名士豪庭业主大会公约、业委会章程、业主公约(讨论稿)

1、名士豪庭业主大会公约、业委会章程、业主公约（讨论稿）名士豪庭业主大会章程（讨论稿）第一章总则第一条为了维护名士豪庭小区业主的合法权益，明确业主与建设 单位、物业管理公司三方的权利义务关系，规范业主、业主大会与业 主委员会的组织与行为，根据国家及山东省内相关条例、规程制定本 章程。第二条业主大会由该小区全体业主组成，于年月日在名士豪庭小 区经政府有关部门指导下成立。第三条业主大会下设名士豪庭业主委员会于年月日在名士豪庭小 区由第一届业主大会选举产生。第四条业主委员会全称：济南市名士豪庭业主大会业主委员会第五条业主委员会地址：济南市历下区第六条业主委员会主任为名士豪庭小区业主委员会的代表人，对 内

2、行使业主大会所授予的权力，对外代表业主大会和业主委员会。第七条本章程的宗旨是代表和维护本物业全体业主、使用人的合 法权益，保障物业的合理与安全使用，维护本物业区域内的公共秩序， 创造整洁、优美、安全、舒适、文明的居住环境。第八条本章程自生效之日起，即成为规范业主大会、业主委员会 的组织与行为，业主、业主大会与业主委员会之间权利义务关系的，具有法律约束力的文件。业主委员会依据本章程的规定，行使权利, 履行义务。第二章业主和业主大会第一节业主第九条小区的房屋所有权人为名士豪庭小区业主，包括享有物业 产权的个人、公司或其他组织。建设单位以不予出售的自营部分产权 可成为业主。房屋所有权人为两人以上时，

3、房屋所有权共有人共同作 为物业业主。经房屋所有权人授权，房屋承租人可以行使业主依据本 章程所享有的权利。业主按照其拥有的投票权享有权利，承担义务。第十条房屋产权证书是证明房屋所有人为业主的充分证据，在名 士豪庭小区开发商未协助房屋所有人办理房屋产权证之前，购房合同 或其他房屋所有权证明是证明房屋购买人为业主的证据。第H一条业主享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建 议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举和罢免业主委员会委员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业管理企业履行

4、物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十二条业主在物业管理活动中，履行下列义务：遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十三条业主依照法律和本章程的规定，有权获得下列信息和资料：（一）缴付成本费用后得到本章程；（二）

5、有权查阅和缴付成本费用后复印：业主委员会与物业管理公司签订的物业委托管理合同；业主大会、业主委员会会议记录；物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的记录；物业共用部位、共用设施设备专项维修资金部分的账册。业主提出查阅前条所述有关信息或者索取资料的，应当向业主委 员会提供证明其为业主的书面文件， 业主委员会经核实业主身份后按照业主的要求予以提供。第十四条业主大会、业主委员会的决议违反法律、行政法规的或者与物业管理公司签订的物业委托管理合同权利义务明显不对等的，侵犯业主合法权益的， 业主有权向房地产管理部门投诉， 要求停止或撤销该违法行为和侵害行为。第二节业主大会第十五条业主大会是名士豪庭小

6、区物业管理的最高权力机构，由小区内全体业主组成。 代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。第十六条业主大会分为定期会议和临时会议。定期会议每年一次，并应于每年4 月 30 日之前召开。有下列情形之一的，应在事实发生之日起两个月以内召开临时业主大会：(1 )委员人数少于章程所定人数的三分之二时；(2 )距物业管理合同到期日三个月时；(3 )业主委员会任期届满两个月前；(4 )业主委员会认为必要时；(5 )经20%以上的业主书面请求时；(6 )发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；临时业主大会只对通知中列明的事项做出决议。第十七条业主大会会议由业主委员会依法召集，由委员会主任主持。 业主委

