巴中“凤凰国际城”市调报告-PPT课件

1、巴中“凤凰国际城”市调报告2住宅主要调研项目商业主要调研项目主要访谈对象主要参考数据市调回顾：通过对区域内住宅及商业项目调研、业内人士及客户访谈、以及相关数据统计研究，支撑本次市调报告成文业内人士：半山逸城策划经理中交王府景销售经理丰泽园销售经理 客户:本案前期咨询客户回访巴中新城区客户拦截访谈巴中老城区客户拦截访谈项目周边拦截访谈 各大商圈租户访谈项目周边租户访谈 巴中市房管局巴中市统计局巴中市规划局巴中市政府网站巴中市十二五规划世联数据平台城市商圈巴人广场商圈（新城）街心花园商圈（老城）商业网点： 九州商业城百信超市 南池市场其他楼盘：柳津桥国际城西部国际商贸城巴中市范围内：半山逸城置信逸

2、都花园中交王府景华兴碧水云天凯悦名城丰泽园尚上城中央公馆丽景天成江南帝都紫金时代蓝湾国际帝景湾浅水湾2目录2城市宏观背景研究1项目本体属性分析3各类物业市场研究4市场总结及结论回顾3说明关于数据来源：本报告的数据统计渠道为巴中市房管局、世联数据平台以及实地调研； 关于面积与价格：本报告统计的是建筑面积，价格为建面价格； 关于统计时间：本报告统计的时间节点更新至2012年11月，部分数据因是分季度统计获得，所以统计日期到2012年9月底。 关于数据运用：因房管局对数据的统计具有一定的滞后性，本报告根据实地调研情况，对部分从房管局获得的数据进行了更新与修正。45项目本体解析1对本项目自身的审视本体

3、。5项目位于巴州老城区，在城市中轴线上，配套完善，但物业整体较为老旧，亟待更新区域属性北龛山巴人广场南龛山项目地块巴州巴中携一区三县，巴州为巴中的主城区； 巴州有新、老两个城区，本项目位于老城区，配套完善，居住氛围浓厚，但物业整体较为老旧； 项目背靠著名风景区南龛山，距离商业中心巴人广场较为便捷。老城景象南池市场电脑城南池路建材市场通佛路建材市场6地块临城市主干道及老城商业要道，同时紧邻南池市场，商业氛围较好，但通达性欠缺位置：巴中市原防疫站片区；交通情况：地块北面的南池南路为单行道，交通较拥堵；地块南面的二环路为双向通道，临近地块的路段正在修缮，尚未通车，具体通车时间未定，目前交通有待改善；

4、地块情况：该地块不规则，场地北低、南高，南池路与二环路高差20余米，二环路与玉佛寺高差76米；东西方向最长处500m；南北纵深最长处489m；，地块四至二环路（地块南侧在建部分）二环路（已经建好路段情况）南池南路a南池市场南池南路二环路a地块位置单行道单行道双向未来将形成广场目前尚未通车7地块内部南北向存在约20米的高差，地块处于初步平场阶段，待拆迁房屋量较大地块现状西侧待拆迁民房中部平坦区域南侧修建中的二环路东侧待拆迁房屋8大家应该也有点累了，稍作休息大家有疑问的，可以询问和交流9总建筑面积61万，涵盖住宅、商业、酒店，住宅可售量较少，本案的销售难点为22.6万的商业经济指标返迁住宅住宅 2

5、9.7万返迁房15.7万万，可售住宅14万商业 22.6万（全部销售）+可售住宅可售住宅酒店可售住宅10户型主要为80-90的套二和100-130的套三，总计936套产品规划住宅 1、3# 2、4#11#11商业体量22.6万，全为社区底商，15层建筑全部销售，商铺的销售直接决定本案的成败产品规划商业商业销售初步思考：1、商业有5层，如何让高楼层的商铺实现较高的销售单价？2、商业体量大、楼层高，需制定不同的商业主题及业态，以指导商铺的划分，本案可选取的主题及业态有哪些？3、巴中商铺投资客群的价格敏感线及倾向接受的营销方式有哪些？（售后返租？主力店带动？）4、12属性界定老城中心区位 位于巴中老

6、城区中心位置，距离城市两大主要商圈均较近，所在的南池市场是巴中传统的批发市场，人流量大，商业氛围浓厚大型商住一体 总体量60万方，属于巴中少有的大盘，商业和住宅占比各半，22.6万方商业全部以底商形式呈现，其销售和业态规划将是本案的成功的关键地处老城中心地带繁华商贸区与江南旧城改造的大型城市配套功能项目居住环境差 毗邻大型零售服饰批发市场，周边无自然景观资源，住宅走刚需路线，强调快销战略1314宏观经济&城市规划2宏观背景研究城市。14宏观经济图1：【巴中市近年GDP及增长速率】图2：【2011年四川各市GDP情况】城市经济发展向好，奠定房地产快速发展的基础，整体经济水平较为落后，2011年G

7、DP位于全川倒数第三 巴中地区GDP逐年增长，增长水平保持在15%左右； 整体经济水平在四川较为落后，2011年经济水平在全川21个城市排名倒数第三，仅高于阿坝和甘孜。15巴中市处于起步阶段20062011年农村人均纯收入增长速度20062011年城市人均纯收入增长速度人均收入人均收入较低，房地产市场处于起步阶段，市场不规范操作现象较多产业结构第一产业在GDP的比重逐年降低，二产逐渐发展，城市处于由农业经济向工业经济过过渡阶段表1：【巴中市近年三产产值占GDP占比】17商业环境由于受消费环境的制约，大量的消费行为集中在城镇商业核心区，并以零售、餐饮为主，随着生活品质的进一步提升，家居产品、珠宝

