金地_深圳龙华金地梅陇镇四期商铺价格报告_40_课件

1、金地梅陇镇四期商铺价格报告谨呈：金地住宅开发有限公司项目目标梅陇镇住宅整体余量约65套；近阶段住宅销售热度较高，同时商铺尾盘推出受到市场热捧；深圳市场投资态势活跃，大投资客频频出手，如：丰盛町南区、卓越世纪中心入市售罄，以 及金地名座项目实现高速高价高销售率的销售佳绩。建议本项目于6月中下旬趁热入市！开盘周完成商铺85%的销售任务，即：40个铺位，约1500平米。一、定价基础二、核心均价推导三、价格表制定及验证报告框架市场分析客户分析定价策略核心均价推导制定方法及因素权重手动特殊调差价格验证车公庙丰盛町开盘时间09年1月09年5月开盘均价10万元/平20万元/平开盘产品北区 南区成交套数 10

2、7（售罄）105(基本售罄)单铺面积10-205-25层高3米3米使用率90%以上90%项目位于车公庙写字楼群之间，拥有良好的客户基础；定位为中端消费场所，补缺片区缺乏小型商业的不足； 单铺面积小，控制总价以博取高单价；租金可达每平米600元以上， 7%以上的高回报率受投资者热捧。近期开盘商业卓越世纪中心6月5日推出4号楼共144套，开盘即售7成以上，目前已全部售罄。深圳中心区的优越位置，体现了较高的稀缺性，大大吸引投资客，并出现 大客户购买整层的投资行为。开盘时间09年6月开盘均价3.1万/平开盘产品4号楼开盘销售率70%成交套数 144（售罄）面积整层约1900平近期开盘商业阳光花地苑开盘

3、时间2009年5.1开盘均价24000铺位总数27成交套数12成交率45% 单铺面积40-120 层高：5.7 米使用率95%可做餐饮比例100%该项目60%的铺位面向前海路，街铺销售较好；街铺价格30000元左右，与住宅价格比例为3：1；内街价格在17000左右，与住宅价格比例为1.7：1；内铺销售一般，客户反响不积极；近期开盘商业金地名座开盘时间09年6.6开盘均价5.4万元/平开盘套数22间街铺成交套数 17（82%销售率）单铺面积46-86层高5.8米使用率90%以上金地名座是新洲商圈两年内唯一集中发售的商业项目，稀缺性较强；项目处于金地工业区，商业现状较差，租金水平较低； 开盘销售率

4、达8成以上，客户多看中街铺、片区位置及投资前景。近期开盘商业从近期整体商业成交情况来看，投资客比较活跃，特征比较明显，热捧高回报率物业，注重投资前景；如：阳光花地及金地名座街铺首先受到投资客的青睐；投资较活跃，信心回笼因此，梅陇镇四期商业趁本轮市场投资小高潮入市，对于实现销售率方面具有较好的市场基础。龙坂市场二手商铺概况风和日丽丰润花园苹果园锦绣江南锦绣江南四期日出印象日出印象人民南路梅龙路工业东路龙胜东路布龙路玉华花园银泉花园梅陇镇世纪春城2.1-2.5万2.7-3万（可做餐饮）3.0-3.2万2.7-3万2.5-4万2-2.5万2.3-2.8万车行路线临街商业2.5万注：龙坂周边一手铺已基

5、本售罄二手铺放盘价高，近期无成交，业主放盘诚意度不高，多为试探市场承受价格。锦绣江南人 民 南 路龙胜路梅龙公路商业沿社区底层排布NO.1NO.2NO.3NO.4布龙路物业锦绣江南位置龙华人民南路与布龙公路交汇处东北 形式沿街商铺业态及经营状况No.1锦绣江南一期小区内商铺，位于整个小区大门口，整个小区业主都要路过，人流量最大，是整个锦绣江南的黄金铺位。No.2锦绣江南二期沿布龙路商铺经营状况良好，以五金，建材，汽修店为主，空置铺位不多。No.3锦绣江南三期沿龙胜路商铺经营状况良好，以餐饮，服饰，发廊等为主。无空置铺位。No.4锦绣江南四期沿梅龙路商铺经营状况惨淡，铺面大部分空置。仅有人人乐，

