全民创业园基础设施建设项目实施建议书

1、 WORD 48/51 目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc251310785第一章 总论 PAGEREF _Toc251310785 h 1HYPERLINK l _Toc251310786一、项目概况 PAGEREF _Toc251310786 h 1HYPERLINK l _Toc251310787二、业主简介 PAGEREF _Toc251310787 h 2HYPERLINK l _Toc251310788三、报告编制依据与研究围 PAGEREF _Toc251310788 h 2HYPERLINK l _Toc251310789四、简要结论 PA

2、GEREF _Toc251310789 h 3HYPERLINK l _Toc251310790第二章 项目建设背景 PAGEREF _Toc251310790 h 5HYPERLINK l _Toc251310791一、酉阳县社会经济发展现状 PAGEREF _Toc251310791 h 5HYPERLINK l _Toc251310792二、市酉阳全民创业园概况 PAGEREF _Toc251310792 h 7HYPERLINK l _Toc251310793三、酉阳县“十一五” 工业规划发展纲要 PAGEREF _Toc251310793 h 7HYPERLINK l _Toc251

3、310794四、酉阳全民创业园基础设施建设状况 PAGEREF _Toc251310794 h 11HYPERLINK l _Toc251310795第三章 项目建设的必要性 PAGEREF _Toc251310795 h 12HYPERLINK l _Toc251310796一、是改善园区投资环境的需要 PAGEREF _Toc251310796 h 12HYPERLINK l _Toc251310797二、是产业政策与行业、区域发展规划的需要 PAGEREF _Toc251310797 h 12HYPERLINK l _Toc251310798三、是为中小型企业提供创业服务平台的需要 PA

4、GEREF _Toc251310798 h 13HYPERLINK l _Toc251310799四、是全面建设小康社会，加快推进城镇化进程的需要 PAGEREF _Toc251310799 h 14HYPERLINK l _Toc251310800第四章 建设规模与容 PAGEREF _Toc251310800 h 16HYPERLINK l _Toc251310801一、建设规模 PAGEREF _Toc251310801 h 16HYPERLINK l _Toc251310802二、建设容 PAGEREF _Toc251310802 h 16HYPERLINK l _Toc2513108

5、03第五章 建设地址与建设条件 PAGEREF _Toc251310803 h 17HYPERLINK l _Toc251310804一、项目选址 PAGEREF _Toc251310804 h 17HYPERLINK l _Toc251310805二、工程地质与自然条件 PAGEREF _Toc251310805 h 17HYPERLINK l _Toc251310806第六章 规划方案 PAGEREF _Toc251310806 h 19HYPERLINK l _Toc251310807一、功能定位 PAGEREF _Toc251310807 h 19HYPERLINK l _Toc251

6、310808二、园区规模 PAGEREF _Toc251310808 h 19HYPERLINK l _Toc251310809三、布局结构 PAGEREF _Toc251310809 h 20HYPERLINK l _Toc251310810四、功能分区 PAGEREF _Toc251310810 h 20HYPERLINK l _Toc251310811五、土地利用 PAGEREF _Toc251310811 h 21HYPERLINK l _Toc251310812第七章 环境保护与节能 PAGEREF _Toc251310812 h 23HYPERLINK l _Toc25131081

7、3一、环境保护措施 PAGEREF _Toc251310813 h 23HYPERLINK l _Toc251310814二、节能措施 PAGEREF _Toc251310814 h 23HYPERLINK l _Toc251310815第八章 投资估算和资金筹措 PAGEREF _Toc251310815 h 25HYPERLINK l _Toc251310816一、投资估算 PAGEREF _Toc251310816 h 25HYPERLINK l _Toc251310817二、资金筹措 PAGEREF _Toc251310817 h 27HYPERLINK l _Toc251310818

8、第九章 财务评价 PAGEREF _Toc251310818 h 30HYPERLINK l _Toc251310819一、财务评价原则、依据与参数 PAGEREF _Toc251310819 h 30HYPERLINK l _Toc251310820二、营业收入、营业税金与附加估算 PAGEREF _Toc251310820 h 30HYPERLINK l _Toc251310821三、成本费用估算 PAGEREF _Toc251310821 h 32HYPERLINK l _Toc251310822四、盈利能力分析 PAGEREF _Toc251310822 h 33HYPERLINK l

