房地产评估讲义ppt课件

1、第四章 房地产评价.1了解房地产评价的根本内容和特点2熟习房地产评价的影响要素3. 掌握收益法在房地产评价中的运用4. 掌握市场法在房地产评价中的运用5. 掌握本钱法在房地产评价中的运用6. 熟习剩余法及基准地价修正系数法在房地产评价中的运用本章学习目的和要求：.一、房地产的概念和特点1房地产房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。1房地产的概念：.中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权益人依法对特定的物享有直接支配和排他的权益，包括一切权、用益物权和担保物权。中将建筑物描画为：是指与土地相结合的建立成果，包括房屋和

2、构筑物两大类。建筑物与其占用土地亲密相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分别的部分统称为房地产。对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。.土地运用权出让：土地运用权转让：土地运用权出租：土地运用权抵押：2土地运用权.3建筑物房屋和构筑物统称为建筑物。.建筑物的主要构造：钢构造钢筋混凝土构造砖混构造砖木构造简易构造其他构造.2房地产的特点：位置固定性单位价值高保值增值长期性难以变现投资风险性政策限制性.二、房地产价钱影响要素房地产评价的最终目的是要确定房地产最能够实行的价钱，而影响房地产价钱的要素很多1普通要素：共性要素，包括：经济、政策、

3、社会、心思要素2区域要素：与位置相关3本身要素：个别要素，包括：土地的本身要素、建筑物本身要素。.三、房地产评价的实际1地租实际阐明土地价值的产生 马克思的实际：以为，地租是土地一切权在经济上的表现方式，真正的地租是为运用土地而支付给土地一切者的货币额。他把地租分为绝对地租和级差地租。.1绝对地租：是土地一切者凭仗土地一切权的垄断所获得的地租。土地出让金2级差地租：是由于土地自然差别级差地租1或对同一土地延续投资，投资收益差别所导致的地租级差地租2。 级差地租1原理通知我们，处于不同位置的土地，其价钱是有差别的，在评价土地运用权价钱时，必需了解其地理位置和环境。级差地租2原理通知我们，在同一块

4、土地上延续投资，投资收益率是有差别的，在评价土地运用权价钱时，必需思索土地的用途，如工业用地、商业用地、住宅用地等。3垄断地租：. 普通商品的价钱是以价值为根底，上下动摇的，而价值是消费商品的社会必要劳动时间决议的，土地不是劳动产品，其价钱决议也具有特殊性。 地价的本质是地租的资本化 2地价实际阐明地产价钱的决议实际.四、房地产评价的特殊性评价对象有多种方式充分思索最有效运用原那么房地产价钱有多样性：基准地价、标定地价、买卖地价、课税价钱、房地产总价、楼面地价、公告地价房地产价钱影响要素复杂.五、房地产评价的方法及其运用一收益法在房地产评价中的运用1根本原理：2计算方法:PRi/(1+r)i

5、PA/r 适用范围：有收益或有潜在收益的房地产.PRi/(1+r)i PA/r1纯收益年纯收益年总收益年总费用留意：评价时应以客观纯收益为根据，而不能以 实践纯收益 可分别按房产、地产或房地产计算. 本质：投资收益率 计算：纯收益与售价比率法 平安利率加风险调整值法 投资收益率顺序插入法 种类：综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率2资本化率PRi/(1+r)i PA/r rA/ P.l房地产E网房地产E网-fdcew倾力打造房地产物业管理资料库,会聚海量的免费管理资料。.二市场法及其运用1根本原理2计算方法：P=PABCD 买卖情况差别的调整买卖日期差别的调整区域要素差别的调整个别要素差别的调整容积率差别要素的调整土地运用年期差别要素的调整适用范围：有买卖性的房地产，如商场、写字楼、别墅、商品住宅、规范工业厂房等.三本钱法及其运用1根本原理：2计算方法：p2531土地价值构成 土地价值土地获得费土地开发费投资利 息投资利润土地增值收益2房地产价值构成 房地产价值土地获得费房地产开发费管理费用 投资利息销售费用销售税费开发利润.四剩余法及其运用1根本原理2. 计算方法土地评价值房地产的预期销售收入除土地价 格外的开发建立本钱税费正常利润适用范围：待开发的成片土地价值评价.五基准地价修正法及其运用1根本原理2. 计算方法土地评价值待估宗地所处地段的基准地价年 期修