土地利用管理作业(共9页)

1、囤地现象(xinxing)对房地产业(fn d chn y)的影响一.何为(h wi)囤地所谓囤地就是开发商拍下土地而让其闲置不对其进行开发的行为。二.开发商为何囤地不建1.收益大,溢价大土地囤积的存在，有特定的时代背景。 我国土地转让模式经历了从协议批地转为“招、拍、挂”的阶段，协议批地时期，一些有关系的开发商常常通过非常规的手段，以极其低廉的价格获得大量土地并囤积起来。而实行了“招、拍、挂”以后，早年囤积了大量土地的开发商开始减少开发量，提高开发档次。供不应求拉高了房价。囤积土地为开发商带来了巨大的利润。一些开发商还将手中的土地在二级市场转让给新进场的开发商，从中赚取高额差价。 从2007

2、年开始，楼市火热伴随而来的圈地运动，在资本市场被解读为利好，大量的土地储备直接让开发商在股市赚得盆满钵满；圈地推高周边地价的同时，也拉高了房价的预期，而购房者在通胀预期之下也热衷于买高档住宅投资保值，大量资金就这样循环为开发商“输血”。今年以来，频频出现在各地的地王，更是为开发商买地树立了标杆。 2.囤地炒地风行收益多多风险寥寥 3.做楼王不如做地王 市场经济搞了这么多年，倒买倒卖、囤积居奇乃至投机倒把都早已经不是罪，它们在某种程度上本身就是市场经济中再正常不过的现象。在市场体制完善的国家，人们不会对此大惊小怪；否则只能说明此一市场还不够完善。所以，囤地、倒地本身就跟囤葱、倒蒜一样正常，它至少

3、说明，中国的房地产市场在某些局部还是市场化运作的。但开发商不安心开发房子去倒地，就好比卖面包的不做面包了去倒腾面粉。 这虽有些不合情理，却也好解释：因为倒腾面粉比卖面包更赚钱只要最后卖出来的面包别太贵，大家也没什么好说的。问题在于，现在的“面粉”不仅贵而且贵得有些离谱：今年以来，土地市场的风头有点盖过房产市场，地王比楼王更吸引眼球，部分城市的地价涨幅远超房价。 4.备将来(jingli)不时之需在今天的中国(zhn u)，仍然没有一个可以自由交易的土地市场，最大的供地者实际上只有地方政府，开发商并不能确定其每年都能获得土地。而政府每年向市场究竟供应多少土地，也是高度不确定的。一些开发商为了企业

4、发展的长远考虑，不得不大量囤地。当囤地成为一种普遍现象且全都只赚不赔时，倒地也就顺理成章地成为一桩热门生意。 5.最主要的融资(rn z)方式 “囤地”是房企最主要的融资方式，多数房地产企业的融资行为均与土地有着密切的关系。此外，房企大规模IPO不仅造成社会资金大量流入房地产，促使市场过热，同时也给企业带来风险，即一旦国家收紧银根，企业将面临资金链断裂的情况。 6.现行法律规制(u zh)不明确 1、征闲置费的规定太过于随意，“可征”等于可征可不(k b)征，不是一个硬性要求。现实生活中，好像还没见到有征的。 2、两年不开发就收回时间太短，一个项目的开发，有时候要多花3年至5年的时间，城市(c

5、hngsh)房地产管理法正在修改，该时间能否延长，或5年？或10年？反正出让土地的利益政府都得到了，拖长一点，政府也没有什么损失。在开发期间，可用征收土地闲置费来调整。除此之外这两年从何时开始计算？是从土地拍卖结束后开始，还是从取得土地使用权证开始，还是从缴清土地出让金开始？这是不清楚的。3、项目投资总额的25%不好界定。法律有规定，如投资总额达不到25%，政府可以收回土地使用权，但25%这个数字如何界定，谁也说不清。 4、增值税有了规定，但政府一直没有开征。有些房地产商说：如开征增值税，整个房地产业将会面临灭顶之灾。 5、政府(zhngf)监管跟不上。文件有了，法律有了，但政府监管工作跟不上

6、，个别管理者用公权力寻租，对违法行为总是视而不见，或者绕道走，不想处理或难以处理。如“囤地”的一些大公司，都是上市公司，处理起来害怕影响大局。三.囤地的危害(wihi)1.“地王”现象一定程度(chngd)上导致了地荒专家认为，楼市的流动性过剩是一直存在的问题，今年国家的信贷量高达8亿-9亿元，且主要流向就是国企，对资金充裕的央企来说，房地产开发并不是本行，但拿地至少说明这些信贷资金用于投资，某种程度来说可以少交不少税。”圈地的主要动力来自于三个方面：一是宽松货币政策导致的流动性过剩；二是房地产项目资本金调整政策；三是通胀预期。 但伴随大量的圈地随之而来的就是政府手中的土地储备已经所剩无几。2

7、.囤地成为制约房地产发展顽疾 “囤地”并非是房地产业面临的新问题，但却日益成为制约我国房地产业发展的顽疾。从表象上看，“囤地”似乎是房地产开发企业攫取暴利的“手段”，各地都爆出几年前的“地王”依然闲置的情况，置国土资源部相关法规于不顾。开发商“囤地”是为了等待土地升值及房价上涨，坐享土地增值空间，这种行为同时导致了房源供应短缺，助推房价。 3.造成土地资源极大浪费大量(dling)囤地不能做到物尽其用。土地越来越珍贵，这些资源，应很好地为社会义经济建设服务。土地由一些大公司(n s)垄断，所需用地的人又拿不到土地。 4.造成更大的社会(shhu)不公地王现象的存在会使贫富差别更严重。社会越来越

