南京新景祥月报标准版2017年9月

1、12本期导读政策持续加码 市场稳步运行政策走势9 月 28 日，国土资源部宣布，全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点，当天，南京市人民政府网站公布了?市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知?，南京住房租赁细那么正式落地。出让面积超过 5 万平方米的局部新增住宅用地出让时，将配建 5%保障性住房含租赁性住房纳入出让合同条款。9 月 30 日，市政府办公厅公布了?关于调整高校毕业生和外来务工人员住房租赁补贴申请条件的通知?，与父母共有唯一住房也可申请补贴。未来，商品房配建公租房、共有产权房、租赁房的混居小区或将会成为常态，政府大力开展租赁住房，缓解房地产市场的供需矛盾，但对于住房

2、供需关系严重失衡的大城市来说，这些政策假设不伴随着租售同权实际权益的落地，短期内还是很难撼动房价，只能是用来对冲高房价的一种居住补偿。土地市场截止 9 月 30 日，9 月南京有 12 块土地挂牌，总面积约 49.94 万方，共 7 幅土地成交，成交面积 32.11 万方，环比增加 47.29%。成交总价为 89.41 亿元，环比减少 3.67%。在 3-5月的土地停挂之后，6-9 月每月都稳定有地块挂牌出让。未来土地市场应该每月都有土地出让。整体来看，南京市上半年土地出让指标约一半，土地供给量会集中在下半年，从近几月数据来看，市场成交热度不减，土地市场仍然热门。下半年商办混合用地与商住混合用

3、地的出让数量将会占据一定比例，热点地块地块会成为各大开发商的关注点。9 月楼市本月市场供给量为 15.46 万，同比下降 82.96%，环比下降 43.94%。由于限价、限购等政策影响，9 月份供给量比往年 9 月份呈现大幅下降的走势。本月市场成交 74.85 万，同比下跌 45.11%，上升 122.77%。本月商品住宅成交均价 27765 元/，同比上涨 20.25%，环比上涨 13.09%。自 2021 年以来，住宅成交均价稳定上涨的趋势，9 月份河西因为主城多高端盘成交，住宅成交均价到达上半年峰值 27765 元/3未来预测土地市场方面，在 3-5 月的土地停挂之后，6-9 月每月都稳

4、定有地块挂牌出让。本月对应上月挂牌量有所提升，7、8 号出让公告挂牌地块到达 12 幅，从地块用地性质来看，未来土地挂牌将会以商住混合用地为主。整体来看，南京市上半年土地出让指标完成接近一半，土地供给量会集中在下半年，从近几月数据来看，市场成交热度不减，土地市场仍然是热门。下半年商办混合用地与商住混合用地的出让数量或将上升，热点地块会成为各大开发商的关注点。住宅市场方面，2021 年 10 月全市预计将有 49 家楼盘携约 1 万余套房源入市不含都市圈、高淳、溧水板块，与 9 月 18 家楼盘加推约 4349 套房源相比涨幅较大。从各大板块的上市量来看，江宁和城北成为九月上市主力。调控政策对房

5、地产市场的影响仍在持续，但依旧不减对房产市场的热情。未来 10 月大量工程的上市将会有效缓解市场需求过旺的情况，整个市场稳步运行。目录第一章时政要闻- 5一、时政一览- 5二、动态要闻- 7第二章第三章城市经济- 9土地市场- 10一、当月挂牌- 10二、当月成交- 10三、土地市场小结- 13第四章 商品房市场-15一、商品住宅类- 161.全市商品住宅供销情况 - 162.全市各板块商品住宅销售情况 - 173.全市商品住宅分区可售 - 184.全市商品住宅套均成交面积走势 - 195.全市商品住宅成交单价分布 - 196.全市商品住宅成交面积分布 - 20二、商业类- 20三、办公类-

6、21四、酒店公寓类- 22五、商品房销售排行 - 24六、楼市市场小结- 25第五章第六章第七章第八章本月重点开盘工程 - 25重点工程的营销动态 - 302021 年 6 月新开楼盘 - 30市场前景预测 - 334第一章时政要闻一、时政一览国土资源部： 全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点来源：2021-09-29 10:22中财网8 月 28 日，中国国土资源部发布通知称，为增加租赁住房供给，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康开展长效机制，国土部与住建部共同印发?利用集体建设用地建设租赁住房试点方案?，根据地方自愿的原那么，确定第一批在北京、上海、沈阳等

7、 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。9 月 28 日，国土资源部宣布，全面启动利用集体建设用地建设租赁住房试点。新景祥观点：利用集体建设用地建设租赁住房能够很好的诠释“房子是用来住的这个问题，也能让更多买不起房子的人能够通过租赁用房实现过渡，该项举措主要针对“城中村，意在盘活农村存量房，能够缓解一二线城市供不应求的房地产现状。但对于住房供需关系严重失衡的大城市来说，这些政策短期内还是很难撼动房价，只能是高房价下的一种居住补偿。南京市政府： 今后商品房都要配建保障房来源：2021-09-28 00:08南京市政府9 月 28 日，为南京市人民政府网站公布了?市政府办公厅关于印发南

