经济法cpa——物权法课件

1、物权法第一节 物权法律制度概述一、物权法律制度概况 物权法：是指调整因物的归属和利用而产生的民事关系的法律规范的总称。 物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。财产法的两个支柱：物权法-财产的归属法债权法-财产的流转法 本章阐述的物权法律制度，以物权法担保法担保法解释为依据，如三者发生冲突，以物权法为准。二、物的概念与种类 物权法上的物，指有体物，是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人类社会生活需要之物。 特点：1、有体性(行为、权利、智力成果除外)2、可支配性（空气、星星月亮、尾气除外）3、在人的身体之外（脱离身体除外） 【例题单选题】下列选项中能成为民法上的物的是（

2、）。A.商标 B.空气 C.镶在人嘴里的假牙 D.放在地上的假牙【答案】D物的种类：1、流通物、限制流通物与禁止流通物2、动产与不动产3、可替代物与不可替代物4、消费物与非消费物5、可分物与不可分物6、主物与从物7、原物与孳息物 分类要点举例1.动产与不动产物权变动要求不同：动产交付、不动产登记不动产如：土地、房屋2.主物与从物（1）从物必须单独为一物，非整体与局部的关系，（2）从物对主物发挥辅助效用。电视机与遥控器汽车与备用轮胎3.原物与孳息孳息是从原物中派生出来的，必须与原物分离（1）天然孳息如摘下的果实、生的小动物所有权：有约定按约定，无约定，归所有权人，有用益物权人归用益物权人（2）法

3、定孳息如利息、租金等所有权：有约定按约定，无约定按交易习惯物权法第116条： 孳息：指因物或权益而生的收益，与孳息相对的是原物。 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。 法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。【例题多选题】根据物权法律制度的有关理论，下列选项中，属于民法意义上孳息的有（ ）。（2009年新制度）A.母牛腹中的小牛B.苹果树上长着的苹果C.母鸡生的鸡蛋D.每月出租房屋获得的租金【答案】CD 孳息需与原物脱离，否则，只能是原物本身。三、物权的概念与种类 物权，是指权利人依法

4、对特定的物享有直接支配和排他的权利。与债权相比，物权的特点：1、支配性（债权属请求权）2、排他性（一物之上只能成立一项所有权）3、绝对性（对世权，主体不特定） 物权债权支配性，支配权，无需协助请求权，必须他人协助排他性，一物一权兼容性，多个债权可并存绝对性，对世权相对性，对人权（二）物权的类型（了解）物权体系自物权所有权 国家所有权集体所有权私人所有权 建设用地使用权土地承包经营权（略）宅基地使用权（略）地役权（略）用益物权他物权担保物权抵押权质押权留置权（法定）物权的种类：1、自物权与他物权： 自物权：所有权； 他物权：用益物权、担保物权2、用益物权与担保物权（限制物权） 用益物权：以使用他

5、人之物为目的的物权。包括国有土地使用权、宅基地使用权、农村土地承包经营权等。 担保物权：以担保债权的实现为目的的物权。包括抵押权、质权和留置权。 用益物权针对物的使用价值，担保物权针对物的交换价值。3、动产物权与不动产物权；4、独立物权与从物权 能够独立存在的物权为独立物权，如所有权、建设用地使用权等；从属于其他权利、不能独立存在的物权为从物权，如担保物权、地役权。案例二：下列权利中属于物权的是：A、李某对自己所有的房屋享有的权利B、刘某对自己的承包地享有的权利C、张某对与王某签订合同享有的请求王某支付价款的权利D、谢某对自己出资设立的公司享有的权利 【例题多选题】根据物权法律制度的规定，下列

6、各项中，能够成为所有权客体的有（ ）。（2013年）A.月球表面B.药品C.土地D.存有计算机程序的光盘【答案】BCD二、物权法的原则1、物权法定原则：物权的种类和内容，由法律规定。 1）种类法定（约定的优先购买权） 2）内容法定（约定质权不移交质物）2、物权公示原则： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为公示方法；动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 【例题单选题】甲将自己的一间私房作价2万元转让给乙，乙略加修缮，居住一年后以4万元的价格转让给丙，丙居住一年后以5万元的价格转让给丁。以上几次转让都签订了买卖合同，但均未办理过户登记手续。在丁居住期间，该房屋价格涨至20万元，甲、

7、乙、丙、丁就房屋所有权发生争议。该房屋所有权应属于（）。A.甲 B.乙C.丙D.丁案例三：甲乙对登记在乙名下的一栋房屋所有权归属发生争议，经法院审理后作出终审判决，该房屋所有权应属于甲。甲即与丙达成房屋买卖合同，将该栋房屋出卖给丙，丙交付了部分房款，并催促甲办理过户手续。在此期间，乙与丁达成房屋买卖合同，将房屋出卖给丁。丁对甲乙之间的讼争并不知晓，丁交付了部分房款，并办理了过户手续。甲、丙遂与乙、丁发生纠纷。对此，下列说法正确的是：A、甲、丙之间的买卖合同无效B、丙已取得该房屋的所有权C、乙将房屋出卖给丁的行为有效D、丁已取得该栋房屋的所有权解析:根据物权法第28条规定: “因人民法院、仲裁委

