房地产经营与管理PPT资料

1、共五十三页房地产经营(jngyng)与管理（一）同济大学(tn j d xu) 施建刚 教授/博士生导师/博士2003.11房屋土地资源信息研究中心主任建设管理与房地产系副主任共五十三页 本提纲为02秋、03春MBA所准备，将结合实例讲解，推出新理念、新方法，希望能对交流者在今后的工作和学习(xux)中有点滴启示。 共五十三页房地产经营(jngyng)与管理（一）分八部分讲解一、对房地产市场相关概念的前沿探索二、房地产开发相关数据及房地产开发管理三、房地产市场个别问题探讨四、房地产市场营销管理五、房地产交易与权属登记管理六、租售比的实质与管理七、上海住宅建设“十五”计划的主要(zhyo)内容八

2、、房地产价格评估新方法拓展共五十三页一、对房地产市场相关(xinggun) 概念的前沿探索 导致我国房地产业掀起(xinq)和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。共五十三页（一）（房地产）管理概念的不同(b tn)认识“management” 意指经营、管理(gunl)、操纵、驾驶等。“administration”意指管理、经营，尤指公共事务、国家政策等管理。共五十三页1、（房地产）管理(gunl)的概念 成思危：“（房地产）管理是（房地产）管理者在多变的客观环境下设法运用各种资源来达到既定目标的各种活动(hu dng)和全部过程。”共五十三页2、机制（生产流通(li

3、tng)消费）共五十三页3、城市建设(jinsh)的怪圈区位(q wi)-第一代住宅配套-第二代住宅环境-第三代住宅生态-第四代住宅共五十三页（二）房地产概念(ginin)的定位1、房地产： 房产和地产的总称，经济体。财产、不动产（例）2、房地产业：开发、经营、管理(gunl)和服务的行业。共五十三页（三）土地概念(ginin)的拓展土地：地球陆域表层(biocng)，包括内陆水域，沿海滩涂和岛屿。（经济体） 有限性土地的特点： 集资性 扩延性 生地劳动产品 毛地 熟地 土地的价格：土地使用权的交换价格（价值），不是土地的购买价格（买未来）共五十三页（四）土地权属的改变(gibin)1、所有权

4、：占有、使用（性质可变）、收益和处分的权利。2、使用权：依法享有(xingyu)利用（性质不可变）土地的权利。共五十三页（五）土地使用(shyng)制度的历史沿革共五十三页（六）土地使用(shyng)方式的认识收土地使用费出让（协议、招标、拍卖）+挂牌(gupi)转让划拨其他（出租、作价入股等）共五十三页二、房地产开发相关数据(shj)及房地产开发管理共五十三页（一）房地产开发相关(xinggun)数据1、公司(n s)数共五十三页2.批租(p z)数 历年上海市土地(td)使用权出让情况表 年 份1988-1991199219931994199519961997出让地块数（幅）（1+1+3+

5、7）122052546234996401029出让面积（万）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年 份19981999200020012002累计出让地块数（幅）1326111913251981119610209出让面积（万）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.27共五十三页3.相关(xinggun)数据住宅投资(tu z)（增加值）/GDP5%-供不应求住宅投资（增加值）/GDP8%-供过于求上海6.9%离10%还有较大的空间。2002年13.1平方米/人，合建筑面积26平方米。2005

6、13.9平方米/人，合建筑面积28平方米。2007 14.9平方米/人，合建筑面积30平方米。2010 16.6平方米/人，合建筑面积32平方米。2015 19.2平方米/人，合建筑面积35平方米。共五十三页（二）房地产开发(kif)程序管理共五十三页1、多余(duy)的话House（Housing）（房）Home（家）Family（家庭）开发的是房，好的住宅不仅仅是一套漂亮的房子，而且(r qi)应该提供和引导一种新的生活方式。共五十三页2、住宅建设工程实施与规划管理(gunl)关系图 住宅建设工程(gngchng)实施过程 城市建设管理过程可行性研究报告建设工程施工建设工程使用土地建设工程

