2017重庆璧山绿岛中心C组团商业定位报告

1、CommerceDesignPlanMarketingOperation重庆璧山绿岛中心C组团商业定位报告2017年8月20日目录2关于项目的认知项目商业定位分析商业策略与定位方向商业借鉴案例商业发展建议上部物业定位及发展建议项目总体经济测算第一部分3关于项目的认知4关于区位的认知：高速发展的渝西地区节点城市重庆是西南地区的中心城市，2014年GDP1.4万亿元，位居全国第六位，增速达到11%，在前GDP前二十名城市中排名首位。璧山2014年由县升区，距主城区约30公里，位于重庆都市区及一体化发展地区内。2014年GDP达到350亿元，增速13.3%。璧山城市常住人口约72万人，其中城区约30

2、万人。璧山定位为全市“六大卫星城”的先行发展示范区、中国西部第一个深绿型生态化城市。璧山位于重庆都市区内外沿，属于受区域中心城市弱辐射的区县级城市，城市规模较小，但近年城市发展速度较快。30公里5关于区位的认知：政府重点打造中的城市新区绿岛新区属于政府重点打造的新区，高标准规划与建设，但目前仍处于发展前期，城市重心依然位于老城区。绿岛新区是政府重点打造的城市新中心，定位为重庆西部发展门户和组织平台，成为区域服务中心和主城高端功能区。绿岛新区首期规划面积13.15平方公里，按照“一年成势、三年成型、五年成城”的要求打造，建设标准超过主城区，将构筑以现代服务业为核心的“三中心三基地”六大核心功能。

3、“三中心”包括“公共服务中心”、“商业商务中心”和“绿色资源管理中心”，“三基地”包括“文化休闲基地”、“高新技术基地”和“品质生活基地”。虽然政府已经进驻绿岛新区，各项市政设施逐步完善，但目前绿岛新区建成度不高，入住人口较少，新区氛围还未形成。城市的商业中心和生活中心依然位于老城区。6关于区位的认知：城市未来的CBD，城市级商业中心项目所在地被规划为城市中心，行政、商业、文教、医疗、体育等城市级公共服务设施聚集于此，辐射周边大片的高端居住区。城市商办中心行政中心体育中心医疗中心文教中心商业副中心城市中心：综合中心城市副中心城市副中心：专业中心城市副中心：专业中心高端居住区老城区7关于区位的认

4、知：区域现状不成熟，有待完善绿岛新区仍处于规划建设中，虽然部分公共设施已经建成并投入使用，但新区整体的商业、居住氛围不浓，城市中心感不强。秀湖公园区政府文化艺术馆璧山中学/小学人民医院双星大道卫星图时间：2015年2月绿岛新区的建成度约50%左右，而人口入住率更低，导致璧山人区域认同感不高。双星大道两边未形成连续的城市界面，城市感较弱。8关于项目本体的认知：具备打造大型综合体的地块条件本案属于绿岛中心项目1号地块C组团，占地面积2.91万平米，建筑规划面积11万平米，具备打造大型商业发展的用地条件。用地性质属于商业用地，可发展方向为商业、写字楼、公寓、酒店等。其占地面积、建设规模、地块现状及交

5、通状况符合打造大型商业的用地条件。从过往经验来看，商业的定位是核心，上部物业价值依附于商业。主要展示面次要展示面城市主干道占地面积2.91万平米150米9关于项目本体的认知：商业是本项目定位的核心大型商业是综合体核心，商业具有较大的价值溢出效应，通过重新定位地段，给客户带来便利的生活商务配套，同时商业还能够为酒店带来人流。根据过往的经验，城市综合体项目中的商业物业定位是核心。10关于绿岛中心的认知：以商业为核心引擎的新区大盘商业是绿岛中心打造CBD的核心，是持续推动大盘开发的核心引擎。绿岛中心定位为璧山新的CBD商业中心，城市形象示范窗口。这既是政府所期望的，也是项目占据市场主动的重要手段。绿

6、岛中心的公建面积比例达到65%，其中商业规划预计超过30万，是属于城市级的商业规划。根据过往经验，四线城市的城市中心往往由其商业中心所确定，特别是市民对此观念根深蒂固。写字楼市场暂时不成熟，住宅虽然有市场，但是不能支持项目CBD的定位。所以绿岛中心大盘开发的关键在于商业。盘活商业不仅能够实现自身价值的兑现，还能够带动区域价值的提升，有力地推动绿岛CBD的打造。城市级商业中心30万商业体量160万体量，近100的的公建璧山CBD11参考案例：商业撬动区域价值上海新天地惠州仲恺T-PARK上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。 地价提升：从

7、1999年的每平方米8000元10000元，到2004年的每平方米20000元。房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元； 新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。T-park位于惠州市仲恺技术开发高新区，是一个体量10万平米的购物中心，它的出现定义了仲恺的区域中心，带动了区域房价的攀升。该项目自身的住宅价格较市场价格高出50%，而邻近项目的住宅价格也提升了20%。商业价值具有外溢效应，存在着多个通过商业拉升其它物业价格或加快销售速度的成功案例。12关于绿岛中心的认知：大商业需要大概念

8、与阶段性定位根据项目发展阶段与市场认知的变化，项目商业既要有总体目标也要有分阶段的定位及目标大商业需要大概念，要给予投资者与购房者完整的蓝图，以坚定其信心与期望。大商业的形成很难一蹴而就的，是要根据市场环境和开发进度逐步形成的。项目要根据客观情况分阶段定位，以推动绿岛中心分阶段大盘开发。地块1地块2地块3已建成区域开发顺序开发顺序引擎13关于绿岛中心的认知：C组团与滨水商业需要整合两类商业各自体量偏小，无法独自统一全局。两类商业优劣势互补。C组团为集中商业，滨水商业为风情商业街。C组团商业具有城市形象，可导入人流。滨水商业提供更加具有趣味的商业空间。整合14关于绿岛中心的认知：C组团是首期商业