9、 _Toc251310823五、不确定性分析 PAGEREF _Toc251310823 h 34HYPERLINK l _Toc251310824六、财务评价结论 PAGEREF _Toc251310824 h 37HYPERLINK l _Toc251310825第十章 社会效益评价 PAGEREF _Toc251310825 h 43HYPERLINK l _Toc251310826第十一章 结论与建议 PAGEREF _Toc251310826 h 44HYPERLINK l _Toc251310827一、结论 PAGEREF _Toc251310827 h 44HYPERLINK l

10、 _Toc251310828二、建议 PAGEREF _Toc251310828 h 44附图：市酉阳全民创业园（小坝组团）控制性详细规划第一章 总论一、项目概况（一）项目名称：市酉阳全民创业园（小坝组团）基础设施建设项目（二）项目业主：酉阳县融盛资产经营XX公司（三）建设地址：酉阳县城小坝组团（四）项目性质：新建（五）建设容与规模1、道路工程本项目新建道路总长26000米以与与之配套的市政排水（雨水、污水）管网、道路路灯等附属工程。道路主要路幅分为两种，即城市主干道16米，城市支路12米。2、标准化厂房连片建设标准化厂房2万平方米，采用一层钢架结构，总占地12亩（96048平方米）。主要建设

11、容：场地平整，标准化厂房与附属设施工程，厂间道路、供电、给排水、通讯、绿化、厂区管线、动力等配套设施建设。3、综合办公楼项目占地5亩（3335平方米），总建筑面积15000平方米，6层框架结构。主要建设容包括建筑工程、电力、消防、照明系统、给排水、绿化等配套设施建设。4、污水处理厂工程市酉阳全民创业园（小坝组团）污水处理厂工程近期总占地9004.5平方米（13.5亩），近期处理规模9000m3/d。处理工艺：采用水解酸化氧化沟组合工艺。主要构（建）筑物：粗格栅与进水提升泵房、细格栅与旋流沉砂池、水解酸化池、氧化沟、消毒渠、加药间、污泥浓缩脱水机房、综合楼（含中央控制室）、变配电室等。（七）建设

12、工期本项目建设期为12个月（2010年1月至2011年1月）。（八）项目总投资与资金筹措项目总投资20736.3万元，采用招商引资的方式筹集。二、业主简介酉阳县融盛资产经营XX公司（简称融盛公司）是经县人民政府批准成立的国有独资公司，于2009年5月7日登记注册成立，注册资金人民币2千万元。三、报告编制依据与研究围（一）报告编制依据1、市都市区城市总体规划（2004-2020）；2、市酉阳县国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；3、市酉阳县国民经济统计年鉴（2008年）与近期社会经济发展统计公报；4、市酉阳全民创业园（小坝组团）控制性详细规划；5、项目业主提供的相关资料与调查资料。（二）编制

13、容与围本项目建议书涉与的的容与围包括：1、分析项目区现状与存在的问题；2、研究地区经济发展趋势；3、结合项目区建设规划，调查项目所在区域的地形、地质、水文条件与其特征，拟定工程方案、建设规模和技术标准；4、测算主要工程数量，估算工程投资；5、根据资金筹措和建设条件，提出工程实施方案和建设工期安排；6、进行项目的社会经济效益评价。四、简要结论本项目是园区建设所必须完善的基础设施建设项目。（一）项目建设将进一步完善市酉阳全民创业园基础设施工程，符合酉阳县城市总体规划（2008年-2020年）要求，有利于区域城镇体系完善；（二）项目建设能极推动酉阳县城市化建设，提高城市形象，促进酉阳县社会经济发展，

