成本法在房地产评估中的应用ppt课件

1、第五章 房地产评价.第一节 房地产评价概述第二节 房地产价钱及其影响要素第三节 本钱法在房地产评价中的运用.第一节 房地产评价概述一. 房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其地上定着物。房地产可以分为两个方面：1.权益 权益是指一切与房地产有关的权益、利益和收益的总称，包括一切权、运用权、租赁权、抵押权和典权等。2.物质实体 物质实体是权益的实体。.二. 房地产的特征一 土地特性：1.土地的自然特性1数量的有限性 不可再生性供应缺乏弹性2位置的不可挪动性3成效的耐久性价钱具上升趋势4成效的差别性不可替代性2.土地的人文特性1用途的广泛性2供应的稀缺性3社会经济位置的可变性4可垄断性3. 建筑物

2、的特征1建筑物是不能脱离土地而存在的2建筑物的运用寿命是有限的3建筑物属于可再生性社会资源.二 房地产不动产的特征： 1.位置固定性 2.运用长期性 3.投资大量性 4.影响要素多样性和复杂性 5.保值增值性土地特性 房地产特性 房地产市场特性 在房地产评价中，评价对象普通由三种根本存在形状： 1.土地地产 2.建筑物 3. 房地合一房产.三.房地产评价的原那么一合法原那么 合法获得、合法运用、合法交流、合法处分二最高最正确运用原那么 法律上允许、技术上经济上可行、能给被评价对象带来最高价的运用三房地综合思索原那么 分别对房屋和土地进展评价后把房和地两个要素进展综合分析四区域及地段原那么.四.

3、房地产评价的目的和价值类型一房地产评价的目的 房地产评价的根本目的是为涉及房地产的业务或买卖提供价值参考；其特殊目的就是要思索房地产业务的性质，思索不同性质的房地产业务对房地产评价的要求和制约。二房地产评价的价值类型 普通情况下需求评价房地产的市场价值，但也会涉及非市场价值的评价。.五.房地产评价的程序一接受委托，明确评价的根身手项 1.明确评价对象 2.明确评价目的 3.明确评价基准日 4.明确评价报告提交日期二制定评价作业方案和技术方案 作业方案：合理安排评价的日程进度 技术方案：选择和确定评价的根本技术思绪和方法三现场勘察及搜集数据资料四评定估算 给出评价结果并填写评价报告.第二节 房地

4、产价钱及其影响要素一.房地产价钱的特性 房地产价钱详细由土地获得本钱、开发本钱、管理费用、资金本钱、销售税费和开发利润构成。 由于土地与建筑物是经过不用途径构成的，因此他们的价钱特征也不同。土地是自然界的产物，而非劳动产物，因此其价钱是地租的本金化；而建筑物是劳动产物，其价钱可由消费本钱和利润构成。此外，在我国，地价是指土地运用权价钱，而房价普通是指一切权价钱。 在房地产价钱中，土地价钱是起决议性作用的，因此了解土地价钱的特性非常重要。.一土地价钱的特殊性 1.土地价钱构成的特殊性 地价是地租的资本化，此外还包括另外一部分，即人类在开发利用土地的过程中投入的物化劳动和灵敏劳动所发明的价值。 2

5、.价钱机制决议的特殊性 地价主要由地租或收益所决议，即由土地的运用价值决议。影响土地运用价值的要素很多。 3.市场供求关系的特殊性 土地的供应弹性小，土地价钱主要受需求方面影响。 4.价钱呈不断增长趋势 土地价钱的特征在很大程度上决议了房地产价钱特性。.二房地产价钱的特性 1.房地产价钱构成的复杂性 房地产价钱分为地价运用权价钱和房价一切权价钱。 2.房地产价钱具有明显的区域性、个别性 房地产价钱根本上是由房地产所在的区域的需求情况所决议的。 3.房地产价钱具有较强的政策性 政府的干涉.二.房地产价钱的种类一按根本存在形状划分的房地产价钱土地价钱、建筑物价钱和房地产价钱1.土地价钱1基准地价：

6、城镇大面积土地的平均地价2标定地价：政府根据管理需求，评价或认可的详细宗地在正常土地市场条件下于某一时点的土地运用权的价钱3出让底价：是政府在出让土地运用权时，根据土地出让年限、用途、地产市场行情等要素确定的待出让宗地在某个时点的最低价4转让价钱：土地运用权拥有者将土地运用权出卖或租赁的价钱5其他价钱2. 建筑物价钱纯建筑物部分的价钱3. 房地产价钱土地价钱和房产价钱的统称.二按总价钱、单位价钱和楼面地价 1. 总价钱 2. 单位价钱 3. 楼面地价 楼面地价=土地总价/建筑总面积or楼面地价=土地单价/容积率三按一切权价钱、运用权价钱和其他权益价钱四按市场买卖价钱和评价价钱 1.市场价钱 房