9、的重要节点C组团位于绿岛中心的地理中心，临靠城市中轴大道双星大道，是项目前期唯一块集中商业地块。C组团具有良好的城市形象与空间场地。C组团具备商业人流导入与集散的作用。C组团具备大型活动组织作用。C组团在开发上承前启后。重要商业节点15可以明确的事项绿岛中心是未来的城市CBD与城市级商业中心商业是持续推动大盘开发的核心引擎大商业需要大概念与分阶段定位前期商业需要统一规划和概念整合C组团商业是前期商业的重要节点第二部分16项目商业定位分析171、项目商业立地条件18商圈范围：三公里半径覆盖璧山城区老城区新城区开发区老城区完全建成，人口稠密，商业服务齐全，但规划落后，设施老化，无拓展空间商业中心生

10、活中心行政中心教育中心高端居住中心产业中心新城区仍处于建设中，高规划标准，但建成度不高，入住人口少开发区处于快速发展中，建成度较高，产业链待完善1公里2公里3公里项目处于璧山城市的地理中心，三公里半径商圈可以辐射整个璧山城区约30万人口。19交通可达性：城市快速交通网络支持交通规划标准高，私家车抵达便利，但是公共交通尚不完善，轻轨站属于远期规划项目位于城市中轴大道双星大道北侧，界于城市主干道东林大道与黛山大道之间，从城市交通网络来看，项目可达性较强。由于目前绿岛新区建成度不高，项目附近仅开设有四条公交线路。轻轨站属于远期规划，不确定性高。但如果绿岛新区能够打造城市璧山的中心，那么未来将很可能接

11、入。进一步使该区域成为交通枢纽。轻轨站交通规划20商圈人口分布：1公里商圈现状人口规模不足项目1公里步行商圈的人口不足，主要人口分布在1公里半径之外的老城区，这将导致项目前期人气不足，以及客源竞争度大。1公里内商圈人口：2万人，人口密度约为0.63万/平方公里。12公里商圈人口：10万人，人口密度约为1.27万/平方公里。改善性需求。23公里商圈人口：18万人，人口密度约为1.43万/平方公里。享受型需求。项目商圈人口结构对项目不利，前期很难靠地段来维持经营，很难做地段型商业中心，更需要做特色型、目的型的商业拉动远端客户，弥补核心商圈人气不足的问题。楼盘类型总户数入住时间商业住宅同景国际住宅+

12、商业7000一期已经入住中冶黛山一号住宅+社区底商1470已经交房俊豪中央大街住宅+商业18006.23号新开盘金科中央公园住宅+商业5280一、二、三期已经入住秀湖鹭岛住宅+社区底商31742016年部分交房欧鹏御府住宅+社区底商 41182016年部分交房碧桂园翡翠城住宅+社区底商2468现房秋实学府住宅+社区底商3500主要的新建小区户数21商圈人口结构：1公里商圈规划的外部人口与社区人口相当绿岛中心璧山中/小学人民医院同景国际秋实学府秀湖公园区政府文化艺术中心市政设施用地城市绿地小区小区项目1公里步行圈项目1公里步行圈内规划的小区仅有绿岛中心、同景国际、秋实学府等，规划社区人口数量约为

13、4万人。步行圈内大部分为市政设施，如区政府、璧山中小学、文化艺术中心、秀湖公园、人民医院等，这类设施将带来2万以上的外部人流。绿岛中心自身规划了大量的公办物业，如写字楼、酒店等，预计将带来2万外部人流。滨水商业是目的地型商业，也将带来了一定的外部人流。1公里步行商圈内社区占地不足40%，其余均为市政设施与公园绿地等。22区域配套：大型市政设施及公办物业带来目的性人流主要市政单位和城市配套均集中在双星大道沿线，对于带来人流提供有利的帮助。市政配套名称 使用时间行政中心璧山新区政府已投入使用文化中心文化艺术中心已投入使用医院璧山人民医院在建2016年投入使用璧山妇幼保健院已投入使用学校璧山中学已经

14、建完，预计15年下半年投入使用璧山实验小学已投入使用公园秀湖公园已投入使用23可以明确的事项项目具备辐射全城的地段交通条件中短期内项目核心商圈人口难以支撑大型商业项目一公里步行商圈内社区人口规模有限项目大量市政设施带来的外来人口占较大比重24二、商圈发育进程分析25宏观经济：5年内璧山经济总量将翻番在工业和固定资产投资的带动下，璧山宏观经济高速发展，该势头还将保持510年，2020年璧山区GDP至少将翻番，达到700亿元。2014年全年GDP实现350亿元，增长13.3%，增速全市第二。固定资产投资完成545.4亿元，增长20%。地方财政收入达到125.7亿元，增长22.8%2006年-201

15、3年GDP总量及其增长速度2006年-2013年工业增加值及其增长速度2006年-2013年固定资产投资及其增长速度2007年-2013年产业结构变化情况26消费能力：5年消费总量将实现翻倍璧山区常住人口增长走势至2020年，全县常住人口为88万人，县城常住人口为55万人；城镇化率达到65%，全县城镇人口为57万人，县城城镇人口为47万。由于人口以及人均收入的快速增长，璧山的商业需求总量将有可能在2020年实现翻番。2006年-2013年城镇居民人均可支配收入及其增长速度2006年-2013年社会消费品零售总额及其增长速度27区域增长点：绿岛新区与工业园区是核心增长点绿岛新区与工业园区是核心增

16、长点，5年带来的消费人口或将翻数倍。重庆绿岛新区按照按照“一年成势、三年成型、五年成城”的要求，从2010年起，首期规划建设新区核心区13.15平方公里，规划人口约15万人。目前绿岛新区及周边已完成住宅约100万平米的开发量，新区及周边年去化量约50万平米。按照该速度推测，5年之后新区及周边的新建住宅人口新增6万人。10年之后新区将完成建成，人口超过20万人。绿岛新区“五年成城”。5年投入310亿元，实施征地拆迁近2万亩，建设重点项目21个，建成城市道路38公里，新区建成区扩大到10平方公里。完成新区财政预算管理体制调整，赋予新区发展更多“自主权”两大发展热点绿岛新区工业投资增长23.7%，达