14、社会效益和间接经济效益十分显著；（三）本项目的地理条件优越，品牌优势明显，建设运营的资源条件能满足要求，建设技术成熟；（四）项目的建设符合地区社会发展规划，对改善市容市貌环境、提升地块的价值、促进酉阳全民创业园招商引资工作等都有积极意义；（五）通过园区基础设施的修建能有效增加该区域土地价值，项目投资收益较高，达到目前市场对投资收益的要求；项目具有较好的经济社会效益，建议有关部门尽快批准实施。第二章 项目建设背景一、酉阳县社会经济发展现状酉阳土家族苗族自治县位于渝鄂湘黔四省市结合部，东邻省龙山县，南与秀山县、省松桃、印江县接壤，西与沿河县隔江（乌江）相望，西北与水县，正北与黔江县、省咸丰、来凤县

15、相连。地理坐标为东经10818251091918。东西宽98.3公里，南北长119.7公里，幅员面积5173平方公里，是市幅员面积最大的区县，发展空间十分广阔。下辖14个建制镇和25个乡，278个行政村（含8个社区）。酉阳自治县户籍总人口达80.80万人，其中农业人口72.24万人，非农业人口8.56万人。全县由18个民族组成，其中土家族47.66万人，占总人口的60%，苗族19.06万人，占总人口的24%，还散居着蒙古族、回族、壮族、彝族、藏族、布依族、满族、侗族、瑶族、白族、哈尼族、黎族、仡佬族、羌族、水族等15个少数民族。酉阳自治县区位条件优越。渝怀铁路纵贯酉阳直达东南沿海，成为西南出海

16、大通道，渝湘高速公路2009年底将建成通车，3小时可达、4小时可达，成为两个都市圈的“郊区”。境路网密集，国道319线纵贯全境，四条出境干道与龙山、来凤、沿河、水相通，40分钟可达黔江舟白机场，2小时可达大兴机场，与外界的连接便捷畅通。乌江航道直通长江黄金水道，随着乌江水水电站下闸蓄水，航运能力得到成倍提高。酉阳县2008年全年实现地区生产总值32.92亿元，按现价增长19.1%，按可比价增长13%；财政收入3.74亿元，增长56.4%，其中地方财政收入2.54亿元，增长67.5%，均创酉阳历史新高；全社会固定资产投资35.3亿元，增长37.9%；社会消费品零售总额18.2亿元，增长22.1%

17、；城镇居民人均可支配收入8680元，增长10.2%，农民人均纯收入2778元，增长18%。园区建设强力推进，招商引资硕果累累，对外开放扎实有效，城市建设如火如荼。酉阳县2008年实现地区生产总值32.92亿元，按可比价格计算，较上年增长13.0%，第一产业增加值11.43亿元，增长6.0%；第二产业增加值9.79亿元，增长18.2%；第三产业增加值11.70亿元，增长14.9%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为34.7%，比上年下降2.7个百分点；第二产业增加值比重为29.7%，上升2.7个百分点；第三产业增加值比重为35.6%，与上年持平。三次产业对经济增长的贡献率分别为14.9%、41

18、.5%、43.6%，分别拉动经济增长1.9、5.4、5.7个百分点。酉阳作为外来产业的重要承接地之一，在国家西部大开发、市统筹城乡发展的有利机遇下，确立了“工业强县、林牧富县、旅游兴县、环境立县”四大发展战略，正确指明了酉阳的发展方向，特别是大力实施招商引资，强力推进园区建设的举措，促进了酉阳经济社会有好有快的发展。二、市酉阳全民创业园概况酉阳全民创业园位于县城北部约3公里的原小坝乡地区，园区围北至白水溪，南到家院子，西至喻家寨一田家湾一家湾一带，东面跨越渝湘高速公路道口和319国道至塘湾的区域，占地面积约2.95平方公里。区有渝湘高速公路(在建)酉阳县城出口，交通区位十分优越。酉阳全民创业园

19、现隶属于钟多镇，初步意向发展规模10平方公里左右，以承载来自县城、乃至东部地区的产业转移，使之成为中小企业膨化发展的孵化基地，酉阳经济发展的重要增长极。酉阳县城小坝组团功能定位是以加工制造业为主导，集居住、商贸等功能于一体，环境优美、配套完善、宜工宜居的全民创业园，积极发展高产出、低污染或具有较高技术含量的高新技术产业，如农用机械加工业、通用机械制造业、电子电器制造业、生物制药业等。目前，正根据控制性规划在大力进行基础设施建设，为企业入园创造条件。目前，已经有诺泰颜料、泰睿新型建筑材料、大千农业开发公司、市酉阳络绎客农产品开发、酉阳县华润塑钢型材厂、酉阳新持盛石等90余家企业签约入驻，另有多家

