物业承接查验工作流程1

1、TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc23152 如何做好物业承接查验 PAGEREF _Toc23152 1 HYPERLINK l _Toc17067 物业承接查验工作流程 PAGEREF _Toc17067 15 HYPERLINK l _Toc5239 物业承接、查验工作流程图 PAGEREF _Toc5239 18 HYPERLINK l _Toc7238 物业承接查验工作流程 PAGEREF _Toc7238 18如何做好物业承接查验目 录一 名词、术语解释 3 二 承接查验法律依据: 4三 承接查验条件 4四 承接查验流程 5五 承接查验组织设计 6 六 承

2、接查验的准备工作 8七 房屋本体自用部位及设施的查验 10八 房屋本体共用部位及设施的查验 12 九 公用设施设备、公共场所(地)的查验 21 十 工程资料的接管 22十一 业主入伙时的承接查验25十二 缺陷整改与保修26一、名词、术语解释物业竣工验收 工程工程在竣工之后，施工单位需向开发商办理交付手续。在办理交付手续时需经政府主管部门专门组织的验收委员会对竣工工程进行验收，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发商。 竣工验收是对其设计质量和施工质量的全面检验。竣工验收后标志着物业可以交付使用。物业承接查验 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业效劳企业和建设单位按照国家有关规定和

3、前期物业效劳合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。物业公司代表全体业主包括现有业主和未来业主从确保物业日后的正常使用与维修的角度出发，同开发商、施工单位一起对物业质量进行的综合评定。对新建房屋而言，承接查验是开发商向物业公司移交物业的过程，是在竣工验收之后进行的再检验。承接查验标志着物业正式进入使用阶段。物业的承接查验包括对房屋本体自用部位及设施、房屋本体共用部位及设施、公用设施设备、公共场所(地)的验收，具体包括主体建筑、附属设施、配套设备以及道路、场地和环境绿化等内容。 房屋本体自用部位及设施自用部位是指户门以内，毗连部位以外的全部自用部位。设施指包括自用阳台、

4、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙板面等。房屋本体自用部位及设施的产权属于小业主。 房屋本体共用部位共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，主要包括：房屋的承重结构部位包括根底、屋盖、梁、柱、墙体等、抗震结构部位包括构造柱、梁、墙等、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、共用排烟道管等。 公共场所(地)、公用设施公共场所(地)、公用设施包括：区内道路市政道路除外、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房棚、地下排水管等。 公用设备公用设备是指与建筑物相配套，具有共用性的设备，主要包括：供配电设备、发电机、电梯、中央空调、供水设备、直饮水系统、交通道闸、智能

5、化系统、消防系统、水景系统等。 二、承接查验法律依据: 实施物业承接查验，主要依据以下文件：一物业买卖合同；二临时管理规约；三前期物业效劳合同；四物业规划设计方案；五建设单位移交的图纸资料；六建设工程质量法规、政策、标准和标准。 三、承接查验条件物业承接查验是在工程竣工验收全部合格的根底上，物业公司代表全体业主以满足平安及使用功能正常为主要内容的再次检验。应满足的条件为：一建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；二供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已

6、安装独立计量表具；三教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区效劳等公共效劳设施已按规划设计要求建成；四道路、绿地和物业效劳用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；五电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；六物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；七法律、法规规定的其他条件。四、承接查验流程进场了解情况、制定承接查验方案 确定查验时间、准备查验资料开发建设单位、施工单位和物业公司组成联合查验小组分组现场查验，对缺陷进行统计汇总，移交施工单位缺陷反修统计缺陷，移交施工单位组织复验进行复验，统计缺陷查验合格移交钥匙，按规定目录

7、移交资料，填写相关表格办理移交手续。注：对于技术资料的移交，最迟应在开发商将楼宇资料报交市建筑档案馆的同时， 移交一份给物业管理公司存档。五、承接查验组织设计一、编制承接查验方案，与开发商沟通物业承接查验一般是由房地产工程部牵头组织，物业管理公司接到开发商承接查验通知后，按?承接查验条件?进行核对，具备条件的应在一周内签发验收复函并约定查验时间。根据工程的具体情况，物业公司应主动与开发商联系承接查验事宜，并将验收方案报开发商审核，通过后由开发商通知施工单位配合查验。对工程的接收应包括对相关工程资料的接收。1、根据工程的进度，编制承接查验进度方案，方案承接查验的时间一般在政府相关部门完成验收后一

8、周左右。工程竣工至政府相关部门完成验收一般历时约一个月左右，物业公司现场人员须及时与开发商沟通，以确定最终承接查验时间2、物业现场人员应积极熟悉图纸及现场情况，配合开发商发现问题，对影响物业接管入伙的工程问题，物业公司应及时向开发商发函反映，制定解决方案。二、进行验收前的准备工作详见?承接查验的准备工作?。三、对物业进行承接查验一、初验物业公司先组织人员进行初验，将初验过程中发现的问题及时以函的形式提交给开发商，以便开发商组织人员进行整改，为正式验收打好根底。初验可以屡次组织进行。对于已入伙的工程，由物业公司组织做前期工程考察，接管时不作初验二、正式承接查验根据物业产权性质及使用特点，将承接查