8、京市住房租赁试点工作方案的通知?，南京住房租赁细那么正式落地。要点 1、通知明确规定，出让面积超过5 万平方米的局部新增住宅用地出让时，将配建 5%保障性住房含租赁性住房纳入出让合同条款。2、建立涵盖信息发布、网上签约、行业监管、市场监测的全市住房租赁效劳监管平台，并提供移动客户端效劳。3、在符合城市规划要求的前提下，经市政府批准，各区园区可结合产城融合、职住平衡实际，利用紫金科技创业特别社区等的自有土地新建一批租赁住房。新景祥观点：强制性要求新出让土地配建保障房，现行的土地出让政策出让地块超过最高限价竞争也要保障房，未来，商品房配建公租房、共有产权房、租赁房的混居小区或将会成为常态，也是政府

9、对中低收入人群住房需求的保证，优化房地产市场的供需矛盾，但需伴随租售同权实际权益的落地，否那么，短期内对房地产市场影响较小。南京市政府：出台住房租赁补贴新政 与父母共有唯一住房可申请56来源：2021-9-30 20:25 南报网9 月 30 日，市政府办公厅公布了?关于调整高校毕业生和外来务工人员住房租赁补贴申请条件的通知?，租赁补贴申请条件：1全日制普通高校(含海外留学人员)取得学士及以上学位或在全日制技工院校取得技师职业资格证书的毕业生。2.毕业两年内在南京各类企业、民办非企业单位、社会团体等单位就业或在宁自主创业，签订 1 年及以上期限劳动合同，缴纳企业职工养老保险。3.在宁无自有住房

10、(或与父母共有家庭唯一一套住房)，且租房居住。以上条件需同时具备。新景祥观点：此项政策意在留住刚毕业的大学生人才，为城市的未来开展注入新的活力，有助于南京提升自身影响力，同时更多的人才留在南京，将产生更多的住房需求，此项政策对房地产市场来说相对有利。7二、动态要闻宁高城际试运行 预计年底通车来源：2021-09-16 08:28 扬子晚报9 月 15 日，宁高城际二期 10 点开始了不载客试运行，该线预计年底通车，届时将实现南京“区区通地铁。宁高城际轨道交通二期工程线路由机场线的翔宇路南站高架接出，经江宁、溧水、高淳三个区，共设 6 座车站，与机场线在既有车站翔宇路南站实现“同站台换乘。翔宇路

11、南站为既有车站，铜山站、石湫站、明觉站、团结圩站、高淳站为新设车站，平均站间距 10.35 公里。宁高二期全程运行约 40 分钟。 宁高城际二期车辆标志色为明黄色，采用“B2 型电动客车，首次使用时速 120 公里的 3 辆编组列车。新景祥观点：宁高城际的开通运行，溧水、高淳与南京的通勤距离进一步缩短，南京城市影响力的进一步南向辐射，为高淳、溧水导入更多的外来人口，实现与南京其他片区的交融，溧水、高淳板块价值进一步提升。南京空港大通关基地工程正式在溧水开工建设来源：2021-08-14 07:38 南京晨报9 月 15 日， 作为 2021 中国南京金秋经贸洽谈会专场活动之一，南京空港大通关基

12、地工程正式开工建设。南京空港大通关基地工程位于溧水经济开发区空港核心区内，紧邻禄口国际机场。工程总用地面积 654 亩，首批启开工程总投资 28 亿元包括根底设施与客户设备等固定资产投资，开发建设 10 万平方米保税 B 型物流中心B 型，13 万平方米航空货运分拨中心、冷链物流中心、跨境电商集采中心及 5 万平方米商业办公配套设施。该工程将弥补禄口机场航空货运功能，吸引更多航空高端制造类企业及跨境电商企业入驻，并实现区域结算与运营中心落户。目前，广源通达、展新物流、龙泽供给链等已签订入园协议。项目涉及航空物流、欧洲食品、医药 GSP 冷链中心、数码产品进出口等。新景祥观点：该工程的成功落户，

13、不仅能进一步增强禄口机场作为全省唯一的高等级对外临空口岸的航空货运功能，也将通过打造机场内外一体化、一站式的通关便利平台，提升溧水乃至南京的对外开放水平，为南京开展临空经济、打造高水平开放高地注入新的动力和活力。该工程直接受利的为溧水，为溧水房地产开展带来高端的航空制造人才，提升经济发展水平，是溧水在整个南京板块价值进一步提升的表达。8南京规划五大商业网点体系 新街口将打造国际商业中心来源：2021-09-23 07:53 现代快报9 月 22 日，由南京市商务局、市规划局组织编制的?南京市商业网点规划 2021-2030年?获批，到 2030 年，南京将形成五大商业网点体系，分别为商业中心体

