房产买卖和评估

1、房产买卖和评估房产买卖和评估东华大学MBA 张健张健 20092009年年1010月月2525日日 房地产投资课程之六房地产投资课程之六买房产买房产, 不管是用来自住还是投资不管是用来自住还是投资, 都是一种投资行为都是一种投资行为o 它不但是绝大多数人中国人一生中所做的最重要的它不但是绝大多数人中国人一生中所做的最重要的经济决定之一经济决定之一o 而且它和其他任何投资一样存在着潜在利润和风险而且它和其他任何投资一样存在着潜在利润和风险. o 应该会更全面和深刻了解许多影响房产市场包括价应该会更全面和深刻了解许多影响房产市场包括价格的变化因素格的变化因素o 不论是作短期不论是作短期, 中期和长

2、期的投资打算中期和长期的投资打算, 这些知识这些知识都会帮助你作出更科学和更理性的投资评估和选择都会帮助你作出更科学和更理性的投资评估和选择房产买卖和评估房产买卖和评估买房产买房产o 如果在一段特定时间里许多因素和指标都是很好或良好的, 有些读者就认为这时就是买房的最好时候和好时候，并决定要买房o 但这一决定还是值得我们要更仔细的推敲与评估, 这是因为不管购买者是不是这样认为, 对绝大部分人来说，购买房仍然是一笔很大的投资o 而且对于许多中国人来说，这也是他们一生中将做的最大的经济决定或决定之一买房产买房产o 期房期房o 现房现房o 二手房二手房买期房买期房o买期房优点：买期房优点：o由于先期

3、就购买，利于选择户型、位置。 买的是未竣工的房子，销售工作刚刚展开，一般开发商所能提供的较多的房源，朝向好的户型也在其中，购房者就有了较大的选择余地；o买期房贷款最多可以是房价的80%， o期房的价格一般比现房便宜； 价格给予优惠，房地产开发商对于一个房屋的开发一般需要二至三年的时间，甚至更长。为了及时收回资金，增加资金利用率和减少资金压力, 许多开发商在初期销售期房时价格适当便宜些, 也正因为一般来说期房比现房便宜这一主要因素，所以很多房地产炒作者一般是买期房，卖现房，从中获利。o买期房缺点：买期房缺点：o期房合同上写明的开发商哪一天交房，但是有的开发商往往逾期不能交房。不管是开发商原来有意

4、欺骗或其他客观原因, 都给买房者带来不利。 o开发商前期过度炒作理念或带有欺骗性介绍所带来的严重恶果，购房者买房时看了模型，其中绿地、景观、整体规划、户型等各方面都觉得较理想，可等全部完工后再看，拿到手的房子和原来开发商介绍和楼书上介绍的有很大差别。o如果开发商如在交房前倒闭，购房者会是最大经济受害者, 这种情况在90年代后半期我国许多城市时有发生.买现房买现房o买现房优点：买现房优点：o对现房，小区内外交通，景观，还是房屋本身，看起来直观，购买风险小，o办理手续后就可入住，不费时, o买现房贷款最多可以房价的80%，o在整体市场一般或较差的情况下, 反而有时可以买到较好的房屋, 而在市场情况

5、很差的时间, 这一点非常明显, 因为这时候买期房风险很大, 开发商可能没有能力按时完成项目.o买现房缺点：买现房缺点：o除了个别开发商保留的房屋, 一般房型和位置都为剩下的, 选择余地较少o在整体市场较好的情况下, 现房价格也要比期房贵很多买二手房买二手房o买二手房的优点：买二手房的优点：o对不同的房屋选择余地较大, 小区内外交通，景观，还是房屋本身，看起来直观, 周边配套相对齐全.o有时付了首期款, 如果房屋已空出且卖房同意, 就可入住，即入住时间会很短o在许多地区，特别是市中心，期房数量已非常有限，而现房选择更多，对有经验丰富的买家时常还有较大还价余地。o买二手房的缺点：买二手房的缺点：o

