2009年6月无锡房地产市场研究报告

1、 无锡2021年6月市场报告 3易居观点 4数字楼市 5第一章、政策资讯篇 5一、政策法规 6二、市场资讯 8三、市政动态 9第二章、商品房市场篇 9一、市场综述 10二、供求关系分析 11三、供给量分析 12四、成交量分析 13五、成交均价分析 14第三章、土地市场篇 14一、市场综述 14二、本月公告土地分析 15三、本月成交地块分析 20第四章、商品住宅市场篇 20一、市场综述 21二、供求关系分析 22三、供给量分析 24四、成交量分析 26五、成交均价分析 27六、热点板块 28七、工程解析 29第五章、办公市场篇 30第六章、商业市场篇 31第七章、别墅市场篇 32第八章、产品分析

2、篇 42第九章、营销媒体篇 42一、营销透析 43二、媒体分析 45三、典型工程 48第十章 区域数据篇 48一、崇安区 49二、南长区 50三、北塘区 51四、新区 52五、滨湖区 53六、锡山区 54七、惠山区 易居观点地产半年观点：需要谨慎，不可乐观 悲观、彷徨、惊喜、狂热这是很多亲身感受了今年上半年房地产市场开展历程的人所走过的心路历程。 春节后一段时间，房地产市场一度弥漫着悲观的气氛，由于当时国际金融危机正盛，住宅销售遭遇前所未有的寒冬，然而随着阳春三月的来临，楼市“小阳春却意外而至，但此时，宏观经济依然低迷，国际金融危机也不见削弱，楼市的前景到底如何，很多人是彷徨的、疑心的。随着数

3、据的披露，三月份无锡商品住宅成交461.19万平方米，环比增长66.53%；四月份成交48.19万平方米，五月份成交56.47万平方米。商品住宅成交量月度环比急速上升，已经超越 2007 年同期的水平。房地产市场的表现无疑给处在经济调整中的中国一个惊喜，并且随着市场的持续回暖，“小阳春已经转变为“艳阳天，市场已经略显“狂热了。客观讲，上半年楼市的上涨行情是由一些因素推动的，并非“天上掉馅饼的偶然行情。上半年楼市脱离宏观经济根本面，走出了独立向上的行情，经济危机的发生“功不可没 。这听起来像是一个冷笑话，但却真实发生在市场上。比照一下，2007 年政府对房地产采取了严厉的宏观调控政策，各种紧缩性

4、措施如加息、加税、二套房贷政策等接连出台，导致市场成交极度低迷，房地产业处于衰退的边缘。年底国际金融危机突然恶化后，中央的经济政策发生大规模调整，从紧缩性的“一保一控转为“保增长、调结构、促开展 ，房地产业由于具有迅速拉动经济增长、促进扩大消费的特性，被寄予了厚望，并一越从“被调控的对象上升为“保增长的急先锋。虽然在国务院出台的十大产业振兴规划中没有囊括房地产业，但房地产业却获得了很多实际的利好措施，如央行连续降息、首套房消费利率优惠、降低住房工程资本比例等。国家实际上从金融环境、投资环境、消费环境等方面全面放开了对房地产业开展的束缚。 当然，金融危机下市场对通胀预期的担忧也导致了投机资金再次

5、进入楼市，直接促进了市场成交的扩大和价格的上升，需要强调的是，上半年楼市的回暖其根底依然是以自主需求和改善型需求为主，投资需求对楼市的繁荣有“锦上添花的正面作用，但更应该警惕其“趁火打劫的负面作用。 对于楼市下半年的走势，易居认为有两个因素非常关键。其一是宏观经济走势。宏观经济如果能够好转，相关产业投资就会逐步活泼，那么房地产业的投资需求压力相应会减弱，这有利于市场价格的稳定，防止住房价格的大起大落；宏观经济如果能够好转，市场消费预期将继续向好，对于住宅成交量的稳定也具有促进作用。其二，政策环境变化。中国房地产是个政策市，这已经无需论证。在人多地少的客观情况下，几乎每次市场调整都是紧缩政策造成

6、的，每次市场的恢复和崛起也都得益于政策稳定和放松。现在楼市正处在政策沉默期间，市场成交量在不断放大，而价格也在逐步走高，政策能够继续保持沉默的前提条件是市场没有进入非理性状态，市场供给和需求能够根本保持平衡，价格与大多数人的消费能力能够匹配。从现在的情况看，市场正在走钢丝绳，政府面对当前的市场现状似乎也是睁一只眼闭一只眼，主要原因是房地产依然是拉动经济增长的急先锋，即使略微过火也不会马上采取措施来打压。但市场一旦脱离了正常的轨道，政策出手也不可防止。 综合来看，下半年楼市的开展依然是谨慎的，但也绝不可盲目的悲观或乐观。这种谨慎来自于历次市场波动的规律认识，市场出现反复和低谷是一个行业市场处于良

7、性开展的信号，反倒是一个行业连续十数年反规律的高速膨胀开展才更需我们冷静思考， “冬天进补，春天打虎 ，即便未来还有产业的调整，但那正是行业、企业修炼内功的时候。 数字楼市2021年6月房地产市场概况类别供给面积万环比增减幅成交面积万环比增减幅供求比成交均价元/环比增减幅商品房28.3633.77%64.54-6.79%1:2.28 65985.08%商品住宅10.22-41.10%50.51-10.55%1:4.94 57270.02%别墅7.98303.03%6.438.23%1:0.80 94552.39%商业8.03329.41%5.51-19.21%1:0.69 1022019.53