8、不和谐，拥有土地的人越来越富有，没有土地的人越来越贫穷。 5.削弱政府对房地产市场的调控力度在房地产开发过程中，就土地使用权的流转来说，政府把关土地批租环节，而开发商把关土地开发建设环节。如果开发商囤积土地成功，势必严重影响政府对房地产市场的调控。 6.可能导致系统性的金融风险。开发商“囤地”，通过债务性融资和权益性融资，很容易将风险转嫁给银行和股民，这一点大家现在已经很清楚。但对“囤地”极易引发系统性的金融风险，许多人现在还缺乏足够的认识。房地产泡沫归根到底是地产泡沫，而“囤地”不但极易吹大房地产泡沫，同时也容易放大房地产泡沫戳破的程度。由于房地产泡沫对信用的扩张收缩存在内在传导机理。以房地

9、产作为抵押物或作为信用的评判指标，是金融机构乃至是所有参与经济活动市场主体的偏爱，房地产交易价格的暴涨暴跌，通过市场比较法的传导，最终会数以百倍甚至数以千倍地演变成整个社会信用的急剧扩张和急剧收缩，从而导致系统性金融风险，直接威胁到国家的经济安全。 总之(zngzh)，土地囤积不仅会造成房价高涨、农地流失过多、政府宏观调控(hn un dio kn)“失灵”等直接危害，更会对宏观经济的稳定与和谐社会的构建产生深远的负面影响，比如使土地市场出现虚假繁荣、土地资产功能被放大、房地产投机难以遏制、居民住房保障得不到落实、房地产市场调控被异化，货币流动性过剩加剧等。 四.遏制囤地的主要(zhyo)方法

10、1.有坚实的法律做保障对于“囤地”，现行的法律有明确的禁止性条款，如以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权； 2.政府应该采取更加严厉的措施在我国制止和预防地方政府对土地垄断。同时土地利用管理要从规划和计划上做到“统进统出”，在统一规划和计划的前提下，采用多渠道多方式地供应土地，这样才能保证市场供需的均衡。3.要多管齐下，综合治理治理“囤地”不能仅靠国土部门一家完成，需要央行和银

11、监会、国土和建设部门以及商业银行(shn y yn xn)联动配合，多管齐下，全面治理。 4.开征(kizhng)不动产税（物业税）开征(kizhng)不动产税，尤其要开征土地税土地财富是最紧缺的资源，谁拥有财产就向谁征税，这是各国通例。通过征税，达到调整贫富差别、资源共享的目的。香港虽然实行土地使用权出让（批租），政府得到了土地收益，但是，对商业用地，政府还是加征物业税（比例较低），仅是住宅用地可免收。 5.在土地使用权出让合同中强化开发条款强制房地产开发商开发。如到期仍不开发，应视为开发商严重违约，国家可以收回土地使用权。 将闲置土地加以利用。（1）收回的国有闲置土地，应当采取以下方式利用

12、： -在土地利用总体规划确定的城市建设用地区内，应当按照土地利用总体规划和城市规划确定的用途安排建设项目或者其他临时用途；近期无法安排建设项目， 耕种条件未被破坏的，可以组织耕种，不适宜耕种的，可采取绿地等方式作为政府土地储备。 -规划用途(yngt)为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种；不适宜耕种的，应当改为其他农用地。 （2）收回的集体所有的闲置土地，应当(yngdng)采取以下方式利用： -在土地利用总体规划确定的村庄、集镇建设用地区内，应当用于本集体经济组织的其他建设项目；本集体经济组织近期无法安排建设项目的，可以由县级人民政府土地行政主管部门拟订置换(zhhun)方案，报上一级

13、土地行政主管部门批准后，依法安排其他建设项目，并对原集体经济组织给予补偿。 -规划用途为农用地，耕种条件未被破坏的，应当恢复耕种；不适宜耕种的，应当改为其他农用地。 6.囤地要征“增值地价” 对于土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用。 对于土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费；另外，国土资源部将对闲置土地征缴增值地价。 在这一政策下，囤积土地以期升值的利润将大大减少。持有大量土地储备的开发商必须加速开发，这将一定程度上缓解供给的不足，并促使这类开发商在近几年加速释放利润。或者开发商可以将项目售出，这将对财务状况良好的大型开发商有

14、利，提供行业整合机会。另外，该政策可以促使开发商未来更理性地购买土地，平抑过快上涨的地价7.新土地出让合同(h tong)防闲置在房价“不畏”金融危机强劲逆势上涨之际，“地王”成为国土资源部的重点布控对象。 从房地产市场的表象特征来看，“地王”往往逼高房价。尽管(jn gun)国土资源部一直在公众面前认为地价推高房价是无稽之谈，但“地王”在各地的粉墨登场，引起了国土资源部的高度关注。 新版本(bnbn)的土地出让合同，成为央地联手布控“地王”的一个重要工具。 合同中，要求开发商在签订土地出让合同时，要写上竣工日期等要约，如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。 而在此前，在2008年底各地出台的房地产“救市”政策中，各地不仅没有对开发商拿地提出更严格要