6、麦当劳，真功夫和极少部分小店存活（儿童百货、家具装饰）；项目概况总建面40万平方米，商业总建筑面积近5万平方米，分四期开发，规划有近4000户住宅，约1.4万人。租金月租金80-120元/平方米消费群体消费群体以小区内的居民为主物业春华四季园位置四季花城旁，民康路与华南路交界处形式沿街商铺业态及经营状况第一街区主要为布艺店、饮用水、装修设计，租金在30-50元/平米/月第二街区（主入口）主要为便利店、地铺、装饰、餐饮，租金在120左右第三街区主要为餐饮、休闲、地铺，租金在80-100元消费群体服务于入住客及部分华南路路过车主春华四季园第一街区第二街区第三街区潜龙华城物业指标潜龙华城位置龙华镇梅

7、林关民治大道地段，邻近民丰路 形式沿街商铺业态及经营状况A区西侧、C区人流较少，商铺闲置率高，仅有少量服饰店和低档餐饮；A区其它、B区商铺经营状态良好。饮食、地铺、服饰、休闲美容、家居电器等生活配套齐全；沿民治大道最繁华，且有大型商业引进；靠近梅龙路商业最差。项目概况商业建筑面积15741.47平米；层高5-6.8米；实用率96-97%租金均价80100元/平米消费群体本小区业主和周边客户，消费人群层次杂乱经营较差经营良好物业世纪春城形式住宅裙楼或小区临街商业街，社区店，均以单间街铺为主，无主力店带动。商业业态社区士多店、地产中介、美容美发为主、家电维修、音像店、医药店销售状况商铺整体处于滞销

8、状态；之前实现销售的商铺面积主要集中在50平米左右租金租金价格为60-150元/平米左右。经营情况世纪春城一二期的商铺的整体定位是社区店，均以单间街铺为主，无主力店带动，所有现有客户是一、二期的业主及周边农民房的住户。客流量较少，人气不旺，所以整体经营状况较为冷清；经营品种档次较低 目前存在的问题虽为街铺，但没有考虑如何吸引人气，聚集客流，没有引进主力店，导致商业氛围较差世纪春城一期二期三期四期商铺刚能维持经营，客户以业主及农民房住户为主，消费力有限，没有主力店，档次较低商铺业态以建材为主，有空置铺位商铺业态主要以装修、电器、布艺、便利店为主梅陇镇一期商铺现状入住率偏低，小区人流难以保证；商铺

9、空置率达32%，主要为餐饮铺位； 品牌商家的进驻拉升了整体商业形象；商铺主要满足社区居民日常生活；餐饮、中介、小百货生存力较强；中介 器械专卖华润万家 海王星辰美容美发茶叶 干洗 服装 培训 建行中介 餐饮 服饰中介美容 干洗 床上用品KFC银行 中介 餐饮 小型商业百货便利店大长今建材装潢梅陇镇一期商铺现状区域业态铺数经营个数空置率租金售价（报价，无实际成交）A区集中商业3166%-25000B区餐饮、银行、小型商业1010080-12030000-35000C区中介、器械专卖10370%120-20030000-40000D区肯德基110-E区中介、便利店、水果、美容、美发、干洗、布艺、茶