8、%办公2.13 2.1260.61%1:1.00 930418.03%数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 2021年6月无锡市商品住宅成交面积排行榜排名区域楼盘名称成交套数成交面积成交金额万元成交均价元/1滨湖太湖国际社区16619694.5114132.1371762滨湖山语银城13617717.3811019.5462203锡山春江花园12417242.739654.36655994惠山绿地世纪城14316806.767171.48242675滨湖尚锦城12414976.877847.47952406崇安金河湾家园12614342.199365.51965307北塘富城湾公寓118

9、12957.285806.31244818滨湖万科城市花园11912638.728728.19569069北塘西城纪12212442.496171.449496010新区长江国际雅园11411307.299662.9778546数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统 第一章、政策资讯篇一、政策法规表1-1：2021年6月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容6月22日国务院?土地调查条例实施方法?国土资源行政主管部门工作人员在土地调查工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，对于尚不构成犯罪的，也将依法给予行政处分。土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和

10、土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对?土地调查条例?的相关制度进行了细化资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、市场资讯全国：解放70/90， 标志性调控政策被证实退出据新华社下属上海证券报证实，上海、南京、成都等多个城市已经在土地招拍挂操作中，取消了单体工程70%以上建90平方米以下户型的硬性要求。作为房地产宏观调控标志性政策，“70-90政策目前已经实质性退出市场。【易居视点】：“7090政策始于2006年。政策执行三年来，虽然在一定程度上增加了小户型市场占有率，但也滋生了一些问题，比方，开发商变相修改结构，以赠送阳台面积、增大挑高变双层结构、两套房打通连售等方式频打“擦边球。

11、随着全球金融危机冲击国内市场，国家于去年下半年调整宏观调控战略，将房地产作为国民经济支柱性产业给予了重点政策支持，以刺激市场回暖。取消“70-90限制，将节省开发商变相调整结构设计的隐性本钱，提高开发商投资热情。同时，增加投资类商品房的市场供给。这对活泼房地产市场有一定推动作用。财政部：房屋产权无偿赠与三种情况下不征个税 中新网6月15日电 据国家财政部下发个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题通知指出，三种情形下的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税。(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠

12、与对其承当直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。【易居视点】：个税开征初期，在高额的税费下，众多投资客以及炒房者通过赠予、转增等方式来躲避个税。随着08年以来房地产市场的逐步调整，房地产投资需求比例明显减少，因此之前“一刀斩的个税征收政策迫切需要完善，对于真正需要通过赠予、继承等方式明确房屋权属问题的案例免税，也表达了政策的人性化。消协刘俊海：消法将修改 买房有望获懊悔权 已实施15年的?消费者权益保护法?以下简称消法将迎来第一次大修。“要建立冷静期制度，也就是懊悔权制度。原那么上让消费者在合理期限内可以无条件退

13、货，特别是对于电视直销商品。还要增加消费者安宁权制度。增强公权力的行为保护。刘俊海认为，消费者的懊悔权制度未必适用于所有消费行为，但三类商品交易活动应当适用懊悔权制度：网上交易；先交钱后签合同的消费行为；交易额巨大的消费行为，比方购置汽车、房屋等。【易居视点】：“买房可获懊悔权言论自抛出以来就受到热议，作为购房者来说，消法的大修，是值得欢呼雀跃的。但从实际实施来看，很明显该项法律的制定依旧存在众多不确定因素，例如如何处置投资行为？如何应对开发商假按揭等等，从目前来看，多少有点不靠谱。而据后续新闻报道，消费者协会副会长刘俊海表示“不过这只是我个人的看法和建议，不代表任何部门。也说明了该项法律从目

14、前来说是尚不成熟的。 财政部：尽快推进资源税改革 研究开征物业税 6月11日，在第十三届中韩税收政策交流会上，中国财政部副部长王军表示，中国将积极推进税制改革和税收政策完善，尽快推进实施资源税改革，加快理顺环境税费制度，研究开征环境税。 王军强调，在一揽子经济刺激方案包括税收政策实施后，中国经济运行出现了企稳回暖迹象，但不确定因素和突发性风险依然较多。【易居视点】：物业税的想法在诞生之初是为了抑制房价，但开征物业税，并不意味着房价一定下跌，总体而言，开征物业税对抑制房产炒卖、平抑房价，减少资产泡沫具有积极作用。物业税开征的初期，会刺激房地产的需求，特别是高档住宅的价格有望下滑，导致高端市场销售

15、加速。从中长期来看，住宅市场将由目前的“购置本钱高、使用本钱低向“购置本钱低、使用本钱高转变，由于住宅使用本钱的大大提高，高端市场的远期开发将会受到一定程度的压抑，具体影响将取决于征税标准及税赋水平。商业地产、写字楼等牵涉面较少，引起的争议相对不大，因此物业税有可能将最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现全面征税。国务院会议:抓好七项工作 引导住房消费 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，强调稳固和开展企稳向好的形势，必须抓好进一步调整结构等七项工作。会议强调，稳固和开展企稳向好的形势，必须抓好以下七项工作：(一)进一步调整结构，大力培育和扩大消费需求，

