2022物业管理调研报告

1、第 PAGE6 页 共 NUMPAGES6 页2022物业管理调研报告 - 调研报告 - 调研报告2022年1011月份，我们在老师的精心组织和安排下，对长沙市的物业管理行业进行了一个实地的见习与调研。通过此次有组织的调研活动，不仅让我对物业管理行业有了一切身的体会，而且激发和增强了大部分同学投身于物业管理行业的热情和信心。基本情况这次调研活动得到了班上同学的积极响应，除了由于周末有兼职和活动人数限制的因素外，班上同学基本都参加了两次以上的调研活动。本次调研活动我们分四次进行，先后参观了酒店物业普瑞温泉大酒店（望城）、商业物业万达购物广场（步行街）、住宅物业名都花园和亚华小区（赤岗冲）、写字楼

2、物业新世纪花苑（芙蓉路与劳动路交汇处）。这次实地参观和现场提问相结合的方式，增加了对物业管理更多的感性认识的同时也使我们在思考如何解决物业管理行业所面临的困境和行业发展等诸多问题。普瑞温泉大酒店（以下简称普瑞）是长沙一家五星级度假型酒店，酒店因其天然温泉而得名并形成其酒店特色服务。普瑞由于是一家度假型酒店，所以其物业设备设施比一般酒店数量多，而且管理复杂。普瑞总占地面积约600亩，拥有222间客房，14栋高级别墅；大小会议室10个。众多的楼宇和绿化面积需要专业的物业管理来进行管理，才能保证酒店各项设备设施的正常运行。但是由于长沙物业管理市场的不成熟，没有符合酒店物业管理水平要求的管理公司(.z

3、gdoc. 资料下载)。所以普瑞自己成立了物业管理部来行使酒店物业的管理职权，并且提出了“酒店式”物业管理模式。以管理五星级酒店的要求来管理所辖物业，因此在保洁、绿化等方面做出了高水平的服务。但是由于酒店物业的相对特殊性，这种模式仅供酒店物业参考，但是其服务理念却可以放之整个行业皆可。万达购物广场是大连万达集团投资于长沙的一家商业地产，万达购物广场只是大连万达进军长沙的开始。万达购物广场由万达物业管理有限公司进行管理，其管理水平可以代表国内商业物业管理的先进水平。这次的调研，长沙万达的项目经理主要是向我们介绍了商业物业的各种设备设施的运行、维修、管理的情况，这使去参观的同学受益匪浅。因为以前一

4、部分同学误以为物业管理就是简单的保安、保洁、绿化等小事。经过对万达的调研活动，不仅了解了物业管理技术复杂和管理难度的一面，同时也看到了物业管理行业拥有适合自己发展的前景。同时万达的项目经理也对我们提出了期望，物业管理行业急需高素质的人才，同时对人才也是理论与实际操作并重的双重要求。名都花园和亚华小区作为我们这次住宅物业的调研对象，让我们深刻的了解到物业管理在实际操作中所面临到的困境。住宅物业收费水平低和收费难已是业内的一种共识，因此大部分长沙住宅物业管理都是由开发商自己代理或由其下属公司管理才能勉强维持，所以物业管理市场化就无从谈起。同时由于物业管理没有在房屋开发建设阶段就进行介入，因此开发建

5、设的不合理成了后来物业管理的众多矛盾的根，名都花园就是一个典型的例子。名都花园当时开发建设阶段没有进行物业介入，因此没有对人流和车流进行分流，同时由于开发阶段没有很好的预计私家车的发展情况，现在名都花园的停车问题成为困扰业主和物业公司的一个大问题。车辆就停靠在道路一边，如果发生意外事故，将发生严重的堵塞现象。矛盾的积累就肯定导致物业公司和业主之间关系的紧张，那么物管费又怎么收得上来。而物业公司收不到物管费，自身运行就会出现问题，又怎么能做好小区的物业服务。如此一来形成恶性循环，导致了物业行业的整体水平得不到提高，整体形象又大打折扣。新世纪花苑由长沙市京电物业管理有限公司管理，京电物业是长沙市物

6、业水平较高的企业之一。本次对新世纪花苑的调研，京电物业为我们提供的是座谈的形式。因为几次的调研活动对于物业的设备设施已经有了一个比较全面的认识，所以这次采取与实际操作人员的面对面交谈更有利于我们加深对物业行业的理性认识。不仅能对自身的物业知识得到提高，也能从成功人士身上找到我们可供学习的综合素质修养。京电物业对于唯一新城的管理可以说是成功的一个例子，京电物业通过增强员工的服务意识，切实为业主着想，实现了物业公司和业主之间的良性互动。不仅没有因为物业费的收取而浪费大量的人力物力，反而由于服务水被认可，公司能开展多种经营增加了公司的利润。而服务种类的增多也方便了小区业主，从而实现了物业公司和业主的

7、和谐共赢。思考与体会首先，对于物业管理行业的思考。其一，转变行业观念。物业管理其实称其为物业服务更加妥当，因为物业行业属于第三产业服务业。而现在物业公司与业主的诸多矛盾中有很大一部分就是因为物业公司没有摆正自己的位置，以为自己是管理者而对业主颐指气使，从而滋生了众多的矛盾。只有物业公司真正认识到自己的角色是服务者，才能在物业服务中处处为业主着想，理顺公司与业主的关系才能从意识上认识到物业服务的实质所在。从而受到更多业主的支持而减少矛盾纠纷，从而实现物业公司与业主之间的良性互动和和谐共赢。其二、加快市场化。物业管理市场化是提升物业管理行业水平的必经途径。实现了物业管理市场化，第一，可以通过市场机

8、制实现优胜劣汰，从而提高物业管理行业行业进入难度，从而提升行业水平。第二，业主可以通过市场化的方式（比如招投标等）选择物业服务公司，从而增强行业的竞争氛围。这样不仅维护了业主的合法利益，也促进了行业整体的良性发展。第三，物业管理的市场化可以促进物业管理专业化的发展。物业管理专业化可以促使物业管理将部分专业服务（比如保安、保洁、绿化等）外包，这样可以节省物业管理开支，同时也可以使物业公司更加专注于业主的特约服务。不仅增加了物业收入实现了公司发展，也使业主享受了更加方便多样的服务。其三、加快产业化。物业管理产业化是行业发展的必然要求。物业管理收费低，利润低很难实现专业公司的可持续发展。所以必须促进

9、物业管理产业发展，实现产业的规模效应，从而促进行业的进一步发展。物业管理产业化的前提是物业相关产业的整合，形成产业链。产业链的形成一方面是产业链的前向延伸，比如将房屋中介、二手房买卖、房地产开发前期介入等相关产业纳入到物业管理产业中来。另一方面是产业链的后向扩展，物业管理要在社区服务中担当合理角色，可以提供社区卫生医疗健康服务、小区特色文化创建等活动中寻找产业支撑点。当然物业管理产业化还远远不止这些，由于课题还在实施阶段，众多有关产业化的研究还将继续进行。其次，对我自己今后发展的思考。我们06级是湖南省第一届物业管理本科生，因此对于我们来说意义不仅仅是自身以后的发展。因为我们作为物业管理本科教学的试验者和开拓者，我们步入社会以后的发展动向和综合素质会对以后的本科教学有借鉴和指导作用。同时物业管理行业急需搞素质的人才来提升行业水平，来促进行业的整体发展。我们这一批人对于湖南物业管理的发展甚至全国物业管理的发展将产生积极的影响。所以我们应该明白自己的历史责任感，这绝不是说空话大话，而是