20、企业正进行入园洽商。三、酉阳县“十一五” 工业规划发展纲要（一）工业发展现状“十五”期间，该县工业经济得到了快速发展，从2001年至2004年，工业总产值和增加值的增幅均在两位数以上。初步形成冶金工业支柱，并辅以药业、水电和食品工业等产业，产业结构调整取得一定成效。2005年，全县完成工业总产值67400万元，较上年增长4.2%,是2000年的269.6%。14个规模以上工业企业完成工业产值38036万元，同比增长 3.5%；完成工业增加值 =SUM(ABOVE) 13806.8万元，同比增长3%, 是2000年的444.2%；完成销售收入 =SUM(ABOVE) 45975.4万元，同比增长

21、18.6%,是2000年的578.3%；实现税金 =SUM(ABOVE) 4511.4万元，同比增长41.1%；入库税金3900万元, 是2000年的14倍；实现利润2998.3万元。劳动率水平为3万元/人年。从业人员0.4万人。（二）面临的发展机遇和挑战1、发展机遇一是入世机遇；二是西部大开发；三是国家对贫困地区加大财政政策转移支付等一系列扶持政策的落实；四是渝怀铁路、渝湘高速公路等重大项目的开工实施；五是丰富的药材、畜牧、林业、绿色食品资源。六是招商引资和工业发展已积累了较丰富的招商引资经验和打下了一定的工业基础。2、主要挑战（1）工业经济总量小，经济结构不合理。一是产业结构不合理。二是产

22、品结构不合理。三是缺乏主导产业支撑。四是改制任务依然繁重。五是企业规模普遍较小。六是投入不足。（2）人才缺乏。一是在人才的引进和培养上力度不够，政策上给予的支持不足。二是留住人才难。三是人才的使用不科学。四是在人才的认识上没有较为全面的衡量标准。（3）企业自主创新能力不强，发展后劲不足。（三）“十一五”工业发展的总体思路和目标1、总体思路全面贯彻党的十六大、十六届五中全会和市委二届八次全会精神，围绕全面建设小康社会和新型工业化发展目标，牢固树立以人为本、全面协调可持续的科学发展观，坚持以企业为主体、项目为支撑、深化改革和扩大开放为动力，以招商引资为着力点，以工业投资为拉动经济增长的主要形式，以

23、药、矿、纸、电、特为发展骨架，初步应用高新技术和先进实用技术改造提升传统产业，大力发展新兴工业和特色工业，推动产业结构调整；着力推进科技创新和体制创新，增强企业自主创新能力，切实转变经济增长方式；调整工业生产力空间布局，实现重点区域、重点领域和重点产业的有机结合和协调发展；大力发展循环经济，构建节约型社会和和谐社会，走出一条低能耗、高产出、少污染的新型工业化道路，加快酉阳工业化进程。2、发展目标经过“十一五”的发展，使酉阳工业整体素质明显提高，市场竞争力和可持续发展能力显著增强，所有制结构改善；组织结构优化，形成一批拥有著名品牌和自主知识产权核心能力强的企业集团；促进中小企业向“专、精、特、新

24、”的方向发展；实现节约资源、构建和谐社会与工业发展的有机结合。（四）发展措施1、调整工业经济部结构一是调整所有制结构，继续加大企业改革力度。二是进行工业布局结构调整。三调整产品结构，汰落后产品，实现工业产品的上档、升级。2、包装储备项目，着力招商引资（1）项目包装储备。（2）上挂、外挂得力人员，组织专业队伍常年外出招商。（3）制定有特色的优惠政策。（4）建立工业发展资金。每年工业入库税金的6%作为工业发展的滚动资金，用于招商引资各项政策的兑现与工业人才的培养。3、建立工业经济投融资体系（1）建立实质性的工业发展资金。（2）建立中小企业信用担保体系，建立典当行业，争取一年进入实质性运作阶段，促进