6、房产价格时常含有相当水份, 常常有经验不丰富的买家在付了定金或买入后发现其它差不多的房产便宜许多等情况.o买二手二手房贷款最多可以房价的70%，o由于一般都为个人买卖，法律制度和信用制度不完善的情况下，在交易包括付款和办证中，容易造成互不信任和担心o遇到有些操作不规范中介公司，经验不丰富的买家，可能多付服务费1. 1. 评估的主要需求者评估的主要需求者2. 2. 为什么要评估为什么要评估? ?3. 3. 市场比较法市场比较法4. 4. 投资回报法投资回报法5. 5. 成本计算法成本计算法项目和土地评估的几个重要方法项目和土地评估的几个重要方法1. 1. 评估的主要需求者评估的主要需求者o 房地

7、产开发商: 土地和房地产项目的评估o 买房者和卖房者:房地产交易的参与者o 企业兼并和收购:作为投资目的的房地产项目o 发放贷款者:决定出借资金的(抵押)范围(多少)o 法院(譬如,房地产(分歧的)解决,倒闭)o 市场上仅存在少量的可以指明价值的交易o 每个房地产（项目）都是唯一的 地点 许多和已变化的属性o 资产价值大,出错误的损失也很大2. 2. 为什么要评估为什么要评估? ?评估房产评估房产房屋评估的常用方式房屋评估的常用方式o 市场比较法市场比较法 o 投资回报法投资回报法 o 成本计算法成本计算法3.3.市场比较法市场比较法o 市场比较法将目标房产与周边和近期内已经发生交易的类似的房

8、产或/和其它在售房产加以比较对照，通过比较目标房产与其它每处房产的优势与劣势，对价格进行调整，这样，投资者就能对目标房产的市场价值有很好的了解，其中投资者对市场的了解也起到关键性的作用。o 应用市场比较法依赖于投资者寻找与目标房产最为类似的房产或/和其它在售房产，同时比较标的房地产在大小、年限、特征、状况、建筑质量和造型等方面最好较一致。为了使比较标的房产与待估标的房产合理匹配，一般投资者须将每平方米单位的价格调整后再进行比较。o 市场比较法是最基本和常用的评估方法o 房地产评估由通过分析类似房地产的销售价格作出决定,而这些房地产必须是在一个竞争的市场里且许多最接近的产品将以类似的价格出售,o

9、 确认可比较的成分价格范围,房地产大小,风格等 是否潜在的买家会考虑其它(替代品)产品 必须是真实的销售并且是保持一定距离的交易o 选择的比较因素只能做最小程度的调整市场比较法市场比较法调整的顺序调整的顺序n 交易调整 市场条件和交易的日期n 房地产调整 地点 房产本身的特性 使用性质市场比较法市场比较法 你正在为一个坐落在一条主要高速公路附近的房产作估计 建筑物是由4个房间和2个卫生间总共200平方米组成的一层的建筑 建筑质量中等; 在察看房产的时候,房产总体条件是好的 房产的平面和设施是这类房产中典型的类似(比较房产)(1) 一年前,一个240平方米但不在高速公路附近的房产卖了160万元(

10、2) 今年,一个240平方米但不在高速公路附近的房产卖了150.5万元;除了面积不同,这房产与要评估的房产及其类似(3) 一个200平方米但不在高速公路附近的房产一年前卖了150万元,建筑物与要评估的房产及其类似(4) 一个240平方米房产,今年以140.3万元卖出; 位置在高速公路附近,除了面积不同,这房产与要评估的房产及其类似市场比较法市场比较法案例分析案例分析调整的因素调整的因素:时间: 案例1 (1年前) 1,600,000案例2 (当前) 1,505,000相差 -95,000地点: 案例2 (非高速公路附近) 1,505,000案例4 (高速公路附近) 1,403,000相差 -1

11、02,000面积:案例1 (240平方米) 1,600,000案例3 (200平方米) 1,500,000相差 -100,000 市场比较法市场比较法案例分析案例分析调整的数值可以是正的或负的. 在这案例中,由于要评估的房产与其它参照物(销售案例)比的所有各因素处于市场方面劣势,因此方面它们都是负的评估的市场价值是评估的市场价值是130.3130.3万元万元销售案例销售案例销售价格销售价格时间时间地点地点面积面积调整合计调整合计房产评估价房产评估价11,600,000-95,000-102,000-100,000-297,0001,303,00021,505,000-102,000-100,0