8、员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”在法院终审判决生效时甲即取得了该栋房屋的所有权，甲有权将该栋房屋出卖给丙，故甲、丙之间的房屋买卖合同有效，A选项错误。 根据物权法第31条规定:“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”甲虽然已经取得了该栋房屋的所有权，但未经办理过户登记，其将该房屋所有权转让给丙不能发生物权变动的效力，故丙尚未取得该栋房屋的所有权，B选项错误。 如前所述，在法院判决生效后，该栋房屋所有权即归属于甲，乙将该栋

9、房屋出卖给丁的行为属于无权处分，该行为经甲拒绝而无效，故C选项错误。 根据物权法第106条第1款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”虽然乙已经不是该栋房屋的所有权人，且其出卖房屋的行为无效，但作为善意第三人，丁可根据上述规定而善意取得该栋房屋的所有权，故D选项正确案例：甲父去世时留有一套商品房，甲为唯一继承人。甲父去世不久，甲因急需用钱

10、，遂将该房屋出卖给好友乙，并答应待将房屋过户给自己后再办理过户手续。合同签订后，乙交付了房款，甲将房屋交给乙，但未办理过户登记。后甲因做生意亏损，又将该房屋出卖给丙，并办理了房产登记，丙去找乙要求交房时与乙发生纠纷。下列说法正确的有：A、该房屋所有权属于乙B、该房屋所有权属于丙C、甲与丙所签订合同为效力未定合同D、甲与乙所签订合同为有效合同答案：案例五：马某将收藏的一件明代瓷器出售给冯某，冯某当场付清价金，约定马某10天后交货。季某听说后，表示愿以双倍价钱购买。马某当即决定卖给季某，约定第5天交货，并收定金若干。冯某听得此事，诱马某7岁儿子将瓷器从家中取出给他。对该瓷器所有权归属，下列判断正确

11、的是：A、冯某已取得瓷器的占有，可认为马某已履行合同，所有权归冯某。B、所有权仍属马某C、马某又卖给季某的行为有违诚实信用原则，应认定无效，所有权属于冯某D、因对季某的合同所约定的交货期限较早，故应属于季某正确答案：B本题涉及所有权的归属问题。马某虽然与冯某之间订立了买卖合同，但冯某未实际取得标的物，冯某仅为合同债权人，不为瓷器的所有权人。马某与季某之间虽然订立了买卖合同，但瓷器未交付于季某，瓷器的所有权未转移给季某，季某不是瓷器的所有权人。冯某虽然实际占有了该瓷器，但其取得占有的方式是不合法的方式，故其不能取得所有权，瓷器的所有权仍然属于马某。第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者

12、人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。物第30条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 第二节 物权变动一、物权变动的含义与型态 物权变动是指物权的发生（取得、设定）、变更或消灭。 物权变动包括物

13、权取得、变更与消灭三种基本情形。二、物权的取得1、原始取得：直接根据法律，不以他人的权利和意志而取得物权。生产、收取孳息、国家强制、先占、收归等。2、继受取得：指以他人的权利和意志而取得的物权。 移转取得：买卖、互易、赠与、遗赠、继承； 创设取得：所有权人为他人创设所有权以外的物权，分为民事和行政两类。（土地使用权、担保物权、采矿权）案例七：下列哪一项选项属于所有权的继受取得？A、甲通过遗嘱继承其兄房屋一间B、乙的3万元存款得利息1000元C、丙购来木材后制成椅子一把D、丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台物权变动及其原因（一）物权变动（理解）即物权的取得、变更、消灭 所有权：取得、转让、消灭 用

14、益物权：取得、转让、消灭 他物权 （掌握建设用地使用权） 担保物权：设定、转让、消灭 （抵押权、质权）（二）物权变动的原因类型含义具体基于法律行为的物权变动（必须公示）根据当事人的意思表示买卖、赠与、互易等动产必须交付；不动产必须登记非基于法律行为的物权变动（无需公示）直接根据法律的明确规定事实行为：合法建造、拆除房屋等，事实行为成就时发生效力继承或受遗赠：继承或遗赠发生时裁判/征收：自法院或仲裁委的法律文书或政府的征收决定生效时案例六：中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？A、中州公司因为享有建设用地使用权而