8、、化妆品及服饰类的购买力显著增加备注：统计资料来源于2011年巴中市国民经济和社会发展统计公报18备注：统计资料来源于2011年巴中市国民经济和社会发展统计公报以2011年商品住房为例，第一季度和第二季度是住房价格环比涨幅最大的时候，也是巴中传统的房屋热销期，返乡置业者的购房热潮推动了市场价格的进一步提升2011年，巴中商品住宅涨幅高于平均消费涨幅，第一季度与第二季度是价格涨幅最为明显的时期房地产开发19房地产开发2011年，房地产开发投资进入加速期，在房市整体不景气的情况，小户型与商业开发增长幅度较大，市场销售平稳20人口构成典型的大农村型城市人口结构，农村人口占总人口比重的80%以上图1：

9、【2011年巴中人口数量及结构】269万59万表1：【2010年全国人口普查巴中人口数据】人口流动巴中北京广州、深圳上海福建西安图2：【巴中人口外出流向示意图】图1：【巴中区域人口流动示意图】人口流入：巴中市内人口流动主要为农村人口、周边乡镇人口向巴州区的进城流动。人口流出：巴中市2011年外出务工人群约150万人，占据全部农村人口的50%左右； 外出务工地点主要集中广东、上海东南沿海城市以及距离巴中较近的西安地区。人口流动性较强，农村人口进城以及外出务工现象较为明显，典型劳动力输出型城市总结总结 经济发展水平较低，但发展趋势向好； 二产产值逐步提升，处于农业经济向工业经济过度阶段； 农业人口

10、占比较大； 房地产市场处于起步发展阶段，市场不规范操作现象较为常见； 房地产市场周期性明显，第一季度价格涨幅较高。 大量农村人口城市化进程将产生大量商品房需求； 在大量外出务工人群返乡期间大量推售产品，保证去化及价格增长。启示2324各物业市场表现3住宅、商业 市场。24住宅市场研究透析市场典型项目分析住宅整体市场分析本案产品优化及营销建议3.1产品分析25住宅成交量及单价逐年上涨，年均去化量在80100万左右，预计后期容量将进一步增长市场容量巴中主城区20062011年房地产销售量及单价变化巴中商品房均价逐年上涨，近两年上涨幅度较大，2011年均价已达4000元/左右，照此上升幅度，未来价格

11、还有一定的上涨空间； 商品房销售面积在2008年经济危机时有所下降，之后呈逐步上身趋势，2011年的销售量已接近2008年之前的水平26根据城市发展肌理及物业集聚现状，巴中房地产市场主要分为3大板块板块格局江北板块（新城）巴城板块（老城） 回风板块（经济开发区）在售项目：5个待售项目：6个待售项目多数为有资源，大规模，有品牌的开发项目27板块布局江北片区江北片区作为新城区，集行政办公、金融服务、教育文化为其主要功能，是全市的行政信息中心大部分都处于畜客阶段，基本集中在年底开盘新城区，集中了城市的主要行政职能机构和各级企事业单位高层：3700-4400元/洋房：4500-5000元/区域特征客户

12、特征价格特征去化情况团购以政府机构居多，散客以外出务工人员居多，主城区和三个县的比例持平凯悦名城半山逸城碧水云天尚上城丰泽园28该片区基本为大盘和资源项目，未来供应约有300万方，产品形态丰富，均价在4000元/，集中在年底开盘半山逸城板块布局江北片区29板块布局巴城片区巴城片区是传统老城区，以商业贸易、文化休闲、餐饮娱乐、旅游服务为其主要功能，是全市的文化商贸中心各个盘差异较大，月均去化量为30-100套左右传统老城区，人流量最大，受消费习惯影响，吸引了一区三县的大部分购买力价差较大，主流段为44005100元/ ，置信目前团购价为3800元/区域特征客户特征价格特征去化情况主城区为其主要购

13、买力汇升中央公馆置信逸都花园蓝湾国际江南帝都30该片区未来供应约100万方，以高层为主，价格区间3800-5100元/蓝湾国际中央公馆置信逸都花园（站牌广告）板块布局巴城片区31板块布局回风片区回风以商业贸易、行政办公为其主要功能，近两年住宅市场发展迅速，已成为巴中主要聚居区40-80套巴州住宅集中区域，目前所售项目皆为尾盘，售价比江北和巴城略低约为4400元/，部分楼盘因为赠送面积较多价格偏高区域特征客户特征价格特征去化情况一区三县客户均有，以刚需为主流时代锋尚紫金时代西湖名都壹号公馆江南水乡 32该片区基本为尾盘，多为中低端刚需项目紫金时代板块布局回风片区33物业类型区域项目主要以高层为主

14、，江北片区大盘较多，物业类型较为丰富，尤以洋房较多；南坝片区临河区域，河景资源丰富，出现少量洋房物业；高层产品为区域主流，洋房及小高层物业较少34高层、小高层单价集中在4000-4500之间，洋房单价在4900左右，江北和巴城价格略高，其余价差不明显销售单价330036003900420045004800510054005700碧水云天凯悦名城半山逸城尚上城中央公馆逸都花园蓝湾国际江南水乡壹号公馆时代锋尚紫金时代王府景城西湖名都江南帝都3000高层小高层洋房江北片区巴城片区南坝片区宕梁片区元/6000浅水湾丰泽园回风片区金楠府帝景湾雍景湾赠送面积达到20%-30%老城中心区位，距离项目最近价格

15、区间集中在4000-450035成交住宅总价集中在35-55万元/套，总价超过55万，成交量迅速降低销售总价35404550556065707530江北片区巴城片区南坝片区宕梁片区万元80回风片区碧水云天凯悦名城半山逸城尚上城中央公馆逸都花园蓝湾国际江南水乡壹号公馆紫金时代西湖名都江南帝都浅水湾丰泽园金楠府帝景湾雍景湾大面积板式平层，1T2总价集中在33-55万之间，有极少部分洋房产品总价突破60万高达100万有部分大面积花园洋房36少数区位和性价比较好的项目月均去化量在1万 以上，其余多数项目月均去化量保持在40008000之间单盘去化10000以上4000-80005000 以下汇升中央公