12、00-202,0001,303,00031,500,000-95,000-102,000-197,0001,303,00041,403,000-100,000-100,0001,303,000市场比较法市场比较法案例分析案例分析o 主观的分析: 一个估价师不会有许多一模一样的房地产样本o 当房地产市场交易量很少时(不足够的最近和目前的交易),这就成了一个(使用此方法的)顾虑o 评估技术在市场稳定时使用较好,但在房地产周期的拐点可能会有差错o 房地产价格变化的定期指数仅可以被用来作为比较因素市场比较法市场比较法的问题的问题4. 4. 投资回报法投资回报法o 投资回报法是预期的(净)租金除以市场的

13、房地产投资回报计算出目标房产的市场价值o 运用此方法, 也需将目标房产与周边和近期内已经发生交易的类似的房产或/和其它在出租房产的租金加以比较对照o 投资回报法也是非常基本和常用的评估方法o 如果一个房地产能产生租金收入,收入方式的房地产评估被广泛使用o 收益率或直接资本比例数= (租金收入减去成本和折旧率/投资总额)o 作为一个重要的度量方式,房地产资产常常被买入或出售会使用资本比例数o 资本比例数由房地产资产净收入决定(NOI)投资回报法投资回报法o 市场赋予资本比例数由多种变化因素决定,譬如资产类型的稳定性,租赁条款,租客的信誉值,新(房地产产品)供应范围等o 随着时间变化,资本比例数可

14、以变化 (譬如, 商场租金的重新定价)o 通过分析计算最近的类似房地产销售情况可以获得资本比例数投资回报法投资回报法投资回报法投资回报法案例分析案例分析潜在毛收入减: 空置和积累期有效毛收入减:运营开支 固定开支 房地产税 保险 变化开支 设施 垃圾收集 各种供应 修理 保养 管理总运营开支减: 储备基金 屋顶和其它外观 租客添置物价 租赁中介费总储备基金净运营收入某办公楼建筑某办公楼建筑: 调整的运营报告调整的运营报告 Average = 9.9% 使用第一年净运营收入来计算市场价值 000,900$099. 0100,89$Value平均价值全部资本比例的直接市场比较资本比例销售价格第一年

15、净运营收入参照案例投资回报法投资回报法案例分析案例分析 销售比较因素可能有不合适的数据,是由于:o 此房地产有高于或低于市场租约o 不同的租约长度和租金提升o 业主和房客在房地产运作费用上不同的分摊o 机构和私人投资者对相同房地产的不同定价投资回报法投资回报法的问题的问题5. 5. 成本计算法成本计算法o 除了以上介绍二种最重要和基本的方法， 还有一种评估方法即成本计算法更房产适合专业人士, 一般投资者很难把握o 成本计算法是运用建设目标房产所需的花费再减去房屋折旧和损坏来算出其价值，其中它更适用于新建房屋, 因为新建房屋还没有折旧和损坏, 更便于计算o 成本计算法也可以用来计算土地成本成本计

16、算法成本计算法o 对房地产项目的评估对房地产项目的评估评估附加物建造的成本 减附加物评估折旧= 等于附加物折旧后价格+ 加地块价格= 成本方式的评估价格o 对土地的评估对土地的评估 此方法常用来计算土地成本价(譬如招投标时) 预计销售收入建设成本(不包括土地)合理利润 = 土地价格o 房地产价值的估价是土地价格和其它任何附加物及其折旧之和o 当评估一个新的产品(结构)时,成本方式被认为是可靠的,但这种评估方式在老建筑物上使用就不很可靠o 成本方式常常仅仅用来处理有特殊使用性能的房地产(譬如休闲散步道、公共集会场所和教堂等)成本计算法成本计算法成本计算法案例分析成本计算法案例分析序号序号项目内容

17、项目内容平方成本（元平方成本（元/ /平方米）平方米）1 1土地费用 1250 2 2前期费用27 3 3建造费用 1200 4 4小区工程费 388 5 5大市政配套费 230 6 6房产建设配套费 300 7 7其它税费 69 8 8不可预见费 69 9 9项目管理费用 53 1010销售费用 100 1111贷款利息 63 1212销售税金（销售单价X5.565%） 239 建设成本建设成本(投资投资)39883988序号序号项目内容项目内容平方成本（元平方成本（元/ /平方米）平方米）建设成本(投资)39881313利润（1-11之和X8%） 299 销售单价销售单价 4287 428