15、取得了房屋所有权B、中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权C、中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权D、中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权【答案】B二、物权行为（重点掌握无权处分问题）无权处分关系分析所有权人 无权处分人 买受人 不追认 债权行为（买卖合同）：有效 物权行为（处分行为）：无效区别含义例债权行为在当事人之间产生债权债务关系订立合同物权行为一定要导致物权的变化买卖合同签订后交付标的物无权处分无处分权的人处分他人财产（如承租人将租赁物以自己的名义卖给第三人），买卖合同的效力该如何界定？无权处分行为的效力该如何界定？ 1.债权行为：合同有效根据买卖合同解释的规定，当事人一方

16、以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 2.物权行为：效力待定无权处分行为处于效力待定状态，在得到权利人追认或者无处分权人事后取得处分权的，该行为有效。 善意取得（P45）1.善意取得的构成要件（1）依“法律行为”转让所有权善意取得只能在交易中发生，该交易所借助的手段是法律行为（如买卖合同）。其他非因法律行为而发生的物权变动，无论是基于事实行为、公法行为还是直接基于法律规定而变动，均不存在善意取得的问题。（2）转让人

17、“无处分权”如果转让人对于所转让的标的物享有处分权，则适用正常的物权变动规则。善意取得制度旨在解决无权处分行为的有效性问题，因此必须以转让人无处分权为前提。 （3）受让人为“善意”第三人是否善意的判断时点以“受让时”为准，如果受让人事后得知转让人无处分权，不影响受让人的善意取得。（4）以“合理”的价格转让受让人不仅需要支付对价，而且所支付的对价在市场交易中属于合理的范围。因此，受让人无偿或者以明显不合理的价格取得财产时，不适用善意取得制度。【解释】只要合同金额是一个合理的价格即可，不要求“已经付款”。 （5）动产的善意取得以“交付”为要件，不动产则以“登记”为要件如果双方当事人仅仅达成合意，但

18、动产尚未交付或者不动产尚未办理产权过户登记，则当事人之间只有债的法律关系，而没有形成物权法律关系，不能发生善意取得的效果。（6）转让人基于真权利人的意思“合法占有”标的物基于真权利人的意思而合法占有之物，称为委托物（如承租人基于和出租人之间的租赁合同合法占有租赁物）。相反，非基于真权利人的意思而占有之物称为脱手物（如遗失物、盗窃物）。因此，善意取得制度适用于委托物，不适用于遗失物、盗窃物。四、善意取得（所有权、他物权都可以） 制度价值为了维护交易安全构成要件1.处分人无权处分 动产必须是占有委托物自愿交付他人占有 （基于合同、共有关系等而占有） 占有脱手物遗失物、盗赃物等， 不适用善意取得2.

19、第三人为善意3.第三人支付合理对价4.动产已交付；不动产已变更登记法律后果1.取得人：取得所有权；原所有权人的所有权消灭2.处分人：违约、侵权赔偿权利人损失2.善意取得的法律效果（1）所有权发生转移（直接法律效果）善意受让人取得标的物的所有权，相应地，真权利人的所有权随之失去。（2）赔偿请求权（间接法律效果）真权利人有权向无权处分之转让人请求损害赔偿。3.善意取得的适用范围（1）动产、不动产均可适用善意取得制度。（2）赃物、遗失物不适用善意取得制度。（3）善意取得制度不仅仅适用于所有权，建设用地使用权、抵押权、质权、留置权等他物权也可以善意取得。【解释1】出质人以其不具有所有权但合法占有的动产

20、出质的，法律保护善意质权人的权利。善意质权人行使质权给动产所有人造成损失的，由出质人承担赔偿责任。 【解释2】如果债权人合法占有债务人交付的动产时，不知债务人无处分该动产的权利，债权人仍可以行使留置权。三、物权变动的分离原则 合同效力与物权变动相分离：物权是否变动与合同效力无关。典型考法：合同有效，但物权不变动。【例】1.张三把电脑卖给李四，签了合同但未交付，合同有效，但李四不享有所有权。2.张三把房屋抵押给李四，签了合同，但未办抵押登记。抵押合同有效，但抵押权不产生。三、物权变动的公示方法（一）动产物权的公示方法-交付 物权法23条：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的

21、除外。交付：现实交付和交付替代1、现实交付：直接将物交由对方占有2、交付替代： 1）简易交付 2）指示交付 3）占有改定 简易交付 物权法第25条：动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。案例八： 5月4日，甲将自家耕牛出租给乙使用。5月10日，乙提出要买下此耕牛，甲表示同意。双方在买卖合同中约定，转让价款为1000元，1个月后付款。问： 1、甲乙的买卖合同什么时候生效？ 2、耕牛的所有权什么时候转移？ 【例题单选题简易交付】某宾馆为了8月8日的开业庆典，于8月7日向电视台租借一台摄像机。 庆典之日，工作人员不慎摔坏摄像机，宾馆决定按原价买下，以抵偿电视

