营改增对房地产的影响5600字

1、营改增对房地产的影响5600字 摘要：营改增有利于降低企业税务负担，加快第二、三产业的有机交融，促进经济构造的转型晋级，同时为国家税收收入提供可靠保障。2022年5月1日开场，我国全面推开营业税改增值税试点，房地产业亦不例外。为此，本文回忆了我国税制改革的进程，分析了房地产业施行营改增的意义，剖析了营改增对资产负债、利润、现金、税负的影响，并从不同纬度阐释了营改增背景下房地产企业的应对方案，以指导企业正确面对新的税制环境。 关键词：营改增；房地产企业；财务；税务；影响房地产行业是我国经济开展的支柱产业，房地产业链条长，工程本钱费用构成复杂，有其自身的特殊性，所以营改增的难度大。普华永道会计师事

2、务所对我国近20 家大中型房地产企业进展调查，发现超过9成的房地产企业担忧税负上升，而且接近4成的企业认为税负会明显上升。营改增已是大势所趋，如何顺应时展形势，在变革中谋求开展，是房地产业需要关注和面对的核心命题。一、我国税制改革的进程营改增就是把缴纳营业税改为征收增值税，这改变了1994年以来我国以增值税为主，以营业税、消费税为辅的税收体制。2022年，上海的交通运输业以及局部效劳业开场了营改增试点；同年8月试点范围扩展到北京、江苏、广东等10个省区市；2022年试点扩展到全国，同时播送、影视制作和发行也被纳入试点；2022年铁路运输业、邮政通信业以及电信业被纳入试点范围；2022年5月1日

3、起我国全面推开营业税改增值税试点，房地产行业将迎来重大的变革。从财政部2022年4月的统计来看，我国营改增及增值税改革累计为企业减税6412亿元。其中，自2022年启动的营改增试点中超过97%的试点纳税人实现税负下降或持平，累计减税已达3133亿元，可见，营改增为企业带来了本质性利好。二、房地产业施行营改增的意义营改增最大的变化在于改变了营业税重复征税、无法抵扣、无法退税的弊病，实现了增值税进项和销项的抵扣，能有效降低企业税负，完善我国财税体制，这是我国推进构造性改革尤其是供给侧构造性改革的重头戏，也与国际趋同。营改增之前，房地产行业缴纳的是营业税，在上游的安装、装修环节已经缴纳过营业税，可是

4、销售房地产的时候又要缴纳营业税，造成了重复征税，不利于行业的开展。而增值税是以增值额为根据计征，营改增之后，房地产企业购置材料、设备时获得增值税专用发票，就可以进展抵扣，防止了重复纳税，减轻了企业的税收负担，极大地降低企业的投入本钱。施行营改增之后，企业新增不动产所含增值税也被纳入抵扣范围，有利于房地产业转变经营形式，扩大有效投资，进一步优化产业构造，构建企业的核心竞争力。三、营改增对房地产企业财税的影响一对资产负债表的影响在房地产企业总资产中，固定资产占据了很大比例，所以，固定资产发生变化时，资产总额随之变动，企业资产负债表的数据也就会相应改变。营改增之前，房地产企业需要缴交营业税，并且进项

5、税额无法抵扣，这局部进项税成为企业本钱，造成重复征税；而营改增之后，企业购进固定资产的时候，可以用所获得的增值税专用发票进展进项税抵扣，所以固定资产的入账价值下降，企业总资产也相应下降。由于企业负债不变，因此企业的资产负债率进步，加大了企业的财务风险。二对利润表的影响首先，营业税属于价内税，而增值税属于价外税，计算营业收入时需要剔除增值税额，因此，营改增之后，营业收入会降低。其次，营改增对于企业本钱的影响取决于企业的本钱构造。其中，土地本钱在房地产企业的本钱构造中约占23%，按照新的规定，企业新增不动产所含增值税被纳入抵扣范围，这解决了土地本钱的抵扣问题。在人工本钱方面，占据整个工程造价约30

6、%的人工本钱无法抵扣，金额并没有改变，但由于企业税率由5%升到了11%，所以实际上增加了企业税负。在设备本钱方面，大多数施工企业采用租赁设备的形式，设备租金一般占到总造价的2%2.5%，有形资产租赁的增值税税率为17%，这有利于降低设备租金。在材料本钱方面，据统计，材料本钱约占建筑业工程结算本钱的60%，所以材料本钱是主要的本钱，也是最需要控制的本钱。一般来说，沙、土、石料的增值税率为3%，混凝土的增值税率为6%，木材的增值税率是13%，水泥、钢筋的增值税率是17%，还有很多建筑材料从个体户、杂货店、小规模纳税人处购得，难以获得增值税专用发票。营改增后房地产企业需要缴纳11%的增值税额，所以降

