《物业管理理论与实务（第三版）》课件第十三章

1、第十三章 资金运作与财务管理 21 七月 20221Edited by Z. M. Gu第一节 物业管理的财务制度 一、物业管理企业财务管理的相关法规 物业服务企业财务管理的相关法规有物业服务企业财务规定、企业财务通则和施工、房地产开发企业财务制度。其中最直接相关的是物业服务收费管理办法和物业服务定价成本监审办法（试行）。2022/7/212Edited by Z. M. Gu第一节 物业管理的财务制度二、物业管理企业财务管理制度的主要内容 （一）基本制度1根据国家财务工作的原则和规定制定的本企业综合性的财务制度；2企业财务机构的设置，企业财务工作的任务和职责范围的规定；3财务人员的职责权限、

2、技术职称、任职奖惩等规定。2022/7/213Edited by Z. M. Gu第一节 物业管理的财务制度（二）业务制度 1. 资金筹集2. 各类资产的核算3. 成本和费用4. 营业收入和利润5.代管基金 2022/7/214Edited by Z. M. Gu第二节 物业服务企业的财务管理 物业服务企业的财务管理包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。一、物业服务企业营业收入（一）物业服务企业营业收入的内容1主营业务收入（1）物业管理收入：公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。（2）物业经营收入。（3）物业大修收入。2022/7/215Edited

3、 by Z. M. Gu第二节 物业服务企业的财务管理2其他业务收入其他业务收入是指物业服务企业从事主营业务以外的其他业务活动所取的得收入，包括材料物资销售收入、废品回收收入及无形资产转让收入等。 （二）物业服务企业营业收入的管理2022/7/216Edited by Z. M. Gu第二节 物业服务企业的财务管理二、物业服务企业的成本费用和税费（一）物业服务企业营业成本的内容 物业服务企业的营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。（二）物业服务企业成本费用的管理 实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。 2022/7/217Edited by Z.

4、M. Gu第二节 物业服务企业的财务管理 物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计入营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计人营业成本或者管理费用。 物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用中。2022/7/218Edited by Z. M. Gu第二节 物业服务企业的财务管理（三）物业服务企业其他业务支出的内容及管理（四）物业服务企业税费的管理 物业管理的税金和费用包括流转环节的营业税及附加，收益环节的所得税等。 物业服务企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、专项维修资金、房租的行为，不计征营业税202

5、2/7/219Edited by Z. M. Gu第二节 物业服务企业的财务管理三、物业服务企业利润（一）物业服务企业利润的构成 物业服务企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。（二）物业服务企业利润的计算2022/7/2110Edited by Z. M. Gu第二节 物业服务企业的财务管理四、物业管理项目财务管理的类型（一）独立核算这一形态的物业管理项目机构的财务管理，在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，物业服务企业对其财务权限给予一定的限制。（二）非独立核算实施非独立核算的物业服务企业把各项目管理单位的会

6、计核算集中到企业，按物业管理项目进行分别核算，各项目管理单位只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出。2022/7/2111Edited by Z. M. Gu第三节 物业服务费的构成与测算一、物业服务费的概念、收费原则和定价形式（一） 物业服务费的概念物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。2022/7/2112Edited by Z. M. Gu第三节 物业服务费的构成与测算（二）物业服务费的收费原则 (1)合理原则(2)公开原则 明确物业服务收费属于价格法调整范围，应当明码

7、标价。(3)收费与服务水平相适应原则2022/7/2113Edited by Z. M. Gu第三节 物业服务费的构成与测算(三)物业服务收费定价形式价格法对于包括服务收费在内的价格管理，规定了三种定价形式：一是政府定价 二是政府指导价 三是市场调节价 物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。 2022/7/2114Edited by Z. M. Gu第三节 物业服务费的构成与测算二、包干制下物业服务成本或酬金制下物业服务支出的构成 物业服务收费管理办法规定，包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，般包括以下部分：1. 管理服务人员的