22、台的损失，遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意，对方表示同意。8月15日，宾馆依约定向电视 台支付了价款。摄像机所有权何时转移？（）A.8月7日B.8月8日 C.8月9日D.8月15日【答案】C指示交付 物第26条：动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。 【例题单选题指示交付】甲公司将1台挖掘机出借给乙公司，后来甲公司将挖掘机出卖给王某，约定由乙公司直接将挖掘机交付给王某。此事，甲公司通知了乙公司，但乙公司未作答复。关于挖掘机所有权人，下列选项正确的是（ ） A甲公司，因为挖掘机没有交付给王某 B甲公司，因为乙公司没有

23、答复视为不同意C乙公司，因为乙公司没有答复视为购买D王某，因为甲公司通过指示交付的方式完成了交付 【答案】D案例九：5月4日，甲将自家的耕牛出租给乙使用2个月。5月10日，甲将该耕牛卖给丙，丙当日付款，甲当日通知乙租赁期限届满后将耕牛直接交给丙。问： 1、丙付款后通知乙让其三天内将耕牛交还给自己，乙应否交付？（买卖不破租赁） 2、若7月3日乙将耕牛交给丙，丙何时取得耕牛的所有权？占有改定 物第27条：动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。案例十： 3月10日，甲将自家的耕牛卖给乙，乙当日付款。双方当日又约定，由于正值春耕农忙季节，耕牛先借给甲使用，5月

24、10日甲再将耕牛交给乙。在本案中，乙何时取得耕牛的所有权？【例题多选题占有改定】甲有一块价值一万元的玉石。甲与乙订立了买卖该玉石的合同，约定价金11,000元。由于乙没有带钱，甲未将该玉石交付与乙，约定三日后乙到甲的住处付钱取玉石。随后甲又向乙提出，再借用玉石把玩几天，乙表示同意。下列说法正确的有（）。A.甲、乙的买卖合同生效时，乙直接取得该玉石的所有权 B.甲、乙的借用约定生效时，乙取得该玉石的所有权C.由于甲未将玉石交付给乙，所以乙一直未取得该玉石的所有权D.甲通过占有改定的方式将玉石交付给了乙【答案】BD（二）不动产物权的公示方法-登记1、登记生效 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经

25、依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 注：房屋买卖、建设用地使用权的取得和不动产的抵押必须登记，登记生效。 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。1.异议登记（不能阻却物权变动）（1）权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。（2）不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（3）不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。 （4）登记机构予以异议登记的，申请人在异议

26、登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。（5）异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（二）不动产登记 ：登记簿效力优先于产权证 【例题多选题】某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的？（ ） A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力B.异议登记于3月31日失效 C.甲有权向乙请求赔偿损失 D.甲有权向登记机构请求赔偿损失

27、【答案】BC2.预告登记（可以阻却物权变动）（1）当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权， 按照约定可以向登记机构申请预告登记。（2）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（3）预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。【例题多选题】 甲向乙出售房屋并订立买卖合同。双方约定：乙应在一年内分期支付完毕价款；甲先将房屋交付乙使用，一年后转移所有权。房屋交付后，双方前往房屋登记机构办理了预告登记。下列表述中，正确的有（）。（2009）A.乙已取得房屋所有权B.若甲未经乙同意，将房屋另行出卖给丙，则甲、

28、丙的买卖合同无效C.若甲未经乙同意，将房屋抵押给丁，该抵押行为不能发生物权效力D.若甲因为乙没有按期支付价款而依法解除合同，则预告登记失效【答案】CD2、登记对抗 （1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。 （2）地役权自地役权合同生效时设立。未经登记，不得对抗善意第三人。案例十一： 甲为了能在自己的房子里欣赏大海，便与相邻的乙约定：乙盖的楼房不得超过2米，作为补偿，甲每年支付给乙1000万元。双方于4月1日签订了地役权合同，于4月10日办理了地役权登记手续。乙的土地属于供役地，甲的土地属于需役地。 问：1、地役权什么时候设立的？ 2、如未进行地役权登记

29、，乙将其建设用地使用权转让给不知情的丁，丁在地役权约定期间盖起了高楼，甲可向丁主张地役权吗？3、非基于法律行为的物权变动 （1）基于事实行为 （2）基于法律规定 （3）基于公法行为物权变动的具体规则总结 类型基于法律行为（必须公示）非基于法律行为（无需公示）所有权动产：合同 + 交付不动产：合同 + 登记不存在合同事实行为完成；裁判文书、征收决定生效；继承、遗赠开始用益物权建设用地使用权：合同 + 登记担保物权动产抵押：合同不动产抵押：合同 + 登记动产质押：合同 +交付具体情形登记生效（1）房屋买卖（2）建设用地使用权的取得（3）不动产的抵押物权变动不以登记为生效要件，但事后处分时仍要登记（