7、低材料本钱的关键是尽量获得增值税专用发票，而且获得尽可能高的抵扣。综上所述，营改增之后，利润表中的营业收入降低，而企业本钱有增有减，但总体有所降低，最终能否实现利润增长，关键在于企业必须提升材料议价才能和本钱控制才能。三对现金流量表的影响房地产开发多以工程运作，与其他商品消费相比，房地产开发周期更长，工程预售之后就需要预缴税款，却需要等到开工结算之后才能获得进项发票，抵扣之后才能获得进项税款，结果企业前期垫付大量的资金，所承当的增值税本钱大大进步，因此营改增对企业的现金流量将产生不利影响，造成企业资金短缺。不过，营改增利好商业地产，因为施行增值税后，购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进展增

8、值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。相比住宅地产，商业地产库存压力更大，营改增的全面铺开将为商业地产开展创造有利的政策环境。四对企业税负的影响在传统的税收制度之下，营业税为价内税，计税根底是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值局部为计税根底，企业获得增值税专用发票可以抵税，解决了消费链条中重复计税的问题。经测算，营改增前后的平衡毛利率约为56%，即当毛利率程度低于56%时，营改增将改善企业毛利程度，而大局部房地产企业毛利率均在平衡点以下，因此，营改增对大多数房地产企业起到了减负的效果。笔者对一个住宅工程进展详细测算，营改增之前，企业的营业税税率为5%，综合计算营业税、城建税、

9、教育费附加、土地增值税、企业所得税等，得出总税负率约为14.97%；营改增之后，按增值税税率11%计算，综合计算增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等，总税负率约为14.49%。可见，营改增后房地产企业的总体税负率有所下降，而随着整体抵扣链条的逐步完好，企业的税负会继续下降。据中金公司预计，施行营改增后，房地产全行业税负有望从3960亿元营业税减少至3340亿元增值税，下降幅度约为15%，当然这也对企业的发票管理提出了更高要求。其次，营改增的施行，将推动房地产企业的优胜劣汰。营改增改变了价格体系，实行层层抵扣，企业因此必须重新设计经营流程，自觉调整内部架构，施行精细化管理，这有利

10、于正规企业降低税负。相反，运营不正规的企业难以适应，税负反而会增加。 四、营改增背景下房地产企业的应对方案一提升财务人员综合才能财务人员是财务管理的核心人物，其工作程度直接了影响企业的经济效益。目前我国的房地产企业在税务管理方面还存在着不少问题，还没有树立缴纳增值税的意识，所以必须转变思维方式，全面适应税收政策的转变，为企业管理和开展提供保障。施行税制改革后，发票管理、会计核算等财务工作都发生了很大变化，企业必须适应新政策、新形势的要求，加强财务、税务管理团队建立，对会计人员进展增值税税务处理和增值税使用培训，不断进步涉税人员业务技能，熟悉新的税收政策，使之更快、更好的适应新税制。同时，房地产

11、企业可积极引入经历丰富、财务才能出众的财务管理人才，提升企业财务、税务管理整体程度，为企业减少不必要的本钱费用。二进步财务核算管理程度会计核算机制包括了信息搜集、整理分析、明细核算等，房地产企业必须健全会计核算制度，完善会计核算体系，不断进步会计核算的质量，通过全面、准确的会计核算和财务管理来进步税务处理才能。企业要完善会计核算内容，增值税会计核算一般应设置四个二级科目，分别为应交增值税、未交增值税、增值税留抵税额和简易征收增值税，在“应交增值税二级科目下，还应在借方设置进项税额、已交税金、减免税款、转出未交增值税等栏目，在贷方设置销项税额、进项税额转出、转出多交增值税等栏目，使各税收款项可以

12、更加明晰。在详细工作中要完善账务处理流程，严格按照会计核算程序开展税务筹划，加强工程本钱核算以及开工结算，及时对进项税进展认证和抵扣。企业必须加强发票的认证和搜集，保证原始根据的合法合规，防止因为会计核算系统不健全而造成的发票流失、偷税漏税等问题，确保账实相符，进步会计核算的准确性，防止由于进项税无法抵扣而造成的不必要损失。三加强供给商及发票管理施行营改增政策后，企业可以使用专用的增值税发票抵扣进项税额，税务发票内容就发生了变化，所以企业必须调整发票的管理内容和管理方式，加强增值税专用发票开出、流通、使用和保税等方面的管理，以有效躲避因管理不当而带来的风险。企业必须重点关注增值税进项税抵扣和土