10、叶、装饰、培训423029%70-11025000-35000总计664532%均价80-150均价28000-35000租金以80-150元/平米为主，少量铺位（多为中介铺位）租金可以达到200元/平；目前无二手铺成交，均以出租或自用为主。市场小结从整体市场看，投资信心出现了一个小高潮，对于四期商铺的入市具有较好的外部市场环境基础；从梅陇镇及周边项目的商业情况来看，空置率有较大的改善，但由于消费力不足及多数商业体无主力店等因素的影响，经营状况不佳，租金回报率也较低，多集中在5%左右；一、定价基础二、核心均价推导三、价格表制定及验证报告框架市场分析客户分析定价策略核心均价推导制定方法及因素权重

11、手动特殊调差价格验证近期三期商铺成交客户商铺成交客户一半以上为梅陇镇业主，其次为龙华镇周边及梅林、华强北片区的投资客，可见挖掘老业主资源同时加大对龙华周边及福田附近片区的推广的效果显著。 成交客户以电子、贸易私营业主最多，占到48%的比例，其次为富士康等企业高管及梅林片区公务员；成交客户购买商铺80%以上为纯投资，少量客户为自营兼投资。三期商铺客户白描客户一：购买商铺K28，为梅陇镇12栋业主，50多岁，在龙华镇做建材生意，纯 投资，看好片区发展前景。客户二：购买商铺K35，为富士康高管，40多岁，台湾人，熟悉龙华片区，看好 未来的发展前景，纯投资。客户三：购买商铺H12，为业主老带新客户，3

12、0多岁，本地人，住在民治，纯投 资。本次购买商铺的客户共性明显，均为了解金地、梅陇镇及片区前景的投资客，其中梅陇镇业主、龙华私企业主、富士康高管及梅林公务员占90%以上。关注四期商铺客户梳理类别数量具体描述典型客户A类7批左右多为没选到三期合适铺位的客户，期待四期街铺发售，表示若四期街铺价格同三期街铺差不多即可购买。罗晓赛客户：三期H9业主推荐姐姐购买，关注四期街铺，价格2.2-2.6万，面积适中购买.张生军客户：福田投资客，没买到K35铺，表示若四期街铺价格同该铺差不多即可购买，需求面积50平米左右。B类10批左右多为梅陇镇业主及龙华投资客，大多关注四期40-60平街铺，表示位置及价格合适可

13、考虑购买。赵勇淳客户：四期业主，之前看过三期内铺，但更倾向于四期50平左右的街铺，价格合适即可购买。C类8批左右目前只有初步意向，看具体情况再定。/四期诚意客与三期成交客户共性明显，均以梅陇镇业主及周边投资客为主；主要关注街铺，心理价位多集中在2.2-2.8万，需求面积集中在30-60平米。客户小结梅陇镇业主龙华周边私营业主 坂田企业高管 梅林益田公务员其他片区投资客客户心理关键词部分客户诚意度不足需价格刺激控制单价以提高投资回报率控制总价以降低风险一、定价基础二、核心均价推导三、价格表制定及验证报告框架市场分析客户分析推售及定价策略核心均价推导制定方法及因素权重手动特殊调差价格验证项目现状现

14、状1人流聚集区人流盲区车流动线人流动线商铺总面积：1764.55平米商铺数量：47套中梅路开通后，四期与三期商铺均拥有前广场，更加有力与聚集人流，将形成以梅陇镇为中心，以世纪春城及阳光新境为辐射的梅陇镇街铺商圈。项目现状现状2现状3单铺面积适中，主要集中在20-60平米之间，投资门槛较低。车库入口车库入口内铺（朝世纪春城）11个扶手梯遮挡3个车库进出口遮挡9个内铺较多，且有多个铺位受车库进出口或电梯遮挡手扶电梯面积区间10-19平20-29平3039平4049平5059平6069平7079平套数615107612套数比例13%32%21%15%13%2%4%推售策略目前，从世纪春城与四期内铺相

