邯郸秀水街项目前期策划及整体营销策略报告邯郸秀水街前期策划方案

1、项目前期策划及整体营销策略报告一、项目的竞争分析一、项目的竞争分析 本案中商铺占较大比例，是主要的物业品种，一层打造临街门面房，二三层作为店中店。相比产权酒店和住宅，商铺的开发利润更大物物业业品品种种设设定定集中式商业集中式商业本案所属区域是城市经济、政治、生活的核心区，毗邻火车站，酒店业的市场空间巨大但只作为辅助型投资物业，非项目的主要品种产权酒店产权酒店街铺街铺/ /店中店店中店快捷式酒店快捷式酒店 待定待定 二、各物业品种的竞争分析与普通商场不同的是，本项目打造的是复合型商业城市步行街。城市与普通商场不同的是，本项目打造的是复合型商业城市步行街。城市发展到一定的程度，从原来的地摊式商业发

2、展到一定的程度，从原来的地摊式商业传统的百货式商业传统的百货式商业集购集购物、餐饮、娱乐、休闲、商业、商务、文化、生活于一体的体验式商业中物、餐饮、娱乐、休闲、商业、商务、文化、生活于一体的体验式商业中心（城市步行街心（城市步行街-SHOPPING-MALL ）一个城市只有一个商业中心，这个商业中心，往往是一站式的休闲消费商一个城市只有一个商业中心，这个商业中心，往往是一站式的休闲消费商业中心。如广州的上下九、上海的南京路、武汉的汉正街业中心。如广州的上下九、上海的南京路、武汉的汉正街不仅如此，城市步行街本身就是城市商业的一次更新换代，一次大变革。不仅如此，城市步行街本身就是城市商业的一次更新

3、换代，一次大变革。邯郸秀水街立足于北京成功的商业模式，依托邯郸老商业多年积累而成的邯郸秀水街立足于北京成功的商业模式，依托邯郸老商业多年积累而成的成熟商圈，根据邯郸本地的消费习惯和特色，打造具有邯郸特色同时兼容成熟商圈，根据邯郸本地的消费习惯和特色，打造具有邯郸特色同时兼容北京成功商业经验的邯郸秀水街，该项目北京成功商业经验的邯郸秀水街，该项目将是邯郸商业史上的将是邯郸商业史上的一次史无前一次史无前例的突破。例的突破。城市步行街大时代下的必然产物1、核心竞争力主力店的作用是什么？除了消化一定的土地储量，最核心的作用就在主力店的作用是什么？除了消化一定的土地储量，最核心的作用就在于提升周边产权商

4、铺的价值，提高同场商品品牌价值、从而有效的支于提升周边产权商铺的价值，提高同场商品品牌价值、从而有效的支持商铺的相对高的价格。持商铺的相对高的价格。一个主力店的号召力是不够的，尤其是有一定的体量；若如只有一个一个主力店的号召力是不够的，尤其是有一定的体量；若如只有一个小型超市放置在二三楼，则不足以提升一楼产权商铺大多的附加价值。小型超市放置在二三楼，则不足以提升一楼产权商铺大多的附加价值。所以就需要更多的这种商业主力单位来支持，从而达到提升商场整体所以就需要更多的这种商业主力单位来支持，从而达到提升商场整体品牌价值的作用。品牌价值的作用。品牌主力店群1、核心竞争力既然主力店是为产权商铺抬价服务

5、，那么在总体规划中，就应力既然主力店是为产权商铺抬价服务，那么在总体规划中，就应力求将商铺合理设置在主力店周围，充分实现人流共享；合理分配求将商铺合理设置在主力店周围，充分实现人流共享；合理分配主力店的资源，保障各个楼层产权商铺的均好性，以其实现全盘主力店的资源，保障各个楼层产权商铺的均好性，以其实现全盘旺销。旺销。因此，我们在配置主力店的时候充分发挥她的几点大优势：品牌因此，我们在配置主力店的时候充分发挥她的几点大优势：品牌号召力、人流共享资源、最大限度地逗留客群、盘活死角位、拔号召力、人流共享资源、最大限度地逗留客群、盘活死角位、拔高商业档次。高商业档次。品牌主力店群1、核心竞争力城市商业

