物业管理师之综合能力考试资料：发展物业管理的三对策

1、物业管理师之综合能力考试资料：开展物业管理的三对策依据我国物业治理的实际状况和自己所特有的优势与劣势，当前，迫 切需要实行以下对策：（一）为物业治理落实和筹措必要的资金物业治理是继房地产开发、建筑和销售后的一项特别性的治理效劳行 业。培育、扶植和进展物业治理市场，使物业治理走上良性循环和标准的 轨道，首先应保证物业治理的资金筹措到位，并从政策法规和经营上标准 物业治理中各类经费的正常运转。但现在大多数物业治理公司感到最头痛 的是资金来源问题，没有钱，一切治理都无从谈起。以大连市为例：据统计：1995年职工人均工资6800元，其中城镇居 民人均生活费4777元，平均每月398元。而市中心区商品房

2、平均价格为 每平方米35004000元，有的装璜好一点的每平方米高达5000元以上。 人均收入一般和人均生活费较低的条件下却长期维持较高的地价和房价, 这无疑说明房地产开发企业在新区建立和旧城改造以及联建过程中，长期 猎取超额利润，特殊在房地产有关法规尚未健全的状况下更为明显。从全 市范围来看，大连市工、商业企业的经济效益大致属于中等，目前，工业 企业的亏损较大，近期内还难于要使广阔居民观念转变，心甘情愿乐于交 纳物业治理费用，使他们在日常居住生活中熟悉到，物业治理是现代化都 市一种迫切需要，也是生活方式的一种转变。这就迫切需要物业治理要有 较高素养的人才。目前，我国物业治理人员大体有以下四类

3、组成。一类是房管所治理人 员，二类是房地产开发企业分出的一局部人员，三类是企业系统房行政后 勤分出的一局部人员，四类是从其它行业重新招收的人员。这些人员有一 个共同特点，就是对物业治理了解甚少，有的认为还是原先的房管所，所 不同的仅仅是换换牌子，上级要求成立而已。至于对物业治理的性质、特 点、原那么、运行方式更是知道的可怜。对此，要实行一些坚实的措施。一 是选配好物业治理领导人才，包括主管部门的领导。对那些观念陈旧、物 业治理工作推不开，缺乏创新精神、无所事事的，一概坚决不用。二是要 适当从外地、外单位引进一批高层建筑和一般住宅的优秀治理人才，特殊 留意引进有学问、有力量、有创新精神的学者型治

4、理人才。现在我国有一 种现象，一谈到加强物业治理，往往派人到广州、深圳、上海等南方城市 学习、考察，其实这是远远不够的。有关部门应当有一个长期的引进规划， 引进多少？引进哪些人才？从哪里引？打算投资多少？假如人才引下来, 现有人员水平又上不去，我国的物业治理将很难翻开局面、上档次。三是 要有针对性的依据物业治理公司的实际，对现有工作人员进展培训，使他 们的思想观念和工作力量跨上一个台阶。物业治理培训不能走过场，现在 的培训大多是盈利性的，或者利用培训时机到各地旅游，真正学到的东西不多。比较有效的方法是分批分期进展集训I,系统地学习物业治理有关学 问，并经过考试取得上岗合格证书。四是在实际工作中

5、全面提高物业治理 人员的素养，物业治理是一门学问，需要多方面的学问，我们有些同志仅 仅把它看成是收房租，搞修理是不对的。实际上物业治理所要供应的效劳, 是一种全面的以人为本的效劳，这就需要建立和谐的人际关系、公共关系 以及良好的心理素养。（二）加强内部建立，切实建立有效的鼓励机制走向市场竞争是物业治理进展的必定趋势，也是物业治理进展完善的 动力。所以，物业治理公司要想在今后剧烈的市场竞争中独领风骚并占有 一席之地，就必需加强内部建立，建立有效的鼓励机制，只有这样，才能 充分调动治理人员的乐观性，使治理工作布满生气和活力。一是形成人人奋勉向上、努力进取，提高效率，增大效益，促进企业 进展壮大的鼓

6、励机制，这种机制的前提和根底是把治理看成商品，把承受 更多的托付看成是市场竞争的第一要义，从而使这种外界压力最终转变成 激发职工团结全都、奋勉向上的动力。二是建立提高职工待遇的鼓励机制。 物业治理公司的职工素养之所以要求较高，这是由他们的工作难度较大、 任务较重的特征所打算的，起码在目前的双轨制条件下这一点尤为突出。 所以，逐步提高他们的工资待遇，使他们的工资略高于房管部门的职工, 也是应当和可行的。目前，我国房管部门职工的工资待遇大体属于中等水 平，为提高乐观性，调动他们的内在潜力，物业治理公司职工的年收入可否在原先的根底上，再提高20%,提高到工薪阶层的上等水平，以增加骄 傲感和责任心，同

