0826-江门新会区房地产市场月报

1、2011江门新会区房地产市场月报谨呈：1 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王实行“限外调控限购令或将8月底出台供求关系出现逆转，房价难以下降 关键词2 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王 市场背景 数据统计 楼市监测 后市研判3 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王 市场背景 宏观经济数据 全国行业数据 重点新闻编汇4 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王经济稳升，通胀持续加剧，CPI，PPI再创年内新高 受7月份食品类价格全面上涨推动，7月CPI同比上涨6.5%，创下年内新高7月份PPI同比上涨了7.

2、5%，也刷新2008年10月份以来的新高。通胀预期加大使民众对通胀已变得十分敏感，房屋投资的保值作用进一步放大。 2011年上半年国内生产总值204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。国内经济形势保持乐观，为房地产成交奠定良好基础。宏观经济数据5 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王全国行业数据楼市调控初见成效，7月33个城市房价下跌 根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2011年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，其中33个城市环比下跌。比照6月份的数据发现，7月份房价下跌的城市比6月多出8个，而且百城价格整体

3、环比涨幅也有所下降（6月环比涨幅为0.41%）。CPI和保障房增长撑大投资量 8月9日国家统计局发布的最新数据显示，今年1-7月份，全国房地产开发投资31873亿元人民币，同比增长34%。其中，住宅投资22789亿元人民币，增长36%。房地产开发投资依然同比大增，一个重要的原因是保障性住房安居工程投资增幅较大。今年中国方案开工建设1000万套保障性住房，预计至少需要投资1.3万亿元人民币。楼市调控初见成效，CPI和保障房增长撑大投资量6 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王 政策新闻 住建部曾经下发文件，请求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作

4、状况，并给出限购五大标准。这意味着住建部曾经在催促中央政府，估计8月份二三线城市限购令靴子落地。 住建部给出的新增限购城市名单的5条标准，并建议，凡契合上述2条者就归入到限购范围内。 这五大标准为二三线城市限购指明方向，均有很强的操作性。仅第一条，至少就有10个城市名列其中。国家统计局已经发布7月份70个大中城市房价，涨幅若再名列前位的城市，8月底前或不得不“被迫出台限购政策。 二三线城市限购令或将8月底出台新闻汇编点评：根据限购5条参考标准，江门市极有可能被列入本轮限购名单中。7 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王点评：“限外对侨乡江门来说并无意外，在华侨回乡买房对当

5、地楼市造成了一定影响的这一情况下，江门出台限外的政策实属正常。 疑为限购实乃限外，政府澄清假传闻 7月27日，住建局官网发布关于严格执行进一步标准境外机构和个人购房管理的通知的公告，强调要严格执行去年12月国家住房和城乡建设部、国家外汇管理局联合发布的“限外要求，对持境外护照、港澳台地区等个人和机构买家进行限购，有房屋的涉外人士，房屋交易中心经核实情况后将不予登记备案。 7月29日晚上，江门市住建局对此专门组织几家媒体召开通气会，澄清江门没有推出全面限购的措施，并在当晚贴出公告江门市采取措施，加大房地产市场调控力度。 该通告显示上半年新建住房价格总体呈上涨趋势，但仍在可控制范围内。同时为完成今

6、年的房价调控目标，提出要求建立预警机制，采取“控价“控售“控购等调控措施，切实遏制房价过快上涨。 7月28日某门户网站的房地产频道率先报道江门将于8月起全面限购。该新闻随后发布到微博，一时间被众多网友转发评论。该网站报道的信息来源据称是7月28日勤天集团营销总监赵振发的微博爆料，他称在江门踩盘时有销售人员提及江门及其所辖县市从8月1日起将全面限购。 该媒体在报道里同时表示已经就全面限购的问题电话咨询了江门市住房和城乡建设局信息管理科，“工作人员在请示领导之后，明确表示，8月1日起，江门将全面实施限购。 该报道出街之后，各家媒体迅速跟进此事，一时间关于江门8月1日起全面限购的消息传遍全国。网媒传

7、出江门8月限购消息 政策新闻新闻汇编8 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王 开发商备战“金九银十 截至8月16日，8月江门市区共有三个楼盘，230套单位取得预售资格，相比7月份的136套大涨69%，且没有出现6、7月份到月底才有新预售证出来的情况。三个工程中，珠江帝景湾已经在13日推出，而御景豪苑则预计月底推出，艮辉花园暂未有消息。 不过，9个预计8月底9月初推新货的楼盘中，目前仅有御景豪苑和江门奥园取得预售证，其他7个工程销售人员表示还在申请审批中。 7月商品房预售现推货低谷 7月江门市区出现推新货的低谷，仅有1个工程136套单位新拿预售证。在限购传闻“搅动一番后，江