25、现有不同所有制工商企业的发展。（3）充分利用国有闲置资产，集中资金办大事。（4）扶优扶强，在本届政府任期包装一户企业实现一板或二板上市。4、优化工业经济发展环境，推进特色工业开发区建设（1）抢抓机遇借力从速改善交通、能源、通讯等条件。搞好渤桂、龚、酉兴、铜几大道路建设，打通酉阳出口；开发水力资源，建设酉水河等一批水电站；改进通讯网络，扩大覆盖面。（2）以优质高效服务为宗旨，优化软环境。（3）搭建工业发展平台，推进新型工业化进程，搞好板溪特色工业园区建设。5、整合人力资源（1）制定优惠政策，落实具体措施，吸引县外工业各类人才向我县工业企业流动。（2）建立重点工业企业定点协调服务制度，落实具体奖惩

26、措施。（3）建立实质性的工业经济发展领导小组，按季研究工业发展情况。四、酉阳全民创业园基础设施建设状况项目区基础设施较为薄弱。现状供电电源为110千伏城南变电站，装机容量为2x1.6万千伏安，目前项目区最大电力负荷约为800千瓦。区现有35千伏高压走廊2条，一条为110千伏城南变一35千伏黑水变，另一条为35千伏钟乌变一35千伏杜花变。10千伏电网结构薄弱，单线单变，多级串供、迂回供电、长距离供电方式仍占相当比例，供电设施旧，主变与线路安全性、经济性较差。通信、燃气、消防、人防、污水等设施均缺乏。项目区西侧建有小坝水库，库容约为1000万立方米，年可利用水资源量约1400万立方米，将来可为园区

27、提供水源。第三章 项目建设的必要性一、是改善园区投资环境的需要按酉阳县工业发展规划，市酉阳全民创业园（小坝组团）规划以加工制造业为主导，集居住、商贸等功能于一体，着力发展高产出、低污染或具有较高技术含量的高新技术产业，如农用机械加工业、通用机械制造业、电子电器制造业、生物制药业等，以优势产业为主导形成产业链，营造一个产业特色鲜明的加工制造业产业园区,使之成为中小企业膨化发展的孵化基地，实现阶段性跨越式发展的重要空间载体，酉阳经济发展的重要增长极。园区基础设施建设可以为区域经济创造良好的环境和发展空间；可以统一规划道路、供电、供水等基础设施建设，实现人流、物流、信息流的充分利用；可以集中治理环境

28、，提高土地资源的利用率。同时，通过有效集聚，还可以促进仓储物流和原材料专业市场的形成，促进工贸联动，最终实现经济和社会的协调发展。本项目的实施可极改善酉阳全民创业园（小坝组团的投资环境，加快酉阳县社会经济发展，同时推动酉阳县与市的经济发展。二、是产业政策与行业、区域发展规划的需要今年1月26日，国务院关于推进市统筹城乡改革和发展的若干意见（国发20093号）出台，将改革发展提升到事关全国改革开放、区域协调发展、西部大开发和生态安全等国家战略的重要层面。同时，商务部已经批准作为全国加工贸易梯度转移重点承接地，而市政府又授予酉阳等16个区县为加工贸易梯度转移重点承接地的牌子。酉阳地处武陵山区腹地，

29、紧邻黔北、湘西和鄂西，扼守至东南沿海通道，是新阶段实施“一圈两翼”发展新格局中特殊而重要的一翼，是贯彻落实总书记“314”总体部署，实现全市城乡统筹发展，步入科学发展轨道的重要助推器。市代市长黄奇帆表示，当前“两翼”正面临两大发展机遇。目前东南沿海各省都在进行产业升级与转移，渝东南、渝东北是“一体两翼”经济发展战略中的两翼，如果渝东南和渝东北能抓住机遇，承接23千亿销售额的加工贸易，将对两地的工业发展起巨大推动作用。本项目通过改善园区基础设施条件，着力发展农用机械加工业、通用机械制造业、电子电器制造业、生物制药业，以优势产业为主导形成产业链，为承接沿海地区产业转移做准备，是适应区域发展规划，建