30、1）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力（2）因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力（3）因人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定生效时发生效力登记对抗（1）土地承包经营权（2）地役权不动产的物权变动【例题1多选题】根据物权法的规定，下列物权中，其设立、变更未经登记即可发生效力的有（ ）。（2009年原制度）A.建设用地使用权B.机动车所有权C.地役权D.土地承包经营权【答案】BCD【例题2多选题】根据物权法律制度的规定，下列物权变动中，以登记为变动要

31、件的有（ ）。（2009年新制度）A.甲公司将一幅土地的建设用地使用权转让给乙公司B.甲公司与乙公司之间订立合同，在甲的土地上设定地役权C.甲公司将一架飞机的所有权转让给乙公司D.自然人丙将其继承的房屋转让给丁，该房屋尚登记在其去世的父亲名下【答案】AD一物二卖一、合同法司法解释（二）的规定（P39）出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。（2012年案例分析题）【解释】买卖合同只是债权行为，债权行为的效力，是在当事人之间确立债权债务关系，并不导致标的物所有权的转移。在

32、同一标的物上成立的多重买卖合同均可“有效”。但是，出卖人只能履行其中一项买卖合同，其他未能获得标的物所有权的买受人有权请求出卖人承担违约责任。 二、买卖合同司法解释的规定（2013年新增）（P91）1.普通动产出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的：（1）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（2）各买受人均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （3）买受人均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持

33、。【解释1】先交付先付款先订合同【解释2】普通动产的所有权自“交付”时转移，但法律另有规定的除外。 2.特殊动产出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均“有效”的情况下，买受人均要求实际履行合同的：（1）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（2）各买受人均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持； （3）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持；（4）各买受

34、人均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。【解释1】交付登记合同。【解释2】对于船舶、航空器和机动车等动产，其所有权的移转仍以“交付”为要件，而不以登记为要件。 三、商品房买卖合同司法解释的规定（P94）1.一房二卖（P95）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”一倍的惩罚性赔偿金。【解释】买受人只能要求“房地产开发商”承担不超过已付房款1倍的惩罚性赔偿金，如果出卖

35、人是平民百姓，不在此列。2.预告登记（P41）预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第三节 所有权一、概念 所有权是在法律限制范围内，对物为全面支配的权利。 物第39条：所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 最为完整的支配权，物权体系的核心。特征：完全性、整体性、恒久性、弹力性内容：占有、使用、收益、处分种类：国有所有权、集体所有权、私人所有权。二、共有 是指两个以上的权利主体对同一不动产或者动产共同享有所有权。共有的形式包括按份共有和共同共有。按份共有：数人按应有份额对共有物共同享有权利和分担义务。 约定出资等额共同共有：指两

36、个以上的权利主体平等地对共有物共同享有权利和分担义务。 以共同关系为前提，一般情况下共同共有财产不分份额。共同共有的形式有夫妻共有、家庭共有和遗产分割前共有。共有形态的推定： 没有约定或约定不明确的，除共人人具有家庭关系等外，视为按份共有。案例十二： 红光、金辉、绿叶和彩虹公司分别出资50万元、20万元、和10万元建造一栋楼房，约定建成后按投资比例使用，但对楼房管理和所有权归属未作约定。根据物规定，下列说法错误的是：A、该楼发生的管理费用应按投资比例承担B、该楼所有权为按份共有C、红光公司投资占50%，有权决定该楼的重大修缮事宜D、彩虹公司对其享有的份额有权转让案例十三： 甲乙丙按份共有一套房

37、屋，三人各占三分之一，为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示同意，但丙反对。下列表述正确的是：A、因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板B、因甲乙的份额合计已达三分之二，故甲乙可以铺地板C、甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板D、若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋案例十四：甲、乙、丙三人合买了一套机器设备。甲欲以5000元的价格转让自己的份额。丙表示不要，乙未置可否。3个月后，丁愿意购买该份额，甲接受了丁交付的5000元款项。此时，甲父知道此事也欲购买该份额，甲又与其父签订了转让份额协议。这时乙、丙也分别向甲表示欲购买甲的份额。甲的份额应转让给谁？A、乙与丙 B、乙C、

38、丁 D、甲父案例十五：甲乙相识恋爱1年后，为同居准备购买一套房屋。为此，甲、乙各出资8万元，甲之父母也资助4万元，双方购买了一套二手房屋。后甲、乙经登记结婚。婚后不久，因乙有婚外情致婚姻破裂，双方协商离婚。但对房屋分割发生争议，对此，下列表述中正确的是：A、甲父母所出资部分应是甲所有，属于甲个人婚前财产B、甲父母所出资部分应归甲、乙共有，属于甲、乙夫妻共有财产C、甲父母所出资部分应归还甲之父母D、甲父母所出资部分应由甲、乙及甲之父母共有婚姻法解释第22条：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。案例十五：甲、乙共同继承平房两间