17、到262.2亿元，占投资总额的48.1%。实现工业增加值211.5亿元，增长13.8%，对经济增长贡献率达到68.7%，拉动GDP增长9.1个百分点。三大主导产业实现产值1175亿元，增长40.8%，占工业总产值的66%。新增规上企业100家，累计达到320家。工业区28可以明确的事项510年内城市重心完成向绿岛新区的转移5年之内璧山城区商业消费力将实现翻番项目商圈的潜在消费力将实现数倍的增长人口的核心增长点主要位于绿岛新区及工业园区293、商业市场机会30商业格局：老城区城市级商业中心+新区大型集中商业四线城市一般只有一个城市级商业中心，目前位于老城区。项目所在地是唯一规划的城市级商业中心现

18、状的城市级商业中心仍位于老城区近几年随着城市扩张与新区建设，涌现出一批大型集中商业。商业中心专业中心专业中心商业副中心红星美凯龙金科中央公园俊豪中央大街同景国际欧鹏购物中心砂之船老城区商业南城唐门31商业销售市场：均价1.5万元/平米，月交易金额接近1亿元上半年璧山区共有27个项目商铺在售，商铺总销售面积34776平米，套数370套，销售总金额42930万元，销售单价12343元/平米。由于大型商业的入市，价格由年初的9586元/平米上升至15649元/平米，近两年成交量有所放大，月成金额接近1亿元。单价建筑面积璧山2015上半年销售商铺单价/面积分布璧山2015上半年商铺月度价量走势 璧山2

19、015上半年商铺月度销售金额 32老城区商业：目前的城市商业中心从商业繁华度与租金级差来看，老城区为目前的城市商业中心。区域序号道路名称租金（元/月）老城区1上海城商业步行街150-4002名豪步行街100-4003洋河步行街40-804宏宇大道50-80中部商业5砂之船奥特莱斯绿岛新区6金科中央城（四期住宅底商）80工业园区7金剑路（产业园段）70-908金剑路永嘉大道交汇处40-60璧山区不同区域的租金价格差异大，租金价值最高的区域位于老城区的上海城步行街和名豪步行街，这一区域也是目前璧山区商业最为繁华的地段。金剑路璧南河永嘉大道黛山大道东林大道宏宇大道璧青路双星大道福顺大道聚金大道东林大

20、道璧南河景山路璧渝路璧铜路璧永路璧青路璧山隧道金剑路12346785租金高地150400508060804090城市商业中心33老城区商业：自发形成的老旧街区式商业老城区商业主要是由两条步行街和三条餐饮街构成，属于历史自然形成璧青路璧铜路璧永路璧渝路东林大道红宇大道商业街莲花街名豪天怡步行街文风路文星路沿河商业街洋河步行街中山路远林路商业街特色餐饮商业街中心步行商业街普通临街商业街区域体量（万）商家数入住率商业特点中心步行街商业4.3392个100%商业店铺分割小，个数多，租金最高。特色餐饮商业街3.97298个95%餐饮业态为主，占用面积相对较大，但租金水平较低。普通临街商业201149个9

21、5%围绕商圈及特色商业街布局，租金跨度大。璧山老城区之商业格局“两圈（步行街），三片（特色餐饮街）”为核心，商业发展成熟。34老城区商业：商业硬件、经营方式、品牌档次老化整体环境差，档次不高硬件老旧，小商家为主分散经营，业态无序交通堵塞，停车难区域建设饱和，改善空间小老城区35可以明确的事项老城区商圈目前仍为璧山的城市商业中心。从商业形态、品牌档次、经营方式来看，老城区后续无上升空间老城区对绿岛中心城市级商业不构成威胁。从商业形态来看，老城区商圈与未来的新商圈客群差异度大，不构成较大竞争。36大型集中商业项目随着商业地产开发热，近几年璧山涌现出了一批大型集中商业，构成了对项目的威胁。商业总体量

22、商业组成商业定位经营方式南门唐城4万平米4万平米集中式街区商业特色文化商业地标分割销售，部分自持，分散经营金科中央公园10万平米2.3万平米集中式街区商业，其余为风情商业街社区商业分割销售，少量自持，集中商业统一经营俊豪中央大街12万平米8万平米购物中心，4万平米风情商业街辐射全区的一站式购物中心分割销售，部分自持，统一经营红星美凯龙渝西家居广场17万平米大型家居卖场，集中式街区商业渝西目前最大的一站式家居体验购物中心分割销售，部分自持，统一经营砂之船奥特莱斯7.2万平米集中式街区商业渝西地区奥特莱斯自持统一经营同景国际商业10万平米以风情商业街为主社区商业分割销售，分散经营37南门唐城:大型

23、唐风主题的休闲商业街区泉山路南关路秀湖公园正大门秀湖公园璧山规划展览馆A区B区金剑路唐风主题广场主入口 主入口 主入口 以特色建筑为核心,借助秀湖公园带来的人流及周边客户,打造体验感较强的休闲广场38A区部分入住品牌品牌面积（）楼层儿童成长乐园10001F七十二名俗酒楼30003F/4F德克士4003F 黄记煌6003F 谊崋坊6003F金福山烤肉4004F多纳多比披萨4004F逸茶时尚茶餐厅5004F渝精致时尚火锅3004F圆缘园5004F米萝咖啡5004FB区部分入住品牌品牌面积（）楼层 联合一百超市30001F 乡村基6002F 保利万和影院 26003F/4F 精致酒店12004F得劲

