XX年7月常州房地产市场分析报告[精品](1)

1、2021.07常州房地产报告CHANGZHOU REAL ESTATE REPORT 市场报告易居中国房地产研究院常州分院 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc237777958 本月导读 PAGEREF _Toc237777958 h 3 HYPERLINK l _Toc237777959 易居视点 PAGEREF _Toc237777959 h 3 HYPERLINK l _Toc237777960 数字楼市 PAGEREF _Toc237777960 h 4 HYPERLINK l _Toc237777961 关注楼盘 PAGEREF _Toc23777796

2、1 h 5 HYPERLINK l _Toc237777962 第一篇、市场背景篇 PAGEREF _Toc237777962 h 5 HYPERLINK l _Toc237777963 第一章：政策资讯 PAGEREF _Toc237777963 h 5 HYPERLINK l _Toc237777964 1. 政策法规 PAGEREF _Toc237777964 h 5 HYPERLINK l _Toc237777965 2. 市政动态 PAGEREF _Toc237777965 h 6 HYPERLINK l _Toc237777966 3. 市场资讯 PAGEREF _Toc23777

3、7966 h 8 HYPERLINK l _Toc237777967 第二章、经济环境 PAGEREF _Toc237777967 h 10 HYPERLINK l _Toc237777968 第二篇、市场分析篇 PAGEREF _Toc237777968 h 14 HYPERLINK l _Toc237777969 第三章：土地市场 PAGEREF _Toc237777969 h 14 HYPERLINK l _Toc237777970 1. 本月土地市场 PAGEREF _Toc237777970 h 14 HYPERLINK l _Toc237777971 2. 本月出让分析 PAGER

4、EF _Toc237777971 h 14 HYPERLINK l _Toc237777972 3. 本月成交分析 PAGEREF _Toc237777972 h 15 HYPERLINK l _Toc237777973 4. 重点地块分析 PAGEREF _Toc237777973 h 16 HYPERLINK l _Toc237777974 第四章：商品住宅市场 PAGEREF _Toc237777974 h 18 HYPERLINK l _Toc237777975 1. 市场综述 PAGEREF _Toc237777975 h 18 HYPERLINK l _Toc237777976 2

5、. 供求关系分析 PAGEREF _Toc237777976 h 18 HYPERLINK l _Toc237777977 3. 供给量分析 PAGEREF _Toc237777977 h 19 HYPERLINK l _Toc237777978 4. 成交量分析 PAGEREF _Toc237777978 h 19 HYPERLINK l _Toc237777979 5. 成交均价分析 PAGEREF _Toc237777979 h 20 HYPERLINK l _Toc237777980 6. 新盘分析 PAGEREF _Toc237777980 h 21 HYPERLINK l _Toc

6、237777981 第五章：产品分析 PAGEREF _Toc237777981 h 31 HYPERLINK l _Toc237777982 一、 产品综述 PAGEREF _Toc237777982 h 31 HYPERLINK l _Toc237777983 二、 案例分析 PAGEREF _Toc237777983 h 36 HYPERLINK l _Toc237777984 第六章：营销媒体 PAGEREF _Toc237777984 h 42 HYPERLINK l _Toc237777985 1. 营销视点 PAGEREF _Toc237777985 h 42 HYPERLINK

7、 l _Toc237777986 2. 典型工程常信天润园 PAGEREF _Toc237777986 h 48 HYPERLINK l _Toc237777987 3. 媒体投放情况分析 PAGEREF _Toc237777987 h 53 HYPERLINK l _Toc237777988 第三篇、区域数据篇 PAGEREF _Toc237777988 h 57 HYPERLINK l _Toc237777989 一、城北区域 PAGEREF _Toc237777989 h 57 HYPERLINK l _Toc237777990 二、城西区域 PAGEREF _Toc237777990

8、h 57 HYPERLINK l _Toc237777991 三、城南区域 PAGEREF _Toc237777991 h 57 HYPERLINK l _Toc237777992 四、城东区域 PAGEREF _Toc237777992 h 58 HYPERLINK l _Toc237777993 五、城中区域 PAGEREF _Toc237777993 h 58本月导读上半年全国住宅用地供给成交量低于去年同期据中国指数研究院的监测，2021年上半年，全国60个城市住宅用地整体交易量相对低迷，供给成交量尚不及去年同期水平，市场整体复苏尚待时日。 详情请见P9常州土地市场本月常州土地市场挂出地

9、块3宗地块公告，成交地块1宗，均为上月出让地块，国土资源局当前控制土地的出让，出让土地较有节奏。详情请见P14市区商品住宅供给量、成交量、成交均价均上升7月份，常州市区商品住宅批准预售面积万，环比%，同比下降46.14%。；销售备案面积为万，环比%，同比上升；成交均价为4541元/，环比%，同比上升%。详情请见P19易居视点7月回忆7月份常州房地产市场依然延续了6月市场销售的平稳态势。市场复苏势头明显，本月市场实际新增供给较上月略微上涨，市场成交也保持同幅度小幅上升，成交均价小幅下降，市场存量得到进一步消化，整体市场依旧保持平稳健康的开展。于6月份相比，常州商品住宅市场新推工程由6月份的新推案