14、系、特色商业体系、商品交易市场体系、商贸物流体系和应急保供体系。规划新街口、江北、河西、城南4 个一级商业中心；湖南路山西路和雄州、仙林、东山、永阳、淳溪等 6 个二级商业中心；江东等 45 个三级商业中心；众多四级商业中心和五级商业中心。基于新街口在全市商业中心的地位，提出将新街口打造成为引领高端、时尚和创新消费的国际化商业中心。新景祥观点：该专项规划确实定，未来南京商业的开展重心将由传统的商业中心“新街口转向江北、城南、河西，该三个板块的价值将逐步凸显，承担效劳该片区高端商业需求的功能，增强升该片区的商业影响力，是南京多中心均衡开展得表达。同时新街口全市商业中心的地位将更一步强化，在国际影

15、响力上重点着力。南京江北新区总体规划获江苏省政府批复来源：2021-9-18 12:30 中国基金报江苏省发改委网站消息，江苏省人民政府日前印发了?关于南京江北新区开展总体规划的批复?，原那么同意?南京江北新区开展总体规划?。?批复?指出，要深入贯彻习近平总书记对长江经济带开展“共抓大保护，不搞大开发的总要求，全面落实?国务院关于同意设立南京江北新区的批复?精神和国家发改委印发的?南京江北新区总体方案?，牢固树立并自觉践行新开展理念，围绕“三区一平台的战略定位，坚持世界眼光、国际标准、高点定位，加快形成引领经济开展新常态的体制机制和开展方式，努力建设人才高地、创新高地 、产业高地，走出一条创新

16、驱动、开放合作、绿色开展的现代化建设道路，在全省参与和推动国家“一带一路和长江经济带建设中发挥国家级新区的重要作用，为落实省委重点功能区战略、建设扬子江城市群提供有力支撑，为推进“两聚一高、建设“强富美高新江苏作出应有奉献。新景祥观点：江北新区总体规划方案的批复意味着江北的开展方向和基调根本确定，区域价值逐步抬升。第二章城市经济一、南京主要经济指标表 2-1-1 8 月南京主要经济指标备注：南京主要经济指标数据具有一定滞后性指标规模以上工业总产值亿元出口总值亿美元社会消费品零售总额亿元城市居民消费价格指数16 年 8 月8508.64190.872046.29102.717 年 8 月9189

17、.01227.142236.41102.2同比降低/增长8.00%19.00%9.30%-0.49%数据来源：南京市统计局2021 年 8 月规模以上工业总产值 9189.01 亿元，同比增长 8.00%；出口总值 227.14亿美元，同比增长 19.00%；社会消费品零售总额 2236.41 亿元，同比增长 9.30%；城市居民消费价格指数 102.2，同比降低 0.49%。二、南京固定资产投资及房地产开发投资表 2-2-1 8 月南京投资情况备注：南京主要经济指标数据具有一定滞后性，统计数据均为累计值指标全社会固定资产投资额亿元房地产开发投资额亿元房地产开发投资占固定资产投资比例16 年

18、8 月3505.781196.6034.13%17 年 8 月4051.001492.4036.84%同比降低/增长15.56%24.72%7.94%数据来源：南京市统计局2021 年 8 月全社会固定资产投资额 4051.00 亿元，同比上涨 15.56%；房地产开发投资额为 1492.40 亿元，同比上涨 24.72%；房地产开发投资占固定资产投资比例为36.84%，同比增长 7.94%。9土地编号地块位置板块出让面积容积率用地性质挂牌价格(万元)建筑密度限高NO.2017G51东至燕城大道，南至吉祥街，西至规划绿地，北至佘冲街城北96410.18综合容积率：2.84R2 二类居住用地Rb

19、 商住混合用地A6 社会福利用地380000NO.2017G52东至东门街，南至东门前街，西至中央北路，北至和燕路城北12005.83R3.3Bb 商办混合用地160005550NO.2017G53东至逸文路（规划），南至熙湲路（规划），西至北苑西路、枫桥雅筑小区，北至合班村路城北35279.991.01R2.5R2 二类居住用地1250002030H80NO.2017G54东南至张墩路，西南至现状，西北至建设路，东北至团结路江北51158.251.01R1.8R2 二类居住用地1300002524H3510第三章土地市场一、当月挂牌表 3-1-1南京 9 月土地市场供给走势截止 9 月 30

20、 日，9 月南京有 12 块土地挂牌，总面积约 49.94 万方，12 幅地块中 6 块来自江宁，城北 3 幅，城南、城中、江北各 1 块。在 3-5 月的土地停挂之后，6-9 月每月都稳定有地块挂牌出让。本月对应上月挂牌量有所提升，出让地块中小规模偏多，从地块用地性质来看，3 幅纯商办地块，3 幅商住混合用地，共 6 幅地块含有商业，未来商业类用地出让将占据一定比例。表 3-1-2南京 9 月土地挂牌信息2021202120212021202120212021202120212021202120212021年9月 年10月 年11月 年12月 年1月 年2月 年3月 年4月 年5月 年6月

