税法复习资料房产税法城镇土地使用税分析

1、 第一部分 房产税法一、基本原理 （一）概念 以房产为征税对象，按房产的计税余值或房产的租金收入为计税依据，向房产的所有人或使用人征收的一种财产税。 （二）特点 1、房产税属于财产税中的个别财产税； 2、目前的征收范围限于城镇的经营性房屋。 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法。 二、纳税人 由房屋的产权所有人缴纳，即在中国境内拥有房屋产权的单位和个人。 产权所有人主要包括国家、集体和个人。 1、产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 2、产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税。 3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者

2、使用人缴纳。 4、产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 5、无租使用其他单位房产：按照房产余值代缴房产税。 从2009年1月1日起，外企以及外籍个人，缴纳房产税。【出典解释】产权出典是指产权所有人为了某种需要，将自己的房屋在一定的期限内转让给他人使用，以押金形式换取一定数额的现金（或者实物），并立有某种合同（契约）的行为。在此，房屋所有人称为房屋“出典人”，支付现金的人称为房屋的“承典人”。【判断题】张某将个人拥有产权的房屋出典给李某，则李某为该房屋房产税的纳税人。【答案】 【解析】房屋出典的，承典人为房产税的纳税人。【例题多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有(

3、 )。 A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人【答案】ACD三、征税对象 以我国境内用于生产经营的房屋为征税对象，与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计价的配套设施，也一并征税。 房地产企业建造的商品房，在出售前不征房产税，但对出售前企业已使用、出租、出借的商品房按规定应征房产税。 生产经营的房屋包括：城市、县城、建制镇和工矿区的房屋，不包括农村的房产。房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其

4、中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。【例题判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。【答案】城市、县城、建制镇、工矿区。与城镇土地使用税一样的征税范围。【例题判断题】农民王某，将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元，应按照房产税从租计征规定计算缴纳房产税。【答案】四、计税依据与税率 （一）总体规定 房产税的计税依据是房产的计税余值或房屋的租金收入。 （二）具体规定 1、从价计征：房产余值 计税余值是依房产

5、原值一次性减除10%-30%的余额。税率为1.2%。 房产余值 =应税房产原值*（1-扣除比例） 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。 注意： （1） 投资联营的房产 1）投资者参与投资利润分红，共担风险的，应按房产余值计算纳税； 2）以房产投资，收取固定收入，不承担风险的，按租金收入计算。 （2）融资租赁房屋，按房产余值计算缴纳。 （3 ）关于附属设备和配套设施的计税规定 凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入原值征税。 对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原理相应设备和设施的价值；对于容易损坏、需要经常更换的零配件，更

6、新后不再计入原值。 （4）居民住宅区内业主共有的经营性房产（自营和出租），由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。 2、从租计征 房屋的租金收入，税率为12%。 目前，个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，按4%征收。五、应纳税额的计算应纳税额=计税余值*1.2%=应税房产原值*（1-扣除比例）*1.2%或：=租金收入*12%（4%） 例：某企业的经营用房原值5000万，按照规定允许扣除30%后的余值计税。 应纳税额 =5000（1-30%）1.2% =42万 例：某公司出租房屋3间，年租金收入30000元。 应纳税额 =3000012%=3600元 若是居民出租此房屋，如何计算?六、税收优

7、惠 下列房产免纳房产税： 1、国家机关、人民团体、军队自用的房产； 2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产； 3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产； 4、个人所有非营业用的房产； 5、 中国人民银行总行所属分支机构自用的房产免征； 6、经财政部批准免税的其他房产。 如房屋大修停用半年以上，在大修期间免征房产税 。 例：某企业拥有甲、乙两栋房产，甲自用，乙出租。甲、乙房产在2009年1月1日的原值分别为1200万和1000万。2009年4月底乙房屋租赁到期。自2009年5月1日起，该企业由甲栋搬至乙栋办公，同时对甲房屋开始进行大修至年底完工。企业出资乙栋房产的月租金10万元。按原值减除