24、南门唐城是目前璧山市场上唯一的纯商业楼盘，总的商业面积5.4万方，其中50%的商业为自己持有，目前已完成大部分招商工作，现已经确定入驻的品牌如下：南门唐城:业态以超市、影院及特色餐饮为主力得劲南门唐城商业面积共31623.8方，其中14863.7方位自己持有，占总商业体量的50%；南门唐城共有商铺266套，小户型的商铺为主力，其中40-80平米之间的商铺最多，共计119套；二楼自持商业为0，四楼自持的商业面积最多，占该楼层的79.3%。39南门唐城:商铺主流面积100平米以下,控制总价 联合一百超市 面积：约3000 儿童成长乐园 面积：约1000得劲南门唐城楼层平面图40南门唐城:局部自持,

25、其余划分小铺销售 乡村基 面积：约600铺号：361号2-49折后单价：35936元/铺号：361号2-58折后单价：28432元/41得劲南门唐城楼层平面图南门唐城:局部自持,其余划分小铺销售 保利万和影院 面积：约2600 德克士 面积：约400 黄记煌 面积：约600 谊崋坊 面积：约600 七十二名俗酒楼 面积：约1500得劲南门唐城楼层平面图42南门唐城:局部自持,其余划分小铺销售 精致酒店 面积：约1200 保利万和影院 面积：约1000 逸茶时尚茶餐厅 面积：约500渝精致时尚火锅面积：约300圆缘园面积：约500 七十二名俗酒楼 面积：约1500 多纳多比披萨 面积：约400

26、金福山烤肉 面积：约400米萝咖啡面积：约500得劲南门唐城楼层平面图43南门唐城:局部自持,其余划分小铺销售44南门唐城:上半年销售金额5077万元，均价14165元/平米南门唐城上半年销售面积（建筑面积）3584平米，销售总金额5077万元，套数41套。商铺平均建筑面积87.41平米，套内面积58.22平米，建筑面积单价14165元/平米，套内面积单价21270元/平米。其中1楼商铺1套，建筑面积单价43370元/平米；2楼商铺28套，建筑面积单价14656元/平米；3楼商铺8套，建筑面积单价12447元/平米；4楼商铺4套，建筑面积单价14100元/平米。南门唐城上半年销售商铺面积、单价

27、分布单价面积45砂之船奥特莱斯：以奥莱模式打造的原生态艺术商业小镇砂之船奥特莱斯基本信息建设及运营商 砂之船集团投资商 美国华平集团项目地址 重庆市璧山县壁青大道与双星大道交汇处占地面积 135亩建筑面积 总建筑面积28万方；首期建筑面积7.5万方楼层5层车位 600个开业时间 2014年1月18日运行方式 全部自持备注 砂之船奥特莱斯共分为A、B、C三部分，其中A、B区已开业，C区还在建设中。砂之船位于重庆市璧山区，项目临近重庆绕城高速约3KM。项目距解放碑商业圈直线距离32公里，距离最近的地铁站1号线-大学城站行车距离大约11.1KM。是一个集山地、小镇、温泉、古罗马建筑群、 森林公园、观

28、光农业、 购物旅游休闲功能于一体的生态型奥特莱斯。46楼层A1A2A3A41F国际名品国际名品牛仔皮具2F女鞋女鞋/男鞋户外少淑装3F少淑装少淑装休闲男装4F皮具A 区平面图B 区平面图楼层B1B2B3LG运动户外1F淑女装国际休闲淑女装2F商务男装休闲男装商务男装3F皮具季节皮草童装/内衣/VIP砂之船奥特莱斯：以零售类品牌为主，辅以餐饮、儿童等砂之船2014年1月18日开业，当年年营业额已经达到了2亿元。47国际名品运动休闲鞋包CUCCI、PRADA、杜嘉班纳、阿玛尼、菲格拉姆、爱步、FEOUTLET、CHANCE、OXS、莫里斯里、杰尼亚、保蝶家、博柏利、杰凡尼 、Hush Puppie

29、s、LEO、金利来、莱恩雷迪、GOOD LUCK、德国骆驼阿迪达斯、APIDO、耐克、新百伦、美津浓、匡威、KAPPA、CROCS、乐斯菲斯、Columbia、狼爪、LEE、BLACK YAK、普乐途、SNWWIF、圣佛莱、Muataga、SALEWA、PLORY、SELECTED、杰克琼斯、太平鸟、HEER GOOS、HARDRIVE、IZOD、 斐乐Le saunda、Top GlORIA、HARSON、KISSCAT、康莉、爱柔仕、CHCH、芭迪、CLANKS、巨臣乐、Jeep、CEORGE DANO、AMERICAYA、保兰德、Guy Laroche、SGPG、兰黛飘、V6、FJDO、

30、origin of design、SAMS&NITE、美旅箱包、SATCHI、TONY PEORTTI、CROWN、爵士丹尼、林宝坚尼、罗伯特、快乐玛丽童装内衣女装特色餐饮骆驼、嗒嘀嗒、安奈儿、pepco、耐克、丹尼熊、好孩子、LONTEDE、哇喔哇喔、依恋爱慕、安莉芳、曼妮芬、RONGDLAN、EBLIN、EVES TEMPTATIONES、ONLY、播、23区、SCHIESSER、GIVH SHYH、OTT、ON&ON、ELLASSAY、TBF、ANMANI、ICB、KORADIOR、玖姿、诗篇德克士、CSC、仙芋世家、避风塘、VITO、T OBERVY咖啡、大江龙老院子、维拓餐厅、英尚法

31、式铁板烧、京京有味、咕德妈妈、大江龙烤羊庄、大江龙土碗菜、刘记猪骨煲砂之船奥特莱斯拥有200余个国内外知名品牌。其中，40余个品牌是首次进入重庆奥特莱斯，为砂之船璧山奥特莱斯独有品牌。部分商业品牌如下：砂之船奥特莱斯：特有品牌为项目的核心竞争力48客户服务中心国际名品街CSC店罗马广场大门入口大江龙土碗菜砂之船奥特莱斯：异域风情让客户享受购物之外的体验492014年，中国版的创新型奥特莱斯砂之船集团呈现“逆生长态势”重庆、杭州、璧山三家砂之船奥特莱斯营业收入达30亿元，同比复合增长达30。数据显示，2014年全国50家重点大型零售企业门店数相比上年减少11.6。现代商业、地域文化、稀缺生态是砂