6、步行街具有城市商业步行街具有统一规划、统一管理、统一招商、统一运营，统一规划、统一管理、统一招商、统一运营，充分合理地的优化配置各种业态业种，最大限度地发挥资源共享，充分合理地的优化配置各种业态业种，最大限度地发挥资源共享，优势互补等优势。优势互补等优势。相比临街店铺的脏、乱、差相比临街店铺的脏、乱、差的弊端的弊端。城市步行街。城市步行街则则充分发挥了其充分发挥了其人性化需求：合理的空间利用、休闲的购物氛围、明确的标识指人性化需求：合理的空间利用、休闲的购物氛围、明确的标识指示示并且空中连廊、透明顶板等等人性化设计，使购物不受天气的影并且空中连廊、透明顶板等等人性化设计，使购物不受天气的影响，

7、实现舒适购物的利好因素。响，实现舒适购物的利好因素。功能分区大优势1、核心竞争力产权酒店相对住宅、写字楼而言产权酒店相对住宅、写字楼而言,前者户型更精致，同时兼顾酒前者户型更精致，同时兼顾酒店店24小时贴心管家式服务，省心省力，永无后顾之忧。小时贴心管家式服务，省心省力，永无后顾之忧。产权酒店小户型投资，资金灵活、投资门槛低，市场适应性更产权酒店小户型投资，资金灵活、投资门槛低，市场适应性更强。强。产权酒店公寓立于本项目与商铺相互补充，投资、自住都适合。产权酒店公寓立于本项目与商铺相互补充，投资、自住都适合。1、核心竞争力产权酒店小户型适应性更强二、主题定位二、主题定位 一、主题定位一、主题定

8、位 案案 名：邯郸秀水街名：邯郸秀水街 要成就成功商业地产销售，最快捷的渠要成就成功商业地产销售，最快捷的渠道就是道就是借势！借势！ 二、主题适应性分析二、主题适应性分析 1、出口外贸品，优质商品转内销的特色商业形态，决定商品品质的 优质保证！ 2、批发与零售相结合，针对面广，庞大的客流人流出货量，更大降 低成本，在同类商品中较其他更物美价廉！ 3、特色经营，抢先占领商业业态的空白点；邯郸市现还未有批零结 合的商业业态，未来的发展空间巨大。 4、邯郸秀水街70的商户都是由北京秀水街商户进驻经营的，商家 经验丰富，货品形式多样、时尚潮流、样式齐全。可让邯郸市民 与首都市民同在第一时间享受新品，真

9、正意义上与时尚潮流同步二、主题适应性分析二、主题适应性分析 5、A货是现全国最受消费群喜欢追捧的商品类别，以至低至实惠的 价格就可以享受到与高价格品牌同等级别的商品，性价比占有极 大的优势！ 6、据不完全统计2005年北京秀水街的营业额高达2.8个亿，纯利润 高达三成，且每年都比上一年上升8.5利润回报。 7、邯郸秀水街商圈覆射面广，批零结合，不仅仅是邯郸市民购物 的首选，更是以邯郸为中心辐射周边的县市以及临近省份。二、主题差异性分析二、主题差异性分析 l尽管和平路沿线商业街贵为商业第一旺道，但存在整体集中式商场数量多，临街商店数量少；主要以经营小商品小百货、时尚潮流服饰、传统百货业为主的商业

10、格局，无特色商业。商业结构不平衡、消费模式单一，无休闲氛围，缺乏体验式消费。l尽管百货业态在邯郸市场经营状况还属理想，对于时尚潮流服饰热情不减，但是总体而言，同质化商业太多，特色商业太少，尤其缺少时尚潮流特色品牌。而本案正是把握了这个绝好的商业契机，在第一时间抢占城市空白商业市场。l 目前城市的在售项目大部分都是社区的裙楼商业，以松散商业、社区商业为主，难成整体气候，与本案的步行街街区集中大商业有本质的不同；结论结论：邯郸秀水街商铺和目前在售的商铺有较大的差异性，充分符合差异化市场的划分原则。通过建筑布局和环境设计上的较多亲通过建筑布局和环境设计上的较多亲和空间设计、健康生态理念设计、景和空间