8、20%的余值计税。 计算该企业当年应交的房产税。 【例题单选题】下列各项中，应当征收房产税的是（ ）。（2002年）A.行政机关所属招待所使用的房产B.自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房C.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房D.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产【答案】A【例题多选题】下列各项中，符合房税法有关规定的有（ ）。（2009年）A.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税B.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后免征房产税C.在基建工地为基建工地服务的各种工棚等临时性房屋，在施工期间免征房产税D.因房屋大修导致连续

9、停用半年以上的，经向税务部门申报，在房屋大修期间免征房产税【答案】ABCD【例题单选题】某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税( )。（2008年）A.13.44万元 B.28.56万元 C.42万元 D.60万元【答案】B【解析】该企业应纳房产税= 5000（1-30%）1.2%（2500-800）2500=28.56（万元）【例题单选题】某企业拥有A,B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A,B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为120

10、0万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）。（2006年） A15.04万元 B16.32万元C18.24万元 D22.72万元【答案】A【解析】10万4个月12%+1200万（1-20%）1.2%4/12+1000万（1-20%）1.2%8/12=4.8+3.84+6.4=15.04万元七、征收管理 1、纳税义务发生时间 纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳； 纳税人自行新

11、建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳； 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳； 纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用的次月起缴纳； 纳税人出租、出借，自交付出租、出借房产的次月起缴纳。 2、纳税期限 实行按年征收，分期预缴的征收方法。 3、纳税地点 房产所在地的税务机关。 4、纳税申报税收筹划房产税的节税筹划技巧，归纳为“分、转、变”几种方式。分分别签订租赁合同，减轻房产税税负 转转化服务内容，减轻房产税税负 变改变收入性质，减轻房产税税负 分分别签订租赁合同某国有企业要把下属一家开工不足的工厂出租给一家民营企业，双方谈定厂房连同设备一年的租金是2000万元，并据此签订了

12、租赁合同。内容大致是：甲方同意将厂房连同设备租给乙方，乙方支付厂房和设备租金一年2000万元。合同签订后。乙方先付一半的租金，年底再付另一半租金。 按照这个将厂房连同设备一起出租的合同，甲方要交纳税款如下： 交纳房产税为：200012=240(万元) 交纳营业税为：20005=100(万元) 两项合计为340万元。 也就是说，依据这个合同，机器设备也交纳了12的房产税。这确实有点冤大头。 甲方以每年1000万元的租金出租厂房，每年1000万元的租金出租设备。虽然两项租金合计仍为2000万元，但因设备出租不涉及12的房产税，纳税总额因合同内容的改变随之发生明显改变： 甲方出租厂房交纳的房产税为：

13、 100012=120(万元) 依据2000万元和5的税率交纳的100万元营业税不变；设备出租不涉及房产税，即节约了120万元。这样甲方总体纳税就从340万元减少到220万元，税负下降了35.29(120340)。 转转化服务内容某企业因经营不善等原因，原来的主营业务不景气，仓库被闲置，为增加收入，企业决定业务转型，把对外出租仓库作为主营业务。当年取得租金收入1000万元依据5的税率交纳营业税50万元依据12的税率交纳房产税120万元单此两项税收就达170万元，占到总收入的17；若再加上其他一些税费，则企业的税负更重。 对于这个具体的案例，我们设计的节税筹划的操作思路如下： 首先，根据当地物业

14、管理标准，对年租金收入进行筹划，把年租金1000万元，变成年租赁费500万元，物业管理费500万元。因为物业管理费只需交纳营业税，不用按租金收入交纳12的房产税。 其次，也是最为关键的一步，就是物业管理的资格认定。物业管理资格认定属于建设主管部门的行政审判事项，只有获得它的认可，再去税务部门得到批准，就可以从事物业管理业务了。 通过节税筹划前后的税负比较，可以看到： 节税筹划前，营业税和房产税合计为170万元； 节税筹划后，营业税不变，仍为50万元，物业管理费只需交纳营业税，不交房产税。所以房产税按500万元计算为： 50012=60(万元) 总体税负为110万元(50+60)。这样可以使企业

