第四章成本法_2ppt课件

1、第四章 本钱法 房地产估价本钱法学习内容 主要内容5.1本钱法的根本原理 5.2房地产价钱构成5.3本钱法的计算公式5.4建筑物的重置价钱 5.5建筑物折旧 5.6本钱法运用举例 一概念：本钱法是求取估价对象在估价时点的重置价钱和重建价钱，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价钱或价值的方法。非历史本钱是估价时点的本钱是社会平均本钱 根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价步骤价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例二实际根据：从卖方的角度来看：销售价钱本钱=各项费用及正常的利润和税金 从买方的角度来看：替代原理支付的最高价钱他所估计的重新开发建造该房地产所需破费的代价 第四章本钱法一、本钱

2、法的根本原理新近开发建造、方案开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适宜。特别适用于既无收益又很少发生买卖的房地产的估价 单纯建筑物的估价 市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。 房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中的估价 适用对象根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价步骤价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例第四章本钱法一、本钱法的根本原理1. 自在竞争(即可以自在进入市场)2.该种商品本身可以大量反复消费采用逼近原那么：本钱的增减价值的增减 根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价步骤价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例留意：1.区分实践本钱和客观本钱

3、 2.根据市场供求确定评价价值供大于求时，价值应下调求大于供时，价值应上调难第四章本钱法一、本钱法的根本原理本钱法运用条件搜集有关房地产开发的本钱、税费、利润等资料；估算重新购建价钱；估算折旧；利用相应的公式求取积算价钱。 根本原理概念实际根据适用对象运用条件估价步骤价钱构成价钱构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例一房地产价钱的根本组成：土地获得本钱开发本钱管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润第四章本钱法二、房地产价钱的构成本钱法估价步骤二农地征用的估价规定 征地估价是指在将集体一切的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价钱进展的评价

4、。征地估价内容及补偿规范 ：1土地补偿费： 为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；2征用耕地的安顿补助费： 每个需求安顿的农业人口的安顿补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安顿补偿费，最高不超越被征用前三年平均年产值15倍；3青苗补偿费和地上附着物补偿费； 4征地房屋拆迁补偿费。第四章本钱法二、房地产价钱的构成根本原理价钱构成价钱构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例三城市房屋拆迁补偿的估价规定 城市房屋拆迁估价以下简称拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等要素，对其房地产市场价

5、钱进展的评价。是城市房屋拆迁和拆迁估价任务的指点性文件 。城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、暂时安顿补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋呵斥停产、停业的补偿费、拆迁效力费、拆迁管理费和政府规定的其他有关税费。 第四章本钱法二、房地产价钱的构成根本原理价钱构成价钱构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例三城市房屋拆迁补偿的估价规定 拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。城市房屋拆迁补偿估价的规范与方法：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等要素，以房地产市场评价价钱确定。 拆迁估

6、价的任务方式 。第四章本钱法二、房地产价钱的构成根本原理价钱构成价钱构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例四现行商品房和经济适用住房价钱构成 商品房=本钱+利润+税金+地段差价 经济适用房=本钱+利润+税金 一最根本的公式 估算价钱=重新购建价钱 - 折旧 二适用于新开发土地的本钱公式 新开发土地价钱 = 土地获得本钱 + 土地开发本钱 +管理费用 + 投资利息 + 税费 + 开发利润 第四章本钱法三、本钱法的计算公式根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例 新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进展“三通一平、“五通一平、“ 七通一平等开

7、发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建立用地。 新开发区某宗土地的单价 =获得开发区用地的总费用 + 土地开发总费用 + 总管理费用+ 总投资利息 + 总销售费用 + 总销售税费 + 总开发利润(开发区用地总面积 可转让土地面积的比率) 用途、区位等要素修正系数 可转让土地面积的比率 = 开发完成后可转让土地总面积 开发区总面积 100%对于新开发区土地的分宗估价 1计算开发区全部土地的平均价钱。2计算开发区可转让土地的平均价钱。3计算开发区某宗土地的价钱。将第二步计算出的平均价钱，根据宗地的规划用途、详细位置、运用年限、容积率等进展适当的增减修正。第四章本钱法三、本钱