10、和后期加推工程8个增加至本月的14个，新推案面积由6月份的万方增加至本月的万方。环比%，同比。本月推案量较上月小幅上升，一方面是6月份的推案量较多，另一方面目前市场去化状况较好，开发商由于前期的市场存量去化情况较好，故本月继续保持相当的推案量。实际新推案量的增加，主要是由于前期市场需求较大，开发商信心上升，乘势推出推案，顺势涨价，谋求资金的快速回笼。7月份，常州全市商品住宅成交均价为4541元/，环比，同比上升%，成交均价呈现稳中有升的态势，当前市场成交明显放量，价格出现了小幅上扬，由于今年各大楼盘销售形势较好，不排除开发商继续顺势提价的的可能。从价格走势来看，09年以来，常州商品住宅成交均价

11、根本在4400-4500元/左右的价格线上下波动，成交量的攀升支持了价格面的稳定上升。另一方面，虽然成交量大幅上升，但由于开发商存货压力依然巨大，价格大幅度上升的可能性还不是很大，小幅度的微调是开发商最有可能采用的价格策略。8月展望7月份常州市场量平价升，但幅度都不大，市场存量得到进一步消化，市场信心度有了继续提升。但是在大环境并未改观的情况下，这波行情能持续多久有待时间证明，各方均保持观望态度。8月份，随着天气的变化，常州市场进入传统的销售淡季，目前来看市场受淡季冲击不明显，不过后期成交能否延续前期的良好态势，价格走势会不会依然平稳，还有待时间的考验。数字楼市表1：常州7月份商品房和商品住宅

12、供求表新增供给量万方成交量万方供求比成交均价元/平方米商品房4982商品住宅4541资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表2：常州7月份工程成交量排行榜排名工程名称区域档次高档、中高档、中档、中低档、低档当月成交面积(m2)当月成交均价(元/m2)当期成交主力户型、面积1常信天润园新北区高档2305451803/2/1 3/2/2 100 1322绿地世纪城新北区中高档1685035602/2/2 853九洲新世界天宁区高档1575662573/2/2 1184香堤湾花园新北区中档1415752771/2/1 3/2/1 63 1095凤凰名城新北区中低档1176537503/2/1 10

13、7-119关注楼盘规划总建45万，容积率2.0，绿化率40.6%，园区内规划有27幢住宅，10栋高层普通住宅，9栋小高层住宅，8栋花园洋房。是目前常州市内比拟大型社区之一。工程内的27栋住宅布局错落有致，层次清楚。绿地世纪城绿地世纪城占地面积405亩，总建筑面积约70万平米，绿化率约为35%。，住宅局部由高层、小高层、TOWNHOUSE三局部组成。工程一期地块位于常州毗邻7万常住人口的飞龙居住区，位于BRT3号线起始站。一期工程以住宅为主，由高层、小高层公寓、townhouse及少量沿街商铺组成。第一篇、市场背景篇第一章：政策资讯1. 政策法规表1- 1-1：2021年7月全国房地产相关政策列

14、表时间来源政策名称主要内容7月1日常州市住房公积金管理中心?公积金贷款手续简便?材料精简，今后职工在同时办理公积金贷款、提取和储存卡业务时，相同的申请材料只需向公积金中心提供一份。实行“三取消,只要提供贷款申请人身份证原件资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2. 市政动态青洋路高架BOT工程签约继高架道路一期工程成功合作后，沪常再度联手。昨天下午，常州市建设局与上海城建集团、上海国盛集团签订青洋路高架道路BOT特许运营合同。这标志着常州高架东半环青洋路高架道路工程正式启动。青洋路高架道路工程全线总长，环线方向长公里。与上海城建集团合作建设高架道路一期工程后，大大提高了通行效率，而且一期工程

15、建设时间短，本钱低，外形美，得到市民和各界的充分肯定。这次我市抢抓国家拉动内需、实施适度宽松货币政策的机遇，启动青洋路高架道路工程。上海城建和上海国盛强强联手，通过公开招投标，再次与我市建设局合作建设青洋路高架。明年10月份我市将举行省运会，二期工程时间紧、工期短，但质量要求很高，是一场硬仗，充分相信上海城建与上海国盛强强联合，会完成得更好。 (2009年7月2日常州日报)易居点评：一直以来，常州的南北通道比拟少，虽然近年有所增加，但通行速度依然不快。青洋路高架道路工程由龙城大道高架、青洋路高架、长虹路高架三局部构成，对带动城市东半部的天宁、戚墅堰区以及武进、新北东部的协调开展具有重大的战略意

16、义。中吴大道工程BT工程昨签约昨天上午，我市中吴大道城市化改造工程BT工程正式签约。上海隧道工程股份与我市全面合作，投资12亿元建设进行中吴大道城市化改造。这是上海隧道工程股份第二次与我市进行根底设施投资工程的合作。中吴大道西接钟楼经济开发区，东连天宁经济开发区，中间穿越中心城区南部区域，为城市总体规划骨架路网的城市主干道之一，是贯穿我市东西部的一条交通主动脉。作为今年的市重点工程，中吴大道城市化改造工程全长约18公里，沿线需建桥梁11座，新建污水提升泵1座，同步实施雨水、污水、给水、燃气、供电、通信等各类管线以及交通标志、路灯、绿化、公交站台等其他配套设施。市长王伟成在签约仪式希望：中吴大道