7、员会主任因故不能履行职务时， 由业主委员会主任指定的副主任或其他委员主持； 主任和副主任均不能出席会议， 主任也未指定会议主持人的，由出席会议的业主共同推举一名业主主持会议。首届业主大会由业主委员会筹备小组依法召集，由筹备小组组长或者组长指定副组长主持。第十八条召开业主大会， 业主委员会应当在会议召开15 日以前通知全体业主，通知可以采用书面或公告形式。首届业主大会由业主委员会筹备小组负责告知。第十九条业主可以亲自参加，也可以书面委托代理人参加业主大会。 住宅类房屋业主为房屋所有权共有人的， 任何一共有人均可行使依照本章程享有的投票表决权， 其他共有人在该共有人行使投票表决权后，不再享有表决权

8、。商业性房屋业主为房屋所有权共有人的，需全体共有人共同书面指定或委托一人行使依照本章程享有的投票表决权。第二十条业主（包括业主代表）以其所代表的房屋套数行使表决权；住宅物业实行一套一投票权；非住宅物业按照建筑面积每 200 平方米有一投票权； 200 平方米以下，有房地产权证的，每证有一投票权；附属产权（车位、地下室等）没有投票权；建设单位未售出住宅及非住宅物业合计有一投票权；同一业主（包括同一房屋的多个房屋共有人作为业主的）拥有多 票投票表决权的，不得分开行使；同一业主在业主大会会议上的投票权数，不得超过物业管理区域内全体业主所持投票权数的30%。第二十一条业主大会会议可以采用集体讨论的形式

9、，也可以采用书面征求意见的形式。 但应当有本小区内持有1/2 以上投票表决权的业主参加。第二十二条业主大会原则上采取楼长代表制， 以幢、 单元为单位，推选楼长作为业主代表参加业主大会会议，楼长（业主代表）在业主大会召开前通过书面授权方式选举产生。楼长（业主代表）应当于参加业主大会会议 3 日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见， 并在本楼显著位置张贴相关通告；凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由楼长（业主代表）在业主大会投票时如实反映。楼长（业主代表）因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。第二十三条业主大会审议事

10、项须经与会业主（业主代表）所持投票权 1/2 以上通过才能形成决议； 未参与投票的业主的票数， 按照少数服从多数的原则，自动计入多数票。第二十四条业主大会审议事项包括：（1 ）选举、更换业主委员会委员；(2 )监督业主委员会工作，提起审批业主委员会制订的年度经费计划；(3 )监督物业公司的工作，选聘、解聘物业管理企业；(4 )监督和实施专项维修资金的使用及续筹方案；(5 )需要聘请会计师或律师时；(7 )法律、法规或者业主大会章程规定的其他有关物业管理的职责。第二十五条业主大会章程应当就业主大会的议事方式、 表决程序、业主投票权确定办法、 业主委员会的组成和委员任期等事项依法做出约定。第二十七

11、条业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。第三章业主委员会第一节委员第二十九条委员必须是本小区业主或与本小区业主同一家庭人员。第三十条委员由业主大会选举或更换，任期四年。委员任期届满可连选连任。 委员任期从业主大会决议通过之日起计算， 至本届业主委员会任期届满时为止。业主 100 人以上联名，可向业主大会推荐委员候选人。推荐者应向大会介绍委员候选人的情况。第三十一条首届业主委员会的选举时，业主大会筹备组成员中符合委员条件并且愿意竞选委员的， 可直接向大会提交自荐书， 无须经过业主联名推选。第三十二条采取差额选举方式选举委员，在本章程规定数额内，获得票数多的委员候选人的当选为正式委员，差额

12、部分为候补委员。候补委员为正式委员候补人选， 当正式委员因故不能履行职责而辞职或被解任时，候补委员按顺序自动补任为正式委员。候补委员可自愿参加业主委员会会议，但不享有投票表决权。第三十三条业主委员会委员应当符合下列条件：（ 一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主或与本小区业主同一家庭人员；（ 二）遵守国家有关法律、法规；（ 四 ） 热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（ 五）具有一定组织能力；（ 六）具备必要的工作时间。第三十四条委员应当忠实履行职责，维护业主利益。当其自身的利益与业主的整体利益相冲突时， 应当以业主的整体利益为行为准则。第三十五条业主委员会委员有下列情形