21、年7月 年8月 年9月供给面积033.53 125.09 78.75040.56000117.36 21.867.13 49.94供给幅数09141408000322812033.53125.0978.75040.56000117.3621.867.1349.9405151035302520020604014012010080NO.2017G55东至知行路，南至规划道路，西至规划道路，北至规划道路江宁34092.321.0R2.0Rb 商住混合用地860002860NO.2017G56东至天润路，南至泉都大街，西至上善路，北至纬九路江宁62031.021.0R1.5R2 二类居住用地77000

22、2535NO.2017G57东至现状，南至清水亭大道，西至现状，北至现状江宁58024.06综合容积率：1.2R21 二类居住用地 B1商业用地96000NO.2017G58东至双龙大道，南至诚信大道，西至经一路，北至纬一路江宁26668.92R5.0Bb 商办混合用地6000055150NO.2017G59东至清水塘路，南至节制闸路、江苏省秦淮河闸坝管理处，西至节制闸路 9 号小区，北至枫丹花园小区、节制闸北路、白露新寓。城中22607.79综合容积率1.93R21 住宅用地11000028NO.2017G60东至国有空地，南至大明路，西至卡子门大街，北至窨子山路。城南26904.02R5.

23、8Bb 商办混合用地8500040100NO.2017G61东至环镇东路，南至天环路，西至天佑路，北至凤举路。江宁33192.351.0 R2.5R2 二类居住用地1000001880NO.2017G62东至天佑路，南至天环路，西至润麟路，北至凤举路。江宁41011.621.0 R2.5R2 二类居住用地12400018801112图 3-2-3新景祥观点：G59 地块东至清水塘路，南至节制闸路、江苏省秦淮河闸坝管理处，西至节制闸路 9 号小区，北至枫丹花园小区、节制闸北路、白露新寓。实际出让面积 22607.79平方米，R21 住宅用地，综合容积率 1.93，起拍价格 11 亿，最高限价 1

24、5.7 亿，挂牌楼面地价 10441 元/。本地块是八幅地块中位置最好的一块，虽然面积较小，但为城中稀缺地块。工程位于秦淮区，南侧紧邻秦淮河，西侧距离夫子庙 1 公里左右，与武定门站相距 800多米，与新街口直线距离 5.4 公里左右，居城市中心，西侧为白鹭洲公园，享受夫子庙繁华商业配套，绝佳景观资源，开发商的关注度预计较高。土地编号地块位置板块出让面积容积率用地性质成交价格(万元)楼面地价溢价率（%）摘牌单位NO.2017G43东至规划道路，南至龙西路，西至东升裕园，北至现状道路城南70346.73综合容积率：3.42Rb 商住混合用地S2 城市轨道交通用地4320001795627%中海N

25、O.2017G44东至龙西路，南至国有空地、南京市雨花台区教育用地，西至春江花园小区，北至国有空地城南23475.91R5.0Bb 商办混合用地81000690150%明发13二、当月成交表 3-2-1 9 月南京土地市场成交走势截至 17 年 9 月 30 日，9 月南京共 7 幅土地成交，成交面积 32.11 万方，环比下滑 75.84%。成交总价为 89.41 亿元，环比减少 84.43%。此次土拍总起始价 47.06 亿元，成交总价 89.41亿元，溢价 42.35 亿元，平均溢价率 90.00%。本次出让地块中仅有 G47 为唯一纯住宅用地，地块位于龙池街道浦六路以北，龙池花园东南侧

26、，位于六合南门新城，受到开发商的剧烈争夺，最终由扎根六合的荣盛拿下，配建保障房高达 26400 ，扣除保障房面积，该地块实际楼面地价高达 12556 元/平米，且需现房销售。表 3-2-2南京 9 月土地成交信息1401201008060402006005404804203603002401801206002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年9月成交面积万 132.91成交总价亿元 574.2510月0011月33.1487.9512月125.09189.871月30.8457

27、.372月61.45268.73月40.56104.314月005月006月007月132.49554.228月21.892.829月32.1189.41成交幅数幅2609147780003027NO.2017G45东至港河西路，南至泥塘西路，西至湖山路，北至上元大街东路江宁51179.45综合容积率：2.59Bb 商办混合用地R2 二类居住用地2500001886045%上海建工NO.2017G46东至中和路，南至太清路，西至规划道路，北至南京河西新城区开发建设管理委员会等河西19275.20R2.4Aa 居住社区中心用地202504377623%南京东南奥体置业有限责任公司NO.2017G

28、47东至华欧大道，南至浦六路，西至现状，北至现状江北42047.941.0R2.2R21 住宅用地830001255666%荣盛NO.2017G48东至现状，南至现状，西至现状，北至现状江北100439.89综合容积率：1.09B1 商业用地B3 娱乐康体用地1700015530%南京金牛湖野生动物王国有限公司NO.2017G49东至经八路，南至纬二路，西至支十三路，北至现状江北14337.681.0 R1.6Rb 商住混合用地10800470859%弘阳14图 3-2-4新景祥观点：G47 地块东至华欧大道，南至浦六路，西至现状，北至现状。实际出让面积 42047.94 ，R21 住宅用地，

