国内外养老地产案例研究分析报告课件

1、国内外养老地产案例研究分析报告国内案例1.九如城（宜兴）九如城（宜兴）开发企业：无锡九如城养老产业发展有限公司；项目区域：宜兴东氿新城区域宜城街道沧浦村（距离宜兴市区仅4公里）区域特点：政策：政府积极推动社会养老，建好平台做支撑，聚集民间资本，推动社会养老。经济：市民富庶，拥有较强的消费基础环境：自然风景和气候十分适宜养老项目定位：打造全产业链的高端“养老综合体”，在生活、医疗、娱乐、宗教、学校方面满足退休老人从健康养生到临终关怀所有的各个层次的需求。项目指标：用地面积：533000平米（800亩） 容积率：0.9建筑面积：480000平米 总投资：30亿元国内案例1.九如城（宜兴）养老居住养

2、老设施养老服务建筑类型 康复护理中心 集中养老公寓（主要面向健康老人） 家庭式养生住宅（老人可和子孙在一起生活居住）康复护理研究培训医疗培训运营服务数据信息中央厨房养老社区养老公寓医院食品基地购物中心酒店学校公园养老研究中心体检中心老年康复医院养护院项目客群：中高端老年人群国内案例1.九如城（宜兴）和当地政府有前期良好沟通，赢得政府支持；首次提出“养老综合体”模式适老化设计，在住宅设计上全部采用适合老年人生活的设计和设备；整合运营资源：BOBATH康复医院（韩国）SEVERANCE体检中心（韩国）打造服务链的上游：在建600亩的“CSA农场”，按需生产各类有机食品，供应给中央厨房。分期开发一期

3、开发：2012.10.18动工,预计2015年投入使用养老研究中心康复医院（8万方）养老社区（5万方）整合资源：通过整合运营医疗资源，提升目标客户对项目的信赖感产品设计：独特的适老化产品设计，使普通住宅产品也能提升溢价能力。产业链：通过上游产业的打造，一方面提升产品吸引力，一方面增加新赢利点项目启示项目要点国内案例1.九如城（宜兴）企业养老产业介绍：永泰红磡养老产业集团是一家以提高中国老人生活品质和幸福指数为使命，专注打造整个养老产业价值链的国内领先企业。聚焦城市：上海、北京、天津产业使命：提高中国老人的生活品质和幸福指数目标愿景：成为中国养老产业一线品牌核心业务：养老社区开发和资产管理业务养

4、老社区运营和咨询业务国内案例2.永泰红磡-阳光幸福村（天津）定位：城市复合型高尔夫养老大盘项目区位：地处天津市河西区外环线、津沽二线、徽山路延长线、梨双公路内（距离天津市中心约9公里距离）用地面积：3560000平米（5348亩）建筑面积：1500000平米容积率：0.4国内案例2.永泰红磡-阳光幸福村（天津）CCRC定义：“持续照料退休社区”+“一站式养老社区”为老年人提供从独立生活到辅助生活、专业护理等不同阶段持续照料的养老社区，代表了一种更健康、更有力、更现代、生命更有保障的老年生活方式（美国统计值是寿命延长8-10岁，医疗健康支出降低30%）。社区形态：以市区中小型CCRC为主，以城郊

5、中大型CCRC为辅。经营模式：持有经营收费模式：可返还押金+服务费区域策略：先以上海、天津、北京三地为中心发展，然后逐步向其他经济发达城市辐射扩展。项目致力于打造中国式“CCRC”国内案例2.永泰红磡-阳光幸福村（天津）养老居住养老设施养老服务建筑类型项目客群：经济发达城市的中高收入老人群体独立生活介助服务医疗护理痴呆护理临终关怀住宅医疗机构幼儿园活动中心低层，小高层（大中 小户型）失智老人护理中心幼儿园护理之家大面积绿地、景观、种植园（外环绿化带）国内案例2.永泰红磡-阳光幸福村（天津）2012年2月份启动，2013年8月份失智老人护理中心启用，配有怀旧疗法、音乐疗法、农艺、园林和宠物疗法等

6、多种先进康复疗法，为失能老人家庭分担忧愁，缓解老人失智恶化程度。建设一家“护理之家”医院。可提供预防、医疗、护理和康复等多种医疗服务，配有经验丰富的老年专科医生。整合资源，与三甲医院“链接”，并且“阳光幸福村”负责为重病老人垫付医疗费；战略规划养老产业，打造中国式CCRC社区。借助开发商自有养老产业资源、社区医疗配套规划、适老化设计产品以及大型居住区自身配套，为老年人提供预防、医疗、护理、康复、休闲、娱乐等多种医疗及生活服务。CCRC：持续照料退休社区，可实现一站式养老整合资源：通过整合医疗物业资源，提升运营能力项目启示项目要点国内案例2.永泰红磡-阳光幸福村（天津）国内案例3.香树湾国际养老