39、，一直由甲居住。甲未经乙同意，接该房右墙加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙，并办理了登记手续。下列哪种说法是正确的？A、甲、乙是继承房屋的按份共有人B、加盖的房屋应归甲所有C、加盖的房屋应归甲、乙共有D、乙有权请求丙返还所购三间房屋案例十六：甲、乙、丙、丁分别购买了某住宅楼(共四层)的一至四层住宅，并各自办理了房产证。下列哪些说法是正确的？A、甲、乙、丙、丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B、一层住户甲对三、四层间楼板不享有民事权利C、若甲出卖其住宅，乙、丙、丁享有优先购买权D、如四层住户丁欲在楼顶建一花圃，须得到甲、乙、丙同意建筑物区分所有权： 新型的不动产所有权形

40、态。是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分享有的所有权。 这种所有权，既不是传统民法中效力及于建筑物全部的单独所有权，也不是按份共有或共同共有的建筑物共有所有权。 它是包括了对建筑物专有部分的单独所有权、对建筑物共有部分的共有权以及因区分所有权人的共同关系所生的成员权三部分。通常被称为建筑物区分所有权构成的“三元论”。案例十八：甲、乙、丙三人共有一辆拖拉机，农闲时往往有几个月搁置不用。乙、丙均想将拖拉机卖掉。甲外出之时，乙、丙二人就协商将拖拉机卖给了丁，卖得价款为甲留下一份，其他由乙丙各自取走。甲回来后知悉此事，认为乙、丙未经自己同意无权出卖拖拉机，乙丙认为应该少数服从多数。对此，下列

41、说法正确的是：A、乙、丙的行为侵犯了甲的所有权B、乙、丙的行为侵犯了甲的优先购买权C、如果丁取得拖拉机并非善意，则甲可以主张该买卖无效D、若丁取得拖拉机的所有权，则乙丙应赔偿给甲造成的损失物第97条：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 按份共有人对于共有物的处分，除另有约定外，应当经占份额三分之二以上共有人的意思处理，但不能损害其他共有人的利益；否则，少数共有人可以要求其承担民事责任。案例十八：甲乙丙共有一头骆驼，价值近万元，用于经营旅游服务。其中甲享有40%的份额，乙享有35%，

42、丙享有25%。设该骆驼在一次对游客李某的旅游服务中不慎将李某摔伤，李某花去医药费若干，对该医药费如何处理？A、应由甲乙丙承担按份责任B、应由甲乙丙承担连带责任C、应由甲乙丙承担补偿责任D、应由李某自己承担物第102条：对于共有物所发生的债务，除债权人知道或应当知道不存在连带关系的以外，按份共有人应对债务承担连带责任。 共同共有与按份共有的比较共同共有按份共有共有人对共有物的权利和义务共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务管理费用有约定的按照约定没有约定或约定不明的共同共有人“共同”负担按份共有人按照其“份额”负担对外关系对外因共有的不动产

43、或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权，承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外内部除共有人另有约定外，共同享有债权，承担债务除约定外，按照“份额”享有债权、承担债务对共有物进行重大修缮和处分经全体共同共有人同意经占份额三分之二以上的按份共有人同意转让自己的份额谈不上自己的份额按份共有人有权自由处分自己的共有份额，无需取得其他共有人的同意三、动产所有权的特殊取得方式 动产所有权有若干特殊的取得方式，包括先占、拾得遗失物、发现埋藏物及添附等。（一）先占 以所有权人的意思占有无主动产。先占人基于先占行为取得无主动产的所有权。案例二十： 根据物权

44、法律制度的规定，下列各项中，可以适用先占取得所有权的是：A、遗失的手表B、所有人不明的埋藏物C、房屋D、所有人抛弃的动产（二）拾得遗失物 不足以令拾得人取得遗失物的所有权，而负有归还权利人的义务，因此，拾得遗失物后，拾得人应当及时通知权利人领取，不知道的，应及时发布招领公告。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。 拾得人有费用偿还请求权及悬赏广告所允诺的报酬请求权。（三）发现埋藏物 参照拾得遗失物的有关规定适用。（四）添附 添附是附合、混合与加工的总称。原物经过添附而成新物，所有权仍为一个，因而需要确定添附之后物的所有权归属。 附合：不同所有人的物密切结合，构成不可分割的一

45、物，称附合。 （1）动产附合于不动产-不动产所有人取得附合之物所有权 （2）动产附合于动产-共有；主物所有人取得所有权混合：所有权不属同一人的动产，相互混杂，难以识别或分离。准用动产附合之规定。加工：在他人之动产上进行改造或劳作，并生成新物的法律事实。 只要加工或改造的价值不明显低于材料价值，即取得新物所有权。 因为添附而失去所有权之人，有权请求取得添附新物所有权之人赔偿损失。案例二十一：养牛专业户王某的一头奶牛得了重病，王某恐怕此牛得的是传染病，传染了别的牛而造成更大的损失，于是将此牛拉到野外抛弃。刘某经过时发现，将牛拉回家中，经过刘某的精心喂养，此牛病愈并成为一头高产奶牛。半年后，王某听说

