销绪论：房地产营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。近年来随着房地产市场逐步规范完善，消费者日趋理性和成熟，房地产开发商企业之间的竞争也日益加剧，越来越多的企业开始重视营销的作用。第1章 （一）、我国房地产营销的特点1.房地产市场具有一般商品实仓不同的营销热点。在购买上，它具有购买者对产品高要求，购买决策度难的特点。2.房地产开发经营公司以预售、一次性付款销售、按揭销

4、售。3.优惠价出售和清盘出售等的形式。（二）、我国房地产企业营销现状我国房地产开发投资一直保持着一个非常强劲的增长趋势，房屋的商品属性逐渐被还原出来，房屋是一个人们生活消费中大量占用资金的商品在纳入了市场经济正轨的同时，零售时代也不期而至了，商品住房时代已经全而到来。但是，我国房地产营销仍就纯在很多问题。二队零售时代日趋积累的市场竞争，房地产业将受到很大的冲击和挑战虽然我国的房地产营销有其令人乐观的一面，但我国的房地产企业要想早激烈市场竞争中获胜，仍凭现有的实力和管理水平是远远不够的，其所存在的问题也不容忽视。第2章 房地产困惑原因1. 因市场调查缺乏真实。一些房地产企业在制定市场营销方案时，

5、只靠报纸或网上收集到的信息，缺少专业咨询，更少于进行实地考察调研，故对房地产需求前景未明。他们很少考虑过实用性，更没考虑到会转嫁给购房者身上的成本及高房价。2. 因产品定位出现偏差。因为房地产市场调研考察缺乏真实性，必然导致房地产商家产品定位出现偏差。缺乏科学性，结果胡乱定位叫价，而不顾当地经济收入水平和财力基础，以及居民的多元需求及承受能力，更没顾忌到企业自身的资源条件，无明确目标，盲目兴建。造成诸多楼盘滞销。3. 因广告宣传攻势过猛。处在低迷期，房地产往往过度偏爱广告攻势，而不重视多与购房者进行人文交流，忽略了对于现代人文需求的深层次思考。4. 因企业营销创新乏力。由于消费者购房需求呈多元

6、化，大多趋向于理性购置，而许多房地产企业的营销者却仍然固步自封，或者局限于人员素质，企业中缺少真正懂创新、会创新的人才，盲目地为创新而“创新”。 第3章 了解客户为什么要买房1、较低的存款利率，会导致货币缩水。由于长期保持较低的存款利率，货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买房产等固定资产来实现保值、增值。且居住支出会随着国民收入的提高呈几何数增长（通常大家会随着收入的增加，加大住房支出占收入的比重），为实现保值、增值提供了保证。2、购买房产远比购买黄金等奢侈品有更多比较优势。   与投资黄金珠宝相比，一则大众购房都能鉴别房产的好坏，而购买黄金难以辨别真假优劣，且保

7、管黄金让人费心；二则房产作为大众消费品，有广泛的使用价值，不仅自身在不断大幅升值，而且还可自住或租赁经营，黄金只是一种奢侈的消费品。尤其在通胀压力下，购房是唯一可保值升值的稳妥方式。此外，如果手里有两套房子，仅出租房屋所得即相当于家中又多了两个人的工资。3、股票市场变数较大，且劳神费力。投资房产可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。炒股、买基金得天天盯着，时时留心，生怕下跌，既劳神又费力；涨了还好，一旦被套牢，牵连全家，让人身心俱疲，鸡飞蛋打。尤其去年底以来，股市狂跌，很多股民叫苦不迭，有了切身经历后，纷纷退出股市，转而购买房产。起码房子都能看得见摸得着，是实实在在的东西，何况房

8、产还在不断地大幅升值。4、房产属于耐久商品。房产使用寿命在50年以上，折旧率低，买套房子，不仅不掉价，还会更值钱，对于房产人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅，对于住宅这种价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落，别看买房一出手就是几十万块钱，而钱并没有消失，只不过由钞票转化为固定资产，在需要用钱的时候，把房子一卖，钱就回来了。买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。5、昨天与今天的房子不可相提并论。从房子的建房成本来说，拿07年的房子和98年的房子比较，然后说，看，房价上涨了一倍多，仅这样说仍不够，因为他忘记了昨天的建筑水平和今天的建筑水平是不同的。