15、对的铺位可以看出，目前其全为死铺；同时，鉴于四期产品当中约有20%的内铺，比例相对较高，因此建议将内铺与其相对应的外铺做相应的捆绑销售；实现均好性，南向商铺可以额外优惠的价格，捆绑销售，控制总价；拉大价差，凸显展示性较好的外铺的价值，同时拉大与劣势铺位（南向及电梯遮挡铺位）之间的价差；L8+L9=53.11L10+L11=62.19L12+L15=67.13L17+L18+L20=105.50L22+L21=81.82L25+L26=56.96M3+M5=44.7M6+M7=61.83M10+M12=97.91M21+M22=79.24捆绑单位拼后主要集中在40-80平米之间，面积适中，整体均

16、好性较强一、定价基础二、核心均价推导三、价格表制定及验证报告框架市场分析客户分析推售及定价策略核心均价推导制定方法及因素权重手动特殊调差价格验证市场比较法项目目前价格（元/平）备注采用均价(元/平米)权重锦绣江南街铺人民路3-3.2万，龙胜东路2.7-3万，梅陇路2-2.8万同为大社区， 1-3期商业较成熟，价位较高；与梅陇镇四期街铺最具可比性；2.8万50%世纪春城街铺放盘价2.5-2.6万有价无市，但区位最接近，具有一定参考价值2.5万20%万科城街铺目前3.5-3.8万同为大社区及品牌开发商，价格高无成交，滞销状态3.5万15%梅陇镇一期2.8万-3.5万目前仅为报价，没有成交3.3万1

17、5% 选取周边四个（锦绣江南，世纪春城，万科城及梅陇镇一期）可比性高的项目的街铺，设置不同的权重，对四期商铺核心均价进行测算。 市场比较法四期商铺与竞争楼盘打分表： 通过市场比较法得出四期商铺核心均价为28403元/平米。注：锦绣江南打分侧重于靠近梅陇路及锦绣江南四期的街铺产品。梅陇镇4期锦绣江南世纪春城街铺万科城梅陇镇1期二手28403 50%20%15%15%28000250003500033000打分实得分打分实得分打分实得分打分实得分打分实得分商铺成熟度15%60.90 71.05 71.05 91.35 71.05 人流通达性20%61.20 61.20 61.20 81.60 71

18、.40 交通便利性18%71.26 71.26 71.26 81.44 71.26 片区规划11%90.99 70.77 80.88 70.77 80.88 商业规模15%71.05 71.05 71.05 101.50 81.20 开发商品牌6%100.60 70.42 80.48 100.60 100.60 周边商业环境10%60.60 80.80 60.60 90.90 70.70 规划档次5%80.40 60.30 60.30 80.40 80.40 内部比较法 由于四期商铺与三期街铺分别位在中梅路两侧，区位及资源具有很大的相似性，所以三期街铺的价格具有很高的参考意义。 通过内部比较法

19、得出四期商铺核心均价为26843元/平米。梅陇镇4期梅陇镇3期街铺2684327025打分实得分打分实得分人流通达性15%4.50.68 4.90.74 商铺昭示性15%4.50.68 4.50.68 商铺实用性15%4.20.63 4.30.65 商铺均好性15%4.30.65 4.20.63 商业规模10%4.60.46 4.20.42 面宽10%4.40.44 4.30.43 层高10%4.90.49 4.30.43 与主入口距离10%4.10.41 4.90.49 注：因为梅陇镇住宅已溢价15%左右，故梅陇镇3期街铺所取均价为溢价后的价格。龙坂片区租金偏低,回报率4%-6%60-150

20、回报率:4%-6%80-120回报率:4%-5%80-100回报率:4%-5%锦绣江南 周边潜龙华城周边世纪春城周边50-120回报率:4%-6%春华四季园 周边租金还原法租金还原法估价公式（设定使用期限）V=（a/r）1-1/(1+r)nV代表评估价值a代表年净收益（年租金）r代表投资回报率n代表使用年限注：假设在使用期限中，各年净收益和投资回报率相等。注：使用年限按照65年，投资回报率按5计算月租金 （元/米/月）100120150比重40%40%20%回报率5返算售价 （元）240002880035184租金还原法通过租金还原法得出四期商铺核心均价为28157元/平米。注：参考租金取值主

