南京国信阅景龙华项目价格策略报告ppt课件

1、 国信阅景龙华工程价钱战略报告市场分析价钱制定推盘方案促销战略目 录市场分析中低价房源成为市场去化主体，低价入市的楼盘遭到追捧。全市住宅销售价钱涨幅明显回落。购房者更加理性，自住需求成为主流，买方市场确立。商品住宅供应构造有明显调整，80-120平米左右的户型开发比例加大，且成为买卖主流。新政后的南京房地产市场情况：产品以中低端物业为主，销售均价集中在2400-2600元/平米，且普遍采用低价倾销的销售战略。工程大都以多层公寓为主，其产品同质化景象比较严重，价钱没有区间层次。大盘时代的到来，竞争日益加剧，供应趋于饱和，新政后很多工程纷纷开场降价。新政后江北房地产市场价钱特点：总价接受力： 目前

2、江北市场购房者大都情愿接受的普通在2040万元/套。总价在4060万元/套的住房也有少量的消费者有意向购买但销售难度较大。因此，总价控制在30万元/套，首付控制在10万元以下的房源去化相对乐观。单价接受力： 目前江北市场对单价的敏感度较高。购房者可以接受的单价程度多在2800元以下，其中19002500元的单价接受者最多，也有一定数量的购房者可以接受28003000元的单价，单价超越3000元，还没经过市场的考验。江北市场客户购房价钱接受分析：江北市场价钱走势判别：短时间内江北楼盘价钱都将不会有太大变化低价竞争的局面曾经构成不排除个别产品有特征、有差别的工程价钱有所上扬随着国家房产新政的不断出

3、台，南京整体房地产市场处于买方市场的格局已更加明显，且在未来几年不会变化。江北市场大盘不断涌现，市场放量大增，工程竞争压力明显增大。江北工程同质化景象比较严重，产品缺乏个性和层次。江北市场存量供过于求，空置率较高。江北楼盘价钱不会大幅上扬的缘由：江北楼盘大致可分为四大板块：桥北板块、浦珠路沿线板块、珠江镇板块、六合、大厂板块。江北竞争工程分析板块引见江北竞争工程分析明发滨江新城放量规模：二期4825套，78万配套规划：会所、学校、医院、商业街建筑形状：纯小高层房型面积：81-250，22种户型销售均价：3000元销售情况：12月中旬开盘，开盘前选房优惠120元，一期销售达90%江北竞争工程分析

4、苏宁天润城放量规模：第三街区17万，1694套配套规划：会所、商业街、建筑形状：多层、小高层房型面积：80-120销售均价：2510元销售情况：第一、二街区销售达90%，第三街 区销售达80%。江北竞争工程分析大华锦绣华城放量规模：一期50万，现刚推出200套配套规划：医院、会所、商购中心等建筑形状：小高层、多层房型面积：90-150销售均价：2780元销售情况：一期今年6月开盘，销售460套左右，销售率达70%。江北竞争工程分析恒辉翡翠城放量规模：总建11万，二期5万配套规划：会所、幼儿园、购物中心建筑形状：多层、小高层房型面积：800-300销售均价：2860元/销售情况：一期销售较好，二

5、期05年9月推出260套仅售出80套，销售不好。江北竞争工程分析万江共和新城放量规模：二期30万现推出8万配套规划：幼儿园、小学，商业生活设备建筑形状：小高层房型面积：87-127，二、三房二厅主打销售均价：2100元销售情况：价钱2500元m时滞销，降价后推出3幢，销售达90%江北竞争工程分析新理想佳园放量规模：总建20万，二期6万配套规划：幼儿园、会所建筑形状：多层、小高层房型面积：80-160销售均价：2460元/销售情况：因价钱较低、位置较好，销售不断不错，每月销售30-40套江北竞争工程分析凤悦天晴放量规模：总建9万，一期5万配套规划：幼儿园、会所建筑形状：多层、复式、别墅房型面积：

6、100-250销售均价：2700元/销售情况：04年10月开盘，一期销售不佳，仅40%，06年1月新推2幢，当月销售40套，业绩较好江北竞争工程分析钱塘望景放量规模：总建22万，一期7万配套规划：会所、商业街建筑形状：多层房型面积：80-220，7种户型销售均价：2570元/销售情况：05年6月开盘，销售不佳，虽有一系列促销手段，仅售出130套，占推出量的20%。江北竞争工程分析海都嘉园放量规模：总建12万，推出6万配套规划：会所、商业中心建筑形状：多层、小高层二期房型面积：60-140销售均价：2390元/销售情况：一期销售不错达70%，因其价钱低，面积小，遭到客户青睐，但面积偏大户型销售难

7、度很大。价钱制定 市场导向原那么 加快销售速度，加速资金回笼原那么弹性灵敏原那么 价值相符原那么购买力顺应原那么 有利竞争原那么定价原那么：市场比较法确定影响价钱的要素：交通情况 周边环境 产品配套 整体品牌 生活配套 景观规划 建筑设计定价方法 经过对浦口竞争楼盘进展整理和分析，最终选用了9个楼盘最为本工程的参考对象。 根据价钱的影响要素，由7组专业人员针对参考工程分别进展比较打分，同时结合参考工程的销售情况对本工程进展修正价钱修正项目名称 主 要 因 素 修 正累计修正交通状况生活配套周边环境景观规划内部配套建筑设计整体品牌新理想佳园1%-2%2%8%4%3%2%18%凤悦天晴1%004%