16、保持投资稳定增长，全面增强国内需求对经济增长的拉动作用。抓紧实施家电下乡、汽车下乡、农机下乡、家电汽车以旧换新等政策，引导住房消费和房地产市场平稳健康开展，积极开展旅游休闲消费，拓宽文化消费市场。认真落实中央投资方案，扎实做好工程建设各项工作。重视引导和扩大民间投资，破除垄断和限制。无锡：廉租房保障3年规划出台 无锡标准比全国多3平米目前，无锡市廉租房保障标准是人均住房建筑面积16平方米，这不仅高于人均13平方米的国家规定，也高于人均15平方米的省级标准。无锡市住房保障中心相关负责人表示。无锡市房管局有关负责人表示，到09年年底，力争使全市所有符合条件的低保住房困难家庭都获得实物配租，用两年时

17、间提前完成江苏省制定的三年目标。无锡力建“两型社会 鼓励购置节能省地住宅6月21日，无锡市召开全市资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试点方案汇报会。无锡市科学制定绿色采购、绿色信贷、绿色消费机制，鼓励广阔市民购置节能省地型住宅，购置节能、节水产品和再生利用产品，购置无污染、无公害的绿色产品和绿色效劳。无锡市优化用地保开展据了解，今年全市扩大内需工程总投资超过1200亿元，工程总数超过300个，总用地需求约5.5万亩，而全市建设用地占用农用地的指标只有9030亩。面对如此大的“缺口，无锡在年初便明确了用地指标分配原那么：方案指标优先投向调整产业结构、提升产业层次的工程和保障民生工程、环境工程

18、等工程，向提升竞争力的高新技术产业等“三创载体工程倾斜，向现代效劳业工程倾斜。三、市政动态保利达广场将在五年内建成无锡又一地标性建筑，被业界视为重振火车站胜利门商圈的保利达广场，与6月29日举行了奠基仪式。保利达广场工程可建设用地面积6万余平方米，地上总建筑面积超过40万平方米。西至无锡一百东、北至古运河、东为工运路、南至解放北路。工程由香港保利达集团投资，总投资25亿港元。该工程集住宅、酒店式公寓、商业于一体。方案在5年内完成。根据未确认的信息透露，保利达主楼将在300米68层以上。但有关人士表示，因为是超高建筑，需经省规划部门批准。【易居视点】：随着保利达广场的正式奠基以及红豆国际广场的落

19、成，胜利门商圈将迎来快速的开展，将成为未来名副其实的副中心区，以及众多高端工程的聚集地。南禅寺、崇安寺、胜利门、欧风街-金太湖国际将连成一个全新的经济枢纽，对于北塘区房地产市场的开展将起到一个积极的促进作用。无锡崇安构筑城市现代化核心板块6月中旬，崇安区深入开展向“加快科学开展的好典型无锡太湖国际科技园学习活动，全区上下进一步感受到了“百舸争流、不进那么退的竞争压力，增强了“加快转型、提升功能的内生动力。区委书记蒋伟坚强调，“学习先进、优化开展、强化功能、加快转型是当前及今后一段时期崇安应对挑战，促进经济社会又好又快开展，全力构筑城市现代化核心板块的主旋律、主基调。北大门综合交通枢纽工程开建我

20、市综合交通枢纽工程主要由交通综合体、商业设施、长途客运汽车站、公交枢纽、出租车及社会车辆上下点、下沉式广场等局部组成，南至兴源南路，北至北新河，西至锡澄路，东至通江大道，规划中的沪宁城际铁路、轨道交通1号线、3号线将在这里交会。按照方案，该工程中的沪宁城际铁路配套站务楼将于2021年与城际铁路同步交付，交通枢纽于2021年底投入使用，整个工程2021年完成。太湖大道年内下穿红星路太湖大道与红星路的“相遇，即将从平面交叉变为立体交叉。昨从市重点办得悉，作为太湖大道节点改造的一局部，太湖大道-红星路立交工程已正式开工。年内，太湖大道将以下穿红星路的方式全新亮相，我市东西向的通行能力将大幅提高。第二

21、章、商品房市场篇一、市场综述供给量出现回调，成交量首现疲软，均价小幅增长6月，无锡商品房供给面积28.36万平米，成交面积64.54万平米，成交均价6598元/平米；1-6月，无锡商品房累计供给面积133.64万平米，累计成交面积318.03万平米，累计供求比1：2.41。图2-1：2021年1月至2021年6月无锡市商品房供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2-1：无锡市6月商品房各类指标变化表指标2021年5月2021年6月同比增长%环比增长%供求比1:3.271:2.28供给量万m221.228.36-44.69%33.77%成交量万m269.2464.54102.09%

22、-6.79%成交价格元/ m262796598-1.43%5.08%成交总额亿元43.4842.5899.16%-2.07%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 二、供求关系分析月度供求比略有改善6月，全市商品房市场供求比为1：2.28，本月供给量止住下滑趋势，再度放量，缓解了上月供不应求的局面，但单月供求关系仍处在供小于求局面。1-6月，全市商品房市场累计供求比为1：2.38，由于09年以来市场以消化存量为主，新增供给持续缺乏，致使累计供求关系继续维持在供小于求的良好局面。供求市场整体仍处于供大于求纵观08年以来供求关系的走势，08年单月供求比数据均低于1呈现供大于求，全年市场低迷，供给