8、法的计算公式根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例步骤【例4-1】某成片荒地面积2km2获得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平熟地的正常开发本钱和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润为可转让熟地价钱的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的本钱价钱为每平方米多少元？【解】由题意：设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，那么：V=1.2+2.5+1.2*1+10%3-1.2 +2.5*1+10%1.5-2.5+ V 5.5%+9.5%单价=V/总面积*60%新建房地价钱 = 土地获得本钱

9、 + 土地开发本钱 + 建筑物建造本钱 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用 + 销售税费 + 开发利润 新建建筑物价钱 = 建筑物建造本钱 + 管理费用 + 投资利息+销售费用+ 销售税费 + 开发利润 三适用于新建房地产的根本公式 新建房地产采用本钱法估价时普通不应扣除折旧，但应思索其工程质量和周围环境等要素给予适当修正。第四章本钱法三、本钱法的计算公式根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例旧房地价钱 = 土地的重新获得价钱 + 建筑物的重新构建价钱 - 建筑物的折旧 旧建筑物价钱 = 建筑物的重新购建价钱 - 建筑物的折旧 四适用于旧房地产的根本公式 由于旧建筑物所呵斥的

10、土地价值减损，应扣除该减损部分。留意第四章本钱法三、本钱法的计算公式根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例重置价钱，指在估价时点的建筑及装修资料价钱和人工劳务费用情况下，采用新的建筑资料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在构造、功能、成效上一样的新建筑物的正常价钱。重建价钱，是指在估价时点的建筑及装修资料价钱和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑资料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全一样的新建筑物的正常价钱。一重置价钱和重建价钱的根本含义 普通重建价钱大于重置价钱第四章本钱法四、建筑物的重置价钱根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例重置价钱=直接本钱+间接

11、本钱二重置价钱的本钱构成 三重置价钱的估算第四章本钱法四、建筑物的重置价钱根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例1单位本钱法2分部分项法3工料丈量法4指数调整法 建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生价值减损的景象，建筑物在运用年限内减少的建筑物价值的货币表现称折旧额，房地产估价中折旧是指在估价时点待估建筑物相对于全新建筑物的价钱差别，是对建筑物的一种减价修正。 一建筑物折旧的概念和本质会计折旧是原始账面价值的减损估价的折旧是价值的减损修正第四章本钱法四、建筑物折旧根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例 一建筑物折旧的概念和本质折旧的本质类型1.物质折

12、旧：是由物理要素引起的折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所呵斥的价值损失。 2.功能折旧：称无形损耗、精神磨损，是指由于消费观念变卦、设计更新、技术提高等缘由导致在功能方面的相对残缺、落后或不适用所呵斥的价值损失。如建筑式样过时，内部规划过时，设备陈旧落后等。 3.经济折旧：称外部性折旧，指建筑物本身以外的不利要素所呵斥的价值损失。 包括供应过量、需求缺乏、自然环境恶化、噪声污染、空气污染、交通拥堵、城市规划改动和政府政策变化等。 第四章本钱法四、建筑物折旧根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例【例4-2】某旧住宅，估计其重置价钱为40万元，地面、门窗等破旧引起

13、的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地域引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。【解】由题意：该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18万元该旧住宅的现值=重置价钱-折旧=40-18=22万元 二房屋折旧和完损等级评定的有关规定 建立部、财政部制定的对经租房产折旧时采用的一些参数的有关规定如下： 第四章本钱法四、建筑物折旧根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例房屋构造分类 表4-4序号结构类型定 义1钢筋混凝土结构全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋。这类房屋一般内外装修良好，

14、设备比较齐全2砖混结构一等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹而或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋3砖混结构二等部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不全的非单元式住宅或其他房屋4砖木结构一等材料上等、标准较高的砖木(石料)结构。这类房屋一般是外部有装修处理、内部设备完善的庭院式或花园洋房等高级房屋5砖木结构二等结构正规，材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上、下水等设备的普通砖木结构房屋6砖木结构三等结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备，较低级的砖木结构房屋7简易结构如简易楼、平房、木板房、