15、减轻税负60万元(170-110)，税负减轻了35.29(60170)。 变改变收入性质某商业企业曾千方百计的圈地建库，尽可能多地储存商品。但随着企业逐步向“零库存模式”发展，它们的库房就大量闲置了。闲置的库房只好拿来出租。但问题是，租赁的税负高达17.5，企业负担过重。 这个企业用于出租的库房有五栋。其房产原值为3200万元，年租金收入为600万元。租金收入应纳税额合计为105万元。 其中：应纳营业税：6005=30(万元) 应纳房产税=60012=72(万元)。 应纳城建税、教育费附加=30(7+3)=3(万元) 年底合同到期，公司派代表跟客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但要

16、将租赁合同改为仓储保管合同。同时，按照仓储的服务要求，公司配备相应的人员和设施。 提供仓储服务的收入不变，仍为600万元，其应纳税额为59.88万元。 其中：应纳营业税=6005=30(万元) 应纳房产税=3200(130)1.2=26.88(万元) 应纳城建税、教育费附加=30(7+3)=3(万元) 筹划后的合计应纳税额为59.88万元，比筹划前减少45.12万元(10559.88)，税负降低了42.97(45.12105)。 第二部分 城镇土地使用税 它是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。一、特点 1、征税对象是国有土地； 2、征税范围广； 3、实行差别幅度税

17、额。 二、纳税人 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。 单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。 1、拥有土地使用权的单位和个人 2、拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的实际使用人、代管人3、权属纠纷未解决的实际使用人 4、使用权共有的共有各方二、征税范围城市；县城；建制镇；工矿区的国家所有和集体所有的土地。 自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地、应按规定缴纳城镇土地

18、使用税。 自2009年12月1日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。按应税款的50%征收。三、计税依据 纳税人实际占用的土地面积，计量标准为每平方米。 实际使用面积按下列办法确定： 1、由省区市人民政府确定的单位组织测定的土地面积，以测定面积为准； 2、未测量的，但有土地使用证，以证书的面积为准； 3、无证书的，按自行申报的面积，发证后调整四、税率定额税率土地使用税每平方米年税额如下： （一）大城市1.5元至30元； （二）中等城市1.2元至24元； （三）小城市0.9元至18元； （四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元 对经济落后的地区 ,税

19、额可适当降低,但降低额不得额超过规定最低额 的30%；经济发达地区，可提高税额，但要报财政部批准。五、税额计算应纳税额=实际占用土地面积(m2)适用税率 例：某公司与政府机关共同使用一栋共有土地使用权的建筑物。该建筑物占用土地面积2000平方米，建筑物面积10000平方米(公司与政府的占用比例为4：1)，该公司所在市城镇土地使用税单位税额每平方米5元。 该公司应纳城镇土地使用税？ 20004/55=8000（元）六、税收优惠法定优惠 下列土地免缴土地使用税： （一）国家机关、人民团体、军队自用的土地； （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； （三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

20、； （四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； （五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； （六）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年； （七）由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。 1、土地使用税的纳税人以（）的土地面积为计税依据。 A自用；B拥有；C实际占用；D被税务机关认定。 答案： 2、土地使用税采用（）税率。 A全省统一的定额；B有幅度差别的定额；C有幅度差别的比例；D全县统一在定额。 答案： 3、土地使用税的计税依据是讲义。A、建筑面积B、实际占用土地面积C、使用面积D、居住面积 答案：B 例：甲国有企业生产经营用地

21、分布于A、B、C三个区域，A的土地使用权属于甲，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区内绿化占地2000平方米；B的土地使用权属甲和乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各占一半；C面积3000平方米，甲一直使用但土地使用权未确定。A、B、C每平方米的土地使用税为5元。甲应纳多少土地使用税？ 解： 例：某企业2009年度共计拥有土地65000平方米，其中子弟校占地3000平方米、幼儿园占地1200平方米、企业内部绿化占地2000平方米。2009年的上半年企业共有房产原值4000万元，7月1日起将原值200万、占地400平方米的仓库出租给某商场存放货物，租期1年，每月租金1.5万元。8月10日对委托施工单位建设的生产车间办理验收手续，由在建工程转入固定资产原值500万元。当地城镇土地使用税每平方米4元，房产计税余值的扣除比例20%。 要求： （1）该企业2009年应纳城镇土地使用税。 （2）该企业2009年应纳房产税。单选题：下列单位的用地，征收城镇土地使用税的是（ ）。A.由国家财政部门拨