7、时，也带动物业治理公司职工工作作风的转变，使他们 用心一意地在本职工作上下功夫，进一步提高业务水平和工作力量。三是 建立物业治理公司增加效益的鼓励机制。为保证物业治理公司收支平衡和 有力量支付较高的工资，物业治理公司在搞好主业、搞好效劳的前提下, 千方百计增加公司收入。首先，房地产开发企业在规划设计时，预先考虑 物业治理公司日后的办公用房和可供从事多种经营的地皮和房屋，为物业 治理公司开展工作打下良好的根底。其次，房地产开发企业在房屋移交的 同时，留足给物业治理公司的启动资金，特殊是新建住宅小区、相对集中 的住房、高层非一般住宅，使物业治理公司一启动就自负盈亏，为完全意 义上的物业治理公司打下

8、坚固的根底。再次，主管部门和房地产开发公司 可赐予物业治理公司肯定的定期定量补贴或允许肯定的亏损额，这种作法 并不是搞平均主义、大锅假，而是通过逐步削减的定量补贴，给白手起家、“一穷二白”的物业治理公司肯定扶持，为物业治理公司进展多种经营供 应某些必要条件，使他们能够从一开头就能挪开步，正常运行。同时，这 种作法本身就给物业治理公司能够提前做到自负盈亏而赐予的一种嘉奖, 使之具有剧烈的吸引力，鼓舞他们想方设法，努力进展多种经营，增加效 益，尽快地削减对开发公司和主管部门的依靠。四是加强治理，注意培育， 对物业治理公司工作人员定期进展考核，实行优胜劣汰的制度，但凡不学 习、无所事事、不努力向上，

9、不称职的，坚决调离或集中办集训班，从另一个角度来提高职工的乐观性。五是保持糊涂头脑，对物业治理公司扩大 业务范围，实行审慎的科学态度，对有条件实行物业治理的，那么坚决不适 时机转入物业治理；对一些老式分散的旧有公房和大量私房的老居民散点, 那么实行多方论证、多方调查、多方征求住户意见，进展科学的系统的讨论， 防止物业治理条件尚不成熟就不顾后果，一哄而起，贸然进入，最终陷于 其中而一时难于自拔，使其物业治理的乐观性受到严峻挫折。但也要看到， 对这些一时难于开展物业治理的地区，并不是“铁板一块”，永久无法进 展物业治理，还要实行科学的态度加以分析。首先，要看旧城、旧房改造 的规划，什么时候进展改造

10、，什么时候加以规划，一般来讲，对近期内要 进展改造的地区，固然要等到规划改造以后再来实行物业治理，这样社会 效益和经济效益会更好，对物业治理的进展壮大也有好处。其次，也要分 析这个地区的人均收入和人们的富有程度，收入达不到肯定比例，开展物 业治理困难将更大。第三，即使成立了物业治理公司，也要依据所治理的 地块特点进展搭配，考虑到人员文化层次，收入水平，也要考虑到地区远 近。这样，不仅保证了物业治理公司能够得到肯定的收入，又使物业治理 得以顺当地在广阔住户中深入人心，推广开来。业治理公司开展工作打下 良好的根底。其次，房地产开发企业在房屋移交的同时，留足给物业治理 公司的启动资金，特殊是新建住宅

11、小区、相对集中的住房、高层非一般住 宅，使物业治理公司一启动就自负盈亏，为完全意义上的物业治理公司打 下坚固的根底。再次，主管部门和房地产开发公司可赐予物业治理公司肯定的定期定量补贴或允许肯定的亏损额，这种作法并不是搞平均主义、大 锅饭，而是通过逐步削减的定量补贴，给白手起家、“一穷二白”的物业 治理公司肯定扶持，为物业治理公司进展多种经营供应某些必要条件，使 他们能够从一开头就能挪开步，正常运行。同时，这种作法本身就给物业 治理公司能够提前做到自负盈亏而赐予的一种嘉奖，使之具有剧烈的吸引 力，鼓舞他们想方设法，努力进展多种经营，增加效益，尽快地削减对开 发公司和主管部门的依靠。四是加强治理，

12、注意培育，对物业治理公司工 作人员定期进展考核，实行优胜劣汰的制度，但凡不学习、无所事事、不 努力向上，不称职的，坚决调离或集中办集训班，从另一个角度来提高职 工的乐观性。五是保持糊涂头脑，对物业治理公司扩大业务范围，实行审 慎的科学态度，对有条件实行物业治理的，那么坚决不适时机转入物业治理; 对一些老式分散的旧有公房和大量私房的老居民散点，那么实行多方论证、 多方调查、多方征求住户意见，进展科学的系统的讨论，防止物业治理条 件尚不成熟就不顾后果，一哄而起，贸然进入，最终陷于其中而一时难于 自拔，使其物业治理的乐观性受到严峻挫折。但也要看到，对这些一时难 于开展物业治理的地区，并不是“铁板一块”，永久无法进展物业治理， 还要实行科学的态度加以分析。首先，要看旧城、旧房改造的规划，什么 时候进展改造，什么时候加以规划，一般来讲，对近期内要进展改造的地 区，固然要等到规划改造以后再来实行物