32、之船艺术创造的三个元素，让消费者在逛街中能切身感触到，使得消费者与品牌之间形成有温度的人文互动，满足消费者在物质消费需求之外的文化和精神消费的需求。砂之船还将一系列的文化艺术活动作为与顾客的对话和互动引入砂之船奥特莱斯，包括意大利酒窖、意大利餐厅、意大利空间被引进，固定主题活动“意大利生活方式”推送。徐荣灿还组织成立“砂之船艺术商业基金会”，推动艺术家、艺术作品与现代商业融合交流的公益基金组织，扶持年轻艺术家，又让砂之船成为艺术链接社会的通道，利用砂之船的商业平台为年轻艺术家作品举办全国巡展，在砂之船进行艺术家的互动。砂之船给消费者营造舒服的购物体验包括不把奥特莱斯做成纯粹零售的场所，而是打造

33、一个综合商业的复合体，加载休闲、娱乐、文化、艺术、餐饮等更多体验的业态元素，将奥特莱斯这个折扣业态升级为有品位、有品质又有性价比的一种生活方式。砂之船奥特莱斯：艺术人文与品牌交融让砂之船逆势增长50金科秀湖天都:小型集中式社区配套商业金科中央公园城四期商铺金科秀湖天都金科秀湖天都金科秀湖天都2街区位置金科中央公园城五期商铺面积（）40-300层高（米）5.1层数四层开盘时间2014年12月销售进度尾盘，1楼剩余130，两间商铺、二楼剩余一间，其余已经售罄。销售方式纯销售经营方式自营，开发商提供租赁服务 璧山金科中央公园城总建筑面积80万方，由18栋环院洋房，23栋湖景高层住宅组成，共计占地42

34、0亩，分为五期开发，现对外销售的商铺为：五期金科秀湖天都的2街区和四期的C7、C8商街。51金科秀湖天都:普通的露天式步行商业街秀湖天都2街区楼层规划1F/名品街区沿街商铺以百货为主要业态，主营品牌便利店，通讯服装店、金融服务点、快餐店、百货商场、大型超市、珠宝首饰等服务业态。2F/精品购物以服装为主要业态，主营品牌服装店、时尚女装店、魅力男装店、名贵箱包店等时尚购物店。3F/娱乐天地以娱乐为主要业态，主营中高端西餐店、私房菜、大型餐饮旗舰店、大型KTV等餐饮类业态。4F/格调生活以休闲格调为主要业态，经营商务会所、茶楼、高端咖啡厅等高品质休闲业态。销售型商业，开发商不返租，只建议业态，没有主

35、力店支撑，使商业业态无法统一规划与整体经营52金科中央公园上半年销售商铺面积、单价分布金科秀湖天都上半年销售面积2033平米，销售总金额3027万元，套数29套。商铺平均建筑面积70.1平米，套内面积56.3平米，建筑面积单价14889元/平米，套内面积单价18539元/平米。秀湖天都:上半年销售金额3072万元，均价14889元/平米单价面积53宏宇大道璧南河沿河东路南段滨水风情商业街一站式购物广场公寓公寓高层高层高层高层中冶黛山一号璧山俊豪中央大街总建筑面积32万平方米，商业面积约为14万平米，分为大型购物中心，风情商业街和高端住宅、公寓四个功能版块，项目提出“城市客厅”的概念，为璧山提供

36、给市民和八方来客生活憩息休闲娱乐的公共空间。俊豪中央大街规划图俊豪中央大街：现代购物中心+街区商业城市客厅的概念交通组织较差沿河市政路阻隔，滨水而不亲水54重庆永川区-俊豪中央大街百货新世纪百货超市沃尔玛家电苏宁电器餐饮德香苑北京烤鸭、逗来捞、莱得快婚庆拾花摄影休闲餐饮圆缘园时尚茶餐厅、上品茶楼休闲娱乐迷失密室教育培训泰迪英语甜品仙芋世家蒙自俊豪中央大街超市百信超市家电苏宁电器餐饮肯德基服装海澜之家、阿迪达斯、耐克、雅戈尔、花花公子等璧山俊豪中央大街超市大润发珠宝周大生餐饮俏巴渝、肯德基健身爱尚阳光影院海上国际影城俊豪中央大街已经确定入驻的商家有大润发、海上国际影城、爱尚阳光、肯德基、俏巴渝等

37、。项目同系列产品在重庆市永川区、云南蒙自有分布，永川区的项目与璧山项目拥有相同的水资源，引入的商家有新世纪百货、沃尔玛、苏宁电器。在蒙自也引入了苏宁电器。俊豪中央大街：从招商品牌来看定位为区域家庭客群55双星大道 东林大道新世纪超市10000新华书城3000保利万和电影院7000二期本案秀湖公园剑山路一期北师大早教机构生活广场休闲广场儿童餐饮广场双星大道 同景国际建筑面积为100万方，其中规划的商业面积为10万方，30%的商业为自己持有。规划有三个主题广场和7条特色商业步行街。生活广场新世纪超市（1万方）、新华书城（3千方）、工商银行等休闲广场保利万和影院（7千方）、咖啡陪你、85面包、面包新

38、语等儿童餐饮广场北师大早教机构、秦妈火锅、小天鹅、儿童主题娱乐、特色餐饮等同景国际:散点布局小型商业广场+社区底商56同景国际上半年销售面积995平米，销售总金额872万元，套数10套。商铺平均建筑面积99.5平米，套内面积87平米，建筑面积单价22611元/平米，套内面积单价25801元/平米。同景国际:上半年销售金额872万元，均价22611元/平米同景国际上半年销售商铺面积、单价分布单价面积57红星美凯龙家居广场：家居主力店+配套商业红星美凯龙渝西国际家居广场占地7万平方米，总建筑面积20万平方米，分为中馆、南区、北区、东区4大区域板块。项目致力于打造重庆首个“全家居生活一站式购物中心”