11、设计、健康生态理念设计、景观型物业设计、街区内人文空间和场观型物业设计、街区内人文空间和场所设计等来体现。所设计等来体现。通过建筑布局和环境景观的体现通过建筑布局和环境景观的体现三、项目主题的产品表现形式三、项目主题的产品表现形式 通过街区的案名、组团名、环通过街区的案名、组团名、环境标识引导系统、景观小品来境标识引导系统、景观小品来体现街区的人文细节。体现街区的人文细节。通过街区细节来体现通过街区细节来体现整合城市商业，打造特色专业街区，融合多业态，形成与老整合城市商业，打造特色专业街区，融合多业态，形成与老商业区的本质区别，商业区的本质区别，进一步体现城市升级商业的实力以及经进一步体现城市

12、升级商业的实力以及经营与投资的增值前景。营与投资的增值前景。通过特色商业来体现通过特色商业来体现通过组织人文风情相关的主题商业活动通过组织人文风情相关的主题商业活动、成立徽商会、俱乐部、成立徽商会、俱乐部、组织比赛等方式体现。组织比赛等方式体现。通过街区活动来体现通过街区活动来体现通过服务氛围体现通过服务氛围体现亲善友好的服务态度、欢乐街区内风情浪漫的背景音乐、宝宝护理亲善友好的服务态度、欢乐街区内风情浪漫的背景音乐、宝宝护理区区的特殊关怀的特殊关怀等等细节细节充分体现人性化亲情服务。充分体现人性化亲情服务。三、产品定位三、产品定位 一、产品功能定位一、产品功能定位 功能定位功能定位零售功能零

13、售功能 娱乐休闲功能娱乐休闲功能 酒店功能酒店功能 专业街区专业街区功能功能 餐饮餐饮功能功能 生活服务功能生活服务功能 业态规模划分业态规模划分消费面、投资面最大化收益原则开发商战略项目主题市场环境周边的商业现状购物功能定位餐饮功能定位休闲功能定位商务旅游功能定位地块的规划布局地块的功能分区整体功能定位项目地块形状人流动线项目地块价值业种的关联性业态规模比例定位业态规模比例定位业态规模划分业态规模划分步 行 街 商步 行 街 商业业街区商业街区商业购物中心购物中心业态比例业态比例规模选择规模选择业种选择业种选择业态规模比例定位业态规模比例定位业态规模划分业态规模划分业态规模比例定位业态规模比

14、例定位 国际通行的商业街比例为：购物：餐饮：休闲娱乐服国际通行的商业街比例为：购物：餐饮：休闲娱乐服务务 = 30-35% = 30-35% ：20-25%20-25%：30-40%30-40% 全国商业街的业态比例大致为购物：餐饮：休闲娱乐全国商业街的业态比例大致为购物：餐饮：休闲娱乐 = 50%= 50%：20%20%：30%30% 但随着城市规模不同，餐饮和休闲娱乐的比例将缩小但随着城市规模不同，餐饮和休闲娱乐的比例将缩小 结合本项目的主题和功能定位，商业中心、生活中心，结合本项目的主题和功能定位，商业中心、生活中心，提供社区服务商业提供社区服务商业 购物：餐饮：休闲娱乐购物：餐饮：休闲

15、娱乐: : 社区服务社区服务 = 60% = 60% ：15% 15% ： 20% 20% ： 5% 5% 1、按照目前稽山新天地1、2、3、4、5、6、7、8、9、12号楼总量业态比例-购物类：餐饮类：娱乐类：社区服务类35：25：35：5，与国内乃至国际同类业态比例相比，明显有所不足。建议：增加购物类业态。2、全国的餐饮业态租金大致为：30至50元/平方米/月，以这样的租金收入水平，十年的投资回报最高仅为6000元/平方米，投入与产出严重失衡。3、服饰服装类业态，对于铺型的要求与其他业态有所区别，需要铺型分割灵活，小户型居多，无污染等，特点是容易管理，并且服饰类业态在租金方面位于各种业态之

16、首。结论：结论：B B地块的地块的1010、1111号楼功能定位为号楼功能定位为: :购物类为主，产权购物类为主，产权酒店为辅的商业业态。酒店为辅的商业业态。一、产品业态业种定位一、产品业态业种定位 业种业种一层一层珠宝首饰、眼镜、工艺品、皮革箱包、名鞋、品牌店、品牌连锁、时尚美甲二层二层潮流饰品、个性牛仔、酷酷少女装、特色商品三层三层精品服装、时尚丽人装、休闲吧、人体彩绘写真四层四层快捷连锁酒店一、产品设计要点一、产品设计要点 已经在产品规划方案阐述完毕！已经在产品规划方案阐述完毕！四、目标客户群定位四、目标客户群定位 项目项目消费群体特性消费群体特性新丹兰尚街新丹兰尚街30为周边商场经营者