29、扣除保障房外，楼面价 12556 元/平米。G47 地块目前15还不是特别平整，荒草丛生，局部区域还被用作停车。该地块距离 S8 地铁龙池站仅有 800米左右的距离，而且周边还有多条公交路线经过，交通十分便利；距离该地块 1 公里处就有荣盛时代广场，生活配套比较齐全；此外距离工程 2 公里处还有北京东路小学棠城分校和科利华中学棠城分校，教育配套较为完善。三、土地市场小结截止 9 月 30 日，9 月南京有 12 块土地挂牌，总面积约 49.94 万方， 12 幅地块中 6块来自江宁，城北 3 幅，城南、城中、江北各 1 块。在 3-5 月的土地停挂之后，6-9 月每月都稳定有地块挂牌出让。本月

30、对应上月挂牌量有所提升，出让地块中小规模偏多，从地块用地性质来看，3 幅纯商办地块，3 幅商住混合用地，共 6 幅地块含有商业，未来商业类用地出让将占据一定比例。截至 17 年 9 月 30 日，9 月南京共 7 幅土地成交，成交面积 32.11 万方，环比下滑 75.84%。成交总价为 89.41 亿元，环比减少 84.43%。此次土拍总起始价 47.06 亿元，成交总价 89.41亿元，溢价 42.35 亿元，平均溢价率 90.00%。本次出让地块中仅有 G47 为唯一纯住宅用地，地块位于龙池街道浦六路以北，龙池花园东南侧，位于六合南门新城，受到开发商的剧烈争夺，最终由扎根六合的荣盛拿下，

31、配建保障房高达 26400 ，扣除保障房面积，该地块实际楼面地价高达 12556 元/平米，且需现房销售。整体来看，南京市上半年土地出让指标约一半，土地供给量会集中在下半年，从近几月数据来看，市场成交热度不减，土地市场仍然热门。下半年商办混合用地与商住混合用地的出让数量将会占据一定比例，热点地块地块会成为各大开发商的关注点。23715 2366311月12月商品房市场第四章一、商品住宅类1.全市商品住宅供销情况图 4-1-1全市商品住宅销售统计图上市量万m2)90.71 112.43 78.21 11.9121.828.21 40.9677.527.486.54 67.22 27.58 15.

32、46销售量(万m2)136.36 68.87 62.33 45.42 51.22 28.77 46.5555.564.260.95 63.1633.674.85销售均价(元/m2 23089 21493 23715 23663 23006 23713 23986 23810 26771 25159 24243 24551 27765数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水，不含别墅类工程供给方面：本月市场供给量为 15.46 万，同比下降 82.96%，环比下降 43.94%。由于限价、限购等政策影响，9 月份供给量比往年 9 月份呈现大幅下降的走势。同时，相比于8 月份，新开楼盘甚少

33、，供给量明显缺乏。成交方面：本月市场成交 74.85 万，同比下跌 45.11%，环比上升 122.77%。作为“金九银十的九月，相比 8 月份，成交量意料之内的大幅上涨，处于今年最高，相对于供给量稀缺，呈现明显的供不应求。价格方面：本月商品住宅成交均价 27765 元/，同比上涨 20.25%，环比上涨 13.09%。自 2021 年以来，住宅成交均价稳定上涨的趋势，5 月份河西因为仙林板块的高端工程上市，住宅成交均价到达上半年小峰值 26771 元/，之后住宅价格有所回落，因为限价政策的存在，住宅成交均价与去年年底根本持平，而本月由于城北葛洲坝紫郡兰园、保利朗诗蔚蓝等多个中高端盘、江宁百家

34、湖别墅等低密度工程、河西及其他主城板块的工程成交，导致整体均价被拉升，到达今年最顶峰。16230899月2149310月230062021年1月237132月23810 239863月 4月267715月251596月242437月245518月277659月29000280002700026000250002400023000220002100020000190001800017000160001500014000130001200011000100009000160140120100806040200元/万2.全市各板块商品住宅销售情况图 4-1-2全市各板块商品住宅销售统计图数据来源：网

35、上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水江北板块：上市面积为 0.30 万，环比下降 98.71%，成交面积 24.88 万，环比上升 128.05%，成交均价 23189 元/，江北板块本月多盘成交数据上传，虽然上市量低迷，但是成交量处于高位，为八大板块最高，呈现出极度的供不应求。江宁板块：上市面积为 12.54 万，环比上升 426.89%，成交面积为 20.83 万，环比上升 164.01%，成交均价为 27209 元/，环比上涨 16.10%。本月江宁开盘工程中国铁建原香颂、中粮鸿云、南京碧桂园、恒大悦澜湾等工程，供给量明显充足，远远大于其他板块，但相对成交量来说，依旧供不应求。城中板块：

