房地产开发流程标准2ppt课件

1、房地产工程的立项建立用地规划答应证的核发建立用地运用权证的核发房地产开发工程的立项房地产开发工程的根本要求 房地产开发工程的立项是房地产综合开发建立的起点，是房地产开发后续手续办理的根底，房地产开发工程确立的过程就是房地产投资决策的过程。房地产开发工程立项应符合以下根本要求： 房地产开发工程的立项房地产开发工程的根本要求 一房地产开发运营该当按照经济效益、社会效益、环境效益相一致的原那么，实行全面规划、合理规划、综合开发、配套建立； 二确定房地产开发工程，该当符合土地利用总体规划、年度建立用地方案和城市规划、房地产开发年度方案的要求； 房地产开发工程的立项房地产开发工程的根本要求 三房地产开发

2、工程按照国家有关规定需求报开展和改革主管部门同意，并纳入年度固定投资方案； 四确立房地产开发工程，该当坚持旧区改造和新区建立相结合的原那么，注重开发根底设备薄弱、交通拥堵、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，维护和改善城市生态环境，坚持历史文化遗产；房地产开发工程的立项房地产开发工程的根本要求 五房地产开发工程的开发建立该当统筹安排配套根底设备，并根据先地下、后地下的原那么实施。 工程的可行性研讨报告可行性研讨报告编制的目的和作用一、可行性研讨报告编制的目的 房地产开发工程可行性研讨的根本目的是经过调查研讨，综合论证工程在技术上能否先进，在经济上能否合理，在财务上能否盈利，从而实现工程决策的科

3、学和效率，减少或防止房地产投资决议的失误，使开发工程可以获得最正确的综合效率。 工程的可行性研讨报告二、可性行研讨报告编制的作用 可行性研讨报告的编制是房地产开发工程前期任务的重要内容，对房地产开发工程的胜利与否起着很重要的作用： 1、作为建立工程投资决议的根据； 2、作为筹集建立资金、向银行恳求贷款的根据； 3、作为建立前期任务的根据； 工程的可行性研讨报告二、可性行研讨报告编制的作用 4、作为环保部门对工程环境影响审查的根据； 5、作为签署协议、协作、承包协议的根据； 6、作为工程设计、设备订货、施工预备的根据。可行性研讨报告编制的根据可行性研讨报告编制的根据主要包括以下内容： (一)国家

4、经济开展的长久规划和行业规划、地域规划； (二)经济建立的方针、技术经济政策的建立义务； (三)同意的工程建议书、合同等有效法律文件； (四)国家同意的城市总规划、详细规划、交通和市政根底设备等资料； (五)资源情况，如自然、地理、气候、水文地质等；可行性研讨报告编制的根据 (六)社会开展，如经济环境、人文历史等； (七)有关工程技术方面的规范、规范、目的、要求等资料； (八)开发工程备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 根据可行性研讨的目的、要求和内容不同，房地产开发可行性研讨普通分为以下四个阶段，每个阶段研讨内容相互衔接、由浅入深。可行性研讨的任务阶段可行性研讨的任

5、务阶段1 、投资时机研讨 房地产的投资时机研讨是指房地产投资过程中，把握时机、机遇的过程，包括何时买进土地投放开发，何时出卖、出租房地产，何时投资旧区改造，何时投资新区建立等。 该阶段的主要义务是对各种建立工程和投资时机的风险作出评价，对投资工程或投资方向提出建议，即在一定地域和行业内，以自然资源和市场的调查预测为根底，寻觅最有利的投资时机。可行性研讨的任务阶段 投资时机研讨分为普通投资时机研讨和特定工程的投资时机研讨。前者又分为三种：地域研讨、行业研讨和利用资源为根底的研讨，其目的是指明投资方向。后者是针对特定工程的投资机遇，将工程意向变为详细的投资建议，合投资者可据以决策 。 可行性研讨的

6、任务阶段 投资时机研讨的主要内容有：地域情况、经济政策、资源条件、劳动力情况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程工程建成后对社会的影响等。 投资时机研讨相当粗略，主要依托对统计表的分析而不是详细的调研。该阶段耗时13个月，投资估算的准确度为30%，研讨费用普通是总投资的0.2 %0.8%。假设投资时机是可行的，就可以进入下一个任务阶段。2、初步可行性研讨 初步可行性研讨，又称为“预可行性研讨。在时机研讨的根底上，进一步对工程建立的能够性与潜在效益论证分析，决议能否有必要进展下一步详细的可行性研讨分析。这一阶段并非可行性研讨必不可少的阶段，只是在时机研讨对工程的效益有所疑心时进展。可行性研