17、，40为企事业单位职工、私企老板，15为下县的矿主，15为纯粹投机倒卖者。大部分投资总价控制1020万元，已经全部售清。国际商务中心国际商务中心35为新世纪的商户及周边商场经营者，50客户群为个体老板、政府人员、在邯郸做生意的外地人，15为下县的矿主。鑫港国际鑫港国际销售情况一般，80以上都是私企老板、下县的矿主、企事业单位职工居多，经营户几乎没有，大部分都是首次投资者。米兰秀街米兰秀街销售状况很不理想，第一次纯投资居多。06年邯郸商业项目个案投资客户群体分析年邯郸商业项目个案投资客户群体分析熟悉项目及周边商业发展情况，看好区域未来发展前景。不同群体有不同消费特性，追求资产安全性的投资者倾向较

18、为成熟的商业地段，渴望理财的中小投资者倾向于低总价、高回报的物业。60平米以下的临街铺面，尤其受到高端客户的亲睐。收入稳定的人群，对于1520万中等规模的投资，有较大的理性需求。纯投资者通常更喜欢选择家庭附近的优势物业进行投资，因为感觉上更有利于管理。从以上项目客户构成，可以看出存在着某些共性从以上项目客户构成，可以看出存在着某些共性1、周边商场的生意人，长期在这一带经商因而能够从和平路商圈商业情况 感受到成熟商圈的重要性，已经形成了投资习性，对于商业投资具有敏 感的 嗅觉，对优秀投资产品的鉴别能力极高。2、城市高档住宅区业主，企事业单位职工，政府机关领导，这部分稳定收 入人群同时也是社会经济

19、的中流砥柱，并且构成成分更为多元化。3、峰峰、永年、武安、磁县的矿主、政府机关领导有非常高的投资需求， 同时渴望在城市拥有物业。分析本项目的潜在目标群体分析本项目的潜在目标群体思路决定销路思路决定销路产品定位决定客户定位产品定位决定客户定位1020万的内铺万的内铺第一步第一步从市场考虑，总价在从市场考虑，总价在1020万元的商铺，最具投资吸引力，本项目在产品定位上万元的商铺，最具投资吸引力，本项目在产品定位上应该尽量靠拢。应该尽量靠拢。第二步第二步从本项目产品划分优化方案考虑，从本项目产品划分优化方案考虑，1822平米的铺面规格，无论是内部划分还平米的铺面规格，无论是内部划分还是后期经营，都更

20、为理想（保证商场档次）。是后期经营，都更为理想（保证商场档次）。第三步第三步在保证销售利益的同时，又能够获得更多的可销售面积，保证利益最大化、最在保证销售利益的同时，又能够获得更多的可销售面积，保证利益最大化、最优化。优化。结论结论内铺面积：内铺面积：1822平米平米 总价：总价：1020万万适合人群：中小投资者、大众投资者适合人群：中小投资者、大众投资者产品定位决定客户定位产品定位决定客户定位80万以内的外铺万以内的外铺第一步第一步从市场承接点考量，从市场承接点考量，80万以内的外铺，适合高端客户需求，同时又切合他们的总万以内的外铺，适合高端客户需求，同时又切合他们的总价承受力。价承受力。第

21、二步第二步本项目外铺在面积划小上存在较大难度，为保证效益最大化、面积配比的合理性本项目外铺在面积划小上存在较大难度，为保证效益最大化、面积配比的合理性外铺面积最小划分为外铺面积最小划分为45平米，同时考虑在经营上大的品牌店需求面积是平米，同时考虑在经营上大的品牌店需求面积是80至至100平方米之间，平方米之间，因此两铺合并后经营面积在因此两铺合并后经营面积在90平方米左右最为理想。平方米左右最为理想。思路决定销路思路决定销路结论结论外铺面积：外铺面积：45平米为主平米为主 总价：总价：80万万适合人群：高端客户及具有高实力买家适合人群：高端客户及具有高实力买家五、项目开发流程设计五、项目开发流