7、社区（上海浦东）项目背景：香树湾国际养老地产项目通过与当地政府合作，与上海浦东医院建立紧急绿色通道与医保接口，由国际知名的养老品牌培训服务团队运营，可全面满足老人医务保健、家政服务、健康餐饮、休闲娱乐、健身养生等各类需求。环抱在大型绿地城市氧吧、高端别墅区中的生态养老社区横滨太阳城国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）项目位置：位于上海市近郊，入口直通迪斯尼南大门；距轨交16号线站仅约1公里，车程10分钟到迪斯尼，20分钟到浦东国际机场，40分钟到市中心。国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）项目规模： 占地面积：约100亩 建筑面积：约11万平方米 总户数：规划有300个福利性养老床

8、位与532套老年公寓 户型面积： 60平2房和108平3房国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）营收模式：香树湾国际养老社区目前整个社区已全部结构封顶，预计将于2014年正式开园。采用会员制的运营模式，会籍可转让、可继承，首批创始会员更将获得多项礼遇。入住老人特点：高收入老人为主部分中低收入老人多数有国外生活背景入住费用基本为自己承担项目软硬件配置： 美国知名企业魅力花园携带其在养老方面的国际标准和先进理念进入中国，旨在满足中国老年人在他们各年龄段的需求。 社区里将配备医务保健中心、专业食堂、恒温泳池、健身馆等，满足老年人在医务保健、家政服务、健康餐饮等方面的需求。香树湾特别设计了部分户型

9、，能让子女与父母共同入住。国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）浦东新区政府全额投资的现代化二级甲等综合性医院社区颐养中心医疗服务:本项目内设置颐养中心，以先进的设备与专业人员消除后顾之忧；开通与上海市浦东医院的“绿色通道”,当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）养老居住养老设施养老服务建筑类型项目客群：经济发达城市的中高收入老人群体低层，高层（两居和三居）独立生活介助服务医疗护理养老公寓颐养中心生活中心活动中心颐养中心生活服务中心营养食堂医务室皇家园林国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）、家政服务、健康餐饮、休闲娱乐、健身养生等各

10、类需求。，让他们可以拥有自己独立的居家养老空间。员制的运营模式，会籍可转让、可继承。国际知名的养老品牌培训服务团队，可全面满足老人医务保健产品设计：居家式的定位，打造兼顾四代的养护、养老、养生、养乐天地。老年公寓则面向中高收入人群，按老年人居住习惯进行精装修功能设计：社区化的功能互补，为老年人解决在他们各年龄段的需求。上海浦东医院建立紧急绿色通道与医保接口。项目启示会员制运营：香树湾国际养老社区采用会项目要点养老院将采用家居式的装修风格，全部安装了适合老年人生活的地暖系统和智能化保障系统。国内案例3.香树湾国际养老社区（上海浦东）国外案例1.美国太阳城年龄段0-1818-2425-4445-6

11、465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%户型构成：大多数是独栋住宅，也有双户公寓、联排别墅和多家庭公寓分六大居住社区：太阳城中心:独立家庭别墅 国王之殿:连体别墅湖中之塔:辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院阿斯顿花园:出租的独立居住公寓自由广场:辅助照料式住宅和家庭护理机构社区现状人口构成 ：老年人口占绝对多数美国太阳城中心名称缘起： 西方不称老年人为夕阳，而是太阳意大利哲学家康帕内拉曾著太阳城（此书是反映了人们幸福生活的憧憬）区位：临近海湾社区坐落于佛罗里达西海岸，位于坦帕和萨拉苏达之间，距佛罗里达最好的墨西哥海湾海滩只有几分钟的路程规模：接近微型城市社区太阳城中心共有1

12、0500个住宅单元，目前入住来自全美及世界各地的住户1.6万目标定位和建设理念：社区自1961年开始建设起，便定位佛罗里达乃至全美最好的老年社区；使老年人精神充实、身体健康，享受一种不孤独、不依赖、不满足温饱型的老年生活美国佛罗里达太阳城中心老年社区闻名世界的最为成熟老年社区之一美国太阳城中心整个社区功能分区明确：六大居住社区，各社区共享一个邮局，超市、医疗机构、银行和教堂 物业类型为老年人量身定做：“太阳城中心”（独栋别墅）“国王之殿”（联体别墅）“湖中之塔”（辅助照料式住宅和家庭护理机构）“庭院”“阿斯顿花园” （出租的独立居住公寓）“自由广场” （辅助照料式住宅和家庭护理机构）国外案例1