16、馆壹号公馆、帝景湾、紫金时代、金楠府江南帝都、江南水乡、西湖名都巴中市代表性楼盘月均去化情况37主城区存量面积约443万，主要集中在江北和巴城板块未来供应江北片区巴城片区回风片区碧水云天 存量约10万凯悦名城 存量40万半山逸城 存量约180万尚上城 存量约12万丰泽园 存量约60万中央公馆 存量约1万江南帝都，存量约0.5万逸都花园 存量60万蓝湾国际 存量约20万江南水乡 存量约0.32万壹号公馆 存量0.5万时代锋尚 销售完毕紫金时代 存量1万西湖名都 存量0.5万雍景湾 0.03万帝景湾 2万金楠府 5万浅水湾 存量约30万王府景 存量约20万云影香山柳津桥国际38产品形式较为单一，多

17、以住宅+底商/步行街区的组合方式，无精装房或精装公寓等产品产品分析39典型内向型市场，购买客户基本为巴中户籍人口，其中农村外出务工返乡置业客户占据50%以上的购买比重客户分析图1：【巴中房地产购买人群比例】数据来源：各项目置业顾问访谈及客户拦截访谈巴中这边的住宅主要还是巴中区域内的买，很少有区域外的人到这里来置业的。其中购买的一个主力就是农村外出打工的那些人，打工几年，挣了钱，就回来买套房子。他们的购买力很强，因为他们在大城市打工，见了大城市的房价，回来一看房价，甚至会觉得好便宜 半山逸城 销售主管 表1：【巴中典型住宅项目客户盘点】40 客户分析巴中房地产置业客户关注因素排序备注：调研样本6

18、0个，有效样本45个巴中城市置业客群面积需求周边三县置业客户面积需求数据来源：各项目销售人员访谈及客户拦截访谈价格与配套为客户置业首要关注因素，对产品品质的关注度较低，三县进城置业客群对面积的需求以三房为主41总结近年房地产市场发展较快，价格提升幅度迅猛，供需关系从需大于供逐步趋于平衡，大盘及资源盘密集出现，市场消化周期拉长，价格提升空间较小；市场年均去化量在80100万，单盘年均去化量在5万10万左右；成交住宅总价集中在35-55万元/套，总价超过55万，成交效率迅速降低；典型内向型市场，以巴中三县一区的外出务工人群为市场购买主力；产品形式较为单一，以住宅和底商或住宅和商业街的组合方式，以购

19、房自住及购铺自营为主流导向，对产品投资性了解甚少，且市场上几近无投资产品的出现；存量主要集中在江北及老城片区。42住宅市场研究透析市场典型项目分析住宅整体市场分析本案产品优化及营销建议3.1产品分析43户型特征户型设计较为成熟，不存在明显设计硬伤，尾盘项目多为常规赠送，新盘赠送空间较大常规赠送大规模赠送丰泽园 套三 104（送13变117）蓝湾国际 套四 128（送9变137）壹号公馆 套一变套三 86（送30变116）44建筑立面洋房外立面开始出现法式等风格，高层外立面多为现代风格，存在一定的突破空间市场中高层住宅项目立面单一，多为现代风格，少有装饰；开始有少量洋房产品面世，目前风格还较少，

20、仅有法式亮相（黎明阳光水岸），不过足以提升项目整体品质。尚上城-现代风格黎明阳光水岸-法式风格雍景湾-现代风格45配套设施在售项目几乎全部配有社区商业，可满足业主基本生活需求，部分中高端项目配有会所凯悦名城会所（现为售楼部）江南房产商业裙楼雍景湾滨水商业街46均设有售楼处，营销多采用外部接待点/咨询点、户外大牌、公交站牌广告、酒店/商务楼LED广告、报纸等方式，营销活动主要围绕以团购为主导的系列营销活动营销手段常采用的营销方式有报纸广告（巴中日报、巴中广播电视报、秦巴都市报），外展（知名酒店设立外展点），公交站牌广告（站牌广告、车身广告、车内广告等）、户外大牌（城市中心区大牌、LED显示屏、电

21、梯间显示屏等）江南水乡售楼部团购活动区导视系统公交站牌广告电梯广告置信重走红军路活动置信团购会巴中房地产营销尚未成熟，销售人员的整体素质有待提高，多数楼盘销售现场都未设样板间，无法客户以最直观的感受；47总结总结 产品成熟，不存在设计硬伤； 老盘以常规赠送为主，新盘赠送空间较大；高层风格单一，基本为现代风格； 营销常规，活动较少，基本无样板间展示启示 本案需注重外立面设计，增强辨识度与品质感；可以适当增大赠送空间，在提升单价的同时让消费者感受到高性价比； 多举行营销推广活动，暖场活动，增大宣传覆盖面，促进去化；48住宅市场研究透析市场典型项目分析住宅整体市场分析本案产品优化及营销建议3.1产品

22、分析49置信逸都花园四川知名品牌开发商在巴中的首个项目，团购及排号火爆，品牌、低价及高赠送是项目亮点，预计年底开盘项目概况50置信逸都花园赠送空间很大，基本保持在20%以上，最高可达32%赠送比例51华兴碧水云天本土品牌开发商倚靠河景资源打造的高品质住宅，年底开盘项目概况52以91的两房和 100-130的三房为主华兴碧水云天面积配比53紧凑三房和舒适三房典型户型118.42 3室2厅2卫华兴碧水云天项目概况98.28 3室2厅1卫54蓝湾国际倚靠滨河景观资源打造的中高端复合型住宅项目项目概况55以90的两房和110-120的三房为主蓝湾国际项目概况56主力供应的两房和三房户型蓝湾国际项目概况