17、城市化改造工程在确保质量的前提下，加快建设，在年底实现快车道通车，明年5月实现全线贯穿。 (2009年7月10日常州晚报)易居点评：我市312国道改道后，中吴大道成了南部地区贯穿东西的一条主要城市道路，迫切需要整体改造。建成后的中吴大道，不仅是一条交通大道，还是一条景观大道，总共十车道，快慢车道用绿化带隔开，将是常州最宽、最美的大道之一。同时，它也是一条展示常州良好形象的形象大道，还可以带动周边房地产工程的开发，加快了城市化的步伐。今年我市已新增绿地2021年“城乡绿化八大工程是我市50项重点工作之一。我市已新增绿地2382.21公顷相当于65个红梅公园的面积，超额完成了全年方案。昨日下午，市

18、长王伟成在听取绿化工程建设情况时，肯定了今年我市的绿化工作，并提出要提早部署明年的绿化工作；要在今年的根底上扩大绿化建设的规模，更要做出城市绿化的特色。目前，全市的生态修复工程，绿色通道工程，河道生态绿化工程，城乡道路绿化提升工程，城市出入口绿化工程，公园增绿工程，镇村绿化工程以及城市公共效劳空间增绿工程都在有序推进。下半年，全市绿化工作的重点将放在进一步加强城乡绿化规划、建设、管理和保护工作上。除了按时、保质地完成全年绿化的目标任务，还要精心规划，组织明年的重点工程。 (2009年7月17日 常州晚报)易居点评：绿化是人居环境中的最重要环节和条件，但由于常州缺乏可栽植的天然山体，城市绿化有着

19、“先天缺乏的为难，常州绿化要靠后天努力，扩大绿化的规模和力度，才能弥补。另外，常州正在创立联合国花园城市，只有创造出绿化特色，才能成为名副其实的花园城市。3. 市场资讯当前楼市的三大疑团常州的房子，在6月里还是卖得很火。自牛年来，楼市好似就一直这么火着。也让众多专家跌破眼镜刚过年那会，谁不是说这波涨势，撑不过6月份的。看着这两月持续的销售旺势，于是乎，众多报刊杂志和业内专家又开始说，下半年房价必然还是要涨的。 一、房地产的红火，还是刚性需求所致？如果说政府救活了开发商，那么通胀的预期那么刺激房地产市场迅速的转牛。推动市场上涨的是什么样的力量呢?是担忧资产缩水的富裕阶层，是对地产牛市还处于良性上

20、涨阶段抱有信心的热钱，是拥有三四套房子也觉得不多的中产者，甚至是开发商的自买自卖、捂盘惜售，但就是没有所谓的刚性需求的事。唯一能够推高房价的是预期。目前市场不是有没有通胀的预期，而是通胀预期有多大的问题。正因为如此，六月房价进一步飙升，加快了消费者和投资者入市的步伐，而他们的参加也将真正推动房价上升，甚至疯涨。但是，如果通胀变成现实，货币政策将有收紧的可能；那么建立在通胀预期上的房价上升或疯涨将缺乏根基，很难持续。二、房地产的牛市是否重新开始?房价上涨其实是一种货币现象。过量发行的货币最终将推动资产、普通商品和工资的普遍上涨，也就是通货膨胀。目前，不动产和股票等资产的价格已经先于普通商品和工资

21、大幅上涨了，通货膨胀来临显得那样的必然。目前，促使房地产开发商大幅降价销售的两个主要动因开放商的现金流和消费者的价格预期，已经不复存在了。经过2021年底和2021年初的降价促销，开发商也回笼了不少现金，再加上地方政府的宽松政策。总而言之，大多数开发商的现金流已经不成问题了，没有必要进行降价销售了。出于通货膨胀的强烈预期，投资者已经开始大量入市，彻夜排队买房的现象在_线城市的个别楼盘已经出现。人们对房价上涨的预期已经成为普遍的事实。三、下半年房价继续涨还是会下跌?“近几个月的成交回暖、投资者回潮，并不代表投资环境开始好转。一位业内人士认为，今年上半年的楼市火爆是在“政策利好、房价回归理性、刚性

22、需求爆发等一系列因素综合作用的结果，而导致市场低迷的根本因素没有得到解决，世界范围内的金融危机依然在延续，中国经济依然处于下行通道，“这些不利因素最终必将影响到楼市，潜在的威胁因素没有消除，不排除未来楼市下行的可能。更有楼市专家指出，楼市的刚性需求对房价因素非常敏感，现在的房价已经是最高点，老百姓收入涨了多少？因此，现在的房价是严重透支的，再想上涨，肯定要抑制需求释放，对于房价上涨的判断，未免太过于乐观。 (2009年7月3日 常州晚报)易居点评：由此可见，房地产市场回归理性或者称真正复苏，起决定作用的还将是货币政策。目前，货币政策反通缩，推动了房价的上升，有助于楼市复苏，但如果货币政策转向，

23、在现有价格水平下缺乏有效需求支撑，房地产市场仍难免出现反复，甚至又一轮的观望或下跌。 上半年全国住宅用地供给成交量低于去年同期据中国指数研究院的监测，2021年上半年，全国60个城市住宅用地整体交易量相对低迷，供给成交量尚不及去年同期水平，市场整体复苏尚待时日。北京、上海、广州、深圳等重点城市交易活泼，土地市场率先回暖。从住宅用地的供给情况来看，今年以来，虽然住宅用地供给量连续5个月递增，但整体供给量偏紧。上半年，全国60个重点城市共推出住宅类用地含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地1126宗，同比减少25，推出土地面积6485万平方米，同比减少24。从成交情况来看，住宅用地成交量主要集中在二