9、验分为对房屋本体自用部位及设施的验收、对房屋本体共用部位及设施的查验、对建筑物公用设施、设备、公共场所地的查验三局部。房屋本体自用部位及设施的查验应先进行，以便于小业主能及时进入进行装修。房屋本体共用部位、共公用设施设备、公共场所地的验收可综合在一起组织人员进行查验，由于该局部不影响业主进场装修，相对可以晚些开始；此局部验收技术含量较高，应组织专家实施。 四、承接查验重点是对物业的使用功能及平安进行检验，其验收方法与竣工验收不完全相同。承接查验要清点设备、设施、装置等数量，故要全检，而不像竣工验收按10%的点抽检。承接查验多对影响使用功能、平安的事项进行检查，不需要向竣工验收那样按验评标准对所

10、有项进行检查。承接查验采用的检验方法主要有：看、嗅、听、摸、敲、量、试验试机、对照图纸清点等。1、对自用部位及设施的验收物业公司代小业主对其室内局部进行承接查验，入伙时移交给小业主，最终验收意见以小业主验房的记录为准。现场由开发商、物业公司、施工单位组成验收组，按建设部?房屋接管验收标准?ZBP 30001-90标准要求，分别每单元每层每户每个铺位逐个房间按设计要求清点物件及进行外观检查，主要是对楼宇质量与使用功能的检验。 确定物件数量是否符合； 外观上有无人为损坏； 房屋建筑或屋内物件有无明显不符标准要求。将检查结果记录在对应表格中，整理后将两联返回开发商，由开发商将其中一联交施工方进行整改

11、，物业公司负责对整改后工程进行查验。根据检查结果，物业公司对检查合格的房屋接管钥匙，对仍存在缺陷的房间等整改好后再接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承当保管责任。对于旧楼宇,在双方对如何解决缺陷问题达成协议后,物业公司接管钥匙。物业公司对接管了钥匙的房屋承当保管责任。2、对共用部位、共公用设施设备、公共场所地的查验查验时须有开发商、施工单位和物业公司三方共同参加，逐项进行查验，填写相应记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式三份，三方各执一份。对验查合格的工程，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交开发商和施工单位，限期整改，整改工

12、程须经复验，合格前方可接收。此局部的查验直接影响到以后的管理工作，设施设备完好的接收，可以减少物业公司在接管后对设施设备整改的工作量，可将更多的精力投入到对业主客户的效劳中。 五、设施设备的交接和查验原那么上是待工程完全完工后已经有合验证进行，但考虑物业公司与开发商之间的关系，可降低要求，分系统进行验收，合格一个系统接收一个，办理其凭证。但应注意：对其他未完工系统将会出现的后果以书面形式告之合作方，并与其就所提问题进行协商，以到达共识，并采取相应的防范措施。注意：只能按系统验收，不能将系统再细化进行查验，例如将给水系统中的电气控制局部与水泵分开，水泵分台验收等。按系统对设备型号、数量、位置进行

13、记录，对设备外观、设备系统性能进行检验，记录技术状态数据，填写验收单。验收结束由移交方和接收方在验收单上填写评语并签字。功能上不能到达要求的物业公司不接收，对于不影响使用的可先进行交接。对于检查出来的缺陷以函的形式提交给开发商，由其催促施工单位限时整改。根据施工单位的承诺，物业公司应及时跟踪施工单位的整改情况，到达要求后接收。设备接收后，按国家有关规定，物业公司将承当相关责任。三、复验对于开发商、物业公司、施工单位三方在承接查验过程中发现的缺陷，开发商组织相关人员进行整改，并与物业公司商定复验时间。待开发商将缺陷整改完后，物业公司对原缺陷情况进行复验，如原缺陷情况已整改完毕或双方认可解决方法，

14、物业管理公司在日内签署验收合格、同意接管凭证。双方签署交接记录。 六、承接查验的准备工作 为了熟悉工程情况，方便管理，物业公司应尽可能提前介入工程最好从工程的规划设计开始介入，最迟应在入伙前三个月派驻现场设备管理人员，积极参与设备安装和调试，发现问题及时提出合理建议。1、物业公司人员准备物业公司建立承接查验领导小组，按业主自用部位和公共部位、设施设备分别组织验收。对业主自用部位的验收按工程的规模设置验收组，每组配备34人：验收土建1人，验收给排水1人，验收电气1人，另外1人负责验收所有的钥匙。对业主自用部位验收完后，再组织对公共部位、设施设备的验收，根据不同的验收对象，组织公司内相关专家及维修