46、此事，向刘某索要此牛。依照法律，王某：A、有权请求刘某返还，因为刘某拾得牛并据为己有，构成不当得利B、有权请求刘某返还此牛，但应补偿刘某喂养此牛所支出的费用及劳务费C、无权请求刘某返还此牛，因为他的抛弃行为已使其所有权消灭，刘某基于先占而取得牛的所有权D、无权请求刘某返还此牛，但可以请求刘某给予适当补偿案例二十二：王某在清理父亲的遗物时发现一块奇石，误以为为其父所有，遂将其雕刻成石雕，其好友刘某见后十分喜欢，以价格5万元购买之。后张某向王某索要该石时，方知该石系其父借用观赏。张某诉至法院。石雕的所有权应归谁？A、张某 B、王某C、刘某 D、张某和刘某案例二十三：王某在吃饭时丢失瑞士名表罗西尼表

47、一块，餐厅人民拾得后交给公安部门。王某未在规定期限内前去认领，公安部门按照有关规定交寄售商店出售。孙某从该商店买得该手表，将手表送给女友林某做生日礼物。手表在林某第2天乘公交车时被偷去，小偷下车后即以100元的低价卖给郑某。该手表的所有权属于：A、王某 B、孙某C、林某 D、郑某 第四节 担保物权一、担保物权概述 1、概念：以担保债权实现为目的的物权，为担保物权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。 物权法规定了抵押权、质权与留置权三种担保物权。意定担保物权：抵押权、质权法定担保物权：留置权2、特性（1）从属性（2）权利行使

48、的附条件性（3）优先受偿性二、抵押权1、概念：是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 其中，债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产或称抵押物。注： 抵押权不移转抵押物的占有，不影响使用。 动产、不动产均可抵押。2、抵押合同 1）应当采取书面形式订立抵押合同 2）订立抵押合同时，抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权“直接”归债权人所有；但该“流质条款”的无效不影响抵押合同其他条款的效力。 “流质条款之禁止”

49、案例二十四： 按照物权法的规定，下列财产可以作为抵押物的有：A、工厂的半成品B、正在建造的船舶C、以招标方式取得的荒地的土地承包经营权D、土地所有权E、机动车F、建筑物3、抵押物（一）禁止抵押的财产：1）土地所有权；2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；5）依法被查封、扣押、监管的财产6）法律 、行政法规规定不得抵押的其他财产（二）房地一体原则1）城市房地产 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并

50、抵押。 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 “房随地走，地随房走”2）农村集体土地 乡镇、村企业的建设用地使用权不得“单独”抵押。 以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 只能“地随房走”、不能“房随地走”3）土地承包经营权 物缩小了土地承包经营权的可抵押范围，将“家庭土地承包经营权”排除在外，只允许以招标、拍卖、公开协商等方式取得的“荒地”等土地承包经营权作为抵押财产。（三）抵押权的设立1）登记生效 A、建筑物和其他土地附着物 B、建设用地使用权 C、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 D、正在建造的建筑物 注：不动产的

51、抵押必须办理抵押登记，抵押权自登记之日起设立。如果当事人未办理登记，只是抵押权未设立，但不影响抵押合同的生效。案例二十四： 甲公司以建设用地使用权设定抵押向乙银行贷款1000万元，双方4月1日签订了抵押合同，4月10日办理了抵押登记。 在本案中，抵押合同何时生效？抵押权何时设立？案例二十五： 甲公司向乙银行借款500万元，以其闲置的一处办公用房作担保。乙银行正好缺乏办公场所，于是与甲公司商定，由甲公司以此办公用房为乙银行设立担保物权。随后，甲公司向乙银行交付了办公用房，但未办理登记手续。借款到期后，甲公司未能偿还借款，乙银行主张对办公用房行使优先受偿的权利。下列说法正确的是：A、乙有权这样做，

52、因其对标的物享有抵押权B、乙有权这样做，因其对标的物享有质权C、乙有权这样做，因其对标的物享有同时履行抗辩权D、乙无权这样做，因其与甲公司之间的约定未能设定担保物权2）登记对抗 当事人以生产设备、原材料、半成品、产品，正在建造的船舶、航空器，交通运输工具设定抵押，抵押权自抵押合同生效时设立。但未经登记，不得对抗善意第三人。案例二十六： 甲公司以生产设备作为抵押向乙银行贷款1000万元，双方4月1日签订了抵押合同，4月10日办理了抵押登记。在本案中：1、抵押权何时设定？2、如果在抵押登记前，甲未经乙同意将抵押物转让给不知情的丙公司，乙银行能否对该设备行使抵押权？（四）抵押物的担保范围 抵押物的担