7、讨的任务阶段 其主要处理的问题：第一，分析时机研讨的结论，在详细资料的根底上做出能否投资的决议；第二，能否有进展详细可行性研讨的必要；第三，有哪些关键问题需求进展辅助研讨。 初步可行性研讨阶段投资估算精度可达20%，所需费用占总投资的0.25 %1.5%，时间4 6个月。可行性研讨的任务阶段3、详细可行性研讨 即通常所说的可行性研讨，详细可行性研讨是房地产开发工程投资决策的根底，是在投资时机研讨和初步可行性研讨结果的根底上，再广泛搜集各方面资料，详细准确地论证房地产开发工程的投资效益，分析工程在技术上、财务上、经济上的可行性，减少工程的不确定性，制定风险防备措施，提出工程投资的可行性和选择根据

8、规范，其成果是作为投资决策根据的可行性研讨报告。 可行性研讨的任务阶段 这一阶段投资估算的精度为10%，研讨时间需求时间8 12个月或者更长，所需费用，小型工程占投资的1% 3%，大型复杂的工程占0.2%1%。可行性研讨的任务阶段4、工程的评价和决策 按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的工程及重要的小型工程，在可行性研讨完成之后，必需经有权审批单位委托有资历的咨询评价单位就工程可行性研讨报告进展评价论证，分析该可行性研讨的可靠性和真实性，判别工程能否可行，对工程做出最终决策。未经评价的建立工程，任何单位不准同意，更不准组织建立。可行性研讨的任务阶段 可行性研讨报告的编写步骤可行性研讨报告的

9、编写步骤主要包括以下内容：可行性研讨报告的编写单位可行性研讨报告的编写单位主要包括以下几类： ( 1 ) 委托专业设计单位承当：专业技术性较强的建立工程，普通可委托国家同意的有相应资质的大、中型设计单位来承当。 可行性研讨报告的编写单位可行性研讨报告的编写单位主要包括以下几类： (2) 委托工程咨询公司承当：委托此类公司进展工程可行性研讨时，建立单位必需对其专业技术人员的构成情况、承当研讨工程的才干、主要承当完成的研讨工程及准确性等进展详尽的调查。可行性研讨报告的编写单位可行性研讨报告的编写单位主要包括以下几类： (3) 委托专业银行承当：委托建立银行、投资银行等根据可行性研讨任务的范围、重点

10、、深度、时间要求等来编写可行性研讨报告。可行性研讨报告的内容 房地产开发工程种类繁多，其性质、规模和复杂程序存在诸多不同，因此可行性研讨的内容也会有所区别。普通情况下，房地产开发工程可行性研讨报告包括以下主要内容：可行性研讨报告的内容1工程建立背景 主要引见与工程相关的背景情况，包括建立的目的、意义等。可行性研讨报告的内容2工程概略(1)工程称号、性质、开发建立单位等；(2)工程的地理位置，包括工程所在周围的环境情况；(3)工程所在地周围的环境情况，主要从工业、商业及相关行业现状、开发潜力、工程建立的时机和自然环境等方面阐明工程建立的必要性和可行性； 可行性研讨报告的内容(4)建立单位、企业性

11、质、运营范围和资质等级；(5)工程的性质及主要报告；(6)工程情况；(7)资金来源。可行性研讨报告的内容3开发用地的现状与建立条件分析 (1) 土地调查。包括开发工程用地范围内的各类土地面积及运用单位。 (2) 人口调查。包括开发工程用地范围内的总人口数、总户数等。 (3) 建、构筑物调查。各类建筑物、构筑物的现状，地上物(树木、植物等)的现状。可行性研讨报告的内容 (4) 各种管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力、电信管线的现状及规划目的和其能够实现的时间。 (5) 需求撤除的房屋面积，需求安顿的原住户数和人口，需求安顿的劳动力人数等调查资料。可行性研讨报告

12、的内容4市场分析和建立规模确实定 (1)市场供应现状分析及预测； (2)市场需求现状分析及预测； (3)市场买卖的数量与价钱； (4)拟建立工程建立规模确实定； (5)开发工程的销售出租前景分析、租售对象分析和租售方案。5规划设计方案规划设计方案包括三个层次：可行性研讨报告的内容可行性研讨报告的内容(3)建筑规划方案选择(2)工程构成及平面布置(1)市政规划方案选择(1)市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设备的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发工程重点要规划安排好场地内外交通组织和共享空间等。(2)工程构成及平面布置，即工程的构成和总平面规划，主要建筑物的外型。(3)