15、工构成，按系统进行验收。2、成立查验小组验收组组成建议如下：组长：物业公司总经理 组员：工程部经理、护卫效劳部经理、客户效劳部经理、物业管理员、水电工、秩序维护员3、学习、培训组织验收组人员进行相关培训，培训内容有：学习标准、研读施工图纸对配合验收的保安进行强化培训保安主要配合业主自用部位验收熟悉工程情况、设备概况组织承接查验演练培训。现场实习：待定4、购置、准备工具根据工程的规模及查验时分组情况，准备以下物品及工具，数量自定。捣棍小锤、卷尺、靠尺、电笔、万用表、绝缘摇表、接地电阻测试仪、红外测温仪、电子测漏仪、网络测试仪，梯子、PVC吹烟管、电吹风、塑料水桶、写字夹板、塑料扎带、不干胶贴、签

16、字笔圆珠笔等。另准备木板假设干块，将房号在木板上标注清楚，并钉上钉子，用于挂放各房间的入户门钥匙。5、准备验收标准、标准及施工图从开发商借阅相关工程资料，熟悉并了解工程根本情况。6、准备验收表格、接管凭证准备?承接查验相关记录?中有关的验收表格、接管凭证。7、参与安装调试安排设备管理人员、维修工参与设备安装、调试。熟悉设备性能，掌握工程进度与施工质量，便于今后管理。并可及早发现问题要及时提出合理建议。对于设计中已有的设备， 注意收集资料。大型机电设备、级设备建立台帐，并向开发商、施工单位索取相关资料，如图纸、产品说明书、设备装箱清单、设备出厂合格证、调试记录等。对于设计中没有的设施设备，但在物

17、业管理中又必需增设的，可降低管理、运行费用的，应建议开发商增设。8、参与内部竣工验收参与开发商组织的内部验收，掌握工程质量情况，学习验收方法及技巧。对于影响物业管理的设计、施工缺陷提出改良建议。9、参与政府竣工验收七、房屋本体自用部位及设施的查验对房屋本体自用部位及设施的查验主要是查验小业主用户户内的土建含装修、电气、给排水、燃气、中央空调、入户钥匙含户内钥匙等。1、土建查验查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：观察梁、板、墙体是否有裂缝；抹灰层、地面垫层是否有超标空鼓；门是否开闭自如、锁、猫眼、拉手等五金是否齐全，钥匙是否匹配，钥匙有无缺少；窗、铝合金推拉门是否开闭自如、五金是否齐

18、全、玻璃是否完好；卫生间防水、坡度是否正常等。填写相关表格2、电气查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：清点电气装置是否齐全；检查开关箱安装是否标准，有无回路标签，试验小断路器分合及漏电保护器；检查电能表是否正常；开关电灯；试验对讲图像、声音是否清晰；检查中央空调运行是否正常。填写相关表格 3、给排水查验标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：开闭水龙头检查给水是否正常，暗埋给水管道是否有渗漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，观察是否有堵塞现象。填写相关表格 4、燃气：验收标准：建筑安装工程质量检验评定标准检验要点：气表是否安装标准；管口是否用堵头封堵，管有无暗敷设现象。填写相关表格

19、5、记录的填写及缺陷的整改以上填写的记录均一式三份，分别留存于开发商、施工单位原物业公司、物业公司。物业公司将其中的两联开发商联、施工单位联交开发商，由开发商组织人员进行缺陷整改。物业公司对自己留存的一联进行整理、汇总后，以函的形式将缺陷清单发给开发商，并对缺陷消项情况进行跟踪。 八、房屋本体共有部位及设备的查验 1、屋面查验标准：?建筑安装工程质量检验评定标准?检验要点：分项工程检验要点备 注屋 面保证项防水层无渗漏，通过观察，必要时进行测试 广告牌、沿口等固定牢固 屋面金属物体均做可靠防雷接地 基本项无非法占用、改建及搭建 女儿墙完整无污染 隔热层完好，面层砖无破损 屋面管网及避雷带无损坏

20、或锈蚀 天面无积水、杂物 排水沟、排水口完好畅通 2、楼层及通道验收标准：?建筑安装工程质量检验评定标准?检验要点：分项工程检验要点备 注楼层 及通道保证项防火门完好开闭灵活 消火栓内物品齐全，按钮等功能正常 消防通道通畅 灭火器的数量、位置、压力正确 应急照明、诱导灯正常 基本项楼层号、房号、疏散标志标识、导向标示清楚 公共局部无加建、改建 天棚完好 墙面无碰坏、无污迹、无脱落 地面完好无破损，梯踏步无缺棱、掉角 公共照明完好 消火栓外封条、门锁完好 3、地下室验收标准：?建筑安装工程质量检验评定标准?检验要点：分项工程检验要点备 注地下室根本项地面、墙面及顶棚无渗漏 顶棚、墙面无损坏及污迹