13、.美国太阳城国外案例1.美国太阳城社区委员会办公室自社区1961年开始建设以来，社区各项活动一直由开发商运营，不久成为开发商的沉重负担。1987年，开发商与业主首次成立了独立的非盈利机构社区委员会，负责社区各项活动的组织，同时委员会收取参与各项活动业主的年费，以维持机构的运营。 社区委员会成员均为社区内居住的老年业主美国太阳城中心 成功因素分析社区委员会由社区老人构成便于沟通减少隔阂社区委员会负责社区的日常运作，有常设办公室，每月定期举行例会。纯粹老年社区增强老年人的归属感居民必须55岁以上，18岁以下的陪同一年居住不超过30天制度上增强老年人的归属感由老年业主组成社区委员会，社区对低龄人群活

14、动严格限制国外案例1.美国太阳城美国太阳城中心 成功因素分析针对老年人的建筑规划：无障碍设计强调方便安全：社区住宅以低层建筑为主，在所有区域布置无障碍步行道、无障碍防滑坡道，设置低按键、高插座极强的空间导向性应对老年人的记忆力感知力下降：对方位感、交通的安全性、道路的可达性均做了安排，实施严格的人车分流针对老年人的社区设施强调身心健康：身体健康建有医院和老年护理中心，心理健康老年图书馆，社区交流大厅规划设计人性化：针对老年人的无障碍设计、空间间导向设计，身心健康相关的社区设施国外案例1.美国太阳城美国太阳城中心 成功因素分析丰富的会所运动：室内外游泳池、草地保龄球、网球场，棋牌室，保龄球场，舞

15、厅，健身房，应有尽有特色：高尔夫爱好者的天堂：约三分之一的居民是活跃的高尔夫球爱好者。社区里拥有多个高尔夫球场，交纳入会费后，社区居民可享受126洞高尔夫球场，每年费用约1500美元太阳城中心是世界闻名的BEN SUTTON高尔夫学校的本部全美草地保龄球锦标赛在太阳城举行白天可以在社区宽阔的棕榈树街道上驾驶高尔夫车，大多数购物场所都有专门为高尔夫车提供的停车场草地保龄球室内游泳池高尔夫球场健身室多彩的体育运动会所可以满足大多数运动需求，尤其高尔夫，社区1/3业主喜爱，经常举办相关赛事国外案例1.美国太阳城超过200种各类俱乐部和组织美国太阳城中心 成功因素分析丰富多彩的俱乐部课程：社区有各种各

16、样业主自发组织的俱乐部，开设课程和组织活动超过80种，如业余无线电、计算机、缝纫、卡片收藏、投资和舞蹈等这可以帮助老年人完成年轻时未竟的理想。比如，您曾经是一个外科大夫，但年轻时您可能一直喜欢做木匠活，退休后生活在太阳城里，您可以到木工坊随意去做您喜欢的事情艺术室木工工坊瓷器收藏俱乐部活动交流中心俱乐部丰富了社区活动，各业主联合社区委员会组织的俱乐部活动精彩纷呈国外案例1.美国太阳城各社区均有自己严格的机构、组织和规划，许多娱乐性和社会性节目活动对六个社区的所有成员开放。在太阳城中心每人每年享用综合会所的费用为140美元。享受的康乐设施包括室内和室外游泳池，网球和推圆盘游戏场，草地保龄球，健身

17、和娱乐中心，会议室，和一个10000平方英尺的剧场。桌球室游泳池图书室手工制作中心美国太阳城中心 成功因素分析为老人设置专业、完善的配套设施项目背景日本“太阳城” 是在借鉴美国CCRC的基础上，开发出的一种全新的追求理想老年生活的建设和运营模式；SunCity自行投资建设的养老地产项目，与2005年投入运营；土地原址为炸药厂，株式会社以较低的价格获得土地；现有为一期规模，二期280户于2011年开工建设。项目位置位于横滨市近郊，距离地铁横滨站约20-25分钟车程。周边为成熟居住区边缘，即独立又融合地处高地，视野开阔，景观良好，天气晴朗时可俯瞰整个横滨市。横滨市横滨太阳城国外案例2.日本横滨太阳

18、城项目规模占地面积：84350 建筑面积：56012总户数：601户（其中自理型480户，介护型121户）自理型住宅单元中有几间为用于体验入住的客房。户型面积：自理型住宅单元的户型平均面积为61.6；介护型住宅单元的平均户型平均面积为22.9公共空间面积：公共空间比例占到项目总面积的38%，高比例的公共空间配置是项目一大特点。国外案例2.日本横滨太阳城管理费（公共空间水电费+物业管理费+行政费）102,900日元（8,232元）/月/人150,150日元（12,012元）/月/两人餐饮费66,150日元（5,292元）/月/人营收模式（括号内数字为人民币）一次性入住金：根据房间大小，3,000万9,800万日元不等（240784万），其中4,900万日元（392万）的比例最多两人入住一次性入住金在上述价格上上浮1,000万日元（80万）/居室。 一次性入住费用15年内可退还部分。 计算公式为：入住费用*0.85*（180月-