13、建筑规划方案选择，主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高；房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。应附规划设计方案详图。6物资供应 主要包括：建立工程工程所需主要原资料如钢材、水泥、木材等的用量及水、电、气等的用量。 7环境维护 主要包括：本工程建立区域内的环境污染情况，主要污染物和污染源。本工程在设计、施工时的环境维护方案，如控制污染与生态变化的初步方案，环境维护投资估算，环境影响的评价结论等。可行性研讨报告的内容可行性研讨报告的内容8投资估算 投资估算主要包括以下内容： (1)土地费用，包括征地、拆迁、安顿及补偿费；(2)城市根底设备建立费；(3)土地价款；(4)前期工程费；(5

14、)红线内根底设备费；(6)红线外根底设备费；可行性研讨报告的内容(7)建筑安装工程费；(8)公共配套设备建立费；(9)环境绿化工程费；(10)开发间接费；(11)管理费用；(12)开发期税费；(13)不可预见费 可行性研讨报告的内容9资金来源和外汇平衡10开发建立方案(1)前期开发方案，包括工程立项、可行性研讨、用地规划、工程规划、开工答应等；(2)工程建立方案，包括各个单位工程的开、开工时间、进度安排；(3)场地的布置；(4)施工队伍的选择。 可行性研讨报告的内容11经济效益分析(1)住宅销售价钱；(2)销售进度及付款方案；(3)税费率；(4)盈利才干分析；(5)清偿才干分析；(6)资金平衡

15、分析和资产负债分析；(7)敏感性分析；(8)临界总分析；(9)主要经济目的。可行性研讨报告的内容12风险分析及对策(1)市场风险分析；(2)运营管理风险分析；(3)金融财务风险分析。可行性研讨报告的内容13结论及建议(1)运用各种数据从技术、经济、财务等诸多方面论述开发工程的可行性，并引荐最正确方案；(2)存在的问题及相应的建议。房地产开发企业投资工程的备案(一)办理条件1、房地产开发工程符合法律法规；符合国家产业政策和宏观调控政策；符合行业准入规范；属于实行备案管理任务的工程范围。房地产开发企业投资工程的备案(一)办理条件2、中央在湘、省属及控股房地产企业，以及其它在省工商局注册登记的房地产

16、开发企业投资工程在湖南省开展和改革委员会办理备案。房地产开发企业投资工程的备案(一)办理条件3、房地产开发企业承当房地产开发工程，该当符合的资质规定：四级资质或者暂定资质企业，承当开发工程的建筑面积不得超越5万平方米；三级资质企业，承当开发工程的建筑面积不得超越15万平方米；二级资质企业，承当开发工程的建筑面积不得超越25万平方米；一级资质企业，承当开发工程的建筑面积不受限制。 房地产开发企业投资工程的备案(二)恳求资料 1、房地产开发工程备案恳求书一式五份及备案恳求表；2、房地产开发公司有效营业执照、资质证书；3、国土部门意见；4、规划部门意见；5、银行出具的资本金证明。(三)办理程序1 、

17、受理 从委办公室受理窗口接纳工程恳求资料，并根据处内分工分送承办人，承办人根据相关规定，分别作出以下处置：房地产开发企业投资工程的备案房地产开发企业投资工程的备案(1)恳求资料存在可以当场更正的错误的，允许恳求人当场矫正；(2)恳求资料不齐全或者不符合法定方式，需求补正有关资料的，当场或在五日内告知恳求人需求补正的全部内容，逾期不告知的，自收到恳求资料之日起即为受理；(3)恳求资料齐全、符合法定方式，或者恳求人按照本行政机关的要求提交全部补正恳求资料的，受理备案恳求。2、审查承办人进展初审。(1)对受理的申报资料能否符合法定条件和规范进展初审。(2)按照备案条件对恳求人资料内容进展合法性、真实

18、性审查。(3)提出初审意见，报处长复审。(4)处出息展复审。 按照备案条件，对恳求资料和初审意见进展审核，对符合条件的，提出赞同意见，报委分管副主任审定。对不符合条件的，提出不赞同的意见及理由，将申办资料退回受理窗口。房地产开发企业投资工程的备案3、决议 分管副主任根据法定条件、规范和主办处室审查意见，作出能否准予备案的决议。对符合法定条件、规范的，签发赞同备案的意见；对不符合法定条件、规范的，签发不予备案的意见，并写明不予备案的理由。房地产开发企业投资工程的备案4、送达与公告 委办公室将委指点签字赞同印发的文件编号，送文印室印制，加盖本行政机关印章后寄送恳求人，同时抄送相关部门。按有关规定在委公务信息网等媒体上发布。房地产开发企业投资工程的备案建立用地规划答应证的核发 以出让方式获得国有土地运用权的建立工程，在签署国有土地运用权出让合同并立项后，直接领取建立用地规划答应证。建立用地规划答应证的作用 建立工程建立用地规划答应证是建立工程规划管理的一个重要环节，其