23、94.11 2室2厅1卫114.05 3室2厅2卫57江北区高端品质大盘，年底开盘凯悦名城面积配比58江北区高端复合型大盘，高层为主力产品，洋房为项目明星产品半山逸城面积配比59丰泽园倚靠河景资源和教育资源打造社区大盘，年底开盘项目概况60住宅市场研究透析市场典型项目分析住宅整体市场分析本案产品优化思考3.1产品分析61可售住宅总体量约14万，面积区间87-123，主力户型为89的两房产品规划分析 1、3# 2、4#11#规划院给出的可售住宅面积的14万方，而通过户型面积汇总的可售面积为9.13万方，两个数据有差异62商业体量较大，未来的销售压力大，住宅产品的打造及营销可为商铺的销售做铺垫和蓄

24、势，促进商铺的去化产品优化思考返迁住宅住宅 29.7万返迁房15.7万万，可售住宅14万商业 18万（全部销售）+可售住宅可售住宅酒店可售住宅住宅产品营销思考：1、本案位于老城区，配套完善，居住氛围良好，住宅的销售压力较小，在保证销售速度的基础上，应考虑物业的溢价能力，保证收益最大化；2、本案商业体量较大，住宅在产品打造上可往商务产品方向考虑，一来可提升自身溢价能力，二来可提升本案商业产品多样性，增强整体商业氛围，促进商铺的销售；3、目前市场住宅项目产品较为单一，本案住宅公建化外立面具备打造市场创新型产品的基础，树立市场标杆。63 产品优化思考ABCDE产品价值分析： A栋住宅位于本案商业区域

25、内，是项目人流量较大和噪音较多的区域，居住价值较低，商务价值较高，可考虑发展精装公寓式酒店或soho商务楼；B、 D、C、E三栋楼背靠南龛山风景区，具有一定的资源占有，居住价值较高，建议发展传统住宅；精装公寓式酒店发展可行性测算前提： 巴中中端经济型酒店房费：150200元/天； 酒店房间按40计算； 酒店入住率按70%计算测算结果：每平米每年的收益为950元1277元；若每平米单价售价7000元，其投资回报率将高达13.4%18.2%可考虑将临南池南路的其中一栋住宅打造成精装公寓式酒店，投资回报率及物业溢价力均较高64精装修公寓式酒店控制面积划分，采用售后返租方式销售，普通住宅迎合市场主流，

26、以两房、三房产品为主产品优化建议ABCDE产品优化建议：1、A栋 面积划分：4050单间精装标准：10001500元/2、其余楼栋：面积划分：8090两房 50% 100120三房50%营销建议： 精装公寓式酒店建议采用售后返租的形式销售，给予客户购买信心，保证去化速度；65商业市场研究透析市场全市商铺供应分析商业整体市场分析3.2典型项目分析本项目商业发展建议客群分析66商业格局回风片区江北片区宕梁片区巴城片区南坝片区街心花园巴人广场目前巴中主要商业网点基本围绕新旧两大商圈布局67商圈分析巴人广场新城中心，有类似购物中心和百货的业态出现，部分品牌档次较高，销售情况良好商圈简介位于江北新区，号

27、称巴中的“春熙路”。其大型商业网点包括盛华堂百货（国美电器）、人民商场云风购物中心、九州商业城（北山超市）等，沃尔玛也已经签约该商圈的润洲国际项目。相比街心花园商圈，巴人广场商圈的商业网点数量较少一些，但新兴业态发展迅速，加之巴人广场作为集文化、休闲、观光、商务、立体交通于一体的城市中心广场，具有良好的聚客能力，该商圈的发展前景十分看好；品牌列举盛华堂百货、云风购物中心、云风超市、大通名店欧时力、FIVE PLUS、大风炊、沃尔玛等；业态一楼为零售，二楼大型餐饮，三四楼为休闲娱乐；商铺售价情况：目前无商铺出售，商业街两边一层预估售价为7-10万/平；商铺租金情况：200-300元/ 月消费者分

28、析：吸引整个巴中一区三县居民68商圈分析街心花园老城中心，以大型超市和小型百货居多，品牌知名度不高，售价和租金与巴人广场基本持平商圈简介包括中城街、南泉寺街、钟鼓楼街、新市街、东城街、文庙街等区域，多年来一直保持旺盛的人气。其大型商业网点主要包括百信购物中心（大型超市）、三家百货店（新惠裕商场、永吉购物广场、金岛商城）、两家电器专业店（迎春家电超市、大信电器），以及其他的专业店和专卖店等。该商圈商品种类较为齐全，但业态结构不尽合理，经营档次也参差不齐，部分网点经营环境较差。受巴人广场新兴商圈的影响，其商业地位近年来有所下降。品牌列举云风超市、天一鑫超市、红蜻蜓、德西尔珠宝、纯银坊等；业态多为两

29、层，一楼为零售，二楼餐饮、书店、眼睛店等；商铺售价情况：6-10万/ 商铺租金情况：200-300元/ 月消费者分析：吸引整个巴中一区三县居民69商业网点分析购物中心巴中市目前还缺乏真正意义上的购物中心，虽然人民商场云风购物中心和百信购物中心都打出了“购物中心”的牌子，但从其业态设置等来看，将其称为“购物中心”难免显得牵强；而九州商业城从其项目规划、业态设置等来看，则初步具备了购物中心的部分特征；九州商业城 位于巴人广场南侧，东接巴人广场步行街，南傍巴河，西临兴洲街，北靠巴人广场，由巴中市集洲房地产开发有限公司开发，项目总建筑面积约33741平方米，于2007年开业。九洲商业城项目为独立商业，

30、产品规划合理，是目前巴中为数不多的一站式购物广场。九州商业城属于巴中目前最具购物中心特征的商业体，功能齐全70商业网点分析购物中心除-1F和1F外，其他楼层人流稀少，空置率很高商业业态缺乏有效规划，除了负一层和北山超市和一层的服饰零售外，其他楼层人流稀少，空置率很高业态布局：一层为服装零售，二层为餐饮娱乐，三四层为大型休闲娱乐会所1F进驻商家或品牌：大通名店、报喜鸟、雅戈尔、九牧王、only、红蜻蜓、劲霸、金利来、老爷车、阿玛施、哥弟等；大通名店开业于2009年，销售的服饰定位于中高档，代理销售的品牌有罗蒙、圣大保罗、雷迪波尔、台湾声雨竹、美国奋牌服饰等，是巴中服饰文化潮流的领军者之一。2F进