13、之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（二）因身体上或精神上的疾病而丧失履行职责的能力；无故缺席会议连续三次以上， 或累计缺席会议五次以上的；（四）有犯罪行为的；（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（六）拒不履行业主义务的；2/3 以上委员正当提议不适宜担任业主委员会委员的；（八）有其他不适宜担任业主委员会委员的情形。第三十六条任何委员停任时，必须在停任后三日内将由其管理、保存的业主委员会文件、资料、账簿、档案、印章以及属于业主委员会所有的其他财物交还给业主委员会。第二节业主委员会第三十八条业主委员会为业主大会的常设执行机构，对业主大

14、会负责。第三十九条业主委员会由 5 至 15 名委员组成， 设主任 1 人， 副主任 1-2 人，业主委员会秘书（委员兼任或外聘专职秘书） 1 人，业主委员会专职人员不得超过3 人。第四十条业主委员会行使下列职权：（一）负责召集业主大会，并向大会报告物业管理的实施情况；（二）执行业主大会的决议；（三）考察、选择并组织实施对物业公司的招标或协商工作，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（四）根据物业服务合同，审议批准物业管理企业对社区的年度管理计划；（五）根据物业服务合同，监督物业管理企业的履约情况，以及服务质量。 在物业管理合同到期日两个月前， 征集业主对物业管理企业的满意度

15、。 在物业管理合同到期日一个月前， 根据物业管理企业的履约情况、服务质量以及业主满意度向业主大会提出报告，该报告向全体业主公布；（六）审议社区年度费用预算及决算报告，并向业主大会提出建议；（七）制定或审议批准物业管理企业制订的物业管理规章制度；（九）对损害业主整体利益的行为，可代表全体业主提起诉讼；（十）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；（十一）业主大会赋予的其他职责。第四十一条业主委员会制定业主委员会议事规则，以确保业主委员会的工作效率和科学决策。第四十二条业主委员会主任行使下列职权：（一）主持业主大会和召集、主持业主委员会会议；（二）督促、检查业主

16、委员会决议的执行；（三）签署业主委员会重要文件和其他应由业主委员会代表人签署的文件；（四）行使业主委员会代表人职权；（五）业主委员会授予的其他职权。第四十三条业主委员会秘书的主要职责是：（一）筹备业主委员会会议和业主大会，并负责会议的记录和会议文件、记录的保管；（二）保管与本小区物业管理有关的各种文件；（三）负责向业主公告有关物业管理的各项信息，负责接待查阅上述信息的业主。第四十四条业主委员会主任不能履行职权时，业主委员会主任应当指定业主委员会委员代行其职权。第四十五条业主委员会以业主委员会会议决议方式作出决定。业主委员会会议决议应当向全体业主公布。第四十六条业主委员会会议每 3 个月召开一次

17、，有1/3 委员书面提议，或主任认为有必要时，可召开业主委员会临时会议。第四十七条由业主委员会秘书做好每次业主委员会会议记录，并由与会全体委员签字后存档保存。第四十八条业主委员会任期届满2 个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举； 逾期未换届的， 业主或业主大会可以请求历下区姚家街道办事处指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10 日内， 将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。第四十九条业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不

18、良影响的，由责任人承担相应的责任。第四章聘用物业管理公司程序第五十条业主大会以招标形式选择具有相应资质的物业管理公司。第五十一条业主大会应当在确定选择物业管理公司的因素（包括物业管理内容、范围、收费及服务要求，对投标单位要求等）及评比标准后， 授权业主委员会或委托律师、 物业顾问等专家组成招标委员会进行具体的选聘物业管理公司的事务。第五十二条招标委员会应当根据业主大会的授权并按照相关法律规定的程序选择物业管理公司。第五十三条如招标委员会发出招标邀请书后，投标的物业管理公司不足三家的， 招标委员会可以协议方式选聘物业管理公司。 但应当将投标的物业管理公司不足三家这一情况向全体业主公告说明。第五十