13、地增值税，做好增值税发票的搜集和整理工作，特别是在采购环节，企业一定要加强供给商管理，优选那些资质正规并且可以提供足额增值税发票的建筑安装企业，所选择的供给商应该有助于降低企业本钱，不会带来经营风险，而且关键是确保可以提供增值税发票，使企业各项期初增值税进项税额得到抵扣，增加资金流量，减少不必要的资金支出。上游建筑安装业务是房地产企业进项税额的主要来源，企业可以剥离建筑业务，获得更多的进项增值税发票，以减轻税负。在全新的营改增政策之下，企业要加强对税收管理形式的调整，利用营改增进步企业整体收益，为经营开展提供更为可靠的支持。四落实财务税务内部控制房地产企业要加强对营改增相关政策的研究和解读，增

14、强自身的税收意识，确定全新的财务、税务管理重点，进一步加强税收管理，这一方面有利于企业更好地适应营改增政策，另一方面也有助于优化企业资金管理程度，提升企业整体经营效益。首先，企业要优化部门设置，进一步完善岗位管理制度，明确岗位职责，真正做到责任到人。其次，根据税收政策变化积极调整经营流程，标准经营行为，做好税制衔接，在凭证认证、管理和计算等方面加强管理，采购部门要转变思维方式，重视对供给商的管理，以适应新的税收政策的转变。另外，优化会计处理流程，加强对企业财务、税务数据的统计和管理，反思、弥补税务破绽，标准增值税发票的开具、保管行为，各项财务和税务材料必须留存，以减少企业的法律风险。五积极开展

15、税收筹划工作营改增给房地产企业带来了税务筹划的时机，企业要与国家税务机关建立顺畅的沟通关系，及时获取最新的税收政策信息，掌握纳税工作中的考前须知，使自身纳税行为符合相关规定。同时房地产企业要根据自身特点，适时调整经营策略，梳理企业的所有进项税额，积极、科学、合理地开展避税工作：1.利用好纳税人身份。一般纳税人的适用税率明显高于小规模纳税人，“营改增之后，对于小规模纳税人来说，假如进项税超过了当期销售额的8%，税负反而更重，所以这时房地产企业申请成为一般纳税人更为有利。为此可合理控制销售额，或推延完成订单，以免到达一般纳税人认定标准。2.获得增值税专用发票。在采购工作中，要选择一般纳税人作为供给

16、商，采购材料要求开具增值税专用发票；假如购货对象是小规模纳税人，不能抵扣税额或者抵扣很低，就可以要求价格折扣多一些。应采取批量采购或集中采购的方法，这样既可以保证高质量和低价格，还能获取增值税专用发票。3.利用税率差异。建筑业的税率是 11%，而一般物资的税率是 17%，房地产企业应积极利用这种税率差异，获得尽量多的抵扣。4.利用时间差异。尽快获得进项税发票，尽量延迟开出销售发票，有利于及时抵扣，推延缴税。5.争取优惠政策。增值税的减免税政策相对较多，企业应纯熟掌握国家政策，例如环保相关的的优惠政策，以争取各种优惠。六优化企业经营管理形式房地产企业要想实现减轻税负的目的，就必须梳理自身业务流程

17、，优化企业经营管理形式，在融资、拿地、建立、预售等环节重视增值税进项抵扣。企业应缩短工程运作周期，以降低财务费用，减少资金占用，进步资金利用率。假如局部环节无法获得进项税额抵扣，就可以外包出去，进展税负转移。例如企业可尝试把消费性效劳业务外包出去，以优化本钱费用构造，专注核心业务，实现转型晋级，解决长期以来存在的“大而全问题。还可以加强企业合作和工程合作，有效地防止资金短缺，实现优势互补。甚至某些职能部门也可以外包出去，以降低管理本钱，有效实现税费转移，减轻企业的税务负担。另外，可投资产业地产、商业地产、旅游地产、保障性住房等，使之成为新的业务增长点，通过多业态开展抵御市场风险。五、结语营改增有利于优化税务体系的税收构造，消除重复征税，降低企业流转税税负和总税负，促进产业构造调整和企业转型晋级，这是我国市场经