31、驻商家或品牌：德克士阿拉丁电玩一点味餐厅3F进驻商家或品牌：帝菲尼咖啡、五月阳光茶楼、巴人居茶楼、御公馆娱乐会所、国会娱乐会所、香天下火锅、小天鹅火锅4F进驻商家或品牌：洲际商务茶楼美乐星KTV政务中心71商业网点分析百货巴中市的百货卖场以盛华堂百货最为典型，其它百货店还包括新惠裕商场、永吉购物广场、金岛商城等。除盛华堂百货外，其它百货店的规模普遍偏小。巴中百货卖场以盛华堂为典型，但服饰业态占比不高，知名品牌数量有限盛华堂百货位于江北大道369号，紧挨巴人广场，经营面积约10000平方米。盛华堂百货由原成都伊藤洋华堂中方高层陈小愚组建于2003年，巴中店是其第二家店。该百货店除引入主力店外，还

32、引入了餐饮、休闲、娱乐等业态，具备了一些类百货购物中心的特征。72商业网点分析百货国美电器为唯一一家进驻巴中的知名电器卖场，竞争优势明显盛华堂百货主力店调查（盛华堂百货、国美电器）73商业网点分析百货其他百货主要集中在街心花园商圈，规模较小，经营档次一般，不足以满足本地居民日常消费74商业网点分析大型超市巴中市目前拥有一些大型超市和中小型超市，包括北山超市、百信超市、云风超市、天一鑫超市、中天超市等，除沃尔玛新近签约集洲房产外，像家乐福、大润发、人人乐等知名品牌的超市，都还未进驻巴中。巴中超市以百信超市最为知名，属于三四线城市品牌，知名超市连锁还未进驻巴中的超市相比于百货业的发展来说，发展得更

33、好一些，规模较大的是百信超市、北山超市、人民商场云风超市，其中，百信超市钟鼓楼店位于老城区的文庙街，在巴中拥有较好的口碑；北山超市位于江北新城，以九洲商业城的主力店形式呈现；巴中的超市还有中天超市、天一鑫超市等，这些超市大都以连锁形式出现，但规模都不大，连锁店数量也不多。此外，据悉沃尔玛已签约进驻巴中。百信超市在巴中主城区有两家店，钟鼓楼店以“购物中心”形式命名，面积较大，包括2个楼层，一楼百货区经营商品包括服装、皮具、珠宝、化妆品、饰品等，超市区位于二楼。百信超市另一家店位于东城街122号，面积较小。百信购物中心钟鼓楼店商品种类齐全，价格也比较实惠，受到了巴中市民的喜爱，经营情况较好。百信超

34、市隶属于四川德惠商业股份有限公司，该公司总部位于成都郫县现代工业港，主要经营面积在4000-7000平方米的综合性卖场，目前已在南充、达州、巴中、阿坝、广元等城市开设有18家分店，其门店以“德惠购物中心”、“德惠超市”、“百信购物中心”、“百信超市”名称命名。75商业网点分析大型超市其他超市或依托百货和购物中心存在，或属于小型连锁，均未成规模北山超市位于九洲商业城负一楼，经营面积7300平方米。该超市隶属于湖北宜昌北山商业连锁有限责任公司，开业于2007年，硬件设施较好，其入口由步行街临街位置移至中庭对其经营造成一定影响。此外，新近签约进驻巴中的沃尔玛与其距离很近，对其构成直接竞争。人民商场云

35、风购物中心位于巴人广场负一楼，面积7000多平方米。该超市隶属于巴中市明生商贸有限公司，云风超市还有南池店、西城店、红星桥店等。该卖场以“超市+百货”形态呈现，以“购物中心”形式命名，虽然店名有“人民商场”字眼，但据说目前已与人民商场没有任何关系。中天超市由中天超市连锁经营有限公司经营，目前开设有南池店、通佛店、半边街店、恒丰店、彩荷店，其中，彩荷店面积较大。天一鑫超市也是巴中的小型连锁超市，目前开设有西城店、江北店、五号桥店等分店。76商业网点分析大型超市沃尔玛已签约入驻巴中润州项目，将于2013年开业，它拉开了大型连锁超市进驻巴中的序幕77商业网点分析步行街区步行街区客流量大，业态以服饰居

36、多，租金和转让费较高，是本地居民消费首选步行街街道全长180米左右，约15米宽。铺面开间多为2.8米和3.6米两种，品牌商家总共约60家左右。主街铺面单间租金约8万元，转让费20万以上；从右表可以看出，服装鞋类占据首位，数量为63家，比例为40.4%；其次为生活配套及服务类，该类业态主要包括美容美发、干洗店、宾馆、银行、诊所等；烟酒食品位居第三，数量为17家。78商业网点分析专业市场本案周边拥有南池路和通佛路两大建材专业市场和南池批发市场，商户众多，已形成专业商圈南池批发市场项目周边专业市场（建材、服饰批发）南池市场南池市场位于整个城区中央，是巴中最大的小商品批发市场，货品以中低档为主。市场商

37、品辐射整个巴中地区，相当于巴中的荷花池。南池市场以批发为主，批零兼营。商铺年租金在3万左右（面积15-20平不等），单位租金150-200元/月；市场以小商品为主，兼有服装，鞋类，家具，文体用品，酒店用品等。经营面积约20000平方，商家有600家左右；本案的修建将导致南池市场的拆除和迁移，南池市场的迁出将削弱区域商气，建议在本案的商业部分划出一块区域专门面向南池投资者和租户，创建巴城“新南池”。79商业网点分析专业市场南池路建材专业市场总建面1.2万方，是巴中人气最旺的集中式建材卖场，已形成区域口碑效应南池区域家居市场分布图80总结总结整体商业围绕两大商圈布局；商业网点较少，缺乏严格意义上的