24、季度，特别是5、6月份，整体交易相对低迷，成交量同比下降幅度较大。上半年，全国60个重点城市共成交住宅用地829宗，同比微降1。成交土地面积5041万平方米，同比减少27。万科、保利、绿地等房地产大鳄开始在土地市场拿地，加强土地储藏。另外，今年上半年，一线城市没有出现流拍地块，二三线城市流拍现象比拟突出。特别是1季度，仅2月份就有48宗地块流拍，流拍率高达40。从成交价格来看，今年季度，地块以底价成交为主，溢价水平普遍低于10。二季度，住宅用地溢价水平逐渐提高，成交楼面价渐上升，连续3个月呈上涨态势。(2009年7月14日 常州日报)上半年居民家庭：人均收入13309元 人均支出11224元据

25、国家统计局常州市调查队对市区300户居民家庭的抽样调查，1-6月，我市城市居民人均家庭总收入13309元，其中人均可支配收入12065元；居民人均家庭总支出11224元，其中人均消费性支出为7848元。数字显示上半年我市居民家庭收支稳中有升。从构成看，居民财产性收入增势迅猛，人均达230元，同比增长99%，增幅在四大类收入中居首位，主要原因是局部居民单位分红、投资收益获利明显；转移性收入增长较快，人均收入达3303元，同比增长20.4%，其中人均养老金及离退休金收入达2613元，同比增长24.4%。工资性收入依然是居民收入的主要来源，上半年人均累计收入8743元，同比增长7.8%。受金融危机等

26、因素的影响，局部调查户经营性收入有所下滑。居民八大类消费支出分化明显，呈现“五升三降的格局。上半年，我市居民汽车消费热情不减，被调查的300户居民家庭上半年共购置家用汽车7辆，同比增长6倍，受此拉动，居民人均交通和通信支出同比增长67.7%，增幅居八大类消费之首；教育文化娱乐效劳、其它商品与效劳类支出同比增幅均超过10%；食品、家庭设备用品及效劳类消费小幅增加；居住、医疗保健和衣着三类消费支出有所下降。(2009年7月18日 常州日报)易居点评：从去年第四季度以来，在国家一系列宏观调控政策的作用下，我国经济运行初步遏制了增速下滑的势头，呈现出企稳向好的积极变化，且积极因素在累积增加，如果不出现

27、新的大的意外，根本可以断定，当前我国经济已经见底，最困难的时候已经过去，下阶段经济可望企稳向好。第二章、经济环境1. 国内生产总值增幅下降自2003 年以来，常州市每年GDP 依然保持20左右这样一个较快的增长速度，反映了常州市经济状况良好。08年常州国内生产总值2202.2亿元，首次突破2千亿大关。但受整体经济环境影响，GDP增速下滑至12.4%，为近5年来的最低。图2-1：2003-2021年常州市GDP增长走势 SKIPIF 1 0 资料来源：常州统计局2. 人均可支配收入持续增长该指标全面小康目标值为16000 元，说明到2006年常州市城镇居民的平均生活水平已经到达小康水平,06年甚

28、至已经超过。从近几年的开展看，常州市居民的富裕程度在不断提高，人均生活水平也逐年不断大幅提升。从08年全年统计，全市人均可支配收入在万元，同比增长。而居民生活水平日益提高，将会增加改善性住房的需求量，改善性需求的购房将促进当地房地产的开展。图2-2：2003-2021年常州市人均可支配收入增长走势 SKIPIF 1 0 资料来源：常州统计局3. 固定资产投资增幅回落03年以来，常州固定资产投资额稳步增长，每年增速均在20%以上。常州08年全社会固定资产投资额到达1亿元,同比07增幅为20.3%。图2-3：2003-2021年常州市固定资产投资增长走势 SKIPIF 1 0 资料来源：常州统计局

29、4. 社会消费品零售总额持续增长2003-2021年，常州商品流通规模持续扩大，城市商业消费市场开展前景良好。社会消费品零售总额涨幅波动较大。近几年中，05年的涨幅最大，为37，之后两年呈现出下滑趋势，但总体形式依旧较好。08年常州社会消费品零售总额为758.2亿元，增幅为24.1%。图2-4：2003-2021年常州市社会消费品零售总额增长走势 SKIPIF 1 0 资料来源：常州统计局第二篇、市场分析篇第三章：土地市场1. 本月土地市场本月常州土地市场3宗地块公告，成交地块1宗，均为上月出让地块，由于房地产市场的回暖，土地市场根本走出低迷局面。但国土资源局当前控制土地的出让，出让土地较有节

30、奏。2. 本月出让分析表3-1：2021年7月份常州土地出让情况一览表地块名称区域出让面积容积率用地性质交地标准起始价万元出让日期常金路北侧、新运河东侧地块城西29590商业市场/8002009-7-28官墩拆迁安置小区地块城东1263商业、住宅/2009-7-28五益路南、北两侧地块城东62220商住/1662009-7-28数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月常州土地市场有3宗地块出让，共占地93073平方米，其中有2宗为商住性质地块，1宗纯商业性质地块，主要分布在城东和城西两个区域。上个月也是出让了3宗土地，也其中有2宗为商住性质地块，而是分布在城中和城北，由此可见，国土局出让土

31、地非常有节奏，有区域针对性。继09年常州土地市场上半年的集中放量后，近2个月进入缓和期。当前政府控制土地出让的调控思路明显，近来房地产市场的回暖，也给土地需求带来一定的时机，上月供给的几宗商业住宅地块，本月根本得到了成交，故本月政府继续供给商住性质地块。3. 本月成交分析表3-2：2021年7月份常州土地成交情况一览表地块名称区域出让面积容积率用地性质交地标准起始价万元成交价万元竞得人成交日期大成厂地块城中77490商住净地6500085000巨凝集团2009-7-1数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月常州土地市场共成交1宗地块，成交总金额高达85000万元，成交地块主要为商住性质。成