19、四条招标委员会以协议方式选聘物业管理公司的，应至少与三家物业管理公司发出要约邀请， 根据经谈判后物业管理公司发出的要约并结合业主大会确定的评比标准确定其中最合适的物业管理企业。第五章维权程序第五十五条发生下列情形之一的，业主委员会应当与有关方面协商。 如协商不成时， 业主委员会应当向政府有关部门申诉或经业主大会通过代表业主以业主名义向 * 起诉，以维护业主的共同利益：（一）建设单位擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；（二）建设单位未按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房的；（三）建设单位未按照规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任的；（四）物业管理公司未按照物

20、业服务合同的约定，提供相应服务的；（五）物业管理公司擅自改变物业管理用房的用途的；（六）物业管理公司在物业服务合同终止时未将物业管理资料移交业主委员会；（七）个别业主、物业管理公司擅自占用、挖掘道路、场地的；（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（九）其他损害业主共同利益的行为，需要业主委员会依法维权的。第五十六条业主委员会可以聘请律师等专业人员处理前条纠纷，费用在业主委员会经费中支出。第五十七条如发生本章程第五十五条所列情况时，业主委员会在合理期限内未采取有效措施维护业主权益的， 业主可以向业主委员会发出书面通知， 请求其依法维护业主权益。 业主委员会在收到通知

21、时起应采取有效措施维护业主权益。 如业主委员会在收到业主维权通知30 日内仍未采取有效措施的，业主有权自行采取维权措施。业主的维权措施合法且获得政府有关部门或 * 支持的，业主为维护业主共同利益支付的合理费用由业主委员会在其经费中负担。第六章业主委员会经费第五十八条业主委员会经费由下列几部分组成：（一）小区顶楼和外墙的广告收入减去合理支出后的净收益中归全体业主所有的部分；（二）小区全体共用部位作为经营场所所得的经营收入减去合理支出后的净收益；（三）违反物业管理条例规定，取得非法收益中用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护后的剩余部分；（四）业主交纳的业主委员会经费。第五十九条

22、业主委员会的经费开支包括：（一）业主大会和业主委员会会议支出；（二）有关人员的津贴；（三）必要的日常办公费用；（四）维护业主共同利益所支出的费用；（五） 聘请会计师、 律师、 物业管理顾问及专职秘书支出的费用；（六）业主大会依法决定的其他费用。第六十条业主委员会经费单笔支出在2000 元以下的， 由业主委员会主任依据本章程规定使用， 并由业主委员会秘书签字备案。 单笔支出在 2000元以上的， 或某一单个项目需累计支出 3000元以上的， 由业主委员会讨论决定。业主大会和业主委员会经费的使用情况应当定期以书面形式在物 业管理区域内公告，接受业主的质询。第六十一条业主交纳的经费数额由业主委员会负

23、责拟订，经业主 大会批准后向业主收取。如依本章程第五十八条（一） - （三）项取得的经费能够保证业主委员会正常工作需要的， 不得向业主另行收取业主委员会经费。第六十二条业主委员会的经费中由业主交纳的部分由业主在物业管理费用之外另行缴纳， 经业主大会授权也可由物业管理公司在收取物业管理费时一并收取， 然后向业主委员会移交。 由物业管理公司收取的，应向业主明示该项费用的用途及性质。第七章通知与公告第一节通知第六十三条本章程所涉及* 以下列形式发出：（一）以专人送出；（二）以投递方式送出；（三）以公告方式进行；（四）章程规定的其他形式。第六十四条发出通知，以公告方式进行的，一经公告，视为所有相关人员