38、购物中心等综合型业态，外来知名品牌进驻较少；本地专业市场发展良好；启示本案位于两大商圈之外，区位佳，商气足，具有成为新商业中心的条件城市已有商业存在较大的发展空间，为本案创造了条件本案可利用专业市场发展向好这一优势，打造专业市场专区81商业市场研究透析市场3.2全市商铺供应分析商业整体市场分析典型项目分析本项目商业发展建议客群分析82未来市场供应量主要由城市综合体和部分大型社区底商提供典型区域项目供应分析所涉及价格及去化量均更新至2012年12月，后同83江北片区巴城片区帝景湾：商业总面积3000，还剩3000柳津桥国际城：商业总面积200000，还剩200000龙腾苑：商业总面积10000，

39、还剩3000中央公馆：商业总面积5000，余2500壹号公馆：商业总面积约800，还剩800蓝湾国际：商业总面积约10000，还剩6000丰泽园：商业总面积约30000，还剩23000碧水云天：商业总面积5000，还剩5000雍景湾：商业总面积20000，还剩10000浅水湾：商业总面积220000，还剩220000半山逸城：商业总面积100000，还剩100000金都西锦：商业总面积约5500，还剩3000洪湖居：商业总面积4000，还剩380逸都花园：商业总面积95000，还剩95000目前市场存量约120万方，集中爆发点在2013年中下旬，本案应避开竞争，需在年初入市未来供应时代锋尚：综

40、合体总面积5000，还剩3000回风片区国际商贸城：商业总面积600000，还剩530000南坝片区宕梁片区由于中交王府景的商业体量和规模未定，此处不做分析，但它将成为本案的竞品项目之一未来商铺供应集中爆发在2013年下半年，市场存量约120万方，为避开竞争，建议本案商业在2013年上半年入市抢占先机84社区商业集中布局区域商圈原因：为开发商尽可能赚取销售溢价，为区域居民提供商业配套；产品形式：以住宅底商为主，市场占比较大，绝大多数住宅都会配置少量底商产品；特色商业街集中布局城市级商圈原因：为区别于购物中心的同质化特征，并突出项目的品质感；产品形式：伴随特色建筑风格的社区出现，依托社区中部道路

41、成型，目前在巴中市场已开始出现；江北片区巴城片区宕梁片区南坝片区回风片区大部分供应由社区底商提供，主城区开始出现集中式商业形态产品类型半山逸城碧水云天丰泽园中央公馆逸都花园龙腾苑蓝湾国际金都西锦壹号公馆洪湖居柳津桥国际城雍景湾帝景湾时代锋尚浅水湾国际商贸城85200406080100150200250300500700900面积（平方米）社区商业特色商业街1200商铺面积区间跨度很大，面积相对集中在100-300面积分析半山逸城碧水云天丰泽园中央公馆逸都花园龙腾苑蓝湾国际金都西锦壹号公馆洪湖居柳津桥国际城雍景湾帝景湾时代锋尚浅水湾国际商贸城江北片区巴城片区宕梁片区南坝片区回风片区100-300

42、8600.511.522.53价格（万元/）社区商业特色商业街目前主城区商铺售价区间为1.1-2.2万/，楼层间价差不大单价分析丰泽园中央公馆龙腾苑蓝湾国际金都西锦洪湖居雍景湾时代锋尚国际商贸城2F-5F1F2F1F-2F1.1-2.2万/87单价分析市场上的商铺与住宅价格比例平均保持在3:1-5:1之间同一项目商铺首层价格约为住宅价格的3-5倍典型项目商业与住宅价格分析88020304060901001502002503004005001800总价（万元）600701000社区商业特色商业街由于各项目商铺面积均较大，总价维持在90-600万，在低总价区间存在很大的市场空白总价分析丰泽园中央公

43、馆龙腾苑蓝湾国际金都西锦洪湖居雍景湾时代锋尚国际商贸城90-600万市场空白点89临街商铺开间差异较大，为3-10m，进深在10-12m，1F层高基本为4.2m，2F层高为3.5m开间进深典型项目商业开间进深统计90西部国际商贸城销售策略1.专业市场集中性 。目前所售街区以“建材装饰交易中心”命名，专门针对建材家居交易所设立，前期仅面向自营业主销售，保证了以后经营业态的统一性和商业的集聚效应。2.划铺策略。将最易于销售一二层铺位尽量划小，提升单价，降低总价。蓝湾国际销售策略1.地段价值。依靠地段提升商铺价值，项目位于滨江路沿岸，商业价值极高。2.建筑形态。独立商业组成街区形式，有部分商铺以小独

44、栋形态整售。3. 整售模式 。项目临主干道部分为两层底商约7000，以2.5万/平整体出售，以后将打造为购物中心。销售策略：1.独特的地段价值利用2.大面积商铺的整售3.业态的统一性形成商业集聚效应4.合理高效地划铺目前在售项目营销方式比较传统，自身良好的区位资源和专业集聚性使得部分项目销售取得成功营销策略91营销策略浅水湾/柳津桥国际城销售策略1.市场稀缺性 。打着巴中主城区唯一的“城市综合体”项目旗号，汇集各类建筑形态，超大体量，一站式购物体验，让项目本身的住宅和商业部分都具有良好的投资前景；2.租售模式。采用部分持有，部分销售的模式，统一管理的同时分散风险，保证资金的平稳过渡；3.前期蓄