21、 照明系统完好 水池周围整洁无污染隐患 管线外表整洁、无锈迹、有明显标志 主要入口处有平面示意图，导向标识清楚 车场地面划线清晰，无大面积起砂现象 4、外墙面查验标准：?建筑安装工程质量检验评定标准?检验要点：分项工程检验要点备 注外墙面保证项墙面完好，无污迹 门窗及玻璃完好 外墙面转无空鼓 外墙、窗口无渗漏 空调安装位置统一，冷凝水集中排放，支架无锈蚀 招牌类、霓虹灯安装合理美观，无平安隐患或破损 5、供配电系统查验标准：?建筑安装工程质量检验评定标准?GBJ303-88；?电气装置安装工程施工及验收标准?GBJ147-90、GBJ148-90、GB 50168-92、GB 50169-92

22、、GB 50170-92、GB 50171-92、GB 50182-93 、GB 50254-96、GB 50258-96、GB 50259-96，?建筑物防雷设计标准?GB 5005794检验要点：分项工程检验要点备注供配电系统保证项平安防护装置完善，无平安隐患、无虫害、鼠害 油变压器安装地点是否符合标准要求，工作接地是否良好，温度、噪声是否正常 干式变压器通风、工作接地是否良好，温度、噪声是否正常 双回路电源切换，电气、机械互锁正确 无故障停电记录 基本项设备接地牢固 电缆沟内枯燥、无积水、无杂物 操作工具齐全，有绝缘胶垫、绝缘鞋、手套等 各种控制柜、电源柜功能正常，无异味，无异常噪音 各

23、种仪表指示正确 断路器电流值整定正确 母线、端子无过热、松动现象 电气井接地标准，电缆敷设标准 设备、机房清洁，油漆完好 应急灯正常，机房温度正常 6、给排水系统查验标准：?建筑安装工程质量检验评定标准?GBJ302-88检验要点：分项工程检验要点备 注给排水系统保证项水泵电机温度正常 各层水压正常 按规定对供水设施设备进行清洗、消毒，水质符合卫生要求 潜水泵工作正常，排水通畅 基本项压力表工作 水泵运行正常，阀门开关灵活，泵体和阀件无滴水现象 水泵运行无异常噪音，润滑良好 水池水位有标尺，显示正确，进水浮球阀工作正常 设备、机房清洁，油漆完好应急灯正常，机房温度正常 蓄水池人孔封闭良好并上锁

24、，通气孔有纱网封隔 污水池池盖完好，排水沟通畅 排水系统畅通，抽查68个井 化粪池进、排水正常，封口严密，无太大异味 雨水井、污水池、下水道内无大量沉积物 7、消防系统查验标准：?火灾自动报警系统施工及验收标准?GB50166-92，?自动喷水灭火系统设计标准?GB50084-2001，?自动喷水灭火系统洒水喷头的性能要求和试验方法?GB5135-85，?自动喷水灭火系统湿式报警阀的性能要求和试验方法?GB797-89，?室内消火栓?GB3445-93，?消火栓箱?GB1456l-93，?防火门用闭门器试验方法?GA93-1995检验要点：分项工程检验要点备 注消防系统保证项自动喷淋系统放水试

25、验喷淋泵启动，水压正常 消火栓系统中有水、总阀翻开、系统处在自动状态 消火栓箱按钮、消防中心均能启动消防泵 水泵结合器未被圈占、堵塞 探头报警率不小于95%，报警位置与控制器显示位置相同 警铃工作正常 防排烟、正压送风系统与报警系统联动正常 消防中心可启动风机，风机风量正常 气体自动灭火装置气压正常，处于自动状态，消防中心有放气反应信号 消防播送正常 备用电源切换正常 基本项消防中心、机房清洁温度正常 设备清洁，油漆完好 电控箱、电瓶等工作电压正常 风阀、防火阀完好，状态正确抽取10个点 风机运行噪声、震动正常，润滑到位 消防对讲通话清晰 消火栓、喷淋头无漏水现象 烟感、温感、警铃、扬声器固定

26、牢固 管理机软件有备份，系统误报率低 出口指示灯荧光显示板正常 出口指示灯指示发光管正常 灭火器压力在正常范围 防火卷帘门就地手动正常 防火卷帘门与探测器联动正常 防火卷帘门在消防中心手动正常 8、闭路监视系统查验标准：?民用建筑电气设计标准?JGJ/T16-92，?民用闭路监视电视系统工程技术标准?GB50198-94检验要点：分项工程检验要点备 注根本项监视器图像清晰 摄像机布点合理，云台控制灵活，无监视死角 控制矩阵、图像分割器工作正常 设备接地良好，抗干扰强 录像工作正常，录像效果清晰 9、周边防范系统查验标准：请施工方提供检验要点：分项工程检验要点备 注防范系统根本项周边防范系统报警

27、正确，误报率低 红外对射布点合理，无监视死角 树木对对射影响小 设备接地良好，抗干扰强 与摄像头联动正常 10、局域网、综合布线查验标准：请施工方提供；参考?民用建筑电气设计标准?JGJ/T16-92检验要点：分项工程检验要点备 注综合布线基 本项设备接地良好，抗干扰强 交换机、HUB、效劳器工作正常，安装标准 布线标准 INTERNET接入带宽、传输率正常 终端数据接口RJ45正常 11、背景音乐系统查验标准：请施工方提供；参考?民用建筑电气设计标准?JGJ/T16-92检验要点：分项工程检验要点备 注背景音乐设备根本项声压符合设计、音质较好 矩阵控制器工作正常 功放工作正常 音箱安装牢固、