23、量不断积压而成交市场平淡，而进入09年单月供求比数据均高于1市场似乎开始出现了久违的供不应求的局面，有人惜售有人提价，新一轮楼市春天似乎已经来到，但是从08年以来累计供求关系来看，无锡商品房市场累计供求比仅为1：0.86，市场显然处在供大于求的局面，面对这轮由信贷刺激、政策鼓励，供给缺乏等多因素而引发的所谓“春天，开发商仍需理性看待。图2-2：2021年1月至2021年6月无锡市商品房供求关系比照图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、供给量分析新增供给再度回调6月，全市商品房供给面积为28.36万平米，环比上涨33.77%，同比下降44.69%。1-6月，全市商品房累计供给面积为13

24、3.64万平米，与去年同期270.80万平米相比，下降50.65%。供给市场出现复苏迹象6月供给市场出现33%增长，但是本轮增长主要是结构性增长而非整体供给市场增长，本月供给中普通住宅供给量明显缺乏，而商业、办公、别墅物业的市场供给量均出现300%以上的增长，抵消了普通住宅市场供给缺乏对整体市场影响，但是本轮结构性增长背后是普通住宅市场供给的触底滑落至07年2月以来最低，仅为10.22万平米，可以预计进入三季度，普通住宅市场供给的反弹势必拉到整体市场供给的复苏。图2-3：2021年1月至2021年6月无锡市商品房供给量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、成交量分析单月成交量止住

25、上扬，整体成交仍显疯狂6月，全市商品房成交量为64.54万平米，环比下降6.79，同比上升102.09。1-6月，全市商品房累计成交量为318.03万平米，与去年同期165.72万平米相比，上升91.91%，与2007年同期成交数据205.97万平米相比，亦有54.51%的增长。6月成交下滑，市场波动抑或下跌信号6月商品房成交的一路上扬趋势终于止住，就如同一季度小阳春行情刚开始时对于小阳春究竟能延续多久的争论一样，当二季度末成交市场出现下滑之际，市场后续何去何从，6月的下滑究竟是如2月是上扬趋势中的波动，还是市场开始逆行的信号？2007年市场是疯狂的，而目前2021无论是从成交面积或是成交均价

26、上都已经超越2007年，而在6月的数据中可以看到，成交量下滑的同时是成交均价的继续上涨，如按照目前市场趋势开展下去，迎接中国房地产的无疑就是一个巨大的泡沫，是选择如2021年的软着陆，尽管市场成交疲软，但至少市场仍在跑量，还是选择2021年时业内对后势所判断的楼市寒冬，成为继日本和美国后下一个破灭的地产泡沫。图2-4：2021年1月-2021年6月无锡市商品房成交量比对图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 五、成交均价分析成交均价小幅上升6月，全市商品房成交均价为6598元/平米，环比上涨了5.08，与去年同期相比那么下跌1.43。成交均价攀升对需求抑制效应明显从5-6月各物业类型成交均

27、价同比数据来看，各物业类型成交均价均保持不同程度的增长，其中商业与办公物业增幅均超过18%，而住宅与别墅分别只有0.02%，2.39%的增长，投资型物业的增幅显著也验证了目前业内比拟普遍的观点，随着对通货膨胀的预计更多投资者将选择楼市作为避风港，而从5-6月商品房成交的各项指标上看，成交金额下滑2.07%，成交量下挫6.79%，唯一保持上涨趋势的只有成交均价，显然在小阳春行情中不断上涨的成交均价已经开始对需求释放起到抑制效应。图2-4：2021年1月-2021年6月无锡市商品房成交均价走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 第三章、土地市场篇本月土地市场无供给与成交 第四章、商品住宅市

28、场篇一、市场综述供给继续走低，成交小幅下挫，均价走平6月，无锡商品住宅供给面积10.22万平米，成交面积50.51万平米，成交均价5727元/平米；1-6月，无锡商品住宅累计供给面积94.38万平米，累计成交面积255.10万平米，累计供求比1：2.70。图4-1：2021年1月至2021年6月无锡市商品住宅供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表4-1：无锡市6月商品住宅各类指标变化表指标2021年5月2021年6月同比增长%环比增长%供求比3.254.94供给量万m217.3510.22-78.83%-41.10%成交量万m256.4750.51112.58%-10.55%成交

29、价格元/ m257265727-7.23%0.02%成交总额亿元32.3328.9397.21%-10.52%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统二、供求关系分析供给持续走低，供求曲线继续上扬6月，全市商品住宅市场供求比为1：4.94，尽管成交量出现下降，但是连续的供给缺乏致使供求曲线继续上扬，到达08年以来的新高。1-6月，全市商品住宅市场累计供求比为1：2.70，较去年同期1：0.65相比，供求关系出现明显变化。供求关系创下08年新高背后从2021年以来的供求关系来看，无论是单月供求比还是累计供求比无不显示出与目前市场行情相一致的供不应求，成交火爆。但是当用08年以来的供求数据来分析，

30、可以清楚看到目前的供不应求、成交火爆背后实际上新增供给严重缺乏，这种人为形成的供不应求成交火爆究竟还能维持多久，目前尚难以断言，但是市场良性运转的根底是建立在真实的供求关系之中，目前的2021年以来的供求关系显然已经难以客观的反映出火爆市场背后的玄机，但是随着积压的新增供给在下半年的释放，下半年的供求关系很难再出现类似上半年的严重供不应求的局面图4-2：2021年1月至2021年6月无锡市商品住宅供求情况比对数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 三、供给量分析1、供给总量分析供给量继续下滑6月，全市商品住宅供给面积为10.22万平米，环比下降41.10%，同比下降78.83%。1-6月，全