30、设加工贸易梯度转移重点承接基地的需要。三、是为中小型企业提供创业服务平台的需要当前，许多中小企业正处于发展过程中，资金实力不太雄厚，尚没有购买土地自建厂房的实力。本项目建设有利于入驻基地的中小企业降低初始投资成本，提高资金利用率，缩短建设周期，在短期形成园区经济新的增长点；有利于集约用地，提高土地利用率，增强基地基础设施的共享性；有利于基地环保，钢结构厂房属国家环保绿色建筑，不仅可以减少企业建设过程中的废料排放，而且便于企业生产过程中的污染集中处理。更是缓解当前土地供需矛盾的最有效的手段，是工业化发展的必然趋势。项目的建设是为中小型企业提供创业服务平台的需要。四、是全面建设小康社会，加快推进城

31、镇化进程的需要实施城镇化战略是“十一五”发展规划的五大战略之一，是国民经济和社会发展的重要动力，是推进经济结构战略性调整的重要任务。城镇在全市经济和社会发展中地位举足轻重，2000年仅占全市土地面积1.1%的城镇，国生产总值占全市80%左右。“十五”期间，尤其是直辖以来，城镇建设规模扩加速，城镇基础设施得到加强，城镇形象较大改善，城镇质量和效益有所提高，城镇经济增势良好，辐射力和带动力增强。目前世界和全国城镇化进入快速扩展期，城市分工体系在全球围加快重组，我国城镇化进入从30%70%的国际公认的加速发展期。国家实施西部大开发战略，加快建设基础设施，将加速城市之间的要素流动，有利于西部地区的特大

32、城市、大城市更快发展，小城镇也迎来加快发展的机遇。“十一五”期间我国以经济结构战略性调整为主线、以信息化带动工业化的战略取向，将促进城乡经济的发展，有利于农村富余劳动力的转移。酉阳全民创业园的建设和实施，就是抓住了这一历史机遇，不仅可以推进酉阳县城市化和现代化的建设进程，而且还将带动投资的增长，并还可以拓宽农民的就业空间，推进农村富裕劳动力的加速转移，从而带动相关行业与第三产业的发展。项目实施的道路，综合办公楼、标准化厂房等基础设施的建设，为园区的发展、招商奠定了坚实的基础。第四章 建设规模与容一、建设规模项目建设容为酉阳全民创业园2.95平方公里围道路、市政管网、办公综合楼、标准化厂房、污水

33、处理厂等城市基础设施建设，建设规模如下：（一）规划总用地：295.44ha。（二）征地面积：本项目计入投资的用地为道路占地和建筑物占地。城市道路总占地面积为36.38公顷，合545.7亩，建筑物占地2.03公顷，合430.5亩，合计共576.2亩。（三）工程规模城市道路总长：26km；市政管网：包括污水管道、雨水管道等，总长52km。建筑面积：35000平方米，其中，标准化厂房2万平方米、办公综合楼15000平方米。污水处理厂：近期总占地9004.5平方米（13.5亩），近期处理规模9000m3/d，采用水解酸化氧化沟组合工艺。二、建设容本工程建设容包括基础设施占地围的征地、拆迁与安置，场地平

34、整，道路系统，以与给排水管网等市政公用工程建设；办公综合楼、标准化厂房、污水处理厂建筑与其他配套设施工程等。第五章 建设地址与建设条件一、项目选址本项目建设地址位于县城北部约3公里的原小坝乡地区，项目区行政辖属酉阳县钟多镇。二、工程地质与自然条件（一）气候项目区地处中业热带湿润季风气候区，具有“春早、夏长、秋凉、冬暖”的特征，春季气候多变，夏季多伏旱，秋多绵雨，冬有霜雪，四季分明。项目区多年平均降雨量在1250-1300毫米之间，但在季节分配上不均匀，一般夏季降雨量最多，占全年40%、春季30%、秋季23%、冬季仅为6%，全年降水口达163-170天。（二）地质条件项目区位于盆地山地的巫山、大