24、收到通知。第六十五条召开业主大会的会议通知，以投递方式和公告方式进行。第六十六条召开业主委员会的会议通知， 以专人送出的方式进行。第六十七条通知以专人送出方式进行的，由被送达人在送达回执上签名，被送达人签收日期为送达日期。通知以投递方式送出的，送至被通知人信箱时视为送达日期， 通知以公告方式送出的， 第一次公告刊登日为送达日期。第六十八条因意外遗漏未向个别有权得到通知的人送出会议通知或者该等人没有收到会议通知， 会议及会议做出的决议并不因此无效。第二节公告第六十九条业主委员会秘书负责在小区公告栏刊登公告和其他需要披露的信息。第八章附则第七十条有下列情形之一的，应当修改章程：（一）有关法律、行政

25、法规修改后，章程规定的事项与修改后的法律、行政法规相抵触的；（二）业主大会决定修改的。第七十一条本章程所称“以上”、 “以内”、 “以下”都含本数；“不满”、“以外”不含本数。第七十二条本章程由业主大会筹备组拟订，并经出席名士豪庭小区第一次业主大会的业主及业主授权的代表达二分之一的投票表决权通过。第七十三条本章程一经通过即对业主大会、业主委员会及全体业主发生效力，任何人不得违反。第七十四条本章程由业主委员会负责解释。第七十五条本章程在业主委员会成立后 30 日内， 由业主委员会报 房地产行政主管部门备案。名士豪庭业主委员会章程（讨论稿）第一章总则第一条名士豪庭业主委员会（以下简称本会）是名士豪

26、庭物业管理范围内（含名士豪庭1 区、 2 区、 3 区）代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大会或业主* 选举产生， 业主委员会委员应当由业主担任。本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。第二条本会接受历下区房管局和历下区姚家街道办事处的监督与指导。第三条本章程所称业主是指房屋所有权和土地使用权人。第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制， 保障物业的合理与安全使用， 维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、文明的环境。第二章组织及职责第五条第一届业主委员会，由历下区姚家街道办事处指导开发建设单位或物业管理单位、 业主代表组成筹委会， 筹

27、委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。第六条本会设委员 5-13 名，其中主任 1 名，副主任 2 名，本会主任副主任在全体业委会委员中选举产生。本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是、也可以不是委员。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。第七条本会权利、召集和主持业主大会；、 与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办法；、采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订管理合同；、与物业管理单位议定年度管理计划、 年度费用概算及决算报告；、检查、监督物业管理单位的物业管理工作；第八条本会义务、筹备业主大会并向业主大会

28、报告工作；、执行业主大会通过的各项决议；、执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住（用）户开展多种形式的宣传教育；、保障本物业各项管理目标的实现；、执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；、本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。第九条本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。第十条下列人员经本会决定可获得适当津贴：、本会主任；、本会副主任；、本会执行秘书；、本会委员；、本会同意的其他人员。第三章会议第十一条本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上（含三分之一）的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

29、第十二条本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关材料送达每位委员。 委员因故不能参加会议的， 可以书面委托 （一次性）代理人参加。第十三条本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。第十四条本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。第十五条本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时， 每位委员有一票表决权。 若表决中出现赞成票与反对票相同时， 由主任或会议主持人在自已已投过的一票外， 再投一票决定票（赞成或反对） ， 但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利

30、害关系的事项。第十六条本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。第四章委员第十七条本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数，最多不超过15 人。第十八条本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。第十九条本会委员的撤换、增补，由本会会议通过后，提交业主大会确认。第二十条有下列情形的人员不得担任本会委员， 已担任的须停任，并由下次业主大会确认：、已不是业主；、无故缺席会议连续三次以上；、因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；、有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；、其他

31、原因不适宜担任本会委员的。第二十一条任何委员停任时， 必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会文件、资料、帐本以及属于本会的所有物品移交给本会。第二十二条委员的权利和义务（一）权利1 、有权参加本组织的有关活动；2 、有选举、被选举和监督权；、有权参与本会有关事项的决策；、具有对本会的建议和批评权。（二）义务、遵守本会章程；、执行本会的决议，完成本会交办的工作；、参加本会组织的会议、活动的公益事业；、向本会的工作提供有关资料和建议。第五章经费与办公用房第二十三条本会的经费由物业管理区域内共用部位及共用设施设备经营所得收益中支出。第二十五条业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂。物业服务用房由