45、客。前期需要很长时间蓄客，通过各种媒体广告增加知名度，吸引投资者关注，开盘直接引爆亮点；4.住宅打头，商业随后。先期都是通过住宅来打开市场，从而带动后续商业部分价值的提升，增大商铺的溢价空间。销售策略：1.市场稀缺性2.租售模式3.前期蓄客4.住宅打头，商业随后城市综合体项目通过其稀缺性和业态复合性吸引全市自营和投资客群92营销策略巴中现有商铺营销模式过于传统，建议本案结合新型营销模式进行宣传销售策略：1.独特的地段价值利用2.大面积商铺的整售3.业态的统一性形成商业集聚效应4.合理高效地划铺销售策略：1.市场稀缺性2.租售模式3.前期蓄客4.住宅打头，商业随后商铺现有营销模式目前尚缺营销模式

46、销售策略：1.统一经营和管理；2.以租代售，售后返租；3.主力店驱动；93销售市场：巴中商铺的销售市场良好，供应主要由住宅底商提供，为实现快速回现，销售策略建议采取“缩小面积降低总价”和“以租代售，统一运营管理”模式；未来供应：主城区未来竞争项目入市时间集中在2013年下半年，本案应抓住这个时间差，赶在2013年上半年入市；销售单价：商铺价格集中在1.1-2.2万/ ，一楼临街位置价格最高，各楼层间价差不大；销售总价：目前市场上总价区间为90-600万，访谈得知，大部分投资者普遍能接受的总价控制在200万以内，200万是购房者的价格天花板；面积区间：市场上商铺面积普遍偏大，对于市场需求的小面积

47、低总价产品，存在较大空白。小结94商业市场研究透析市场全市商铺供应分析商业整体市场分析3.2典型项目分析本项目商业发展建议客群分析95目前巴中最大的社区商业项目，未来将成为本案的一大竞争柳津桥国际城综合评价：巴中最大的社区商业项目，商业全部以社区底商形式呈现，与本案极为类似目前未开始销售，但已开始招商，意向租户品牌有肯德基、欧尚等营销模式：打造巴中最大的商业体，以主力店带动商铺的销售和出租96巴中第一个规模型综合性专业市场，其业态的集聚效应值得本案借鉴西部国际商贸城综合评价：城市外围商圈专业市场，属于目的性消费营销模式：先期由自营客户带动销售热潮，营造商圈氛围，提升项目自身商业价值；商铺尽量缩

48、小单位面积，降低总价97浅水湾巴中第一个HOPSCA，以独有的Block街区和大型购物中心打造巴中新型商业综合评价：以“巴中第一个HOPSCA”作为其营销宣传手段，极具渲染效果营销模式：Block天街定位中高端，将引入风情酒吧和国际大牌，巩固投资者信心，属于主力店驱动模式98中交王府景综合评价：超大型社区，商业部分业态综合，集中于后期呈现，先期以住宅入市快速回现营销模式：前期项目案名的全市征集引发轰动效应，公交站牌广告占有率排名全市前三，知名酒店布置外展点，长时间蓄客，政府和企事业单位团购超大型社区的自给型商业，案名征集、全市排名前三的广告覆盖面、企业团购先期引爆热点99置信逸都花园综合评价：

49、品牌开发商“置信”在巴中的第一个项目，开发商充分发挥其品牌效应，目前住宅预售情况很好商业自持占比较低，加速资金的回现，同时自持部分又能为社区居民提供较为完善的服务，提升项目整体品质营销模式：团购低门槛仅出示银行存单证明即可登记入会享受团购资格，低门槛引发团购热潮，团购当日即吸引客户700多组品牌开发商首个大型项目，部分商业自持，加速资金回现的同时提升项目品质郫县逸都花园100商铺营销：前期进行长时间蓄客，通过一系列广告宣传、案名征集、团购舆论造势创造开盘火爆局面定价策略：巴中现有商铺楼层价差不大，未利用区位实现最大化盈利商铺划分：专业市场商铺集中在30-40平，销售火爆运营情况：无统一运营管理

50、，业态混杂，无主力店支撑小结商铺划分：街区内部一楼面积区间为30-50，部分50-100，提高单价控制总价；二楼适当增大，单价降低总价提升不宜过快；临步行街面的底商一楼面积需增大，提升档次树立形象；人流聚集处和广场转角这类黄金区位划分为大铺，可以一拖二，甚至一拖三，针对顶级投资客实行整售策略；业态建议：体量较大，建议分区域以美食主题、年轻潮流、文化时尚、酒吧休闲、社区服务、专业市场等组团布局；价格区间：商铺均价为2.2万/，一楼为3-4万，二楼为2 -3万，因为高差关系，三四五楼价差不明显，临步行街部分溢价20%，中心转角处溢价30%-50%；投资回报：本案区位好，地段成熟，保守估计投资回报率

51、为5%-8%；运营建议：引入其他项目没有的“商业统一运营管理模式”和“主力店驱动模式”，解决投资客和租户的后顾之忧；101商业市场研究透析市场全市商铺分析商业整体市场分析区域商业市场分析3.2典型项目分析本项目商业发展建议全市商铺供应分析商业整体市场分析典型项目分析本项目商业发展建议客群分析102购买商铺用途调查由于住宅市场的限购以及物业升值潜力，目前巴中市场投资客群在投资房地产时倾向于选择购买商铺； 约44%的商铺购买者选择自营，这部分购买者多为项目所在地原址的商家；38%的购买者选择出租，以收取租户租金的方式享受投资回报；用于“自用”和“出租”的比例基本持平；另有18%的购买者购买商铺的目

52、的是为了升值出售，这个比例远小于其他城市的主要原因为目前市场上可供投资的商铺选择太少，总价过高把很多小型投资者拒之门外。客户购买商铺用于“自用”和“出租”居多，投资较少，源于市场上相应投资产品的缺乏附注：项目组总共统计了68份问卷，其中无效问卷6份（无投资意愿，占比低于10%），此处分析的客群均为有效投资客“我们都是自己做生意的，做了七、八年了，现在这块要拆，还是想重新买间门面，毕竟口岸都形成了，人家就认准你这块地方来买。”南池租户“现在门面价格太贵了，就想买间小点儿的来投资，但是好多楼盘铺面面积都太大了，一来就是几百万，买不起呀，我觉得100万以内比较合适。”巴中投资客“我们做建材的，当然想