8、门楼市正静待国务院公布新限购名单。在政策还不明朗之时，8月13日，珠江帝景湾68套单位在获得预售资格后便迅速推出市场。现江门多个楼盘宣布方案在8月底9月初推出新货。点评：将近“金九银十，市住建局将继续严控高价房预售审批，约谈开发商谨慎定价，防止高价楼盘大量入市推高房价。采取“控价“控售“控购等调控措施。市场新闻新闻汇编 100城抽样江门7月房价涨幅排第三 据中国指数研究院8月1日发布的“百城价格指数报告显示，今年7月，全国100个城市住宅平均价格为8874元/平方米，环比6月上涨0.21%，而江门样本平均价格为6950元/平方米，环比上涨1.6%，位居涨幅的前三名。9 2011年7月份江门新会

9、区房地产市场月报切脉营销 执行为王 市场背景总结：经济稳升，通胀持续加剧，CPI，PPI再创年内新高楼市调控初见成效，保障房工程投资增幅大限购令或将8月底出台，江门可能名列其中100城抽样江门7月房价涨幅排第三市住建局采取“控价“控售“控购等调控措施，切实遏制房价过快上涨。10 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王 数据统计 土地交易市场 市场供给研判 交易数据分析11 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王编号位置面积土地用途起始价容积率建筑密度挂牌开始时间XH2011-28新会区会城街道梅江村大五洲（土名）83385平方米商住用地33772万元3.

10、5-430-502011年08月15日XH2011-24司前镇司前圩镇新河北(土名)5317平方米商住用地343万元1.3-2.520402011年07月28日XH2011-18 新会区双水镇岭头村炮头围、三益围、炮台围（土名） 31410平方米商住用地 2430万元1.5-2.515252011年06月17日XH2011-06会城街道都会村松山咀、蛇山和瓦瑶坑（土名）138369平方米商住用地5.6052亿元1.32.020302011年03月18日XH2011-05会城街道都会村松山咀、蛇山和瓦瑶坑（土名）138321平方米商住用地6.0175亿元1.32.020302011年03月18日

11、土地交易市场2011年江门市新会区非工业挂牌土地概况点评： XH2011-28地块性质为普通商品住房用地，出让年限为7 0年。地块挂牌时间为2011年08月15日16时至08月24日16时，采用“最高报价+承诺配建文化中心面积最大数的原则确定竞得人。 地块起始价为33772万元，折合楼面地价约为1012.5元/。12 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王点评：XH2011-05和XH2011-06地块为相邻地块，均以起始价为同一竞争者竞得，超过去年碧桂园的7.25亿，成为新会新总价“地王。说明开发商看好新会区的未来开展前景，同时高价地块的出现也给予了局部楼盘一个涨价的理由

12、，局部楼盘已经上调了价格。编号面积用途位置成交价竞得人XH2011-18 31410平方米住宅餐饮用地新会区双水镇岭头村炮头围、三益围、炮台围（土名）4030万元江门市蓬江区园林房地产有限公司XH2011-06138369平方米住宅用地会城街道都会村松山咀、蛇山和瓦瑶坑（土名）6.0175亿元陈永健、张瑞祥、阮奕才、黎文胜、刘炬明、江门合创投资有限公司XH2011-05138321平方米住宅用地会城街道都会村松山咀、蛇山和瓦瑶坑（土名）5.6052亿元土地交易市场2011年江门市新会区挂牌土地成交概况13分析：1、商品房投资增速放缓，新开工面积骤减，说明开发商对于楼市调控的预期增强，放缓了楼盘

13、的开发速度。2、经过连续两个月底量供给，供求的天平有失衡的趋势，7月份市场的存量已缺乏5500套，处于稍微吃紧的状态。3、8月份供给渐增，库存数量止跌回稳。 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王市场研判14分析：1、7月单月的供给量环比明显下降，住宅套数仅100多套。2、7月份整个月市场都在消化库存。3、中小户型住宅供给依然紧缺，尤其在一些核心区域。 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王市场供给研判15分析：1、成交面积半年来首次回到10万平方米以下。2、作为往年的淡季，今年7月的成交量却与上月根本持平，市场并无明显降温的迹象。3、本月房价环比有所调