7、地产在市场上实践成交的价钱。 2.评价价钱 对市场能够买卖价钱的模拟。.三.影响房地产价钱的要素一普通要素 1.社会要素 2.经济要素 3.行政要素 4.自然要素二区域要素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便利度 4.设备完善度 5.环境质量情况 6.规划限制对于不同性质的区域，以上要素的影响程度会略有区别.三个别要素 指影响详细一宗房地产价钱的要素，详细可分为影响土地的个别要素与影响建筑物的个别要素。1.影响土地价钱的个别要素1位置、面积、地势、地质2外形、宽度、深度3临街情况4规划用途、容积率、运用年限5生熟程度 2.影响建筑物价钱的个别要素1面积、构造构造、资料2设计、设备3施工

8、质量4楼层、朝向5新旧程度.第三节 本钱法在房地产评价中的运用一、根本思绪本钱法是房地产估价的根本方法之一本钱法是以假设重新复制被评价房地产所需求的本钱为根据而评价房地产价值的一种方法。即以重置一宗与被估房地产可以产生同等成效的房地产，所需投入的各项费用之和为根据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。.二、适用范围 1.普通适用于： 无收益不能运用收益法，房地产市场发育不成熟，成交实例不多不能运用市场法，无法利用收益法、市场法等方法进展评价的情况。 .2.本钱法在土地评价中运用范围遭到一定限制： 由于土地的价钱大部分取决于它的成效，并非仅仅是它所破费的本钱，也就是说，由于土地本钱的

9、添加并不一定会添加它的运用价值。 3.房地产评价运用本钱法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、留念馆、公园、新开发土地等没有收益，也很难进入市场买卖，那么可选择本钱法。 .三、根本公式一土地评价：土地价值=待开发土地获得费+土地开发费+利息 +利润+税费+土地增值收益二新建房地产评价：新建房地产价值=土地获得费用+开发本钱 +管理费用+利息+销售税费+利润三旧建筑物评价：建筑物价值=重置本钱年贬值额已运用年限.案例分析一新开发土地评价.资产评价的十项根本要素1、评价主体：巨信房地产评价2、评价客体：兰州市城关区北面滩莱茵小镇工程工程新港城B区X号4楼X单元402

10、室商品住宅3、评价根据：、国家规范、及政府有关政策、法规4、评价目的：确定该商品住宅在2021年7月1日的市场价钱5、评价原那么：合法原那么、最高最正确运用原那么、替代原那么、估价时点原那么、谨慎性原那么6、评价程序：弄清楚估价对象房地产的价钱构成，搜集相关资料；测算重新构建价钱；求取计算价钱。7、价值类型：市场价值8、评价方法：本钱法9、评价假设：在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的买卖市场；本次评价是以估价对象可以继续运用为前提10、评价基准日：2021年7月1日.一、兰州市房地产市场分析从成交均价层面来看，兰州市房地产市场总体成交均价不断平稳，呈现稳步上升态势。与2021年成交均价

11、相比，2021年初价钱涨幅较为明显，之后由于楼市新政的影响，成交均价上涨势头有所压制，进入缓涨阶段。目前的兰州房地产市场，成交量大幅下滑开发商资金压力增大，但仍无降价迹象，买卖双方张望心情浓重。经过对2021年9月全国35个大中城市二类地段城市普通地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州0.703、杭州0.669、南宁0.668、青岛0.558、天津0.542、兰州0.534、石家庄0.520。 这些城市的泡沫成分占实践价钱比例在50%以上。.兰州房地产市场的特点1、外地开发商来兰开

12、发投资正由于看到兰州市房地产市场宏大的开展后劲和潜力，加之一线城市市场竞争愈加猛烈，外地实力开发企业纷沓而至，在兰州是开发投资，其资金实力使得其已当仁不让地成为主角，外乡开发企业面临宏大压力。加之兰州市的地形决议市场土地供应异常的匮乏，很多开发公司处于无地可开发形状，在土地招、拍、挂机制的助推下，近几年土地价钱上涨势头异常迅猛，这两方面作用于兰州房地产市场，在推高地价的同时也助推了房价的快速上涨。 2、保证性住房冲击兰州房价在向城市化迈进的进程中，城中村改呵斥为城市开展的瓶颈。从兰州市公布的可以看到，在未来几年保证性住房将占到总供应量的62%，包括规划中的多个大型城中村改造工程在内，将在未来几

13、年集中面世。如此大量的保证性住房供应量，在处理住房问题的同时势必会对现有的商品房市场呵斥较大的冲击，商品房价钱上涨的压力增大。3、区域市场开展不平衡对比兰州市的房地产市场开展的现状，很明显各个版块之间的开展很不平衡。从经济排名看，城关中心版块、七里河版块、雁滩版块的开展无疑是兰州市目前的中心区域，而且这几个版块的房价也领涨兰州楼市，在全国部分城市房价一片喊跌声中，中心区域的房价似乎不为所动，照旧强势上涨。部分楼盘的价钱曾经突破10000元/平方米，其他大多也坚持在7000元/平方米以上，部分区域投资明显过热。.二、最高最正确运用分析最高最正确运用原那么是房地产估价要以房地产的最高最正确运用为前