39、，以红星美凯龙全球家居MALL为中心，搭配汽车服务、母婴儿童、休闲购物等多种家居全业态组合，结合重庆首个家居艺术馆、家居艺术雕塑公园，打造璧山新区乃至西南片区，首个以“家”为文化主题的一站式家居家庭购物广场。58红星广场：上半年销售金额4885万元，均价18033元/平米红星渝西国际广场上半年推出4号楼家饰生活馆，户型区间30-80平方米，建面最低价6100元/平方米起，预计2017年3月底交房。红星美凯龙渝西广场上半年销售面积2708平米，销售总金额4885万元，套数70套。商铺平均建筑面积38.7平米，套内面积29.35平米，建筑面积单价18033元/平米，套内面积单价23772元/平米。

40、其中1楼商铺44套，建筑面积单价26268元/平米；2楼商铺2套，建筑面积单价14748元/平米；3楼商铺13套，建筑面积单价12643元/平米；4楼商铺8套，建筑面积单价7887元/平米。单价面积渝西广场上半年销售商铺面积、单价分布59对竞争项目的认知：两种不同定位类型的商业目的地型商业地缘型商业核心商圈内人口数量、商业规模商业模式、经营特色、品牌或主力店影响力、交通便利性砂之船南门唐城红星美凯龙核心辐射范围目标客群需求渝西渝西璧山城区中高端人群的零售俊豪中央大街璧山城区全客群的家庭购物休闲需求秀湖天都步行圈同景国际步行圈社区家庭配套需求社区家庭配套需求休闲娱乐商务需求家庭家居购买需求关键因

41、素60竞争态势图：地缘型商业威胁大，市场空间被压缩砂之船俊豪中央大街同景国际红星美凯龙秀湖天都南门唐城地缘型商业竞争对手周边的社区密集，人口数量多，区域成熟度高。本项目核心商圈东部、北部的客群将被竞争对手分流。本项目核心商圈西部、南部主要是大型市政设施和工业区，社区数量较少。1公里1.5公里1公里注：南门唐城从业态品牌来看偏重于地缘型商业6168%的消费者日常有10%-30%在重庆消费；日常商场消费50%以上在重庆的消费者占9.4%，这部分消费者主要聚集在40岁以内。消费市场调研：外溢需求占较大比重62 52.9%的消费者到重庆市区会购买服装/鞋帽，首先，璧山区大型购物中心数量少，服装品牌不齐

42、全，许多中高端品牌只能外溢消费，其次，璧山区多数品牌销售产品不是新款，另一方面，部分品牌同类产品价格比重庆市区价格高，促使消费者外溢。 32.8%的消费者在重庆市区会选择火锅，17.5%的消费者会选择自助餐； 璧山区消费者外溢的休闲娱乐活动主要是影院、KTV、儿童游乐场，璧山区现有影院和KTV规模、硬件设备、团购优惠活动的落后，是外溢的主要原因。而咖啡馆、书店则严重缺乏中高档次的项目。消费市场调研：中高端零售、大型餐饮休闲娱乐是目的地63项目SWOT分析城市地理中心，交通便利通畅大量市政配套带来外部人流公园环绕，环境优美滨水商业的互动支撑城市重心转移绿岛新区及工业区的消费力快速增长唯一规划的城

43、市级商业中心璧山商业不能满足需求，外溢消费量大俊豪中央大街体量及地段上优势，对地缘型家庭型客流更有吸引力。秀湖天都、同景国际社就近分流社区消费。优势机会现状人口少，区域氛围不成熟自身商业体量相对偏小步行商圈内的社区人口密集度不高劣势威胁64竞争策略：将C组团与滨水商业整合成大商业，利用亲水生态及交通优势，抓住休闲商业的市场机会，规避与地缘型商业同质竞争，打造面向外来人口为主目的地型休闲商业充分利用交通便利，环境优美的优势， 打造目的地型商业，吸引区域内的外来人口，并抓住绿岛新区及工业区快速增长的消费人口。为规避商业体量小，竞争力不够的现状，可以与滨水商业统一规划，统一概念，进而将商业体量提升至

44、近10万平米，实现双方的人流共享，为客群提供一站式的目的地消费场所。鉴于俊豪中央大街、秀湖天都、同景国际等社区商业依托地段优势牢牢控制自身核心商圈的社区家庭消费，项目不盲目扩大自己的社区商业体量，主要针对1公里商圈内的社区需求提供服务。目的地型商业中，砂之船面向中高端购物客户、南门唐城竞争力一般、红星美凯龙主要是面向家居及附带消费，项目有机会针对城市主流的休闲购物消费人群打造目的地型商业。65长远来看，项目城市级商业中心无竞争对手短期来看，休闲目的地型商业是项目的机会社区型商业竞争压力大，同时商圈内社区人口规模较小，难以支撑整个项目整合商业，寻找目的地型休闲商业机会，塑造核心竞争力可以明确的事

45、项第三部分66商业策略与定位方向67终极定位：璧山城市级商业中心，渝西地区商业中心考虑到510的发展前景及机会，将绿岛中心商业定位为渝西地区的商业中心，辐射整体璧山的城市级商业中心。城市规划区域经济市场机会立地条件企业战略城市级商业政府高水准、大手笔打造的璧山未来城市商业中心高速发展的都市区域节点城市唯一具备打造城市级中心商业条件的项目城市地理中心，三公里半径辐射璧山全城打造城市CBD，消化3040万平米的商业体量2公里商圈人口/区域成熟度时间轴201520172020202368战略路径：根据市场变化逐步升级定位根据新区发展逐步推进商业项目建设，确保推出一个存活一个，前者为后者拉动。客源构成