35、娄山山缘体。在地质上位于新华夏构造体系，川鄂湘黔沉降褶皱带。褶皱构造的形态特征是背斜、向斜大多以沿北偏东15-30度为褶皱平行排列;由于背斜两翼倾角不对称，在地层强烈上升过程中沿褶皱走向经冲刷、切割和溶蚀形成海拔位置较高的盆地状小型石灰岩溶石槽谷坝。（三）地形地貌项目区处在两山间，坝地形平坦，相对高差不大，中部高、两头低。坝最高海拔910米左右、最低860米。两侧山体海拔均在1500米以上。（四）地震根据建筑抗震设计规（GB5011-2001），项目建设场地抗震防烈度为6度；根据2001年中国地震地参数区划图（GB18306-2001）规定，地震动峰值加速度值为0.05g，地震动反映谱特征周期

36、值为0.35s。第六章 规划方案一、功能定位根据酉阳土家族苗族自治县城乡总体规划(2008-2020)，酉阳中心城区是全县的政治、经济、文化中心，旅游服务接待基地，以发展商贸、加工业、旅游业为主的山水园林城市。小坝组团作为酉阳中心城区的重要组成部分，是以全民创业园为载体，大力发展以加工业为主导的第二产业，是中小企业的孵化基地，同时兼顾居住配套、商贸交易等职能，因此其功能定位为:酉阳县城的小坝组团，是以加工制造业为主导，集居住、商贸等功能于一体，环境优美、配套完善、宜工宜居的全民创业园。二、园区规模（一）用地规模根据酉阳土家族苗族自治县城乡总体规划(2008-2020):至2020年小坝组团城镇

37、人口约1.5万人，城市建设规模为2.5平方公里。规划小坝组团边界为北至白水溪，南到家院子，西至喻家寨一田家湾一家湾一带，东面跨越渝湘高速公路道口和319国道至塘湾的围作为园区建设用地，总用地面积为295.47公顷，其中城市建设用地285.24公顷，水域、郊野绿地等非城市建设用地10.23公顷，扣除渝湘高速公路、319国道与其防护绿地35.94公顷，实际城市建设用地为249.30公顷，符合总体规划确定的建设用地规模。（二）人口规模规划从多方面综合判断，确定园区合理的人口规模。具体考虑产业就业岗位、地区承载力、县城转移人口和城市化农民安置等因素，最终测算出全民创业园(小坝组团)适宜居住人口约为1.

38、081.50万人。三、布局结构依据现状自然特征和功能合理化要求，规划园区以绿地为基底，总体呈带状组团式布局，形成“一带、一核、多园”的空间布局结构。“一带”:沿渝湘高速公路(319国道)的绿化景观带;“一核”:设在高速公路道口周边的综合配套服务区;“多园”:相对独立又有联系的各特色产业组团和居住小区。四、功能分区依据园区的总体定位与功能需求，规划园区分为工业生产区、综合服务区、现代商贸区、生活居住区和绿化休闲区五大功能区。（一）工业生产区一一以标准厂房(或企业自建)为载体，从事工业生产，是园区的主体功能;（二）综合服务区一一为园区提供后勤保障服务，包括行政管理、会议中心、产品展示、酒店宾馆、教

39、育培训等;（三）现代商贸区一一发挥邻近高速道口的交通优势，积极开展商贸交易活动，为园区与县城构建产品交易平台，打开酉阳对外经济的窗口;（四）生活居住区一一为园区提供生活服务的居住与相应配套设施;（五）绿化休闲区一一改善园区环境、提升园区活力，塑造园区特色的公共绿地。五、土地利用项目区处在小坝地区两山间的峡谷，地势相对平坦，建设条件较好，但它又是酉阳总体规划确定的水源涵养地和生态保育区，同时它位于酉阳县城的上风区，因此生态保护优先是园区建设的首要原则，规划组团式布局绿楔分割的结构形式起到了有效防护隔离的效果。其次，有利组织配套是用地布局的第二原则，渝湘高速公路(319国道)将园区分割成东西两片，