53、在建材装饰比较集中的地方开店哦，这边价格也不贵，一间也就30,40万，买过两三间还是能够承受的。”西部国际商贸城自营业主客户分析投资者分析103客户对本案所在的巴城片区认可度非常高，但总价过高成为很多人担心的首要因素客户投资意愿图表解析：投资者对巴城片区整体商业价值认可度非常高，作为传统老商圈的核心区域，本案所在的南池地块在购买者心中的地位非常高；新城所在的江北片区因为政府的大力发展，也备受推崇；回风片区和宕梁片区近几年开发力度加大，大型品牌开发商的进驻增强了投资者信心；南坝片区因为还未完全发展起来，有待观察；“我们家就住在老城，买铺面当然买在这边，地段成熟，不担心风险么，就是这边价格有点儿高

54、。”巴城投资客“回风那边现在发展的好哦，那么多楼盘，我想买间商铺在那边，现在便宜么，等几年说不定就涨起来了。”回风投资客“看地段的话，当然新城老城这些成熟地段好啊，但是这些地方现在价格都有点儿高，总价要好几百万，一般人哪敢买哦。”商铺意向投资客客户分析投资者分析104解读作为资产转移，固定资产沉淀，解决资金出口，预期未来物业升值；解读成熟的投资客户，购置商铺经验丰富，并享受到商铺带来物业升值的巨大价值，较强关注长期物业升值能力；解读较为成熟的投资客户，具备一定的经济实力，已有购置商铺的经验，关注商铺的可经营性，自营倾向强烈；解读初级投资客户，无投资经验，对总价敏感，易选择居住区域附近的低总价商

55、铺投资。高级投资客中级投资客初级投资客顶级投资客100万以内100万200万200万500万500万以上总价承受结合市场成交情况分析，巴中市商铺市场投资客户分成四个层次客户分析投资者分析105本案良好的区位优势和强大的商业集群效应可吸引初级、中级和部分高级投资客群目前市场上商铺的总价区间为90-600万，仅面向顶级投资客，而大部分投资者比较接受的价格区间为200万以内，所以，本案商铺的总价主要以200万为上限，瞄准初级、中级和部分高级投资客客户分析投资者分析106客户分析消费者分析以城市中坚力量作为本案的主力客群，其消费习惯将引导本案进行业态布局调查时间：2012年12月16-17日。地点：

56、四川省巴中市老城区、回风片区、宕梁片区、江北片区和南坝片区交叉分析问题：家庭月收入、年龄、职业3个问题进行交叉分析。调查数量：访问覆盖人群100人左右，收回问卷96份，全部电话复核后纳入统计的有效调查问卷93份。研究核心及采用方法：以定向商业调研问卷、消费调研问卷为核心，采用抽样、典型调研等多种方法。研究目的：对项目定性及定量提供市场支撑依据。107客户分析消费者分析单次消费金额购物常去商业街，娱乐偏好看电影，交通便捷、环境舒适、高性价比是其选择娱乐场所的考虑因素结论此次调研主要针对18-40岁的城市中坚力量；常选择餐饮类型火锅和中餐；购物常去商业街和大型商场；休闲娱乐主要为农家乐和看电影，选

57、择娱乐场所更关注交通便捷度、环境舒适性和性价比；消费频次较高，教育和医疗是其衣食住行外最大的支出；108总结总结购买者：对于商铺的购买目的，自营和出租较多，投资较少；200万为大部分人的价格天花板；消费者：消费频次高，购物常去步行街，娱乐偏向看电影，对现状商业不满足，迫切需要一个能够提供全方位业态的商业综合体；启示商铺销售：针对自营和投资客进行不同的店铺划分，减小面积控制总价；商铺运营：对业态进行合理规划，需要电影院这类主力店带动；109商业市场研究透析市场全市商铺分析商业整体市场分析区域商业市场分析3.2典型项目分析本项目商业发展建议全市商铺供应分析商业整体市场分析典型项目分析本项目商业发展

58、建议客群分析110本案适应引入年轻业态和大型超市，打造一站式购物中心商业饱和度零售类111巴中餐饮围绕巴河两边分布，本案可集中餐饮优良资源，打造“江南美食馆”商业饱和度餐饮/娱乐类目前巴中市场的餐饮娱乐业态主要沿巴河两边的滨河北路和滨河南路呈带状分布，小型餐饮集中在一楼，大型餐饮为一拖二，娱乐业态基本布局在二、三、四楼；餐饮以火锅、汤锅为主；对于物业的需求强调大进深和烟道以及是否有充沛的自来水资源，一般面宽为4-5米，进深10米以上，大型餐饮可引致高楼层，只需在一层留门脸房即可；娱乐以各类休闲会所形式存在，楼层在2层及以上，普遍面积需求为500-2000，以整个巴中市商务政务宴请、朋友聚会为消

59、费主流；本案可打造美食主题街区，集中餐饮娱乐资源，打造“江南美食馆”。112利用地块原有服饰批发和建材租户资源，延续商气，打造小型专业市场商业饱和度专业市场类113目前巴中商业市场中商铺面积区间跨度较大，存量市场面积相对集中在100-300临街商铺开间3-10米不等，进深10-12米，首层商铺层高集中在4.2米，二层商铺层高主要集中在3.5米；综合因素考虑，建议：本案商业街建筑面积共22.6万平米，地下一层，地上四层；主流面积根据业态的不同有所差别 小面积主题商铺（淘宝街、数码馆、新南池等）面积区间：30-50；开间3-4米，进深10米； 大面积精品商铺（精品零售、大型餐饮、娱乐会所）面积区间：50-200；开间6-8米，进深10-15米；本案商业由两大部分构成小面积投资兼自营的主题商铺和较大面积的精品商铺商