46、目的性客源目的性客源为主地缘客源为辅目的性与地缘客源相当目的性客源为主地缘客源为辅商业定位区域级目的型商业城市级目的型商业区域级综合商业中心城市级综合商业中心69亲水风情商业休闲购物中心水秀剧场秀水上交通婚庆广场市民广场儿童广场水秀广场首期商业：将滨水商业与C组团商业整合定位创意集市70商业首期商业总体定位：大商业需要大概念渝西地区一站式休闲商业目的地近十五万平米的商业体量，无缝衔接渝西地区最大的秀湖公园，规划滨水艺术商业带，剧场式艺术生态购物中心，湖畔创意集市三大功能区，形成市民活动广场、婚庆广场、水秀广场、儿童广场等四大主题广场区域，推出渝西地区规模最大水秀、璧山最时尚的剧场秀、璧山最潮流

47、的街头秀，打造以人文艺术及绿色生态为特质的面向璧山乃至渝西地区全客群的城市级休闲购物公园。以人文艺术及绿色生态为特质的重庆璧山绿岛城市购物公园71首期商业定位解析：将购物功能与休闲旅游功能合二为一城市购物公园定义项目的城市地段与商业等级，项目是璧山城市核心区的城市级商业。明确项目为商业项目，包含一个小型购物中心，零售仍是很重要的业态之一强调项目商业的核心特色，蕴含着开放、多元、公共、休闲、自然、人文的元素。购物功能：面向璧山区外溢的中高端需求，以及年轻人群时尚购物需求休闲旅游功能：面向璧山乃至渝西地区的休闲旅游人群，提供一站式休闲购物目的地72首期商业定位解析：以现代都市生活营造为核心场所精神

48、购物休闲玩乐商务文艺都市生活非日常的商业空间非日常的商业业态淡化功利性的购物色彩，更加强调休闲、玩乐、商务、及文艺，给消费者提供日常所不能获取的商业体验。吸引目的性人流，不仅仅靠规模，还应该靠新颖的商业空间打造和特色的业态品牌。73公园概念的商业中心：公园里、公园化、公园式公园里的商业与秀湖公园陆路相接，水路相连，周边登云公园、体育公园环绕与秀湖公园通过滨水栈道、水上交通相连，实现人流互通无缝融入绿岛新区深绿型生态化的城市规划，构建绿岛新区公园里城市的大概念公园化的商业近12万平米的占地规模，5万平米的水域面积，600米长的滨水景观带50%的绿化率及数千颗特色树种与植物四大广场，三大主题秀，成

49、为市民公共游玩、休憩、观赏娱乐的首选目的地公园式的商业以生态、开放、多元、公共的开发运营理念打造生态自然的商业建筑，艺术人文的商业空间，风情独特的商业业态，开放多元的商业运营强调“游”、“逛”、“玩”、“赏”、“购”等的一站式、全客群的情感型休闲购物目的地。最具吸引力的休闲目的地最时尚最生态最艺术最活力最休闲首期商业的五大核心元素75C组团与购物公园的关系购物公园的城市形象展示面购物公园的人流导入口与集散地商业业态与商业空间的互补驱动购物公园的核心引擎之一76C组团商业总体定位：成功商业需要“爆品”思维重庆首个剧场式购物中心璧山首个艺术主题购物中心璧山首个生态概念购物中心绿岛之心艺术购物中心7

50、7目标客群定位：面向璧山全客群的休闲购物需求年轻时尚客群政务商务客群地缘家庭客群客群白描：热衷新鲜事物，有强烈的消费欲望和参与感，年龄在1535岁之间。消费内容：消遣、社交、购物客群来源：璧山城区、下辖乡镇及大学城客群白描：写字楼白领及高管、开发区企业管理层、政府企事业单位、小工商企业主等。消费内容：商务接待、社交及休闲客群来源：璧山城区，以地缘及开发区客群为主客群白描：中高收入家庭，户主3050岁，家有小孩、老人，热衷家庭集体出游。消费内容：日常生活购物、家庭消遣、儿童娱乐客群来源：步行商圈内家庭为主，辐射璧山城区家庭78商业功能定位： 情感体验型休闲购物目的地亲近和谐的家庭聚集地璧山时尚潮

51、流生活的展现舞台中高档次的特色品牌购物目的地自然艺术的休闲娱乐体验区以特色营造为核心，打造璧山人首选的可“逛”、可“玩”、可“游”、可“赏”、可“购”的情感体验型休闲购物目的地79商业理念定位：精致、时尚、艺术、生态，绿岛之心精致时尚生态艺术绿岛之心不求规模宏大，以精致的建筑、空间、品牌、服务及细节取得客户认可打造城市时尚T台，引入先进的审美观和生活方式，不断的求新、求变摒弃购物中心对自然的隔离，塑造公园式的生态绿色商业场所将艺术引向普罗大众，使之在购物或休闲中产生共鸣的愉悦精品型商业中心不以规模取胜，其特别强调独特场所文化的营造及商业细节打造80商业形态定位：半封闭式购物中心璧山消费者偏好调

52、研封闭式购物中心露天式街区商业半封闭式购物中心俊豪中央大街南门唐城北城天街符合定位要求及地块特点迎合璧山市民消费偏好实现了与竞争对手的差异性避免前两者的不足，吸收其优点顺应璧山市场消费偏好，借鉴北城天街，将商业的体验感、自然开放式及活动引入进一步升级。形态选择说明81商业经营及租售定位：以售为先，满足经营，分批退出鉴于项目的重要性，及示范带动作用，不建议分散经营，用开发商组建商管公司，对项目的经营强力控制统一招商统一经营统一管理目的型商业价值由经营产生发挥项目的示范带动作用顺应大型商业发展的潮流在与对手的竞争中占据优势经营定位经营优先现金平衡逐步退出租售定位租售方式以满足统一经营为目标前期销售