8、2%2%1%10%钱塘望景花园1%004%2%2%1%10%恒辉翡翠城1%1%2%2%01%1%8%万江共和新城1%1%2%4%-1%01%8%明发滨江新城-1%002%-2%1%-2%-2%苏宁天润城-1%1%2%2%02%-1%5%海都嘉园0008%3%3%1%15%大华锦绣华城-1%1%2%1%-1%0-2%0个案对比项目名称累计修正值()实际售价（X）销售率(f)新理想佳园18%2460元/ m62%凤悦天晴10%2700元/ m36%钱塘望景花园10%2570元/ m17%恒辉翡翠城8%2860元/ m29%万江共和新城8%2430元/ m37%明发滨江新城-2%3010元/ m85

9、%苏宁天润城5%2510元/ m78%海都嘉园15%2390元/ m62%大华锦绣华城02790元/ m67%个案对比市场售价： X=X1(1+1)f1 + X2(1+2)f2 + + X9(1+9)f9/f1+f2+f9工程的市场平均售价为：2830元/平米计算方式及价钱确定工程总建筑面积约： 15万平方米，一期建筑面积： 4.9万平方米；工程一期本钱不含税费： 2300元/ m其中土地本钱按10万/亩计算；营业税： 5.5%； 销售收入土地增值税： 1%； 销售收入所得税： 33%； 毛利开发净利润率： 10%-15% 销售收入按目前南京房地产市场普通规律假定工程平均售价为2873元/ m

10、3237元/ m本钱分析法：经过两种方法比较，以为工程全盘售价应思索企业的利润增长需求，故建议： 工程均价为3100元/ m，而采用市场比较法对一期开盘价钱有一定的指点意义。适当调整后建议： 一期开盘销售均价为：2830元/ m； 一期整体均价为2870元/ m。确定价钱由于本工程在江北市场初次亮相，且结合近期江北整体房地产市场情势，宜采用低开高走战略。科学、合理地建立房屋质量和价钱变动体系，从控制价钱来顺应市场供应，随着物业进度的加快逐渐提高市场售价。 预期的价钱走势为：2830元/ m入市3100元/ m继续3450元/ m尾盘静态价钱体系销售进度 一 期（06.4-07.12） 二 期（

11、07.4-08.12） 三 期（08.4-09.6）50%30%20%40%30%30%40%40%20%调价幅度基价5080501001001008050销售价格283028802960301031103210331033903440销售均价 2871元/ m3100元/ m 3368元/ m备注 整盘销售均价为：3104元/ m（其中项目进展和市场变化时也可调整价格）调价原那么推盘方案 2006年 2007年 2008年 2009年2341234123412一期（4.9万m）02、04、06幢35%20%25%15%5%06、08幢35%20%25%15%5%二期（5.7万m）01、03幢

12、35%20%25%15%5%05、07、09幢35%20%25%15%5%10、11、12幢35%20%25%15%5%三期（4.4万m）13、14、15、16幢35%20%25%15%5%工程整体的销售方案为了保证工程销售任务的顺利且能随市场的变化及时调整，一期02、04、06、08幢合计388套房源思索分批次推出。 结合工程产品本身的资源情况，及案场客户的需求反响情况，开盘建议采用分价钱段、两头挑差的推盘手段：02幢一切单元六楼以下58套；04幢3、4、5单元六楼以上30套；06幢1、2单元42套合计130套占33%，剩余房源可以根据详细的销售情况和市场情况分波次推出。同时销售价钱也随推出

13、波次、工程实景完成情况、销售比例完成开盘量的50及市场情况进展调整。推盘方案根据每套房屋的不同位置、景观环境、房型、朝向综合制定相应的价钱表最有利要素组合制定最高价最不利要素组合制定最低价对中心景观环境好的拉大价差50100元左右层次价钱采用分段式设定东、西朝向价钱坚持一定差距100元左右在后期的销售中将根据市场及工程进展情况，在底价的根底之上制定出相应的营销及价钱战略。价钱表制定原那么工程总经理享有 1 的折扣权。工程董事长享有 1.5 的折扣权超越上述范围，需报价审批委员会审批。以上针对购买个体而言，折扣总体不应超越总销套数的20对于两个单元以上的团购，经价钱审批委员会审议，根据详细情况思

14、索资金的有效回笼及带来的快速销售效应，建议给予13的折扣幅度。价钱权限设定建议以上价钱应为企业利润目的底价。结合思索销售市场实践行为需求，必需采用一系列的促销战略以满足客户心思需求，在销售现场逼定客户。因此，将制定出顺应各种促销战略的对外公开价钱表。综 述销售促销战略想象简述在开盘前蓄水期内经过发放VIP卡普通卡、白金卡、钻石卡的方式积累不赞同向客户，对诚意客户开展“一卡抵万金的活动，到达锁定诚意客户的目的。普通卡：不收钱，享用普通会员的权益-起到传播作用白金卡：1000元，享用国信阅景龙华购房1%的优惠等钻石卡：5000元，享用国信阅景龙华开盘优先选房权，并享用购房5000元的优惠。蓄水战略：“一卡抵万金阶段性促销战略零首付争取实现“零首付方案按揭贷款付款方式 定金：2万 首付：0% 按揭：70% 交付前：30%-2万1.有利于去化客户对江北高单价及总价楼盘的抗性。2.能充分表达开发商实力。3.对公司资金回笼影响不大的情况下，能大大提高销售速度。一次性付款可享用 98折，按揭