物权变动与合同效力

1、物物权变动与合同效力权变动与合同效力 华政学习汇报材料华政学习汇报材料问题的提出（问题的提出（1） 城市房地产管理法城市房地产管理法第第39条规定：以条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发开发，属于房屋建设工程的，完成开发须达到投资总额的须达到投资总额的25%以上。以上。 未满足这一条件的房地产开发商与他人未满足这一条件的房地产开发商与他人订立房地产转让合同，该合同效力？订立房地产转让合同，该合同效力？问题的提出（问题的提出（2） 物权法物权法第第191

2、条第条第2款规定：款规定：“抵押抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。消灭抵押权的除外。” 甲企业未经抵押权人同意将抵押的房屋甲企业未经抵押权人同意将抵押的房屋出卖给乙企业。出卖给乙企业。 问：甲、乙两企业之间的房屋卖买合同问：甲、乙两企业之间的房屋卖买合同是否有效？是否有效？问题的提出（问题的提出（3） 物权法物权法颁布以后，颁布以后，合同法合同法第第51条的规定是否还有适用余地？条的规定是否还有适用余地？ 最高人民法院关于卖买合同司法解释发最高人民法院关于卖买合同司法解释

3、发布以后，布以后，合同法合同法第第51条的规定是否条的规定是否还有适用余地？还有适用余地？买卖合同司法解释第三条买卖合同司法解释第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。主张损害赔偿的，人民法院应予支持。合同法

4、第五十一条 第五十一条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 问题的提出（问题的提出（4） 被继承人死亡后，继承人是否取得遗产被继承人死亡后，继承人是否取得遗产所有权？如果取得遗产所有权的，继承所有权？如果取得遗产所有权的，继承人放弃继承的，放弃的是继承权还是所人放弃继承的，放弃的是继承权还是所有权？如果放弃继承权的，有权？如果放弃继承权的，物权法物权法第第29条之规定如何理解？条之规定如何理解？ 受遗赠人享有的权利是债权还是物权？受遗赠人享有的权利是债权还是物权？如果是债权，如果是债权，物权法物权法第第29条之规定条之规定如何理解？如何理

5、解？ 物权法物权法 第二十九条：因继承或者受遗赠取得物第二十九条：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。力。继承法继承法 第第2条：条： 继承从被继承人死亡时开始。继承从被继承人死亡时开始。 第第25条：条： 继承开始后，继承人放弃继承继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。的表示。没有表示的，视为接受继承。 受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表

6、示的，视为放弃受遗赠。期没有表示的，视为放弃受遗赠。继承法司法解释继承法司法解释 第第49条条继承人放弃继承的意思表示，应继承人放弃继承的意思表示，应当在继承开始后、遗产分割前作出。遗当在继承开始后、遗产分割前作出。遗产分割后表示放弃的不再是继承权，而产分割后表示放弃的不再是继承权，而是所有权。是所有权。 第第52条条继承开始后，继承人没有表示放继承开始后，继承人没有表示放弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继弃继承，并于遗产分割前死亡的，其继承遗产的权利转移给他的合法继承人。承遗产的权利转移给他的合法继承人。 第第53条条继承开始后，受遗赠人表示接受继承开始后，受遗赠人表示接受遗赠，并于遗产分割

7、前死亡的，其接受遗赠，并于遗产分割前死亡的，其接受遗赠的权利转移给他的继承人。遗赠的权利转移给他的继承人。物权变动的概念物权变动的概念 1.1.概念：物权的发生、变更、转让和消灭的总称。概念：物权的发生、变更、转让和消灭的总称。2.2.物权的发生：包括物权的取得和物权的设定。物权的发生：包括物权的取得和物权的设定。3.3.物权的变更：狭义的物权变更指物权客体和内物权的变更：狭义的物权变更指物权客体和内容的变更，指在不影响物权归属的前提下变更容的变更，指在不影响物权归属的前提下变更物权的效力和范围等内容。（物权的效力和范围等内容。（1 1）客体变更：）客体变更：标的物量上的增减。如因附合而增加，

8、因毁损标的物量上的增减。如因附合而增加，因毁损而减少。（而减少。（2 2）内容变更：如用益物权期限的）内容变更：如用益物权期限的增减，抵押权次序的变化，建设用地使用权性增减，抵押权次序的变化，建设用地使用权性质（土地使用方式）之变更。质（土地使用方式）之变更。4.4.物权转让：权利归属的移转，主体的变动。物权转让：权利归属的移转，主体的变动。5.5.物权的消灭，分绝对消灭和相对消灭。前者，物权的消灭，分绝对消灭和相对消灭。前者，因标的物灭失而消灭；后者，因权利移转或抛因标的物灭失而消灭；后者，因权利移转或抛弃而消灭。弃而消灭。 物权变动的立法例物权变动的立法例 意思主义意思主义 形式主义形式主

9、义 折中主义折中主义物权变动之立法主义（一）物权变动之立法主义（一） 1.意思主义；物权因法律行为而变动时，意思主义；物权因法律行为而变动时，仅须当事人之意思表示，不以登记或交仅须当事人之意思表示，不以登记或交付为其成立和生效要件之主张。特点：付为其成立和生效要件之主张。特点：（1）发生债权的意思表示与发生物权变）发生债权的意思表示与发生物权变动的意思表示，两者合于一个行动；（动的意思表示，两者合于一个行动；（2）使物权变动的法律行为，仅须当事人合使物权变动的法律行为，仅须当事人合意；（意；（3）一个法律行为发生债权和物权）一个法律行为发生债权和物权的两种效力；（的两种效力；（4）无无因性可言

10、。）无无因性可言。物权变动之立法主义（二）物权变动之立法主义（二） 2.形式主义：物权因法律行为而变动的，形式主义：物权因法律行为而变动的，须有物权变动之意思表示，并须履行登须有物权变动之意思表示，并须履行登记或交付的法定形式之主张。特点：记或交付的法定形式之主张。特点：（1）发生债权的意思表示与发生物权的意思发生债权的意思表示与发生物权的意思表示两者分离；（表示两者分离；（2）使物权变动的法律）使物权变动的法律要件，除当事人具有物权变动意思表示要件，除当事人具有物权变动意思表示外，还须办理不动产登记或进行动产交外，还须办理不动产登记或进行动产交付；（付；（3）一个法律行为不能同时产生两）一个法律行为不能同时产生两个（物权、债权）后果；（个（物权、债权）后果；（4）物权变动）物权变动行为具有独立性、无因性。行为具有独立性、无因性。物权变动之立法主义（三）物权变动之立法主义（三） 3.折衷主义：物权因法律行为而变动时，折衷主义：物权因法律行为而变动时，除债权合意外，须践行登记和交付的法除债权合意外，须践行登记和交付的法定形式的主张。特点定形式的主张。特点（1）发生债法上效）发生债法上效力的意思表示与发生物权变动的意思表力的