53、部分商业以回笼投入资金区域发展与商业经营产生溢价根据公司需求逐步兑现商业价值82商业业态及品牌定位：目的地型业态与品牌都市休闲为核心时尚零售为辅助社区生活为补充都市休闲时尚零售社区生活商业业态定位商业品牌定位品牌特色年轻、时尚、潮流、品位、独特品牌档次中档为主，但不严格限定，上下浮动空间大，主要从特色上考察品牌类别区别于家庭型购物中心品牌，休闲商业目的地型品牌居多品牌来源重庆主城及外来品牌为主，璧山本地品牌为辅83以剧场的概念规划打造商业建筑，将购物中心中庭进一步升级，融入城市T台、剧场、艺术馆、博物馆、游乐馆等功能，为城市时尚新品发布、市民公益活动、各类文娱游艺秀、各类主题展览提供最佳舞台，

54、使之成为璧山市民时尚潮流生活的高地，形成璧山城市休闲购物公园的核心驱动力之一。商业特色“剧场式”购物中心84商业特色“深绿型” 购物中心响应绿岛新区的发展理念，在商业中体现人与自然的和谐共处。将自然元素通过各种方式引入的购物中心，如通过平台绿化、垂直绿化增加绿化率，通过小型喷泉增加灵动与舒适度，通过水族馆与室内农场增加趣味，在建筑理念与室内装饰中采用自然主题。85商业特色艺术主题购物中心艺术并非昂贵、高冷的代名词，艺术源自生活，应当回归生活。购物中心通过艺术元素提升品位，主要在室内装饰、景观营造、雕塑小品、活动策划等方面进行艺术的营造，将不同的审美观、趣味性传递给消费者，使之获得除购物休闲之外

55、的高层次精神愉悦。第四部分86商业借鉴案例871、武汉群星城88项目基本概况：城市次级商圈的大型购物中心项目地址 武汉市洪山区徐东大街120号开发商 福星惠誉房地产有限公司建筑设计单位株式会社日本设计公司 悉地国际有限公司建筑面积16.66万平方米商业面积10万平方米商业层数6层（不含地下2层）停车位1200景观设计单位泛亚国际（香港）、TOA（日本）幕墙设计单位GUYIN（中国）内装设计单位i XIAO（日本）标识设计单位GK（日本）灯光设计单位LEOX（德国）水景设计单位oase（德国）机电顾问单位赛扬建筑功能定位 集时尚、休闲、娱乐、美食、购物、商务、社交等多元复合功能于一体项目定位华中

56、首创剧场式生态购物中心目标消费者以青年时尚、家庭消费为目标客群开业时间2014年10月89项目开业状况：出租率及人流表现突出2014年10月1日品牌开业率达到90%，出租率达到100%，开业当天客流30万，国庆7天人流量200万，开业半年，客流量800万。90项目定位：华中首创剧场式生态购物中心项目定位为“华中首创剧场式生态购物中心”，以青年时尚、家庭消费为目标客群，集时尚、休闲、娱乐、美食、购物、商务、社交等多元复合功能于一体。“以“绿色生态建筑”和“时间型消费”两大创新理念”，将“森林”、“峡谷”、“河流”等自然元素融入建筑，使大型音乐喷泉、多重水景、溪谷动线、四季花园、幻彩灯光表演有机结

57、合，打造出全新的生态型体验式购物中心。最生态将建筑与自然融为一体。根据楼层不同，分别以“河流”“土地”“森林”“山川”“天空”等元素作为层层递进的设计主题；最剧场在中心地带设置环球剧场，全年将有上千场表演；最艺术让人文艺术走进普通市民的生活；最智能群星城内部WiFi全覆盖、设置微信、APP、会员、智能导购、停车支付等智能系统，吃饭、看电影、停车、购物、查询资讯等都能通过智能终端设备实现最家庭群星城的定位是青年时尚家庭型消费。经国际团队设计，群星城将成为华中首个剧场式生态购物中心。 一个生态、艺术、剧场、智能的购物中心项目五最91凯德广场/武胜通过声、光、电系统的配置，将传统中庭升级为剧场。环球

58、剧场，大型中央舞台每天上演不同主题的表演，365天精彩不断，创造一个让消费者留恋往返的购物环境，体验时间消费的轻松与惬意。通过营造独特的购物氛围、丰富多样的剧场表演，使消费者流连忘返。、剧场式运营理念Real EstateCOMMERCIAL REAL ESTATE商业特色：剧场式运营理念92生态绿植幕墙&山川峡谷生态音乐喷泉生态叠水瀑布&四季花园商业特色：生态自然主题、生态自然主题93艺术亲民化，增加格调与趣味性。将艺术品与建筑进行融合，使消费者能近距离与艺术交流。商业特色：艺术人文格调、艺术人文格调94“大创生活馆”、“水货SEAHOOD”、“HI百货”首次登陆武汉的人气品牌，给人们带来全

59、新时尚冲击。 群星城10万方精品购物中心集合国际时尚、娱乐美食、运动时尚、美容休闲、儿童教育等中高端复合型商业业态，汇聚国际知名品牌、创意时尚品牌、概念旗舰店等，包罗全球精华，满足不同消费岁所需。品牌特色：强化休闲娱乐与特色零售业态构成比例95开业半年，举办活动500多场，每月举办一场大型主题活动，通过微信、APP将线上线下活动进行整合推广，使购物中心成为客户情感交流的中心。活动策划：全年不间断的主题活动明星活动主题展竞赛活动节庆活动互动活动舞台表演962、上海K1197项目基本概况：上海核心商圈精品型购物中心项目位置：上海卢湾匙淮海中路 300 号商业面积：40000 （地下三层，地上四层）

60、 车位：270个（停车场位于6-9F） 租户：78家，（其中近20%的零售及餐饮品牌为首次入驻上海 ） 开发商：新世界中国地产有限公司 产权归属：物业全部自持 开业时间：2013 年 6 月 28 日开业景观设计：HASSELL 业态占比：时装配饰42% 、美容护理12%、生活配套10%、餐饮36% 市场定位：19-50岁追求现代生活的社会群体，通过艺术与购物契合，并非一味追求高端地理位置：项目地处淮海中路黄金商务区，周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，地下二层 ，直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连。 98K11 是全球首个品牌率先把 艺术人文自然 三大核心元素融合，将艺术欣