31、市商品住宅累计供给面积为94.38万平米，与去年同期194.68万平米相比，下降51.52%。月度供给接近谷底，继续盘整酝酿反弹如果说2021年是需求被压抑的一年，那么2021年到目前为止无疑是供给被压抑的一年，在上月供给增长之后 ，本月供给市场再度乏力出现小幅回落趋势，10.22万平米的供给量也创近三月以来新低，月度供给量已经开始触底，进入三季度初市场供给极有可能继续低位徘徊，但是自三季度末进入传统销售旺季起，新工程入市及房展会等刺激之下，市场供给势必开始进行反弹。图4-3：2021年1月至2021年6月无锡市商品住宅供给量比对图 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 四、成交量分析1、

32、成交总量分析市场成交小幅减少，同比数据依旧保持高增长6月，全市商品住宅成交量为50.51万平米，环比下降10.55，同比上升112.58。1-6月，全市商品住宅累计成交量为255.10万平米，与去年同期126.53万平米相比，涨幅到达101.61%。上半年火爆收盘，下半年市场仍需谨慎随着6月成交量减少，2021年以来的成交走高势头终于被暂停，回忆二季度市场整体成交仍处在高位状态中，但由于三季度初是房地产传统淡季，因此市场成交在随后两月中极有可能继续走低进入09年来第一次盘整阶段。但是随着供给市场后续的放量反弹，必将刺激成交市场的逐步升温，但是需要关注的是，在本月成交价格对成交量的抑制作用已经十

33、清楚显，如在未来市场供求博弈中，开发商仍坚持现阶段的提价策略，成交市场仍存有不稳定性。图4-6：2021年1月-2021年6月无锡市商品住宅成交量走势资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2、成交结构分析三区聚集效应减弱本月滨湖、新区、惠山三区成交较上月均有不同程度减少，三区所占比重由上月68.80%滑落至64.32%，锡山与北塘本月成交小幅增长，但是对整体市场影响有限。区域成交结构趋于稳定从区域比重比照来看，目前崇安、北塘、锡山随着区域开发推进，区域正在不断成熟区域成交比重也逐步稳定，新区、滨湖、惠山尽管单月波动不断但是作为全市成交主力区域，三区比重也根本保持平稳，唯一特例是南长区，由于

34、区域地理面积不大且近年来开发集中在太湖广场区域，工程同质化明显，导致成交大起大落，预计随着下半年南长北片板块的启动，南长成交比重将明显提高。图4-7：2021年5月2021年6 月商品住宅区域成交面积比重比照图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统区 域5月成交面积(万)6月成交面积(万)同比增长%环比增长%崇安区5.12 4.28 191.57%-16.43%南长区2.21 2.48 115.57%12.35%北塘区5.23 6.02 1305.73%15.23%新区9.91 8.59 165.07%-13.30%滨湖区16.60 13.09 40.30%-21.12%锡山区5.06 5.

35、24 253.51%3.48%惠山区12.34 10.81 21.52%-12.44%表4-2：2021年5月2021年6月商品住宅区域成交面积表数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统五、成交均价分析成交均价根本持平6月份全市商品住宅成交均价为5727元/平米，环比上涨0.02%，与去年同期相比，减少7.22%。本月成交均价根本持平，但是价格持平的背后却是成交量减少10.55%，并且是新区、滨湖、惠山主力区域的共同下降，明显随着价格的不断攀升，需求正在逐步减弱。图4-9：2021年1月-2021年6月无锡市商品住宅成交均价走势图 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统六、工程解析6月锡城楼

36、市与5月相比虽有小幅下滑，但是依旧处于高位运行状态。本月全市住宅TOP10总成交量为15.01万平方米。环比下滑了1.64万平方米，跌幅为9.85%，跌幅有逐渐方法的趋势。罕见，6大区域均有工程入围TOP10从本月TOP10的入榜工程来看，除南长区以外，其余6大区域均有工程入榜，其中滨湖区依旧为入榜工程数量最多的区域，到达了4个。6大区域均有工程入榜确实比拟罕见，这个也在一定程度上反映出目前无锡楼市板块的聚集效应在逐渐减退。与滨湖楼盘动辄几十万平米的体量相比，锡山、崇安、北塘等工程体量明显较小，而能持续几月保持较好的成交走势入围TOP10实属不易，这主要是由于滨湖区不断回涨的均价成为购房者的主

37、要限制因素，而目前北塘区等离市中心距离较近的板块工程成交均价相对较低，加之目前快速内环线的开通，区域交通改善，产品之间差距缩减，因此逐渐成为经济能力相对较弱，对总价较为敏感购房者的首选。开盘、加推不再成为入榜条件与以往新开盘、新加推工程集中成交从而入围TOP10不同，本月TOP10工程中仅有万科城市花园和爱家金河湾两大工程有房源加推，其他8大工程均是由于之前存量房源带动成交，由此也可以看出，个案影响导致成交波动的现象正在逐渐减弱，整体市场逐渐趋于平稳。 中高端物业又成市场主流本月TOP10楼盘中，五成工程成交均价到达6000元/平米以上，其中太湖国际社区和长江国际花园分别到达7000+和800