32、交地块分布在城中区域。由于城中区域土地非常稀缺，且区位优势非常明显，因而城中地块受关注度极高，故亿元的高价摘得。当前房地产市场逐渐回暖，市场信心逐渐恢复，尤其是刚性需求旺盛，市场趋于利好形势，市场余量得到进一步的去化。政府根据开发商拿地的积极性，有节奏地出让土地，今年土地市场的低迷状态逐渐得到好转。上月土地市场的供给在本月根本得以去化。3.1 总体成交走势分析图3-1：常州市2021年1月-2021年7月土地市场成交走势 SKIPIF 1 0 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月土地市场成交面积万方，环比上月下降%。继5月份土地市场成交反弹后，6-7月份出现平稳去化，成交6宗商住地块，

33、且成交地块占地面积较大，大多分布在城中区域。常州土地市场近两个月成交量的下降主要还是取决于国土局的供给量的下降，政府控制土地的出让，是造成6-7月份常州土地交易下滑的主要原因。4. 重点地块分析4.1 地块指标分析表3-3：大成厂地块经济指标列表地块名称大成厂地址吊桥路以南，和平北路以西，京杭大运河以北，晋陵南路以东出让方式挂牌土地用途商住所在区域城中交地标准净地占地面积77490起始总价万元65000总建面积232470成交总价万元85000容积率成交楼板价元/备注无数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统表3-4：大成厂地块地块经济指标列表地块名称面积用地性质容积率挂牌底价万元加价幅度万元

34、竞买保证金万元交地条件大成厂地块77490商住6500020040000净地数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2.2 拿地企业分析该地块于2021年7月1日被江苏巨凝集团以85000万元的高价摘得，拍卖历时1小时、5家开发商经过131轮竞拍，可见该地块受关注度较高。巨凝集团始建于2001年7月的“常州市巨凝建材和1997年5月成立的“常州市奔龙物资。随着巨凝人艰苦创业精神的表达、开展理念的不断创新和管理机制的不断完善，公司稳步开展壮大，2005年6月，组建了江苏巨凝集团现更名为巨凝集团。2.3、开展前景分析“大成厂地块位于同济桥桥堍，南临古运河、东靠和平北路、西邻晋陵中路、北接吊桥路，地

35、块所处位置为常州市传统市中心商务核心区，工程规划用地面积77490平方米，规划用途为商住，其中商业局部面积30%，容积率3.0，绿化率30%。周边配套成熟，紧邻文化宫商圈和南大街商圈，各种生活、商业、休闲、娱乐、金融、教育以及医疗设施都十分完善，而从整个市中心商务核心区域来看，这种优质地块已经十分稀缺。第四章：商品住宅市场1. 市场综述7月份，常州商品住宅市场需求方面与6月份相比，呈现平稳上升态势，成交均价方面呈现小幅下降的趋势，前期市场存量得到进一步去化较为迅速。从供给层面来看，本月供给量根本与上月相比小幅上涨，开发商保持较高的新增推案量，其主要原因是市场的需求量旺盛，市场信心较足。从需求层

36、面来看，市场前期刚性需求的延续，本月刚性需求仍然较旺盛，支撑了本月成交平稳的行情。从价格层面来看，成交均价微跌，属于正常涨跌范畴，是由前期市场良好的局面支撑起购置信心，开发商那么乘机回笼资金。图4- 1-1：2021年1月至2021年7月常州市商品住宅供求走势图 SKIPIF 1 0 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2. 供求关系分析7月份，常州商品住宅市场供求与上月相比根本保持一致，小幅上涨，仍保持前期强劲的市场成交良好的势头，市场供给和成交较上月都微量上升，前期市场存量得到进一步消化，供过于求的压力得到进一步的缓解。从市场供需矛盾来看，主要的矛盾点还是反映在前期庞大的市场存量上，在

37、供过于求的市场局面已经形成的情况下，如何有效、持续的促进成交以去化存量仍是目前市场的当务之急。从走势来看，虽然消化存量的任务长期而艰巨，但最近几个月来，供求比均为求大于供，可见，目前市场成交情况持续明显好转，市场供求关系的矛盾得到进一步的缓和。图4-2-1：2021年1月至2021年7月常州市商品住宅供求情况比对 SKIPIF 1 0 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3. 供给量分析7月份，常州市区商品住宅批准预售面积万，环比%，同比%。本月推案量较上月小幅微调上升，一方面是6月份的推案量较多，另一方面目前市场去化状况较好，开发商由于前期的市场存量去化情况较好，故本月继续保持相当的推案

38、量。同比08年7月来看，09年市场供给规模整体偏小，鉴于市场存量依然比拟庞大，开发商的推案还是会较为谨慎，不会过于激进。图4-3-1：2021年1月至2021年7月常州市商品住宅供给量比对图 SKIPIF 1 0 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统4. 成交量分析7月份，常州市区商品住宅销售备案面积为万，同比上升，环比上升%。从整体走势来看，今年一季度成交量呈现明显的攀升势头，二季度呈现稳步上升趋势，进入7月以后呈现平稳态势。其原因是08年政府“救市政策效应的显现。08年被抑制的刚性需求在这几个月集中爆发出来，使得这几个月成交量稳步上升，进入二季度，由于基数较大，上升幅度放缓，本月，成交