36、上市面积 0 万，成交面积为 0.49 万，环比上升 308.33%，成交均价为48511 元/，高端板块，供给稀缺，城中金陵雅颂居之前成交数据本月上传，成交量有所上升。河西板块：上市面积 0 万，成交面积为 1.71 万，环比上升 22.14%，成交均价为36337 元/，环比下降 3.36%。本月河西成交量与上月上升不大，主要成交工程为北辰旭辉铂悦金陵、招商雍和府等。城北板块：上市面积为 1.84 万，成交面积为 13.08 万，环比上升 120.95%，成交均价为 29760 元/，环比上升 6.11%。本月城北有工程开盘，主要为华润幸福里、金浦御龙湾等，成交量相比上月有大幅上涨。17城

37、中0.000.000.120.49城东0.000.000.983.35城南1.940.007.335.81河西0.000.001.401.71城北0.001.845.9213.08仙西2.130.791.984.71江宁2.3812.547.8920.83江北23.270.3010.9124.8817年8月均价(元/)17年9月均价(元/)23160485114202139038323333246937599363372804629760276942975923436 17250.027209 23189.006000050000400003000020000100000.0017年8月上市面

38、积万17年9月上市面积万17年8月成交面积万17年9月成交面积万30.0025.0020.0015.0010.005.00854城南板块：上市面积为 0 万，成交面积为 5.81 万，环比下降 20.74%，成交均价为 32469 元/，成交均价与上月根本持平，由于政府数据上传延迟，本月成交量为之前的成交数据上传，主要为热点工程的成交。本月城南成交工程主要为保利堂悦、恒大华府等。城东板块：上市面积为 0 万，成交面积 3.35 万，环比上升 241.84%，成交均价为39038 元/，环比下降 7.09%。与城中类似，城东亦是一个供给稀缺高端化的板块，本月城东无开盘工程，成交工程主要为世茂君望

39、墅、紫金华府等。仙林板块：上市面积为 0.79 万，环比下降 62.91%，成交面积 4.71 万，环比上升137.88%，成交均价 29759 元/，环比上升 7.46%。受金九银十影响，本月开盘仙林供给下降，但成交量依然有上涨。3.全市商品住宅分区可售图 4-1-3全市各板块商品住宅可售情况统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水截至 2021 年 9 月 30 日，南京住宅可售共计 21611 套8 月数据为 22760 套，以近3 个月的平均去化套数计算，4 个月左右可全部去化8 月数据为 4 个月左右可全部去化。城中去化速度最慢，到达 92 个月，两江板块库存量最多，但

40、走货量也是最高，因此去化速度维持在 3-5 个月，可见最近两江板块市场热度仍然很高，其它板块去化速度均有所变化，城南板块去化周期最低，只有 1 个月。18304738879029120060408010020000600040008000100001593城中6城东643城南3城北18167河西742仙西3江宁5江北月套 92套数去化周期万m2115.294.全市商品住宅套均成交面积走势2021 年 9 月2021 年 9 月南京市商品住宅套均成交面积走势图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水2021 年 9 月全市商品住宅的户均面积为 117.49 ，因为 9 月大量中高端工程成

41、交，导致户均面积较之前的有所上升，套均面积呈现曲折上升的趋势。5.全市商品住宅成交单价分布图 4-1-5数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水环比8月，南京市场单价段24000以上的成交面积上涨明显，其余各单价段成交面积变化不大，本月单价30000以上的成交面积大幅上升，主要原因为高端盘的成交拉高单价段。19110.97109.05105.87108.21118.46111.34106.07119.34117.4995100120115110105图 4-1-4125202110202112202122021420216202188000-10000以下10000- 12000- 1

42、4000- 16000- 18000- 20000- 22000- 24000- 26000- 28000-12000 14000 16000 18000 20000 22000 24000 26000 28000 3000030000以上2021年8月2021年9月0.120.213.120.813.844.501.271.030.492.290.822.493.773.141.832.633.609.441.5510.855.1711.4410.3226.022021年9月0.28%1.08%6.01%1.38%3.06%3.33%4.20%3.51%12.61% 14.50% 15.28

43、% 34.76%017 年 9 月南京市商品住宅成交单价分布302520151056.全市商品住宅成交面积分布图 4-1-6 17 年 9 月南京市商品住宅成交面积分布图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水本月各面积段成交主力为 80-100 ，占比为 31.26%，120-140 、100-120 紧随其后，120 以上的面积占总成交面积的 48.22%。9 月成交 120-140 面积段有大幅上升。2080以下1.860.610.81%80-10026.2123.431.26%100-12016.4614.7419.69%120-1408.2119.1825.62%140-16

44、01.285.97.88%160以上6.9311.0214.72%0.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%02021年8月2021年9月2021年9月30252015105m2二、商业类图 4-2-12021.9-2021.9 商业类供销走势统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水本月全市商业工程上市量为 11.05 万，环比上升 73.47%；成交量为 7.01 万，环比上涨 23.42%，本月市场供销比为 1.58。图 4-2-2数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水本月商业成交主力集中在江宁、浦口、河西、城北板块

45、，除了城南、六合外，其他板块较上月有所增长，仙林涨幅最高，为 88%。2116.9 16.10 16.11 16.12 17.1 17.2 17.3 17.4 17.5 17.6 17.7 17.8 17.9上市量万 8.36.87 12.30 5.64 4.15 1.92 2.14 7.39 8.62 9.52 10.53 6.37 11.05销售量万 5.16 4.81 8.81 5.50 4.75 3.35 6.46 7.36 9.32 4.75 5.28 5.68 7.01供销比1.61 1.431.41.03 0.87 0.57 0.3310.92221.12 1.5802.521.