7、竣工建设工程设计建设项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证规划管理监督检查工程竣工规划验收建设用地规划管理规划实施检查监督建设工程规划管理共五十三页3、开发(kif)程序（1）决策(juc)（2）前期a、美国熊猫（中国）公司策划经过、单独设计与整体设计b、出让土地及实例 c、审图公司共五十三页（3）施工（建设施工）抓好：三 控（进度、质量、成本控制） 二 管（合同(h tong)、信息管理） 一协调（组织协调）共五十三页（4）竣工验收与交付使用验收、物业管理（谁开发谁管理） 新建住宅交付使用许可证-验收合格可使用。 物业管理早期介入 前期(qinq)物业管理 物业管理项目设计启动

8、项目竣工验收出售 业主委员会成立共五十三页（三）房地产开发(kif)项目可行性研究1、项目背景与概况2、基本数据3、成本(chngbn)估算（华联房产公司打桩、阳光厅、东方明珠选址及玻璃等） 4、进度安排5、资源供给6、市场分析7、财务评价8、风险分析（西宝兴路）9、国民经济评价10、结论（唯一） 共五十三页（四）房地产项目(xingm)评估管理1、市场研究（基本面）A、一般因素分析（宏观(hnggun)）B、相关因素分析（微观）共五十三页2、财务评价（技术面） a、传统评估技术b、现金流评估（价与时间不成比例）c、财务内部收益率评估（重点）财务内部收益率投资回收期衡量项目盈亏的主要(zhyo

9、)指标共五十三页三、房地产（管理）个别问题(wnt)探讨共五十三页（一）居住房地产投资价值(jizh)的疑惑共五十三页（二）关于(guny)居住小区环境的思索1、空间环境(hunjng)硬件共五十三页 2、生态环境（ISO14000） 生态环境是生物群落与其环境之间在能量流动和物质循环过程中形成的一个统一的有机(yuj)整体。生态系统非生命物质生命物质无机物质（氧、二氧化碳、水、无机盐等）有机物质（腐殖质等）气候因子（太阳辐射能、温度、湿度、降水）生产者（绿色植物）消费者（各种动物）分解者（细菌、真菌、食腐动物） 智能住宅小区智能化内容：信息通信系统、安全(nqun)防范系统、建筑设备监控系统

10、、物业管理系统四大部分。有基本配置和可选配置。 共五十三页3、视觉环境(hunjng)4、人文环境5、交通环境共五十三页（三）房型(fn xn)与价格的误区共五十三页1、房型(fn xn)（1）是板式还是点式（2）户室（比）（3）建筑面积(jin zh min j)（4）车库共五十三页2、价格(jig)共五十三页（四）经营(jngyng)123 共五十三页四、房地产市场营销管理(gunl)共五十三页（一）房地产市场营销分析(fnx)三个阶段：宣传(xunchun)、沟通阶段；谈判阶段；签约阶段。（大定、小订）共五十三页（二）房地产市场宣传的主要(zhyo)手段共五十三页（三）房地产定价方法(f

11、ngf)与策略1、方法(fngf)2、策略（技巧）共五十三页五、房地产交易(jioy)与权属登记管理 房地产价格申报(shnbo)制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度和房地产权属登记发证制度（另一项是土地使用权出让制度）。共五十三页六、租售比的实质(shzh)与管理共五十三页（一）租售并存(bn cn) 合理租售比价的原则：在住房有效使用年限(ninxin)内的租金总支出大于或等于同期售价的总支出，这样买房才比租房合算。 共五十三页（二） 租售比价(bji)推算共五十三页七、上海住宅建设“十五”计划(jhu)的主要内容共五十三页（一）指导思想共五十三页（二）总体(zngt)

12、思路“一个出发点”“两个目标(mbio)”“三个面向” “四个必须” 共五十三页（三）发展(fzhn)目标共五十三页（四）发展(fzhn)布局（1）依托交通干道进行住宅开发；（2）借助经济商业圈进行住宅开发；（3）利用环境景观进行住宅开发；（4）依托文教(wnjio)设施进行住宅开发；（5）重塑历史街区进行住宅开发；（6）结合“一城九镇”进行住宅开发。共五十三页（五）“十五”期间住宅(zhzhi)发展的主要措施共五十三页八、房地产价格评估(pn )新方法拓展共五十三页谢 谢 ！共五十三页内容摘要房地产经营与管理（一）。施建刚 教授/博士生导师/博士。导致我国房地产业掀起和发展的三大政策支柱：土地有偿使用、房屋商品化、住房制度改革。2、机制（生产流通消费）。1、房地产： 房产和地产的总称，经济体。土地：地球陆域表层，包括内陆水域，沿海滩涂