38、0+以上。与之前中低价楼盘明显占优不同，目前中高端我也又称市场主流。主要原因有二，一是目前各个工程成交均价均有回涨的趋势，工程档次发生变化，由本处于中低端区域的工程逐渐上升成为中高端工程，二是由于目前改善型需求入市，导致中高端物业较之前成交量有显著上升。表4-4： 2021年6月商品住宅成交套数TOP10列表排名工程区域板块最新开盘时间成交套数成交均价同比周边价格涨跌幅累计销售率开发商1太湖国际社区滨湖太湖新城板块2021-6-141667176 6.20%80.56%华润新鸿基房地产(无锡)2山语银城滨湖梁溪河板块2021-4-181366220 48.79%无锡银城房地产开发3春江花园锡山

39、东亭板块2006-12-11245599 66.28%无锡聚江房地产有限责任公司4绿地世纪城惠山惠山新城板块2021-1-221434267 1.35%95.43%上海绿地集团无锡置业5尚锦城滨湖太湖新城板块2007-9-221245240 74.45%新城房地产开发(无锡)6金河湾家园崇安通江上马板块2021-8-231266530 4.86%28.84%无锡爱家投资7富城湾公寓北塘北塘北片板块2021-11-151184481 76.39%无锡市北塘区房地产经营公司8万科城市花园滨湖太湖新城板块2006-5-11196906 -5.83%87.53%无锡万科房地产 9西城纪北塘盛岸-山北板

40、块2021-6-271224960 33.80%无锡山北综合建设开展10长江国际雅园新区长江路板块2021-6-281148546 40.25%无锡市民生房地产开发数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第五章、办公市场篇市场综述市场供给有所回暖，成交量价均大幅上涨6月，无锡办公用房供给面积 2.13万平米，成交面积2.12万平米，成交均价9304元/平米；1-6月，无锡办公用房累计供给面积2.72万平米，累计成交面积8.29万平米，累计供求比1：3.05。图5-1： 2021年1月至2021年6月无锡市办公用房供求走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表5-1：无锡市2021年6月办

41、公用房各类指标变化表指标2021年5月2021年6月同比增长%环比增长%供求比1供给量万m202.13成交量万m21.322.12381.82%60.61%成交价格元/ m27883930412.71%18.03%成交总额亿元1.041.97447.22%89.42%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 第六章、商业市场篇市场综述供给量大幅上升，成交量再度下滑，均价大幅反弹6月，无锡商业用房供给面积8.03万平米，成交面积5.51万平米，成交均价10220元/平米；1-6月，无锡商业用房累计供给面积20.16万平米，累计成交面积31.68万平米，累计供求比1：1.57。图6- 1： 202

42、1年1月至2021年6月无锡市商业用房供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表6-1：无锡市09年6月商业用房各类指标变化表指标2021年5月2021年6月同比增长%环比增长%供求比1：3.651：0.69-67.76%-81.2%供给量万m21.878.03341.21%329.41%成交量万m26.825.5141.65%-19.21%成交价格元/ m285501022041.34%19.53%成交总额亿元5.835.63100.36%-3.43%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第七章、别墅市场篇市场综述供给量大幅上扬，成交量价双涨6月，无锡别墅供给面积7.98万平米，

43、成交面积6.4万平米，成交均价9455元/平米；1-6月，无锡别墅累计供给面积16.38万平米，累计成交面积22.96万平米，累计供求比1：1.4。图7- 1： 2021年1月至2021年6月无锡市别墅市场供求走势图资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表7-1：无锡市09年6月别墅市场各类指标变化表指标2021年5月2021年6月同比增长%环比增长%供求比1：2.341：0.8-85.07%-65.81%供给量万m21.987.981008.33%303.03%成交量万m24.636.465.80%38.23%成交价格元/ m2923494553.10%2.39%成交总额亿元4.276.0

44、570.90%41.69%资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 第八章、产品分析篇热销产品分析绿地世纪城本月综述本月，绿地世纪城以1.68万方的成交量位列全市成交排行榜第四位，成为惠山新城各大楼盘的领头羊。综观整体市场走势，绿地世纪城本月成交抢眼的主要原因一是离不开5月份“前程组团的加推，二是工程本身确实存在较多的亮点，较为完善的商业和教育配套也使得其在惠山新城板块中占据了较为重要的位置。工程背景表8-1：绿地世纪城工程概况 占地面积万平方米52所在区位惠山新城板块总建筑面积万平方米78规划户数5000套容积率1.5首次开盘时间2006-10-12绿化率50累积销售率73.6%物业形态多层

45、、小高层、联排别墅开发企业上海绿地集团无锡置业资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统工程规划绿地世纪城总体规划建筑面积78万平方米，规划分为五期开发，产品覆盖联排别墅、花园洋房、高层、小高层等多种产品形态，满足了多层次居住需求，针对的目标客户群较广。工程二期还规划了众多景观资源和公共设施，如人工湖、滨水步道、艺术会所、体育场所、商业街区等。波士顿公馆还集中了最正确景观资源和公共设施，人工湖、滨水步道、艺术会所、体育场所、商业街区等，还将重现波士顿城市的著名人文景观，如铺着红砖的自由之路、优美的查理斯河等，使居民和游人流连忘返，仿佛置身于波士顿城。 3、工程在售产品工程目前在建的二期共由11栋