32、建设单位无偿提供，属于全体业主共有。第六章附则第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。（讨论稿）为加强名士豪庭居住区（以下行称“本物业”）的物业管理，维护全体业主的合法权益， 保障物业的安全与合理使用， 维护公共秩序，创造优良环境，同意签订本公约，并共同遵守。第一条目的与依据第二条公约效力本公约对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务， 违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定， 对物业管理区域内全体业主和

33、物业使用人均有约束力。第三条物业基本情况物业名称：名士豪庭居住区；座落位置：经十东路以南、浆水泉路以东；总建筑面积： ；国有土地使用证明文件政府批文号： ；土地用途：建设用地。第四条管理方式本物业管理区域内的物业管理，通过依法选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定， 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。本物业管理区域内成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 业主大会代表和维护全体业主在物业管理活动中 的合法权益。业主大会设立业主委员会作为执行机构业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会

34、的组成与任期、 工作经费、 印章管理使用等事项由业主大会议事规则依法作出约定。第五条共有部分所有权根据有关法律法规和物业买卖合同， 业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：、 由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位： 包括该幢建筑物的承重结构、 主体结构， 公共门厅、 公共走廊、 公共楼梯间、 楼顶平台、户外墙面、屋面、 等；、 由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备： 包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施等；、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备：包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、

35、环境绿化、小区内地面停车位、小区内道路等；、物业管理区域内无特定产权人的建筑。第六条专有部分所有权业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第七条相邻业主业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，睦邻友好，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时， 应及时通知物业管理企业， 并采取合理措施防止损失扩大。 产生的费用

36、因一方原因造成的损失， 由原因方承担； 无法认定原因的， 由双方共同承担。第八条物业用途、业主应按设计用途使用物业，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。造成损坏的，要视其是否故意，赔偿部分或全部修复费用。、不擅自变更房屋结构、外观和用途；不擅自占用共用部位和共用设施设备； 不擅自利用共用部位搭建建筑物、 构筑物等。 具体如下：1）空调外挂设备应按指定位置安装；2）阳台外和窗外不吊挂和晾晒物品；3） 不擅自张贴或安装可通过外观看到的任何标识牌、 广告牌或标语等。3 、 因特殊情况需要改变物业设计用途的， 业主应在征得相邻业主书面同意后， 报有关行政主管部门批准， 并告知业委

37、会和物业管理企业。第九条共用部位、共用设施设备依法经营按照以下条款进行本物业管理区域内物业共用部位、共用设施设 备的经营和收益分配：、利用物业共用部位、共用设施设备进行生产和商业经营的，在征得相关业主、物业管理企业同意后，报请业主委员会批准，按照规定办理有关手续。 业委会按其营业额收取30%费用，归全体业主共有。、 利用业主依法享有的房屋本体共用部位、 共用设施设备进行生产和商业经营的，在征得相关业主、物业管理企业同意后，报请业主委员会批准，业委会按其营业额收取30%费用，归全体业主共有。、经相邻楼宇50%以上业主同意，业委会利用物业管理区域内的共用设施设备进行集体经营或授权经营的， 所得收益

38、部分， 归全体业主所有。、 共用部位及共用设施设备依法经营所得的收益， 可在物业管理企业向业主委员会提出申请后，用于补充专项维修资金的不足部分，事后及时向业委会反馈支出明细。、物业管理区域内已售出部分的水、电、暖、物业管理费超出部分，80%归全体业主所有，20%归物业管理企业。、 地下停车场管理费80%归全体业主所有，20%归物业管理企业。地上停车部分不得出售，用于停车租赁的所有收益归全体业主所有。第十条装饰装修、业主或物业使用人对自用部分进行装饰、装修，应当向物业管理企业登记，并与其签订装饰装修管理服务协议。、 业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为， 遵守装饰装修的注意事项，不