46、510.501412108642城中00.07城东0.090.12城南0.810.43城北0.770.79河西0.780.91仙林0.490.83江宁1.382.6浦口0.91.29六合0.440.0400.090.810.770.780.491.380.90.4402021年8月万2021年9月万10.51.52021 年 8 月-2021 年 9 月商业类成交面积统计图32.52万m2m21716三、办公类图 4-3-12021.9-2021.9 办公类供销走势统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水本月全市办公工程上市量为 9.88 万，成交量为 1.82 万，环比下降 7

47、6.67%，本月市场供销比为 5.43。图 4-3-2数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水从 9 月份各板块办公产品成交分布图来看，成交主力板块为河西。相比 8 月份，除了江宁板块成交量有所上升外，其余板块均下跌。2216916101612171172173174175178179上市量万m2 0.42 0.00 0.76 1.55 33.6 1.10 0.31 4.15 0.00 11.8 0.00 4.47 9.88销售量万m2 1.08 2.76 1.88 10.1 8.00 3.97 1.07 5.85 3.59 11.3 2.84 7.80 1.82供销比0.39 0.0

48、0 0.40 0.15 4.20 0.28 0.29 0.71 0.00 1.04 0.00 0.57 5.430.390.00110.400.154.200.280.290.711.6660.001770.76 0.570.003.002.001.005.43 6.005.004.000.0020.0016.0012.008.004.0036.0032.0028.0024.000城中0.0700城东000.58城南1.490.580.59河西5.420.590.02城北00.020仙西000.35江宁0.030.350.08浦口0.160.080.18六合0.530.18102021年8月2

49、021年9月17 年 8 月-17 年 9 月各板块办公类成交面积统计图65432万m2m217四、酒店公寓类图 4-4-12021.9-2021.9 酒店公寓类供销走势统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水本月酒店公寓市场上市量 12.4 万，环比上升 156.20%，成交面积 11.1 万，环比下降 0.9%。图 4-4-217 年 8 月-17 年 9 月各板块酒店公寓类成交面积统计图数据来源：网上房地产数据，新景祥整理不含高淳溧水从 9 月份各板块酒店公寓产品成交分布图来看，成交主力板块为浦口。相比 8 月份，江宁、城东、城北板块成交量上升较大。浦口板块成交量位居第一，

50、城南位居第二，城北紧随其后。23169161016111612171172173174175177178179上市量万m2 4.45 9.92 4.29 7.34 3.38 0.00 2.88 24.8 4.22 13.8 9.04 4.84 12.4销售量万m2 7.58 6.05 4.48 5.02 2.75 5.81 7.29 7.45 7.65 6.83 11.1 11.2 11.1供销比1.99 0.54 2.00 0.55 1.63 0.95 1.49 1.22 0.00 0.64 3.70 0.43 1.121.990.542.000.550.951.631.491.221.66

51、63.700.76 0.430.004.003.503.002.502.001.12 1.501.000.500.0028.0024.0020.0016.0012.008.004.00浦口5.105.090.16城中0.150.160.44城东0.140.441.37城南2.181.371.18河西1.501.181.21城北0.751.210.84仙西1.130.840.77江宁0.200.775.090.04六合0.040.042.001.000.002021年8月2021年9月6.005.004.003.002017 年 9 月销售面积排行榜（9.1-9.30）项目名称板块套数销售面积（

52、）雅居乐滨江国际浦口32450786.34中国铁建原香颂江宁38239654.43世茂城品城南32538039.32正荣润江城浦口26336582.92葛洲坝招商紫郡蘭园城北24931534.36恒大悦澜湾江宁30028913.8荣盛花语城六合32128254.53绿城深蓝江宁20326894.49电建地产海赋尚城城北28725572.35金浦御龙湾城北18025069.692017 年 9 月销售金额排行榜（9.1-9.30）项目名称板块套数销售金额（万元）雅居乐滨江国际浦口324146002.2世茂城品城南325130682.4葛洲坝招商紫郡蘭园城北249116396.7正荣润江城浦口26

53、3111417.2绿城深蓝江宁20391942.54五矿晏山居城东15184260.39恒大悦澜湾江宁30077202.19鲁能泰山 7 号院江宁14671643.23龙湖春江郦城江宁20565565.07金浦御龙湾城北18065443.2五、商品房销售排行表 4-5-1南京 2021 年 9 月商品房销售排行榜2425六、楼市市场小结库存缓慢下降 市场呈现供不应求本月市场供给量为 15.46 万，同比下 82.96%，环比下降 43.94%。由于限价、限购等政策影响，9 月份虽处“金九，但供给量呈现大幅下降的走势。相比于 8 月份，新开楼盘持续减少，供给量明显缺乏。本月市场成交 74.85