39、较上月根本持平，主要是上月的刚性需求。加上局部投资者看好此波形势，放弃观望，选择入市的延续效应。从后市来看，短期内政府不会出台新一轮的利好政策，而局部置业者放弃等待、择机入市，开放商推案热情较高。因此，我们相信，在中短期内市场成交放量将会持续，价格将走高。但不排除传统淡季的到来对房地产市场产生一定的影响。图4-4-1：2021年1月-2021年7月常州市商品住宅成交量走势 SKIPIF 1 0 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统5. 成交均价分析7月份，常州全市商品住宅成交均价为4541元/，环比，同比上升%，成交均价呈现稳中有升的态势，当前市场成交明显放量，价格出现了小幅上扬，由于今年

40、各大楼盘销售形势较好，不排除开发商继续顺势提价的的可能。从价格走势来看，09年以来，常州商品住宅成交均价根本在4400-4500元/左右的价格线上下波动，并且已经连续两月稳定保持在4600元的价格水平之上，成交量的攀升支持了价格面的稳定上升。另一方面，虽然成交量大幅上升，但由于开发商存货压力依然巨大，价格大幅度上升的可能性还不是很大，小幅度的微调是开发商最有可能采用的价格策略。图4-5-1：2021年1月-2021年7月常州市商品住宅成交均价走势图 SKIPIF 1 0 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6. 新盘分析表4-6-1：常州市2021年7月市区新推工程一览表新盘/后续楼盘名称

41、板块属性建筑形态当前销售价格(元/)总规模(万)本次推出(万)本次推出套数首次开盘价格(元/)新推去化套数新盘绿地世纪城城北住宅小高层350070183350045后续绿地世纪城城北住宅小高层35007063350035后续吟枫苑城北住宅小高层55002071550036后续吟枫苑城北住宅小高层56002068550045后续新城熙园城南住宅高层4500180450064后续新城清水湾城北住宅多层65004530410018后续香堤湾花园城北住宅高层5600203205600123后续泰盈八千里城西住宅小高层410055104410088后续凯旋城城东住宅高层460028322460095后续

42、凯尔枫尚城西住宅高层388020144382059后续桔子公民城南住宅小高层380011303800116后续九洲花园城北住宅高层38002638006后续景瑞曦城城西住宅高层39002203900108后续汇金天地城北住宅多层650070650038后续常信天润园城北住宅高层520020140520028后续常发永宁雅苑城北住宅高层500015116500018数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2021年7月，常州商品住宅市场后续加推14个工程，有一个新开盘工程，为绿地世纪城，比上月多了7个工程，共有万方的工程进入市场销售。 新盘数据供给量分析1、规模分析表4-6-2：7月新盘规模列表

43、 图4-6-1：7月新盘规模分布图规模新盘量个5万方以下1510万方11030万方730万方以上4合计14 SKIPIF 1 0 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 本月后续加推工程较多，后续加推工程的总规模大多都在5万方以上，而10-30万方以上的推案比例最高，占50%。可见各大楼盘看准了本月较好的市场时机，加大推新盘的推案量以到达回笼资金的目的，迅速去化存量。2、建筑形态分析表4-6-3：7月新盘建筑形态列表 图4-6-2：7月新盘建筑形态分布图规模新盘量个多层2小高层5高层7复合型/别墅/合计14 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新盘建筑形态主要是以高层产品为主，复合型

44、产品、别墅均无供给。3、区域分析表4-6-4：7月新盘区域分布列表 图4-6-3：7月新盘区域分布图规模新盘量个城北8城西3城南2城中/城东1合计14 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新盘区域分布较广，新推案工程和后续加推工程的数量共计为14个，各个区域除城中外，本月都有新盘供给。尤以城北供给最多，到达8个之多。4、房型分析新盘户型分析图4-6-4：常州市2021年7月新盘户型分布图 SKIPIF 1 0 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月后续加推工程中复式无供给量，其余房型均有供给量，其中以三房的供给量最多。其次是二房和四房。上市房型分析表4-6-5：常州市2021年7

45、月上市新盘房型表 房型单位数套房型配比房型面积套数比例%一房32660196%60-80130%二房8468093%80-130753%三房7369018%90-143718%四房206144126%14480%五房/复式/别墅/合计2114/数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从上表我们看出：7月份新推案量主要还是以二房的推案为主，占%，其次是三房，本月复式无推案。 新盘数据成交量分析去化房型分析表4-6-6：常州市2021年7月上市新盘去化表 房型上市量(套)去化量(套) 去化比例%一房32616951.8%二房84640948.35%三房73625935.02%四房2065928.6

46、4%五房/复式/别墅/合计211489642.38% 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统本月新盘去化情况比拟乐观，总去化率到达%。其中一房的去化比例最高，到达%，其次是二房，其比例到达%，三房去化比例也都到达了35%以上，本月复式无成交量，二房是本月是市场供给的主流，供给量到达了846套，占整个市场供给量的41%，去化量也相对较好，这主要是延续了前几个月二房的较好的去化形势，由此可见，本月刚性需求仍然比拟旺盛。区域房型供求分析图4-6-5：常州市2021年7月区域房型供求分布图 SKIPIF 1 0 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从上表可以看出，推出的房型都有成交，但成交量相差