46、4-5层的多层，4栋22-24层高的层以及1栋11层的小高层组成，规划户数为1500户，当期占地面积为97000平方米，总建筑面积为200720平方米。目前共推出762套房源，主要户型为85-89平米的二房户型，100-120的紧凑型三房户型、121-145平米的舒适型三房户型以及150-200平米的复式户型。 典型户型分析小高层住宅户型两室户型 DB2户型 面积：85平米 DB3户型 面积：87平米 绿地世纪城的两种二室户型均是目前市面上采光通风较好，较为理想的“H型小面积户型，两居室一南一北排列，客厅餐厅形成一个整体，既能明确功能分区又减少了浪费的面积，在小面积户型中，该类户型是比拟理想的

47、。DB2户型还另外自带南北双阳台，客厅开间到达3.9米，充分保证起居生活的舒适性，主卧室还设计有南向飘窗，既能增加空间感又可以提高利用率。该户型主要的缺点是由于受卫生间采光窗设计的影响导致次卧室面积较小，未来起居布局不太方便，量外就是卫生间门口正对入户门，在隐秘性方面相对较差。DB3户型那么相对较为方正，由于卫生间自带东窗，所以使得次卧室并没有面积较小的弊病，相对来说利用率比DB2户型高不少，该户型主要的缺点那么是与DB2户型相比主卧室缺少飘窗，并且卫生间的布局也依旧无法回避弊病。 三室户型DC6户型 面积：105平米 DC7户型 面积：102平米 上述两种三室户型为绿地世纪城户型中的紧凑型三

48、室户型，随着户型设计观念的不断进步，注重功能性的紧凑型户型越来越受到购房者的青睐，DB6、DB7两大户型虽然目前仅为105与102平米，但是功能齐全，并且划分合理。3.9米开间客厅与餐厅连成一体并且自带南北双阳台，主卧和次卧室均朝南设计，采光充足，独立储藏室设计，增加了储藏空间。两种户型主要的区别依旧是由于卫生间采光的不同而导致书房的功能有所差距，DB6户型的书房功能性明显更大，既可做书房也可以做客卧。GC2户型 面积：120平米GC2户型为目前在售的主力三室户型之一，与上述紧凑型户型相比，该户型明显提升舒适型，不仅在客厅、卧室等主要活动区域增大开间，并且在功能区的划分上更加合理，并且增加了1

49、14平米入户花园以提升整体使用率。主、次卧和书房均配置了转角大面积飘窗，加强整体空间感。整个户型布局方正，全明结构，为目前市场上较为认可的三室户型之一。 4、开发进度绿地世纪城目前已经开发至第二期，其中一期已于2007年底交房，目前主要在售的是二期产品。2021年5月最新开盘的是8、9号楼的“前程组团，为小高层住宅，共推出200套左右，均价为4350元/平米。此次推出的小高层户型主要有89平米、116平米以及120平米。目前这两栋楼已经建设到地面两层，预计2021年11月可以交付。表8-2：绿地世纪城分期开发情况工程名称总建筑面积m2容积率绿化率%建筑形态对外报价元/平方米现状一期100000

50、1.637.00%情景洋房、小高层、联排别墅住宅：4200-5000 别墅：6200-6800已经交房入住二期2007202.0737.00%多层、小高层、高层4200-5000销售中资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5、本月成交关注本月绿地世纪城成交结构以5月推出的8、9号楼物业结构根本相同，主要是以89-93的二室户型和120平米左右的三室户型为主，另外还有一局部大户型房源，更多的集中在二期的多层住宅中。表8-3：绿地世纪城6月成交分类：房型物业形态套数总面积()套均面积()均价(元/)二室二厅小高层474356.5992.694258三室二厅多层、小高层809719.21121.4

51、94320四室二厅多层1144.38144.385040跃层、复式多层、小高层142466.07176.154020资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5、成交走势分析绿地世纪城目前共有二期开盘，一期在06年底开盘，开盘初期由于惠山新城板块处于建设初期，因此工程整体销售情况并不理想，直至到07年3月以后，在整体房地产市场和区域板块整体上升的带动下，工程成交出现第一个高潮期，但是由于之间上市量较大，工程依旧可售量较大。进入08年以后，受整体房地产市场深度调整的影响，工程成交依旧难有突破，加之之前较大的存量，使得08年4月-09年4月处于一个供给空白期，主要以销售存量为主。09年5月以后，市场

52、呈现强势回暖的迹象，工程推出新组团，从而也带动工程再次进入成交高潮期，以1.68万方的成交量创历史最高值。图8-1：绿地世纪城开盘以来月度成交走势数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6、周边市场状况目前工程周边在售的住宅物业工程数量较多，其中不乏类似复地公园成、融创理想城市等大盘。主要的在售同质产品类型主要有：百大春城二期、奥林匹克花园二期、融创理想城市、复地公园城邦、赛维拉荣誉和金都兰斯。表8-4：本案与周边主要在售楼盘列表工程名称产品类型建筑面积万占地面积万最新开盘时间销售面积销售金额万元销售均价元/4月5月6月4月5月6月4月5月6月复地公园城住宅5031.252021-05-253