22、程设计 考核时间段考核时间段工作内容工作内容累计销累计销售总额售总额累计完累计完成比例成比例预计工预计工程进度程进度2006年9月16日10月15日前期策划、销售培训/基础施工/2006年10月15日11月15日蓄客期/开盘期3000万2206年11月15日07年12月15日正常销售期4200万30主体施工2007年12月15日1月15日淡季销售期5200万382007年1月15日3月15日淡季销售期6500万462007年3月15日4月15日正常销售期8200万592007年4月15日5月15日正常销售期9500万682007年5月15日6月15日强销期11000万78装修及配套2007年6

23、月15日7月15日尾盘期销售13398万95销售阶段划分销售阶段划分目标：第一阶段目标：第一阶段1个月时间实现个月时间实现3000万任务万任务实现任务关键点：实现任务关键点： 市场大势优势产品优势推广市场大势优势产品优势推广营销策略：营销策略： 适当时候，适当时候， 让项目成为邯郸市最大一个显现出来的金矿！让项目成为邯郸市最大一个显现出来的金矿！活动配合：北京秀水考察团赴邯郸考察市场活动配合：北京秀水考察团赴邯郸考察市场商业地产黄金法则：天赐良机，造势抬市、借势发力。商业地产黄金法则：天赐良机，造势抬市、借势发力。经验总结：商业地产“成也形势、败也形势”，一方面能够造势抬市、借势发力，另一方面

24、又容易受宏观政策、环境、竞争影响； 抢占市场的空白点，如同分蛋糕，每一次机会的来临必将带来激烈的市场竞争，谁能够先知先觉，谁就能占领最多的市场分额。各阶段营销重点各阶段营销重点主推产品：一二三层旺铺主推产品：一二三层旺铺1、项目产品组合中的最强势部分、项目产品组合中的最强势部分（主体外铺）（主体外铺） 面积：近面积：近4300平米平米 预计铺位数：预计铺位数：75套左右套左右 价值总额：价值总额：7000万万 预计实现预计实现A类客户储备量：类客户储备量：30组组 预计实现销售比率：预计实现销售比率：2530 2、二三层、二三层店中店店中店 面积：约面积：约9000平米平米 预计铺位数：预计铺

25、位数：280套左右套左右 价值总额：价值总额：6500万万 预计实现预计实现A类客户储备量：类客户储备量：100组组 预计实现销售比率：预计实现销售比率：45目标支持目标支持优势产品优势产品目标：第一阶段目标：第一阶段1个月时间实现个月时间实现3000万任务万任务目标支持目标支持大势大势第一大势：第一大势：老邯北再起风云。老邯北再起风云。 时间：预热期炒作大题材。时间：预热期炒作大题材。包括：第一梯队价值：“邯郸市黄金走廊”老邯北 第二梯队价值：国际第一零售巨头沃尔玛 国际第四零售巨头乐购 国际零售巨头争先抢驻！ 邯郸秀水街引来了国际零售巨头！目的目的同区域项目中第一个发声，抢占舆论主位，让所

26、有关于邯郸商业有价值报道，有意同区域项目中第一个发声，抢占舆论主位，让所有关于邯郸商业有价值报道，有意无意成为我们的声音；拔高邯郸秀水街的商业地位。无意成为我们的声音；拔高邯郸秀水街的商业地位。目标：第一阶段目标：第一阶段1个月时间实现个月时间实现3000万任务万任务开盘日初定：开盘日初定： 11月中旬月中旬因此，我们必须争取时间，市场蓄客期、销售探测同期进行，预计：因此，我们必须争取时间，市场蓄客期、销售探测同期进行，预计：10月月12日正式拉开序幕日正式拉开序幕1、产品调整、上市，需要时间。、产品调整、上市，需要时间。因为开盘前产品调整涉及铺型、工程等整改方案的论证及修正，在短时间内不能够

27、确定；所以在产品大框架未基本定调前提早上市宣传、开盘，否则容易陷入准备不充分的被动局面。 营销节点确定营销节点确定2、客户储备、转化，需要时间。、客户储备、转化，需要时间。本项目早期整体存在一些问题，因而项目需要在市场上重新树立正面形象，因此此次开盘活动必须一炮走红，绝不可不温不火；故而能否积累到足量的客户资源，将是开盘成败的关键因素之一。过早开盘，可能会导致推广宣传期过短、市场引导不够深入、客户储备不足等不良连锁反应。 工程形象进度和招商工作进度对项目的配合工程形象进度和招商工作进度对项目的配合所谓的商业地产操作方式最大的特点：虚实并进、强势出击、羊群效应、快速销售。项目的操作方式决定：项目