18、7 成本计算法案例分析成本计算法案例分析静态和动态投资回报测算静态和动态投资回报测算1.1.静态和动态投资回报静态和动态投资回报2.2.静态和动态投资回报测算案例分析静态和动态投资回报测算案例分析1.1.静态和动态投资回报静态和动态投资回报o 静态投资回报静态投资回报: 利润/投资=利润率 优点: 直观明了 特点: 最常用 缺点: 没有完全考虑投资效益时间因素o 动态投资回报动态投资回报: 内部收益率(IRR) 优点: 考虑投资效益时间因素(更合理) 特点: 做了更多(合理的)假设 缺点: 计算有些麻烦o 二者有极大的关联性二者有极大的关联性, ,可以一起使用可以一起使用2.2.静态和动态投资

19、回报测算案例分析静态和动态投资回报测算案例分析编号编号内容内容成本支出（元）成本支出（元） 单位成本单位成本( (元元/ /平方米平方米) )面积（平方米）面积（平方米）和指标和指标1土地成本土地成本28，092，59633823万/亩2前期费用前期费用4，565，88055830163建造费用建造费用96，737，2001165.28830164配套和小区工程配套和小区工程38，638，312465.43830165不可预见费不可预见费6，997，07084.295.0%6项目管理费项目管理费5，177，83262.373.7%7推广费推广费3，508，36442.261.5%8其它税费其它

20、税费1，000，00012830169贷款利息贷款利息7，000，000848301610总成本总成本191，717，253230983016案例项目投资估算案例项目投资估算 案例项目销售收入预测表案例项目销售收入预测表 编号编号内容内容销售收入（元）销售收入（元）销售价格销售价格（元（元/ /平方米）平方米）平方米面积平方米面积和指标和指标1 1地下车库，地上车库地下车库，地上车库和储藏室和储藏室5，436，0001,00054362 2商场（包括）大饭店商场（包括）大饭店24，708，0004，00061773 3商住楼高层商品房商住楼高层商品房25，555，5002，70094654 4

21、小高层住宅商品房小高层住宅商品房82，182，5002,500328735 5多层住宅商品房多层住宅商品房32，218，0002，000161096 6双拼别墅商品房双拼别墅商品房20，818，8003，60057837 7别墅商品房别墅商品房42，972，1004，100104818 8减营业税减营业税13，016，0295.57%9 9减销售费减销售费3，508，3641.50%1010净收入净收入217，366，5082，61883016案例案例项目回报项目回报o 利润利润=总收入-总成本=217,366,508-191,717,253=25,649,255元o 回报率回报率(静态回报)

22、= 净利润/总成本=25,649,255/191,717,253=13.38%o 内部收益率内部收益率(动态回报)= 25.84%案例项目现金流量表案例项目现金流量表20032003年各季度年各季度20042004年各季度年各季度20052005年各季度年各季度销售收入预测各项收销售收入预测各项收入入( (减去税费减去税费) )217,366,50217,366,508 8( (元元) )-项目投资估算各项投项目投资估算各项投资资191,717,25191,717,253 3( (元元) )-利润利润25,649,25525,649,255( (元元) )-回报率回报率( (静态回报静态回报)

23、 )13.38%13.38%内部收益率内部收益率( (动态回报动态回报) ) 25.84%25.84%出售房产出售房产 在一段或特定世间里具体出售房产的原因可能包括以下几种:o 如果投资者的出租房产有几个月没有找合适的房客, 而且可能成交的租金已低到你不能接受的价位o 投资者有其他更好的项目机会投资o 投资者认为房价已经在很高位, 可能以后涨幅很小或要下跌o 收入减少, 需要现金o 投资者确认这地区的居住环境在变化包括污染加重, 就业率下降等出售房产出售房产 为了达到这目的, 投资者必须在出售房产需要作适当的准备工作, 它们包括:o 市场调查和评估 将要出售房产的周围类似的最近成交和正在出售的房产的价格收集，并用市场比较法和投资回报法进行比较, 对要出售房产的价