28、防雨 线路敷设标准 12、电梯查验标准：?建筑安装工程质量检验评定标准?检验要点：分项工程检验要点备 注电梯保证项电梯准运证、年审合格证、限速器调试合格证 无故障停机、关人现象 报警装置工作正常 轿厢应急灯正常 应急时可迫降至首层 消防电梯消防操作功能正常 基 本 项操纵箱各种开关功能正常 厢内楼层指示信号齐全、清晰，监控装置运作正常 厢内与消防中心和机房的对讲正常 平安触板或光电应正确、照明有效 轿门与轿壁应无碰撞，无摩擦 轿厢内无杂乱广告 机房门应平安、可靠，应有“机房重地 闲人免进标识 机房墙壁完整，无孔洞 机房应有通风及防雨设施，平层标志齐全 有照明、电插座、灭火器、对讲等 有电梯松闸

29、扳手和盘车手轮，井道照明灯完好 曳引机应完好，保洁、滴油应符合国家标准 控制柜在电梯运行时应无较大的噪音 各功能开关正常，油杯有油 轿顶绳头组合完整、无锈蚀，有防锈漆 各层门付门锁齐全，安装正确，无锈蚀 各层门门头脚盖板滑块齐全 层门与门框无摩擦，无碰撞 导轨支架无松动，压板牢固 井道壁与轿厢地坎间的水平距离不得超标 层站指示信号按钮清晰、齐全 底坑照明、急停开关有效 补偿链、缓冲器补应平安、可靠 大小轨道有接油装置 九、公用设施、公共场地及钥匙的查验1、公用设施查验标准：?建筑安装工程质量检验评定标准?检验要点：分项工程检验要点备 注公用设施保证项室外排水通畅，井盖完好、无缺损 游乐设施设备

30、完整、无平安隐患，有平安指引 平面图、路标、提示标识等各种标志齐全 基本项辖区道路完好无损 通透式围栏完好、无锈迹 路灯完好 停车场地、垃圾中转站、工具房等公共场所地完好 建筑小品、雕塑等完好无损 2、园林绿化查验标准：?建筑安装工程质量检验评定标准?GBJ306-88检验要点：分项工程检验要点备 注园林绿化根本项绿地、植物数量品种符合设计 土质符合植物生长，厚度正确 绿化内无砖块等建筑垃圾 无死苗、无虫害 3、钥匙交接1检查钥匙是否匹配，是否齐全2拿到钥匙时先分清钥匙的用途；3数清每种钥匙的数量，并进行确认；4将每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象；5按钥匙的用途进行分类、编号、保管。 十、

31、工程资料的接管对于原有已入伙的物业，原物业公司及业主委员会应在新物业公司验收楼宇的同时，移交楼宇资料给新物业管理公司；对于新建物业，开发商在楼宇资料报交市建筑档案馆的同时，应移交一份给物业管理公司存档。具体资料包括以下内容：一、产权资料开发公司营业执照土地使用权出让合同书建设工程规划许可证建设工程施工许可证建设单位营业执照电梯安装公司营业执照电梯安装公司资质证书消防公司营业执照及资质证书以上均为复印件 二、市府验收合格资料：建设工程竣工验收备案证明用电许可证供用电协议书供水合同书。公安消防建筑工程消防验收意见书建设工程质量监督登记书电梯平安检验合格证书防雷设施合格证燃气工程验收备案证书白蚁防治

32、工程竣工验收证明国家固定灭火系统和耐火构件质量监督检验中心检验报告电缆检测报告智能化验收系统合格证摄象机检测报告有线电视系统终端盒检测报告以上均为复印件 三、工程技术资料建筑、结构、电气强弱电、给排水包括消防、中央空调、直饮水、燃气等工程的全套竣工图纸。各类公共设备使用说明书、调试报告、维护保养手册等。包括：变压器、高压开关柜、低压配电柜、发电机、电梯、生活水泵、生活水泵变频控制柜、消防供水系统、直饮水泵、直饮水泵变频控制柜、道闸系统、监控系统、背景音乐系统、消防报警系统、中央空调系统等。 地质勘察报告； 工程合同及开、竣工报告； 工程预决算分项清单； 图纸会审记录； 工程设计变更通知及技术核

33、定单(包括质量事故处理记录)； 隐蔽工程验收记录； 沉降观察记录及其沉降观察点布置图； 钢材、水泥等主要材料的质量保证书； 新材料、构配件的鉴定合格证书； 砂浆、混凝土试块试压报告； 供水、供暖管道的试压报告；机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试记录。注：电梯相关资料包括以下局部劳动局电梯平安劳动局电梯平安使用许可证每梯一本劳动局电梯平安技术检验报告书每梯一本 质量技术监督局平安检验合格证每梯一份劳动局起重机械登记卡片每梯一份电梯安装工程施工技术资料每梯一本质检报告每梯一份电梯随机文件至少包括：电梯相关图纸、电器元件代号说明书、安装调试说明书、使用维护说明书、装箱单等产品合格