9、98年和07年盖的房子质量不可相提并论，房子建筑质量的不同，也是导致房子价格上涨的成因；配套设施的不同，人们常常指着某栋房子说，昨天这里的房子才多少钱，今天就又多少钱多少钱了，这个价格涨得实在太可怕了，他们说得不错，价格确实上涨了，但他们忽视了，虽然是同一栋房子、同样一间屋子，昨天的房子已经不是今天的房子了，因为这房子周围的环境、配套设施不同了，房价当然要上涨了！6、房地产在国民经济中的支柱产业地位决定房价。因为房地产行业是实现“十一五”规划目标的重要前提，是中国经济的支柱产业。由房地产行业带动的产业不下60个，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展保持着同步性

10、，一荣共荣，一损皆损。国家从经济发展的大局出发，不会使房地产行业有大起大落的风波，将长期保护和扶植房地产行业的发展，以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费。7、大量外资银行营业性机构增加推动了房价。国际清算银行季度报告指出，2005年年底中国房贷规模占GDP的10%。并且，外资银行全面放开，自中国加入世贸组织以来，外资银行营业性机构增加到200多家；2006年，随着外资银行准入政策的放宽，人民币业务迅速成为外资银行业务发展的重点。2007年外资银行凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大的房地产金融业务来说，竞争更为激烈，也给房价的持续上涨提供了基础。8、住宅是一

11、般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大，当房价在上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加，即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但在房价上升过程中，他们也会享受到财富增值的愉快。人们对未来的预期有着一种自我实现的作用。如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大，由于大部分居民偏爱房价上涨的消息，比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而推动房价上涨。9、人民币升值空间，吸引了内资、外资购房，放大了房产需求。   房价上涨是我国在现阶段经济发展过程多种社会因素综合造成的，从98年住房改革开始到现在，短短十年时间要

12、想解决掉几十年堆积的问题，大量内资、外资介入，放大了房产需求。种种原因表明在未来几十年内房价还会呈现一个上涨的趋势。10、政策调控冀望楼市健康稳定发展。   政府每一次出台调控政策都是希望楼市健康发展，稳定购房者，而中国高速发展的经济也强力支持中国楼市健康稳定发展。11、政府鼓励重视房地产业。   房地产市场的稳定能够为地方政府带来更多的发展优势。一方面房地产业对地方的GDP贡献巨大，更重要的是房地产的发展能够促进城市化的发展进行城市的建设，因此一直受到地方政府的重视。无论是地方政府还是国家都希望房地产健康稳定增长。12、备受压抑的刚性需求即将大爆发。&

13、#160;  城市化进程加快释放的巨大刚性需求，以及大学生毕业安家省会，80后买房结婚，二级城市人员不断移居省会等，多方刚性需求力挺省会楼市向前发展。13、房价走势仍持续升高。   相比去年，现在买房更实惠也更方便了。因此在低谷买入，不管是自住还是投资，显然都是好时机。另一方面，物价在涨、人民币升值，不论金融资产还是实物资产都会涨价。由此可见，在货币政策“从紧”的环境下，房价上涨可以预期，毕竟城市化进程在不断推进，而土地资源也有限。14、宏观经济长期向好支持房价稳步上涨。   美元不断降息将促使更多的热钱涌入中国，特别是投入到房地产行业，未来房

14、价有较大上涨空间。第二，国内CPI不断上涨，房子是增值保值产品。第三，中央今年的目标是保持GDP8%左右，经济软着陆，因此房产行业必须保持健康发展.15、土地稀缺住宅用地日渐减少。   省会楼市房价不断攀升、土地日渐稀缺、房地产开发区域向郊区延伸已经成为不争的事实。而随着土地资源的进一步减少和稀缺，三环周边交通便捷配套齐全的项目也势必进入购房者的视野。16、城乡一体化催生房地产加速前进。   随着城市化进程的脚步不断加快，一方面将有大量的农业人口进程务工，这必将带来买房置业的需求。同时，城市化进程也需要地产投资来迎合城市改造、城市建设，需要肩负很多的城市改造的一些指令性的和一些计划性的这些任务，房地产商不但要承担他自己的企业的运营的责任，还承担很走城市建设的重任。双重指向下，楼市将加速前进。17、城市在发展 楼市需求很旺盛。   从区域结构特性来看，省会吸引了大量外来高素质人口到此工作、安家置业、养老。随着石家庄经济发展和区域地位的不断上升，将极大的吸引外来购房者在此安家落户，楼