28、的操作方式决定：项目开盘情况是否理想，项目开盘情况是否理想，是项目销售成败的关键。是项目销售成败的关键。工程形象进度和招商工作进度对项目的配合工程形象进度和招商工作进度对项目的配合小结：小结：所有的营销推广工作都应该围绕上述的所有的营销推广工作都应该围绕上述的7 7个要点展开，偏离个要点展开，偏离就是浪费资源虚抛金钱。就是浪费资源虚抛金钱。下面围绕下面围绕7 7大卖点看看项目到底具大卖点看看项目到底具备什么而又缺失什么。备什么而又缺失什么。实现任务关键点一：实现任务关键点一： 工作顺利推进新品不断新亮点活动工作顺利推进新品不断新亮点活动营销策略：营销策略： 以招商推销售，以招商推销售， 市场是

29、做出来的！市场是做出来的！ 淡季同时也是市场的休战期，积极操作更容易在市场中凸现！淡季同时也是市场的休战期，积极操作更容易在市场中凸现！商业地产黄金法则：造势抬市、潜心做实。商业地产黄金法则：造势抬市、潜心做实。经验总结：不断推陈出新的DM层层推进的行销不断举办吸引眼球的商业活动，是人为改变市场的最简单、最直接方式。组织客户实地考察北京秀水街就是行之有效的途径之一。实现任务关键点二：实现任务关键点二： 主力店群炒作商业管理概念商会活动交流主力店群炒作商业管理概念商会活动交流营销策略：营销策略：利用别人的资源，赚自己的钱利用别人的资源，赚自己的钱 把概念做活！主力店无店自有店！把概念做活！主力店

30、无店自有店！ 主力店群深度炒作！将商会交流付诸行动！主力店群深度炒作！将商会交流付诸行动！商业地产黄金法则：市场敏感期，做一次实效推进，胜过做十次广告！商业地产黄金法则：市场敏感期，做一次实效推进，胜过做十次广告！经验总结：常规商业地产开业前销售会出现客户的最后一次观望期，也经验总结：常规商业地产开业前销售会出现客户的最后一次观望期，也是成败的分水岭，在招商上取得突破，是成败的分水岭，在招商上取得突破，则能带动销售取得更大的成效则能带动销售取得更大的成效。六、六、入市阶段整体营销策略建议入市阶段整体营销策略建议 原则原则1、蓄水期较短，媒体广告效果有限，短期内聚拢大量客户，行销是 保障。2、一

31、线团队，是博远的杀手锏，在河北韩城如是、在漯河新天地 如是。3、发挥博远商业行销丰富的实操经验，前期调研已同期锁定区域目标，业务人员按计划主动出击市场。4、市场竞争激烈，传播渠道的信息传达率低，主动式行销发挥优势所长。5、开拓异地市场，根据需要组织专门行销小组，针对邢台、峰峰等 富裕县级市的煤炭、羊绒、铁矿等高收入群体进行定向推广。营销方式建议营销方式建议 第一行销、第二坐销第一行销、第二坐销营销渠道建议营销渠道建议 邯郸晚报、邯郸晚报、DM、商业活动、商业活动报广：基本两种形式报广：基本两种形式硬广、硬广软作硬广、硬广软作DM: 第一阶段完成三组次第一阶段完成三组次 1、炒区域、炒地段、消费

32、额、炒区域、炒地段、消费额 2、炒邯郸秀水街、商家考察团、炒邯郸秀水街、商家考察团、 3、炒沃尔玛、乐购、炒沃尔玛、乐购、 4、开盘盛典、抢购画面、开盘盛典、抢购画面 七、七、广告宣传策划建议广告宣传策划建议 一、媒体选择及优化组合1、媒体以受众接受意识来分，主要分为：强迫性接受和被动性接受强迫性接受：报纸、DM、楼书、手机短信、电视插播被动性接受：车身、户外喷画强迫性接受的媒体广告，受众的印像深刻，获得的信息量大；被动性接受的媒体广告，因为客户是在无意识的情况下接受到信息，所以随着空间转移等不确定因素，可能导致获得的信息不全。因此相同的内容，强迫性接受的媒体广告效果比被动性接受的媒体好。一、