34、证含限速器合格证、曳引机合格证试验报告书每梯一份四、填写记录对照本文件，将收到的资料填写在?工程资料交接清单?。十一、业主用 户入伙时的承接查验业主用户入伙接收物业时，物业公司工作人员陪同并协助业主对房屋设施进行全面细致的质量检查，对发现的缺陷进行登记。此过程仅限于新楼宇。业主用户入伙时对房屋的承接查验主要针对以下方面进行：1、检查钥匙是否匹配，是否齐全拿到钥匙时先分清钥匙的用途；数清每种钥匙的数量，并进行确认；到房间将拿到的每把钥匙均试一遍，看是否有配错的现象。2、检查房间设施是否齐全；根据售楼或租赁时的约定先将房间内配置的设施列出清单；根据清单查对设施的数量及质量；3、检查房间工程质量包括

35、装修质量及安装质量检查地面、墙面和天面有无空鼓、裂缝；如果是精装修，还应检查墙面、天面的清洁情况；检查墙面和天花板是否有麻点或水渍痕迹是否漏水；检查门窗、玻璃有无损坏，试试门窗是否严密、开关灵活；检查开关、插座是否有电；选顶层房屋的应着重检查屋顶是否渗漏，墙面是否发黄或有水渍痕迹；选首层房屋的应检查地面是否有返潮现象；4、核对入伙当天的水、电、气表读数；5、填写记录将入伙时拿到钥匙的数量、验收中发现的问题、入伙当天水、电、气表的读数填写相关记录。十二、缺陷整改与保修对于新楼宇的接管，在签署验收合格、同意接管凭证时，应向开发商说明：经物业公司验收同意接管的楼宇，不等于楼宇质量完全符合国家及设计标

36、准的要求，开发商也不能排除应承当的整改质量缺陷的责任，而且房屋质量也存在一定的保修期限。因此建议开展商在保修期结束时，在取得物业公司认可后，才向施工单位支付保修金。一、对缺陷整改 1、一般缺陷的返修 对承接查验或使用过程中发现的非结构性的质量问题，物业公司应在两天内将检查记录整理好后提交给开发商一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位，并出具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便催促整改良展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。2、房屋结构的加固补强在承接查验中，如发现影响房

37、屋结构平安或设备、设施使用平安的质量问题时，验收不能通过。由开发商对房屋进行加固补强或采取其它有效的措施进行处理，处理完毕，到达合格要求、确保住用平安的，再商定时间予以验收。并向开发商索取加固补强的措施和复验结果的记录并存档备查。 3、对不具备使用功能问题的处理 承接查验时，对于因房屋的配套设施脱节和附属工程未完工或由于水、电、气等外部管线未接通，致使用户不能进住的，应由开发商负责抓紧解决，等符合承接查验条件后，再行组织验收。4、业主在验收中提出问题的解决方法 对业主在承接查验或使用过程中提出的有关房屋质量方面的问题，应在两天内提交给开发商一式两份，一份给开发商，一份由开发商交给施工单位，并出

38、具书面的整改函，建议开发商责成施工单位进行整改；物业公司应留底一份，以便催促整改良展情况，并在双方商定的时间内另行复验，直至合格为止。也可经双方协商，由开发商委托物业公司代为返修，所需费用由开发商支付。对小业主提出的装修方面的问题，应当场予以解答，答复内容见?装修管理手册?。二、保修及维修1、新建房屋在保修期内 新建房屋保修期的计算应以法规及开发商与建筑安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准，保修期一般自每栋房屋竣工验收之日起计。在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。工程竣工日假设距物业接管日过长，导致承接查验时保修期已满者，竣工验收与承接查验的时间差，由开发商负责质量保修，保修期

39、顺延。所以，物业公司在与开发商签署交接单时，应明确填写保修期终止时间。2000年1月30日国务院279号令发布的?建设工程质量管理条例?规定建设工程的最低保修期限为：根底设施工程、房屋建筑的地基根底工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他工程的保修期限由开发商与施工单位约定。2、保修期满后物业公司承当房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套效劳设施的修缮责任。业主承当物业内自用部位和自用设备的修

40、缮责任。3、其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。4、保修期内管理方法设备承接时，物业公司、开发商、保修单位三方应就设备保修期特别是电梯保修的内容、范围、期限，物业公司维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期内保修单位提供的效劳单一，一般只做修理，不做保养，难以到达物业管理行业标准。保修工作之外的保养内容需物业公司自己或委托专业公司做，书面协议有助于解决物业公司或专业公司与保修单位的矛盾、纠纷。设备保修期内，物业公司自行进行的机电设备的保养工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件局部。机电设备、电梯故障维修