14、整，重新回到7000元以下，但同比涨幅仍然较大。4、别墅均价上涨至接近万元，为历史最高。5、高端公寓的成交比例有所下降，单价5字头的重新成为市场的主流，占35%，但单价5000元以下的比例仅占四分之一。 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王市场供给研判16分析：1、在成交结构方面，别墅的成交份额趋于平稳，维持在5%左右，90平方以下中小户型比例增加，达24%，为年内单月最高。2、单价在5000到6000元之间的住宅成交占总量的35%，重新成为市场的主流，5000元以下的比例仅为25%，45%的住宅成交单价在6000元以上。3、区域结构方面，城区成交比例继续增加至接近三成，

15、江海板块则下降至20%，北新区占50%不变。4、7月非本市户籍购房者所占的比例维持在40%不变，但其中境外户籍比例上升至7%。 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王交易数据分析17 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王 楼市监测小结：商品房投资增速放缓，新开工面积骤减。新批预售继续从严，高价楼盘入市受阻。供给渐增，库存数量止跌回稳。新建住宅成交量下滑速度加快。新建住宅成交均价已停涨并震荡下行。别墅、大户型成交比例继续下降，但外地户籍（除境外）购房比例未见明显减少18 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王 楼市监测 楼市动态19

16、2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王新会楼市动态价格上升 楼盘名称销售动态均价新会碧桂园目前在售花岸洋房8号楼，面积85-91“2+1”户型；带装修均价6500元/，7月31日再加推180套花岸洋房1号楼和3号楼，共180套，面积67-118；精装修标准为1000元/7100新会骏景湾豪庭在推湖光水岸3、5、13幢，面积为102和126的N+1户型为主，销售率约50%，精装修交楼，装修标准为1000元/ 7000骏凯豪庭新推全江景中央别墅组团“君临湖”，面积为280-600，共38套，最低价为6300元/，精装修交楼7200华悦城市花园现在开售的是一期二座华帝轩电梯洋房及

17、新一期别墅，洋房共有220套，面积为87-136，新一期为A、E型别墅，面积为466.23及439.39，均价为70003300汇侨新城一期售罄，二期约600套单位，先推出29座与31座，主要面积为99-138，29座与31座预约率达70%。450020楼盘名称销售动态均价圭峰花园在售为300-600独立别墅，均价15000元/，三期“雍雅苑”为69层低密度电梯楼王，一梯两户，面积在160290，预计今年年底推出15000今古洲花园二期在售独立别墅和联排别墅，面积282.65-532.15，最低价223万/套。 另外，在售还有7层电梯洋房，面积140-200，最低价4800元/。 12000尚

18、璟园 在售共1、3、5、9、16栋5栋，面积115-160 7500碧华园项目在售面积主要为127，起步价4600元/6500名苑华庭项目在售主要为200多空中大宅6500分析：1.7月份新会推出产品以别墅和高层洋房为主。2.在售公寓的均价大都超过6500元，局部公寓已突破7000元大关。3.在售别墅的均价都超过7000元。4.江门“限外对新会楼市影响不大。 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王21 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王 楼市监测总结7月新会热销楼盘以大户型和别墅产品为主。从总量来说，7月单月的供给量环比明显下降，成交面积半年来首次回

19、到10万平方米以下。7月份的成交量出现连续第三个月的环比下滑，且下滑速度加快。在各种政策效力逐渐显现下，市场在缓慢地降温中，前两年出现过的大起大落的情况目前似乎还没看见，市场在朝着理性的方向开展。22 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王 后市研判 未来楼市走势23 2011年7月份江门新会区房地产市场月报切脉营销 执行为王西区未来楼市走势供求关系出现逆转，房价难以下降 供求关系开始出现逆转，但市场上不确定因素还很多，房价或将由结构性下降慢慢过渡到实质性回调。过渡时间和回调幅度取决于经济大环境还有政策执行力度。结构性矛盾，中小户型难求 由于几年前江门房价不高，均价集中在30004000元/平方米，100平方米的房子总价不过三四十万，大局部市民比较容易接受。为此开发商不约而同地开发豪华大户型满足市场。然而，近几年江门房地产市场飞速开展，目前大局部楼盘均价都到达60008000元/平方米，房屋总价通常都在50万100万元之间。整个江门楼市的供给结构形成了倒金字塔结构，大户型和中高端产品过多，而小户型产品十