47、较大，成交量最大和成交比例最高的均为二房。同时，与上月相比，本月复式任然无成交量。表3-2-7：常州市2021年7月工程供求明细表楼盘一房二房三房四房五房别墅名称面积段供给套成交套面积段供给套成交套面积段供给套成交套面积段供给套成交套面积段供给套成交套面积段供给套成交套景瑞曦城/86-9612776127-1359332/泰盈八千里261926215248/凯尔枫尚/72415248140242/常信天润园/13025103/清水湾/65-7312582-891813/新城-熙园/81-103120491306015/桔子公民37-6610495732621/常发永宁雅苑/89586122-1

48、375813/吟枫苑/114-1216845/汇金天地/204-2977038九州花园/130266/香缇湾6310437895632109104415613/凯 旋 城921386-906947115-1179211133463/吟枫苑/931217136/绿地世纪城/73-9622671110-111209/数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从上表我们可以看出，本月各区域都有后续加推工程，共计2114套，开盘当日共去化896套。6.3、区域分布本月城北新增住宅供给面积最高，共计16.32万方，占全市新增住宅供给总面积的5%，居各区域之首；其余各区域本月新推案量相对较少，其中城中本月无

49、新增住宅供给。图4-6-6：2021年7月各区域新增住宅供给情况 SKIPIF 1 0 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6.4、产品特征本月主要是以小高层产品新增供给为主，其中小高层产品的新增供给量最大，到达万方，占全市商品住宅新增供给的70%；其次是高层产品，新增供给万方，占全市商品住宅新增供给的15%。图4-6-7：09年7月各建筑形态住宅供给比例 SKIPIF 1 0 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统6.5、销售情况以开盘销售来看，本月销售情况较好的楼盘是清水湾。推案30套，当日共去化28套，去化比例到达%，其次是中央花园，其去化比例到达了%，推案量最大的楼盘是朗诗国际街

50、区，推案量到达200套，去化92套，销售率也到达了46%，去化率最低的是新城长岛，去化比例仅有%。总体来看，本月与上月相比，各盘的去化形势较为理想。图4-6-8：2021年7月常州商品住宅新推去化情况 SKIPIF 1 0 资料来源：CRIC中国房地产决策咨询系统第五章：产品分析一、 产品综述1、热销、滞销产品热销产品泰盈八千里销售状况： 09年7月加推104套房源，当月销售到达84.62%，在中端工程中销售最正确，位居常州7月份普通住宅新推去化率排行第一。产品亮点：泰盈八千里身处常州“城市绿肺，全城独一无二的华东地区最大的以桂花为主题的西林公园、五星公园、荆川公园、常州西大门城市景观大道、滨

51、河景观带等多重自然景观环绕其旁。工程位于怀德南路，占据常州西城核心区域，紧靠白云、凌家塘，距市中心仅15分钟车程，交通迅捷，BRT二号线总站近在咫尺，5、22、221、310、328、517等多条公交线路经过，轻轨预留站口，龙江高架直通沪宁高速，交通便利香堤湾花园销售状况： 09年7月加推320套住宅房源，当月销售率到达123套，在高端工程中销售较好，位列常州6月份普通住宅销售面积排行第一。产品亮点：工程地处常州新政府板块，人文、商贸核心聚集地，交通便利、周边配套齐全，区位优势明显。工程20万方大盘，规划错落有致，层次清楚。2、特色楼盘推荐新城清水湾工程简介 新城.清水湾，新城地产最新力作，工

52、程地址，位居新龙板块优势地段，左依贯穿常州南北的长江路，右靠武夷山路；北接浊水溪路，南依老藻江河。片区周边生活超市、菜场、银行等生活配套设施齐全，常州新北医院、新桥中心医院更近在咫尺，便利生活触手可及！新北区政府即将搬迁，京沪高铁、轻轨、BRT4号线全新拟建，优势高铁生活圈里，片区开展增值较大，工程规划中包括小高层、高层、花园洋房三种，规划设计 ，规划总建45万，容积率2.0，绿化率40.6%，园区内规划有27幢住宅，10栋高层普通住宅，9栋小高层住宅，8栋花园洋房。是目前常州市内比拟大型社区之一。工程内的27栋住宅布局错落有致，层次清楚。整个工程坐北朝南。整个工程自浊水溪路向外环线，形态由“

53、简洁规整向“自由舒展自然过渡，高度由低到高灵活变化从而在两条道路上形成不同形态的街景轮廓。退层式的花园洋房，是目前常州市场稀缺型产品，增加了小区的景观特色。图5-1-1：总平图 建筑风格工程立面设计典雅大气，层次细腻，形体独具韵律感，空间开合有致，建筑线条舒展流畅圆润，色调压暗，大体量中凸显精致，绿色的玻璃和压暗的金色墙面与城市景观相和谐。图5-1-2：新城清水湾外立面效果图 景观设计小区内大型中央景观造就天然绿肺，1300米的水岸绿廊，家门口的景观长廊，将社区内部景观与自然景观完美融合。轻盈的流水，绿意的生活，呼吸自然鲜氧，聆听潺潺水声；落日黄昏，沿河漫步，慢慢享受这美好生活。爱在清水湾，家