54、万，同比下跌 45.11%，环比上升 122.77%。作为“金九银十的九月，相比 8 月份，成交量意料之内的大幅上涨，处于今年最高，相对于供给量稀缺，呈现更明显的供不应求。本月商品住宅成交均价 27765 元/，同比上涨 20.25%，环比上涨 13.09%。自 2021年以来，住宅成交均价稳定上涨的趋势，本月由于城北葛洲坝紫郡兰园、保利朗诗蔚蓝等多个中高端盘江宁百家湖别墅等低密度工程、河西及其他主城板块的工程成交，导致整体均价被拉升，到达今年最顶峰。项目名称合计指标推出货源推出套数当天认购在售主力客户分析成交均价累计成交比例南京碧桂园入网总套数404 套，可售54 套，认购 1套，成交 34

55、9套9 月 4 日加推 5幢花园洋房，共20 套房源，户型面积 96 202096 以主城外溢客户和投资客为主18747.8591%恒大悦澜湾入网总套数375 套，可售27 套，认购49 套，成交299 套9 月 4 日新推 2#、5#、6#、9#、10#楼，共计 375 套精装房源，户型面积面积为77-128 37526277 、85、96 、104 、110、123 、128 江宁地缘和城市南部首置首改2659578%明发浦泰梦幻家入网总套数1331 套，可售7 套，认购 119套，成交 1205套9 月 4 日，加推最后两栋楼 7#、9#，户型 76、85、120 ，共 224套毛坯房源

56、22422476、85、120全市的刚需、功能改善以及投资客1749090%中粮鸿云入网总套数3175 套，可售29 套，认购171 套，成交2975 套9 月 8 日，15 号楼户型面积为 89、91 、108、117 ；18号楼是 5.8 米复式户型，面积 100、101 、11424024089、91、108、117、100、101、114 平米全市的刚需、功能改善以及投资客18994-2189093%26第五章本月重点开盘工程一、开盘工程在刚刚收尾的 9 月份，南京市区楼市共 18 盘开盘，累计推出约 4349 套房源不含都市圈、高淳、溧水板块，金九银十，新房成交量大幅上涨，环比上升

57、122.77%，由于城区各种限制性政策，开发商开盘积极性降低，楼市呈现严重的供不应求，南京市区新房市场热度降温明显，在严格的限价政策下，大多数楼盘销许均价相比前期都只是小幅上涨。在 9月的成交量中，两江、和城北是主力。本月江宁推出约 2024 套房源，工程有南京碧桂园、恒大悦澜湾、中粮鸿云等。表 5-1-1本月重点开盘，共 240 套房源，亚泰山语湖入网总套数752 套，可售0 套，认购 6套，成交 746套9 月 8 日，下午加推 3、11 号楼，共 72 套毛坯房源，户型面积为86 、120 727286、120 江北政府官员、企业高管、老师、医生等高收入人群为主1660099%明发悦庭入

58、网总套数1093 套，可售198 套，认购17 套，成交878 套9 月 16 日加推 9号楼 126 公寓销许，户型面积 49、55 、62 ，拟于 2018 年 5 月31 日毛坯交付1262449、55、62投资客和刚需过度选择1900072%京奥港未来墅入网总套数154 套，可售40 套，认购27 套，成交87 套9 月 15 日首开，推出 1、2 号楼154 套毛坯房，户型面积 107、131、141，其中 1 号楼共 100 套房源154107107、131、141 有地缘情结的改善客户为主25993.3154%南京溧水万达广场9 月 23 日南京溧水万达广场推出D-6 号楼酒店式

59、公寓，共 288 套房源，面积 25-5328826725-53 投资客1800032%建发紫悦广场9 月 24 日首次开盘，推出 4 号楼公寓，共 445 套，主力户型 37、43，少量 76-9644535637、43 ，少量 76-96以投资客为主240000%中骏六号街区入网总套数760 套，可售247 套，认购282 套，成交231 套9 月 24 日 中骏六号街区已于今日加推 1-6#，4.8m 挑高公寓，面积 40 、70，共计 760 套房源销许76040、70 以周边及主城投资客为主17000-2098430%万科星荟入网总套数1688，可售507 套，认购212 套，成交9

60、 月 24 日万科星荟今日加推 E4 号楼，共 368 套房源，面积 42-6236825842、62 以全市投资客户为主18000-2500079%27969 套中浩山屿湖入网总套数120 套，可售9 套，认购 11套，成交 98套9 月 23 日中浩山屿湖二期仅剩少量独栋在售，面积 600 ；在售三期联排别墅，最大联排花园面积 524 ，主力面积 237 152600、524、237 以市区客户为主，主要作为第二居所或度假旅游居所1350-800 万83%星悦城入网总套数861 套，可售122 套，认购81 套，成交658 套9 月 26 日本次加推的楼栋为 4 号楼和 7 号楼，面积为