33、媒体选择及优化组合2、按照项目整体规划所定位的目标客户群主要是以机关单位、经营户、矿主为主，这类客户群体的主要的信息途径是以报纸居多。3、邯郸市主流报纸是：邯郸晚报。邯郸晚报的发行量是9万份，相对一个市区人口138万人口，总人口900多万的大城市，报纸的覆盖率是非常低的，因此，我们需要另一个媒体来进行有效的补充，因此有针对性的DM媒体是最佳选择。4、投放比例报纸：DM：手机短信：电视55：30%:10%:5%5、销售各阶段投放费用比前期入市期：开盘持续销售期：淡季销售期：尾盘期40：25：10：25名称名称规格规格投放日期投放日期版面版面颜色颜色单次金额（元）单次金额（元）总额（约：元）总额（

34、约：元）备注（内容）备注（内容）邯郸晚报整版12、13、19、26 底版彩色37000148000邯郸晚报半版17、24底版彩色2100042000邯郸日报半版18、20、27底版彩色1700051000祥云广告整版20、27底版彩色90023600只做永年、磁县亚泰广告整版22、29底板彩色90023600只作武安、峰峰名称名称规格规格派发日期派发日期页数页数材质材质份数份数总额总额备注（内容）备注（内容）印刷小报正八开22、23、2412P120双胶纸 2000026000DM单片一期 大八开14、15、16单片120双胶纸 10000018500DM单片二期 大八开30、31单片120双

35、胶纸 10000018500楼书210mm148mm 31日至开盘32P200铜板纸 1000020500封底面过亚胶，骑订名称名称字数字数投放日期投放日期数量数量总额总额备注（内容）备注（内容）手机短信50个字16、23每期20万条27000名称名称规格规格投放日期投放日期时间时间播放时间播放时间 总额总额备注（内容）备注（内容）电视广告十套播15日至31日10秒每天40次7500十月份媒体排期十月份媒体排期注：以上价格仅供参考，实际价格略有浮动。二、入市媒体工作排期八、八、销售活动策划建议销售活动策划建议 一、内部认购活动VIP金卡认购优势大解析金卡认购优势大解析邯郸秀水街，黄金旺铺全城抢

36、购。为规范销售管理，遵循先到先得、先买先选的交易原则，为全方位保障真实投资者利益，采取VIP卡排号形式进行预约认购。形式：实行一卡一号，按号排序。形式：实行一卡一号，按号排序。尊贵尊贵VIPVIP使用说明：使用说明： 1、邯郸秀水街尊贵VIP认购金额为人民币贰万元整（￥20000.00） ，本VIP号为： ；2、客户在开盘当日可凭VIP流水号顺序优先定购邯郸秀水街商铺， 如VIP持有人正式定购商铺，则本认购金额人民币贰万元（ ￥20000.00）自动转为商铺的定金，过期无效；3、VIP持有人在定购新丹兰尚街商铺时，一个VIP限购一个商铺， 且必须将VIP使用说明书及VIP收款收据共同使用；4、

37、如VIP持有人在开盘日未能定购邯郸秀水街商铺，则自VIP持有人 提出退卡书面申请后十个工作日内无息全额退还本认购金； 5、邯郸秀水街对VIP认购及使用规定拥有最终解释权。一卡在手享受六大尊贵礼遇一卡在手享受六大尊贵礼遇礼遇一：即刻获得礼遇一：即刻获得稽山商会（改不改？改什么？）稽山商会（改不改？改什么？）金卡会员资格。金卡会员资格。礼遇二：享有优先排号选铺权。礼遇二：享有优先排号选铺权。 礼遇三：杜绝恶意炒铺、炒号现象，保证真实买家切身利益。礼遇三：杜绝恶意炒铺、炒号现象，保证真实买家切身利益。 礼遇四：享受开盘前特别优惠。礼遇四：享受开盘前特别优惠。 礼遇五：有机会参加免费外埠考察团。礼遇五：有机会参加免费外埠考察团。 礼遇六：随时可退，购铺后将全额转化为房款，省心、省事。礼遇六：随时可退，购铺后将全额转化为房款，省心、省事。 一、内部认购活动一、内部认购活动二、开盘仪式建议目的：将目的：将V