53、保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。当事人另有约定的，从其约定。案例二十七： 甲向乙借款50万元，约定以甲的A幢房屋抵押给乙，双方为此签订了抵押合同，但在抵押登记时，登记为以甲的B幢房屋抵押给乙。后甲未能按约还款，乙欲行使抵押权。下列说法正确的是：A、乙只能对甲的A幢房屋行使抵押权B、乙只能对甲的B幢房屋行使抵押权C、乙可选择对甲的A幢或B幢房屋行使抵押权D、乙不能行使抵押权，因为登记机关废黜的抵押物与抵押合同约定的抵押物不一致，抵押无效1、抵押物的范围（1）以登记为准 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。案例二十八： 北京甲公司

54、与乙银行签订了借款合， 约定甲公司以其所有的A大厦及其建设用地使用权为抵押物，贷款5000万元。双方办理了抵押登记手续后，乙银行发放了贷款。甲后又在A大厦项目所在地块上增建了一幢商务配楼，尚未竣工。甲公司因另案被法院判决支付巨额债务，无法偿还乙银行的贷款。以下正确的是：A、商务配楼使用了乙拥有抵押权的土地，当然成为抵押物的一部分B、商务配楼是在建工程，不得抵押、拍卖、转让C、乙请求法院拍卖抵押物时，可以请求法院只拍卖A大厦和整个项目地块的建设用地使用权，而不拍卖商务配楼的房屋所有权D、乙可以请求法院将A大厦和商务配楼及整个项目地块的建设用地使用权一同拍卖，但无权就商务配楼拍卖所得价款优先受偿(

55、2)新增 城市房地产或建设用地使用权抵押后，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与抵押物一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。(3)从物 抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。案例二十九： 陈某用自己的轿车作抵押向银行借款40万元，并办理抵押登记手续。陈某驾驶该车出行时，不慎发生交通事故。经鉴定，该车的价值损失30%。保险公司赔偿了该车损失。下列说法正确的是：A、该轿车不再担保银行债权B、该轿车应担保银行债权C、保险赔款不应担保银行债权D、

56、保险赔偿应担保银行债权2、抵押物的物上代位 （1）担保期间，抵押物毁损、灭失或者被征收等，抵押权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。（2）抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。案例三十：甲将房屋一间作抵押向乙借款2万元。抵押期间，知情人丙向某甲表示愿以3万元购买甲的房屋，甲也想将抵押的房屋出卖。对此，下列哪一表述是正确的？A、甲有权将该房屋出卖；但须事先告知抵押权人乙B、甲可以将该房屋出卖，不必征得抵押权人乙的同意C、甲可以将该房屋卖给丙，但应征得抵押权人乙的同意D、甲

57、无权将该房屋出卖，因为房屋上已设置了抵押权案例三十一： 甲公司向乙银行贷款100万元，已办其所有的一栋房屋作抵押担保，并完成了抵押登记。现乙公司拟将房屋出售给丙公司，通知了银行并向丙公司告知了该房屋已经抵押的事实。乙、丙订立书面买卖合同后到房屋管理部门办理过户手续。下列正确的是：A、不论银行是否同意，房屋管理部门应当准予过户，但银行对该房屋享有抵押权B、如丙公司代为清偿了甲公司的债务，则不论银行是否同意，均应准予过户C、如丙公司向银行承诺代为清偿甲公司的银行债务，则不论银行是否同意转让，房屋管理部门均应准予过户D、如甲公司清偿了银行债务，则不论银行是否同意，均应当准予过户（五）抵押物的处分1、

58、抵押物的转让 （1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 （2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2、抵押物的出租 “在后抵押不破在先租赁”：先抵押后出租的，抵押权优先；先出租后抵押的，租赁合同优先。（六）抵押权的实现 1、抵押权的实现 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。 如果协议损害其他债权人利益的，其他债

59、权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起1年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。案例三十二： 甲以其设备设定抵押向乙借款100万元，甲到期未还本付息，该设备的拍卖价款为80万元，拍卖费用8万元，100万元债务的利息为7万元。请问甲应按什么顺序清偿相应债务？2、抵押物拍卖价款的清偿顺序： （1）实现抵押权的费用 （2）主债权的利息 （3）主债权案例三十三： 个体工商户甲将其现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品一并抵押给乙银行，但未办理抵押登记。抵押期间，甲未经乙银行同意以合理价格将一台生产设备出场给丙。后甲

60、不能向乙银行履行到期债务。下列正确的是：A、该抵押权因抵押物不特定而不能成立B、该抵押权因未办理抵押登记而不能成立C、该抵押权虽已成立但不能对抗善意第三人D、乙有权对丙从甲处购买的生产设备行使抵押权动产的浮动抵押： 经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。三、质押（一）概念： 是指债务人或者第三人将其动产或者权利移交债权人占有或者办理出质登记，作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权以处分该动产或者权利的价款优先受偿。分为动产