15、砖坏房、土草房、竹木捆绑房等 二房屋折旧和完损等级评定的有关规定 第四章本钱法四、建筑物折旧根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例 各种构造房屋的耐用年限单位：年 表4-5结构 用途钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等生产用房504040303030受腐蚀的生产用房353030202020非生产用房605050404040简易结构10 各种构造房屋的残值率普通为：钢筋混凝土构造和简易构造为0、砖混构造2、砖木构造一等6、砖木构造二等4、砖木构造三等3。 二房屋折旧和完损等级评定的有关规定 第四章本钱法四、建筑物折旧根本原理价钱构成计算公式重置价

16、钱建筑物折旧运用举例 房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个规范，是确定房屋实践新旧程度和估算折旧的重要根据，房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价钱。 房屋完损等级是根据房屋的构造、装修、设备三个组成部分的各个工程完好、损坏程度来划分的，分为完好房、根本完好房、普通损坏房、重损坏房和危险房等五类。 二房屋折旧和完损等级评定的有关规定 第四章本钱法四、建筑物折旧根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例房屋完损等级的断定根据和成新度 表4-6房屋完损等级判 断 依 据新旧程度完好房结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽然个别分项有轻微

17、损坏，但一般经过小修就能修复的十、九、八成基本完好房结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修能恢复的七、六成一般损坏房结构一般性的损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备、管道不够畅通水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的五、四成严重损坏房房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照管线、器具和零部件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建的三成以下危险房承重构件已

18、属危险构件，结构丧失稳定及承载能力随时有倒塌可能，不能确保住用安全的1.年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的根底上。在估价中运用最多的是平均年限法。年折旧率 =1-估计净残值率/ 折旧年限 年折旧额 = 固定资产原值年折旧率年折旧额的计算公式为： Di = D = (C - S) / N = C ( 1- R ) / N 建筑物现值的计算公式为： V = C - Dt = C - ( C - S )( t / N ) = C 1- ( 1 - R )( t / N ) 式中：V 建筑物的现值； Di 第i年的折旧额； C 建筑物的重新购建价钱； S 估计的建筑

19、物净残值，简称残值； N 折旧年限，按建筑物的经济寿命计算； R 净残值率； t 建筑物的经过年数建筑物的经过年数分为实践经过年数和有效经过年数。实践经过年数是建筑物从开工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其情况与成效所显示的年数。有效经过年数能够短于也能够长于实践经过年数。在本钱法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 第四章本钱法四、建筑物折旧根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例三建筑物折旧的计算方法【例4-6】某建筑物的建筑面积100 m2，经过年数10年，单位建筑面积的重置价钱500元

20、m2，经济寿命30年，残值率5，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。【解】知 C = 500100 = 50000元 R = 5；N = 30年；t = 10年那么：年折旧额Di = C( 1 - R ) / N =50000(1-5%)/30 = 1583元 折旧总额D = 1583 10 = 15830元 建筑物现值V = 50000 15830 = 34170元2实践察看法：经过估价人员对待估建筑物的构造、装修、设备等完好情况进展实地察看，并判别由物理、功能和经济要素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判别建筑物总的折旧程度或成新度。 3综合法：年限法与实践察看法

21、的结合 估价方法从粗到细分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。 宜先将建筑物区分为可修复工程和不可修复工程；对于可修复工程，估计其修复费用作为折旧额；对于不可修复工程，再将其分为短寿命工程和长寿命工程；其次采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额将修复费用、短寿命工程的折旧额、长寿命工程的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。实务中第四章本钱法四、建筑物折旧根本原理价钱构成计算公式重置价钱建筑物折旧运用举例 【例4-7】某建筑物的重置价钱为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价钱为30万元，平均寿命为5年，已运用3年；设备的重置价钱为60万元，平均寿命为15年，已运用10年。残值率假设均为零，试计算其折旧总额。【解】折旧总额的计算分为以下几个部分：1可修复部分的折旧额： 门窗等