21、要参考目前片区街铺能实现的租金中间值100和120，同时参考世纪春城临中梅路部分铺位实现150的价位，但比例相对取小。核心均价确定市场比较价：28403元/平米内部比较价：26843元/平米计算结果参考权重核心均价20%40%27680元/平米租金还原法：28157元/平米40%注：在参考周市场比较价时，因为只有放盘价，基本无成交，参考价值较小，选取比例降低。 一、定价基础二、核心均价推导三、价格表制定及验证报告框架市场分析客户分析推售及定价策略核心均价推导制定方法及因素权重手动特殊调差价格验证人流可达性昭示性面积面宽空间结构店内流通性35%25%5%15%10%10%可达性：可理解为商铺位置

22、及人流方向，是购买商铺的首要要素；昭示性：昭示性强弱是商铺价值的重要指标；面积：面积大小决定总价，进而影响客户的心理承受能力；面宽：商铺的沿街面大小决定商铺价值，并影响昭示性；结构：平面布局是否方正实用，是否有柱等；流通性：偏重面宽进深比及通畅性等综合指标。影响因素及权重价格表制定各铺位综合得分价格表制定房号建筑面积得分差值L127.93 9.757.05L230.04 9.156.45L345.54 8.255.55L525.80 7.254.55L621.74 6.553.85L723.59 7.454.75L836.63 8.155.45L918.97 3.650.95L1034.68

23、8.25.5L1130.42 3.71L1244.66 8.655.95L1314.01 8.555.85L1525.62 3.550.85L1614.14 8.15.4L1742.26 9.456.75L1850.16 3.81.1L1916.64 8.55.8L2018.03 3.050.35L2144.63 6.13.4L2241.03 4.651.95L2327.16 6.53.8L2531.80 74.3L2627.82 7.95.2M141.03 9.957.25M230.48 9.87.1M321.66 7.554.85M525.14 9.26.5M638.78 7.34.6M7

24、25.94 8.86.1M840.22 4.51.8M956.76 7.24.5M1060.89 2.70M1113.09 8.15.4M1241.61 7.755.05M1353.55 8.65.9M1561.79 7.855.15M1683.05 7.955.25M1773.40 7.454.75M1847.65 8.15.4M1940.20 7.054.35M2045.24 7.34.6M2123.03 6.94.2M2259.93 3.71M2366.16 6.954.25M2556.95 7.054.35M2630.69 5.93.2M2734.01 6.33.6确定平面差、特殊调差

25、平面价差最大平面差建议为18000元；特殊调差价格表制定L9（+3000）：与L8捆绑销售，整体户型方正，面积适中；L22（-3000）：与电梯遮挡严重的L21捆绑销售，面积较大，总价高；受遮挡的铺位在昭示性上，特殊调低；内铺的可达性与昭示性特殊调低；价格表制定均 价：28148元/平米房号建筑面积套内面积单价总价L127.93 26.6835010 977829L230.04 28.733520 L345.54 43.531280 L525.80 24.6528800 743040L621.74 20.7627060 588284L723.59 22.5329290 690951L836.6

26、3 34.9931030 L918.97 18.1222860 433654L1034.68 33.1331160 L1130.42 29.0619980 607792L1244.66 42.6632270 L1314.01 13.3832030 448740L1525.62 24.4719610 502408L1614.14 13.5130910 437067L1742.26 40.3734260 L1850.16 47.9220230 L1916.64 15.8931900 530816L2018.03 17.2318370 331211L2144.63 42.6325940 L2241.03 39.1919340 793520L2327.16 25.9526940 731690L2531.80 30.3828180 896124L2627.82 26.5830410 846006M141.03 39.235500 M230.48 29.1235130 M321.66 20.6929540 639836M