8、工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3物业管理区域清洁卫生费用； 4物业管理区域绿化养护费用； 5物业管理区域秩序维护费用； 6办公费用； 2022/7/2115Edited by Z. M. Gu第三节 物业服务费的构成与测算7物业服务企业固定资产折旧； 8物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。 物业服务定价成本监审办法（试行）在物物业服务成本或物业服务酬金的构成中增加了“管理费分

9、摊”。2022/7/2116Edited by Z. M. Gu第四节 物业服务费的收费形式：酬金制和包干制（一）物业服务费用酬金制 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。2022/7/2117Edited by Z. M. Gu第四节 物业服务费的收费形式：酬金制和包干制物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的

10、归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用。实行物业服务费用酬金制的物业服务企业，应当履行以下义务： (1)物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；2022/7/2118Edited by Z. M. Gu第四节 物业服务费的收费形式：酬金制和包干制(2)业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复；(3)物业服务企业应配合

11、业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主合法权益；对物业服务企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。2022/7/2119Edited by Z. M. Gu第四节 物业服务费的收费形式：酬金制和包干制（二）物业服务费用包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括

12、物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的；对物业服务企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力。2022/7/2120Edited by Z. M. Gu第四节 物业服务费的收费形式：酬金制和包干制（三）酬金制和包干制的财务特征1会计主体在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建账、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业服务企业，物业管理项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。2收入采取酬金制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包

13、干制的物业管理项目，物业服务企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费。2022/7/2121Edited by Z. M. Gu第五节 住房专项维修资金制度一、住宅专项维修资金的定义、管理原则和监管部门1、住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。3、管理原则住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。2022/7/2122Edited by Z. M. Gu第五节 住房专项维修资金制度二、住宅专项维修资金的交存（一）住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类：1、住宅

14、的业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。2、住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅的业主。3、涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。2022/7/2123Edited by Z. M. Gu第五节 住房专项维修资金制度（二）住宅专项维修资金的交存金额1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%

15、。2、出售公有住房的，业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。2022/7/2124Edited by Z. M. Gu第五节 住房专项维修资金制度（三）住宅专项维修资金的交存方式1、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。2、已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前交纳专项维修资金。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内交纳。3、未按规定交存首期住

16、宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。4、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。2022/7/2125Edited by Z. M. Gu第五节 住房专项维修资金制度（四）住宅专项维修资金的管理1.业主大会成立前住宅专项维修资金的管理2.业主大会成立后住宅专项维修资金的管理2022/7/2126Edited by Z. M. Gu第五节 住房专项维修资金制度三、住宅专项维修资金的使用（一）住宅专项维修资金的使用范围和原则1、使用范围住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。2、使用原则住宅专

17、项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2022/7/2127Edited by Z. M. Gu第五节 住房专项维修资金制度（二）住宅专项维修资金的分摊规则（三）住宅专项维修资金的使用程序1.住宅专项维修资金划转业主大会管理前的使用程序（1）物业服务企业提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；（2）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（3）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；2022/7/2128Edited by Z. M. Gu第五节 住房专项维修资金制度

18、（4）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支（5）负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（6）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位2022/7/2129Edited by Z. M. Gu第五节 住房专项维修资金制度2.住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序（1）物业服务企业提出使用方案；（2）业主大会依法通过使用方案；（3）物业服务企业组织实施使用方案；（4）物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；（5）业主委员会依据使用方案审核同意，并报

19、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案；（6）业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；（7）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。3、住宅专项维修资金的紧急使用程序 2022/7/2130Edited by Z. M. Gu第五节 住房专项维修资金制度（四）住宅专项维修资金的使用禁止（五）住宅专项维修资金使用的其他规定1.利用住宅专项维修资金购买国债的限制条件2、下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：（1）住宅专项维修资金的存储利息；（2）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用设施设