41、，物业公司应催促保修单位解决。保修期结束，保修单位结算保修金时，物业公司须在结算申请书上如实填写使用方意见；保修单位不履行保修义务的，物业公司有权拒绝签字。物业承接查验工作流程释义在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。在条件具备或物业管理企业早期介入充分、准备充足时，物业的承接查验也可以和建设工程竣工验收同步进行。物业管理企业对物业进行查验之后将发现的问题提交建设单位处理，然后同建设单位进行物业移交并办理移交手续。 物业的承接、查验工作流程1.物业建成通过竣工综合验收 2.物业管理企业组织人员进行承接查验 3.对查验中发现的问题进行处理 4.物业移交 承接查验准

42、备工作一人员准备物业的承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作。物业管理企业在承接查验前就应承接物业的类型、特点，与建设单位组成联合小组，各自确定相关专业的技术人员参加。 二方案准备物业管理企业制订承接查验实施方案，能够让承接查验工作按步骤有方案地实施。 1与建设单位确定承接查验的日期、进度安排； 2要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料； 3派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作。 三资料准备在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制订查

43、验工作流程和记录表格。 1工作流程一般有?物业承接查验工作流程?、?物业查验的内容及方法?、?承接查验所发现问题的处理流程?等； 2承接查验的常用记录表格有?工作联络登记表?、?物业承接查验记录表?、?物业工程质量问题统计表?等。 四设备、工具准备在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具。 物业查验的主要内容与方式一查验的主要内容1、物业资料 在办理物业承接验收手续时，物业管理企业应接收查验以下资料： 1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2设施设备的安装、使用和维护保养

44、等技术资料； 3物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4物业管理所必需的其他资料。 2、物业共用部位 按照?物业管理条例?的规定，物业管理企业在承接物业时，应对物业共用部位进行查验。主要内容包括： 1主体结构及外墙、屋面； 2共用部位楼面、地面、内墙面、天花、门窗； 3公共卫生间、阳台； 4公共走廊、楼道及其扶手、护栏等。 3、共用设施设备 物业的共用设施设备种类繁多，各种物业配置的设备不尽相同，共用设施设备承接查验的主要内容有：低压配电设施，柴油发电机组，电气照明，插座装置，防雷与接地，给水排水、电梯，消防水系统，通信网络系统，火灾报警及消防联运系统，排烟送风系统，平安防范系统，采暖和空调等

45、。 4、园林绿化工程 园林绿化分为园林植物和园林建筑。物业的园林植物一般有花卉、树木、草坪、绿花篱、花坛等，无林建筑主要有小品、花架、园廊等。这些均是园林绿化的查验内容。 5、其他公共配套设施 物业其他公共配套设施查验的主要内容有：物业大门、值班岗亭、围墙、道路、广场、社区活动中心会所、停车场库、棚、游泳池、运动场地、物业标识、垃圾屋及中转站、休闲娱乐设施、信报箱等。 二物业查验的方式承接查验不同于工程工程建设的竣工验收，是在物业建设单位竣工验收的根底上，对建设单位移交的物业资料，有关单项验收报告，以及对物业共用部位、共用设施设备、园林绿化工程和其他公共配套设施的相关合格证明材料，对物业公共部

46、位配套功能设施是否按规划设计要求建设完成等进行核对查验。承接查验还应对设施设备进行调拭和试运行，还应催促建设单位及时解决发现的问题。 查验的相关资料由建设单位提供，物业管理企业主要是进行必要的复核。物业管理企业应催促建设单位尽快安排验收。建设单位无法提供相关合格证明材料，物业存在严重平安隐患和重大工程缺陷，影响物业正常使用人 ，物业管理企业可以拒绝承接物业。 物业管理的承接查验主要以核对的方式进行，在现场检查、设备等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。 1、观感查验 观感查验是对查验对象外观的检查，一般采取目视、触摸等方法进行。 2、使用查验 使用查验是通过

47、启用设施或设备来直接检验被检查对象的安装质量和使用功能，以直观地了解其符合性、舒适性和平安性等。 3、检测查验 检测查验通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求。 4、试验查验 试验查验通过必要的试验方法如通水、闭水试验测试相关设施设备的性能。 三、承接查验所发现问题的处理发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反标准造成的设计缺陷；施工单位不按标准施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下所示。 一收集整理存在问

48、题1收集所有的?物业查验记录表?； 2对?物业查验|考试大|记录表?内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表； 3将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。 二处理方法工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。 从发生原因和处理责任看|考试大|，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。假设质量问题在保修期内发现或发生，按建设部?建筑工程质量保修方法?规定，应由建设单位催促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能缺乏、使用不便、

49、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。 三跟踪验证为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。 物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，对整改完工的工程进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程工程那么应继续催促建设单位处理。 物业承接、查验工作流程图1、物业建成通过竣工综合验收2、物业管理企业组织人员进行承接查验3、对查验中发现的问题进行处理4、物业移交物业承接查验工作流程目 录竣工验收与接管验收 03竣工验收 03接管验收 03接管验收的作用 04物业接管验收的程序