53、450.214876.875399.551639.802260.592537.61475346354700百大春城二期住宅28.9519.32006-12-207172.536773.273019.453265.083135.021509.65455246295000金都兰斯住宅3016.672021-03-293072.463946.451657.741226.681428.49613.16399339143699奥林匹克花园住宅28.424.222021-07-066610.77918.116053.272862.93577.922801.08433145194627赛维拉融域住宅14.6

54、29.752021-04-186272.951200.342952.53554.2047074617融创理想城市住宅8355.332021-06-201375.713160.196736.78571.381297.242836.13415341054210数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图8-2：近3个月周边楼盘销售面积比拟数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统图8-3：近3个月周边楼盘销售金额比拟数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 图8-4：近6个月周边楼盘销售均价比拟资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统7、热销解析 市场定位：作为进入惠山新城较早的工程之一，受区域客户结

55、构的影响，绿地世纪城的定位不高，以城市中产阶级和年轻置业客户为主。不过在区域同质化较多的情况下，其在产品设置上还是显示了自身的特色。特别是工程一期推出的花园洋房产品，不但突出了较强的性价比优势，而且对整体工程的市场形象有一定的提升作用。 营销策略： 绿地世纪城在营销推广上根本是以稳扎稳打的策略为主，自进入无锡市场，其一直保持着稳定的营销推广力度，自06年5月至今，根本每月都在平面媒体上有广告投放。虽然没有一些大规模具有轰动效应的营销事件，但这种细水长流的营销推广方式，也使得其品牌逐步的深入人心，尤其对于这样一个开发周期较长的大盘来讲，相对稳固和保守的营销策略更能对工程的成交产生长久的影响。 后

56、期思考： 绿地世纪城进入无锡市场之初，其所在的惠山新城板块房地产市场刚刚兴起。作为无锡市点开展的两大新城之一，在短短的两年间区域房地产市场取得了迅猛的开展。绿地、复地、顺弛等工程依托整体市场的开展，入市之后成交情况均表现不俗。品质化的产品和低廉的价格成为绿地世纪城等工程的主要优势。但是随着市场的开展，周边情况发生了较大的变化，首先是乡镇板块异军突起，洛社新城等新兴板块开展迅速，且价格更低，一定程度上截流了局部想进城置业的客户。此外，广益新城、北塘板块等其他区域板块的快速开展也对惠山新城的市场产生了一定的挤压。惠山新城的核心竞争优势价格优势正逐步减小。此外，区域内同质化楼盘的竞争也愈发的剧烈，因

57、此，绿地世纪城目前已经面临了较为严峻的市场形势。在区位、价格相差不大的情况下，绿地世纪城要想突出重围，就必须在产品设计上更加的符合市场的需求，同时在营销推广上进行适当创新，才能在未来的市场开展中保持自己的优势，在剧烈的竞争中占得先机。第九章、营销媒体篇一、营销透析1、营销综述持续几个月的楼市小阳春给众多开发商带来了希望，因此虽然即将临近传统的销售淡季，但是各开发商依旧进行了众多开盘、加推和促销活动，业主联谊会、异地工程体验行等活动也时常见诸报端。但是与举办的房交会5月份相比，本月总体营销频率有所下滑，打折优惠活动主要是以低首付、买房送车位、定金充房款等形式为主，打折力度并不是很大。图9-1：2

58、021年6月无锡市营销活动份额图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、营销策略关键词5年期无息贷款，仅限十套活动介绍效果点评洛城新城板块几大工程产品特征明显，主要针对的客群也明显不同，洛城德院主要是以小面积的二室为主，主要针对洛社周边地区的新无锡人以及目前购置能力相对较弱的置业群体，因此免息等可直接减少其购置本钱的优惠措施无疑是有较大诱惑力的。本月洛城德院共成交72套，成交面积为7213.53平方米，在全市各大镇域板块工程中名列前茅。二、媒体分析1、媒体市场投放综述本月全市投放平面媒体广告的工程51个，较上月减少23个；投放总频次148次，环比下滑33.93%；投放金额那么为1151.4

59、5万元，环比下降了731.87万元，降幅为38.86%。 本月投放广告工程和投放频次较上月相比有明显缩水，主要原因是由于5月有房交会举行，因此各开发商促销、投放力度明显加大，而进入6月以来，受季节因素的影响，楼市将逐渐进入传统的销售淡季，因此各大开发商明显减少了广告的投放，控制支出。图9-2：2021年5月2021年5月无锡房地产平面媒体广告投放走势图数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2、主要监测媒体投放分析 在投放金额比例方面，江南晚报依旧占据最大比重，与上月比重根本持平。而无锡日报和现代快报的比重那么出现较大变化，无锡日报下跌7.93个百分点，而现代快报强势上涨7.99个百分点，占据

60、第二位。三大报纸的的投放金额均有所下滑，江南晚报和无锡日报下滑幅度较大，其中江南晚上较上月下滑了38.99%，而无锡日报更是环比下滑54.10%。本周重点投放的工程主要为万达广场、朗诗未来之家、瑜憬湾花园、半山一号、晴山蓝城、圣芭芭拉等，其中万达广场的投放金额高达78.63万元，占到了总投放金额的6.83%，位居各工程之首。表9-1：2021年5月无锡主要平面媒体房地产广告投放情况表媒称名称09年5月09年6月投放金额万元投放比例投放金额万元投放比例无锡日报598.8231.80%274.8623.87%江南晚报933.7249.57%569.749.48%现代快报350.7718.63%30