39、得从事装饰装修的禁止行为。、 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾， 确有需要占 用物业共用部位和公共场所的， 应向物业管理企业提出申请， 未经批准擅自占用的违例者物业管理企业可以对其进行劝阻， 劝阻不改或多次违例，物业管理企业可以对其进行罚款。业主及其聘用人员辱骂、殴打物业劝阻人员者， 业委会将在查实真相后给予业主停止 6 个月业主福利发放。、本物业管理区域的装饰装修施工时间为 8： 00-12 ： 30； 13：30-18 ：30，其他时间不得施工。违规者每次停止1 个月业主福利发放。、 因装饰装修房屋影响物业共用部位、 共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的， 业主应及时

40、恢复原状并承担相应的赔偿责任。业委会将视情况给予停发业主福利。第十一条共用设施的使用管理、业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。、业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。、 业主及物业使用人使用电梯， 应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。、 如因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏， 造成损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。恶意破坏将视情况停止业主福利发放。第十二条公共秩序维护、 爱护公共环境， 不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、 园林、小品和其他共用设施设备；、不随意堆放、倾倒或抛弃垃

41、圾、杂物，垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒；、不在公共部位乱涂乱画和随便张贴，如造成无法恢复的损失，破坏者应自费还原；、不得发出影响其他业主正常生活的噪声，昼间大于 55 分贝，夜间大于 45 分贝应限期整改，最长不得超过1 个月，逾期将追究过往按月停发业主福利。第十三条禁止行为本物业管理区域内禁止下列行为：、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，造成严重后果经该楼30%以上业主提议，终止发放业主福利；、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；、违章搭建、私设摊点，劝阻不改，恶意抗拒者，视情况停发业主福利；、在非指定位置倾倒或抛弃

42、垃圾、杂物；、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声，视情况加倍停发业主福利；、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；、 利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动， 视情况停发业主福利；、不尊重物业管理企业员工的人格、尊严和服务，无理殴打物业管理企业员工；、法律、法规禁止的其他行为。第十四条动物的饲养业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：、确保饲养动物不损害本物业管理区域内的环境卫生；、确保饲养动物不对其他业主和物业使用人造成安全威胁；、 确保饲养动物不对其他业主和物业使用人造成严重的噪音干扰。

43、违反如上规定者除了要负担因此造成的损失以外，将视情况停发业主福利。第十五条机动车管理、机动车在住宅区内行驶时速应低于 5 公里；、非有必要不得鸣放喇叭，次数不得超过2 次，总长度不得超过8秒， 22： 00-次日早晨 6： 00之间严禁鸣放喇叭；、车辆出入应按要求出示证件；、机动车应在专门的车位停放，禁止在消防通道、井盖、人行便道和绿地等场所停放；、车位只可用作停放车辆用途， 不得自行在车位上安装任何设置；、 夜间停放期间， 防盗报警器应使用静音， 发生噪音应迅速解除；、 本物业区域的共用车位使用分配方式以每6个月一次的抽签方式分配。第十六条选聘与解聘物业管理企业、 选聘、 解聘物业管理企业经

44、本物业管理区域内全体业主所持投票权23 以上通过；、 由业主委员会按照业主大会的决定代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；、物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧失。第十七条物业服务费用的交纳、 业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费。 业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。并按时交纳水、电、燃气等能源费用和供暖等费用。无故不交达半年以上者物业可以向其要求支付每月0.3%的滞纳金。因故或无故不交物业服务费用达半年以上的， 业委会将核实物业管理企业提供的信息以月为单位停止向其发放业主收益福利， 并划拨给物业服务企业， 以补偿物业服务企业的损失。、业主如委托物业管理企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护和进行其他特约性服务，应支付相关费用。、 房屋共用部位共用设施设备专项维修资金业主应按有关规定交纳和使用专项维