14、提。所谓的最高最正确运用，是估价对象的一种最能够的运用，这种最能够的运用是法律上允许、技术上能够、经济上可行，经过充分合理的论证，对估价对象能带来最高价值的运用。最高最正确运用分析真正表达了估价的客观性。从估价对象所处区域要素和个别要素分析，作为住宅用房其继续运用，便遵照了最高最正确原那么。三、估价方法选用估价人员在仔细分析所掌握的资料并进展了实地勘查后，根据本次评价目的及估价对象的特点和实践情况，选取本钱法作为本次估价的根本方法。本钱法的实际根据是消费费用价值论，类似于替代原理。.评价该一宗七通一平的代建土地在2021年9月1日的价钱该宗土地的总面积500平方米，建筑容积率为2，土地购置费为

15、500万元，土地用途是住宅，估计获得该土地后建造该类商品住宅的建立期为2年，建筑费为800元/平方米，专业费用为建筑费的8%，利润为20%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用，贷款年利率为10%，销售税费为未来楼价的6%，购买土地需求交纳买卖价钱3%的契税，该商品住宅在建成后半年一次全部售出。.新开发的房地产价值= 土地获得本钱 + 开发本钱 + 管理费用 + 销售费用+销售税费+投资利息+开发利润. 土地获得费=土地购置费+土地税 =(1+3%)500=515万元 开发费=建筑费+专业费 =8005002+80050028 =86.4万元. 投资利息资金本

16、钱= 500131+10%2-1 +86.460%(1+6%)1.5-1 +86.4 40%(1+10%)0.5-1=15.26万元. 销售税费=土地市场价值6% 利润=土地获得费+开发费20% =5001+3%+86.420% =120.28万元. 市场价钱= 土地获得+费开发费+投资利息+销售税费+利润 V =515+86.4+15.26+6%V+120.28V=783.98万元.新建房地产评价新建房地产价钱=土地获得本钱+土地开发本钱+建筑物建造本钱+管理费用+资金本钱+销售税费+正常利润新建建筑物价钱=建筑物建造本钱+管理费用+资金本钱+销售税费+开发利润.案例分析二旧房地产评价.某建

17、筑物为钢混构造，经济寿命50年，有效经过年限为8年。经调查测算，如今重新建造全新形状的该建筑物的建造本钱为800万元建立期为2年，假定第一年投入建造本钱的60，第二年投入40，均为均匀投入，管理费用为建造本钱的3，年利率为6，销售税费为50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的门窗、墙面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价钱为200万元，平均寿命为5年，已运用2年；设备的重置价钱为110万元，平均寿命为10年，已运用8年；假设残值均为零。试计算该建筑物的折旧总额。.旧建筑物价钱=建筑物的重新构建价钱-建筑物贬值。7/11/2022.重置本钱VS重建本钱重置价钱： 采用估价时点的建筑

18、资料、设备和技术等，按照估价时点时的价钱程度，重新建造与原建筑物具有一样成效的全新形状的建筑物的正常价钱。 重建价钱： 采用估价时点原有建筑资料、设备和技术等，按照估价时点时的价钱程度，重新建造与原建筑物完全一样的全新形状的建筑物的正常价钱。 7/11/2022.1.房地产价钱的主要构成 1土地获得本钱 2开发本钱 3管理费用 4投资利息 5销售税费 6开发利润7/11/2022.2.开发本钱主要包括土地开发本钱、建筑物开发本钱和相关税费 勘察设计和前期工程费 根底设备建立费 建筑安装工程费 公共配套设备建立费 相关税费7/11/2022.3、管理费用 土地获得费土地开发本钱管理费率4、投资利

19、息 土地获得费土地开发本钱管理费用利率7/11/2022. 5、销售税费 销售费用、销售税金、其它销售税费 6、开发利润 开发利润土地获得费土地开发本钱直接本钱利润率 7/11/2022.建造本钱=800万元 管理费用=800*3%=24万元投资利息=800+24*60%*1+6%1.5-1+800+24*40%*1+6%0.5-1 =54.9万元 销售税费=50万元开发利润=120万元建筑物重置价=800+24+54.9+50+120=1048.9万元7/11/2022.1.贬值折旧的概念 是指各种缘由呵斥的建筑物的价值减损，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价钱之间的差额。 扣除折旧即是作减价修正。.2、与会计折旧的区别：估价折旧会计折旧价值的减少真实减损理论摊销扣除折旧前的原值重新购建价格资产原值计提折旧后余额实际价值账面理论价值. 3、折旧贬值的分类： 实体性贬值 功能性贬值 经