50、及条件 05接管验收的程序 05 接管验收的条件 05物业接管验收应检索提交的材料 06验收的组织 07物业接管验收的标准 09主体结构 09外墙 09屋面 09楼地面 10装修 10强电 10水、卫、消防 11空调采暖 11附属工程及其他 12物业移交 12物业接管验收标准竣工验收与接管验收竣工验收当一个建筑工程工程经过建筑施工和设备安装之后，到达了该工程工程设计文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。工程工程竣工以后，施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工工程进行查验,在人为工程合格后办理工程接受手续，把产品移交给建设单位，这

51、一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程工程由建设投入使用的标志，也是对工程工程的设计质量和施工质量的检验。接管验收接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，物业管理公司早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主

52、移交时，移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成，如签订管理公约、领取?用户手册?、?装修手册?等。接管验收的作用接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。因为一旦接管合同生效，物业管理公司就必须承当合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须有物业管理公司和业主来应付。因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。接管验收的作用主要表达在：明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接

53、管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补局部业主专业知识的缺乏，从总体上把握整个物业的质量。为后期管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量到达要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，方案安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。物业接管验收的程序及条

54、件接管验收程序建设单位书面提请接管单位验收；接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间；接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验；对验收中发现的问题，按质量问题处理方法办理；经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。接管验收的条件新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的根底上，以主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格；供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用；房屋幢、户编号经有关部门确认。物业接管验收应

55、检索提交的资料产权资料：规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书；建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；拆迁安置资料。技术资料：竣工图：包括总平面图、各层建筑平面图、结构图、效果图、各专业平面图、系统图、室外综合管网图、道路、绿化、室外照明图、设备图、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；地质勘察报告；工程合同及开、竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单包括质量事故处理记录；隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、新配件的签定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书；检验合格证书；保修单据等文件；消防验收合格，

56、由消防局颁发的验收合格证；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖的试压报告。验收的组织验收由物业的总经理、总工程师牵头，各专业工程师带着专业人员参与，会同开展商、监理、施工单位，本着客观、公正的原那么进行验收。参与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司，在验收中须说明自己客观的意见，反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份，表达这些意见时应与甲方、监理相协调，与他们取得一致。参与验收人员不可接受施工方礼物、接待。除非事先得到物业总经理、开展商的批准，否那么一经发现将严肃处理。接管验收程序应具备的条件：建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格。供配电、消防、给排水、排烟、备用电源、空调、通

57、风、电梯、公共照明、程控 、锅炉、卫星接收、楼宇自动控制等系统及其他设施能正常使用。经有关部门确认北京融科智地房地产开发设计部、工程管理部提交的资料：产权资料：.工程批准文件 .用地批准文件 .建筑执照 .拆迁资料技术资料：.工程竣工图 .地质勘察报告 .工程合同,开、竣工报告备 .工程预决算书 .图纸会审记录 .工程设计变更通知 .隐蔽工程验收签证人 .沉降观察记录 .竣工验收证明书 .钢材水泥等主要材料质保书 .新材料、构配件的合格书 .物业内所有设备安装、调试、检验合格书 .砂浆混凝土试块试压报告 .管道试压报告审核所提交的资料，假设有资料不全，书面提出请筹建处尽快补齐双方对所有设备、设

58、施进行分段检查第一太平戴维斯综合物业参谋北京融科资讯中心分公司工程部与北京融科智地房地产开发工程管理部制定验收方案检验不合格，按质量问题处理、返修跟踪建设单位执修缺陷遗漏工程工程签署验收合格文件所有收楼文件一式三份由承包商、业主、及管理处各保存一份合格 总经理签发接管文件物业接管验收的标准在接管验收过程中，对工程质量，要以北京市设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时，要以较高的标准为验收依据。依据各施工工程的验收标准，对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出，要求施工单位改良。这些标准应包括但不限于以下工程：主体结构地基根底的沉降不得GB

59、J202-83(地基与根底工程施工及验收标准)的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；地下室防水工程应符合GBJ208-83(地下防水工程施工及验收标准)的规定；钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过GBJ50204-92(混凝土结构工程施工及验收标准)的规定值；木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206-83(木结构工程施工及验收标准)中的有关规定；砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ111(建筑抗震设计标准)的规定。外墙:不得渗水；保温层完好；幕墙石材、玻璃安装牢固，无损坏；符合JG102-96(

60、玻璃幕墙工程技术标准)的有关规定。屋面:各类屋面必须符合GB50207-94(屋面工程技术标准)中的规定，排水畅通，无积水、不渗漏；平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；九层平台及屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。楼地面:面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷 ；块料面层应外表平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角；卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；楼地面应平整牢固，接缝密合；符合GB50209-95(建筑地面工程施工及验收标准)的规定。装修:钢木门窗应安装平整牢