54、在清水湾。图5-1-3：新城清水湾景观效果图 户型设计表5-1-1：楼盘户型组合表楼盘名称新城.清水湾1.8期退层花园洋房户型2/2/12/2/13/2/13/2/13/2/1套数66666面积(m2)6573828689比例(%)20%20%20%20%20%从上面的户型配比表中可以看出，3房和2房户型为其主打户型，因此预计针对的客户群体应该属于中高端需求人群。其中3房户型所占比重60%，2房户型所占比重40，在产品定位上应该属中端楼盘，从户型面积控制上来看，总价控制较合理。从客源定位上来看，主力客户群还是面对私营业主、个体户以及周边住户。图5-1-4：新城清水湾户型图主力户型分析：清水湾6

55、5户型户型设计上为全明设计，客厅采用宽敞的景观阳台设计，令户主可以清晰的看到小区内的各色各样的景观。南北通透，各个房间尽享阳光温暖。功能性极强，附送大面积空中花园。主力户型分析：清水湾89户型户型设计上为全明设计，紧凑型三房，零浪费户型设计。南北通透，各个房间尽享阳光温暖。功能性极强，附送大面积阳台。二、 案例分析绿地世纪城欧洲水镇风情区位概况绿地世纪城占地面积405亩，总建筑面积约70万平米，位于龙城大道、龙江路交汇处，毗邻飞龙居住区，距市政府道路距离约4公里。借助龙城快速干道、长江路10分钟可抵达市中心；图5-2-1：绿地世纪城位置图 规划设计本工程绿地世纪城占地面积405亩，总建筑面积约

56、70万平米，绿化率约为35%。整个美国HOOP建筑设计咨询上海/ICDA筑森国际担纲设计，住宅局部由高层、小高层、TOWNHOUSE三局部组成。工程一期地块位于常州毗邻7万常住人口的飞龙居住区，位于BRT3号线起始站。一期工程以住宅为主，由高层、小高层公寓、townhouse及少量沿街商铺组成。高层公寓呈矩阵排列。可以有效防止阳光阻隔，户户充分享受阳光照射。花园式园林景观的设计，结合英伦风情的建筑，该工程推广语为“生活离不开绿地。首批即将亮相的物业沿袭了英伦建筑风韵，采用英伦建筑风格，独特的外立面线条勾勒，富有变化的屋顶设计，尽显英伦绅士风范。工程毗邻7万常住人口的飞龙居住区，位于BRT3号线

57、起始站，借助龙城快速干道10分钟到达市中心，将成为常州的高尚、便捷居住区。绿地世纪城首批入市的产品规划户型打造上也有许多创新之处，独一无二的5060平米错层户型/70-80平米特色小户型/90100平米经典两房设计/120130平米创新完美三房。图5-2-2：绿地世纪城总平图 建筑设计新古典主义建筑，打造原味欧洲英伦风情工程的建筑总体规划，表达了大型英伦社区与建筑、绿化的完美融合。有节制的运用古典主义风格，赋予建筑以历史感和场所感；高层小高层住宅局部立面经典三段式处理手法，基座局部用深色石材，表达沉稳厚重；主体墙面采用中灰背景加白色突出构件和体块；平顶屋顶，与竖向轻盈构件相得益彰，极大丰富了天

58、际线；TOWNHOUSE和会所及商业局部采用坡顶，与游走其间的河湖水岸交相辉映。富有变化的屋顶设计，尽显英伦绅士风范。图5-2-3：绿地世纪城外立面效果图 景观设计纯粹欧洲水镇，风情尽览工程以盛世不衰的经典建筑形态，致敬百年欧洲生活经典。让建筑在那些廊柱、喷泉、水池之间，历经风雨洗刷依然温暖如初。工程以英国现代乡村风格景观位居中心，演绎纯粹英式古堡风情。目前一期通过中灰背景加白色突出构件和体块，结合变换错落的屋顶，从各个角度对工程的景观作出精彩阐述。儿童游戏场、人行游步道、活动中心、亲水草坪，休闲平台等活动场所，为社区业主提供一个有益身心的绿色基地。取材于法国安纳西小镇灵感，临湖建设的石舫建筑

59、利勒宫，主题餐厅，结合商业而成的开放空间，表达出浓郁的欧洲小镇风情和经典怀旧的水岸意境。此外，特色水景、雕塑、喷泉、花架石台，以及弧形拱门等经典欧洲元素的选用，结合岸边咖啡馆，西点店，营造出水岸欧洲无限韵味。 户型设计本次推出1期湖中心别墅工程，处于湖中心最正确位置的是珍稀绝版的独栋别墅，然后依次是双拼和联排别墅，本次共推出41套，累计推案面积为12955.5平方米。表5-2-1：楼盘户型组合表楼盘名称绿地世纪城的户型配比户型2/2/12/2/12/2/12/2/13/2/1套数208261911面积(m2)73858996110比例(%)10.92%44.81%33.33%9.375%6%图

60、5-2-4：绿地世纪城户型图 2/2/1 73全明设计，阳光充满整个客厅。超宽阳台，让你一进门心情愉悦。不仅如此，双卧全南设计，每个细节都极其贴心，提升居住舒适性。2/2/1 85全明设计，南北通透，客厅采光良好，提升居住的适宜度。超宽阳台，正对客厅，让你一进门心情愉悦。附送大面积空中花园，提升产品附加值。2/2/1 88南北通透全明全通透户型设计。大面积空中花园，超宽阳台设计，提升户型性价比易居观点：绿地房地产主要致力在中国大陆开展优质房产工程，专注于在优越地段或极具潜力地区开展大型及高品质的工程。本案总建70万方，位于新北区新生活板块。鉴于绿地房地产在中国声誉以及知名度，因而本案倍受关注，