40、目前东侧可开发用地有限，不利于基础设施配套，故建设用地应尽量集中在高速公路西侧围。第二，集约使用土地是地块划分的第二原则，根据园区功能定位，是以中小企业为主，也就决定了组团地块划分不宜过大。再者，根据产业发展研究结论，园区是以加工制造业为主，也就决定了企业对地块规模需求的小型化，一般单个加工型企业用地在1020亩为宜。第四，是有利塑造城市门户形象的原则，规划将能够形成特色景观的公共设施、居住、公园绿地等安排在高速公路道口附近，塑造酉阳县城现代化园区的形象。表6-1 规划土地利用汇总表第七章 环境保护与节能一、环境保护措施（一）废水项目建成后园区废水主要为企业生产废水和职工生活废水。由于入驻企业

41、增加，现有污水处理设施满足不了要求，需新建一个日处理能力在9000立方米的污水处理站。（二）废气治理入驻企业生产用气必须全部采用天然气，天然气为清洁能源，无需作特殊处理可直接排放。（三）固体废弃物各种固体废弃物，采用袋装化收集，集中堆放，专业人管理，定期送往该地区垃圾处理场。（四）噪声治理要求入驻企业加工设备均尽量选用低噪声设备，对于高噪声机械设备采用隔声、屏障等治理措施，使噪声降至噪声卫生标准和厂界噪声标准。二、节能措施（一）采用优良的工艺设备，以满足节能节材的需要。（二）节电方面。车间照明、办公和其他照明采用自制的LED节能灯具，既可获得较强的照度又可节省电能。低压配电室采用静电电容集中补

42、偿无功功率，以提高功率因数。各车间通风系统均采用节能型风机。（三）节水方面。冷却水设循环系统，可节约90%用水。（四）节气方面。采用先进的自动化控制设备，对能量数据进行实时在线监测，便于操作员随时调节，以达到节气目的。（五）加强节能管理，对各种能源和含能工质至各用能部门的入口处，分别设置能源计量器具，所有设备纳入节能管路系统统一管理、统一计量，加强用能考核，促进节能工作开展。第八章 投资估算和资金筹措一、投资估算（一）投资估算围本项目建设容包括新建道路与市政管网、标准化厂房、办公综合楼与其他配套建筑土建工程、公用工程。投资估算围包括上述项目建设的工程费用、工程建设其他费用和基本预备费。（二）投

43、资估算依据1、渝建发2008 301号文全国统筑工程基础定额市基价表；2、渝建发200872号文市建筑工程预算定额；3、渝建发200889号文市建设工程费用定额；4、渝建发200879号文市安装工程单位基价表；5、渝建发2008108号文市安装工程费用定额；6、相关类似工程实际工程费用；7、市建委2009年颁发的工程造价信息；8、业主提供的相关基础资料。（三）投资费用估算1、工程费用经计算，项目工程费用合计为17117.5万元，占总投资的82.55%。其中：道路工程8840.0万元，占总投资的42.63%； 综合办公楼1575万元，占总投资的7.60%； 标准化厂房2200万元，占总投资的10

44、.61%；污水处理厂1710万元，占总投资的8.25%；市政管网工程1872万元，占总投资的9.03%； 防护、附属与其他工程920.5万元，占总投资的4.44%。2、工程建设其他费用估算得工程建设其他费用为2631.4万元，占项目总投资的12.69%。其中包括：（1）本项目拟征地38.42公顷，约为576.2亩土地，每亩征地拆迁费用按3万元/亩估算，其征地费用为1728.7万元。（2）建设单位管理费按工程费用的1.2%估算，估算金额为205.4万元；（3）工程建设监理费按工程费用的1.0%估算，估算金额为171.2万元；（4）办公和生活家具购置费为建设投资回收期间维护、管理该道路和回收建设投

45、资人员的办公费用，定员为30人，按5000元/人估算，估算金额为15万元；（5）前期工程费与勘察设计费按计价格200210号文规定的标准计算，估算金额为432.4万元；（6）竣工图编制费按工程设计费的8%估算，估算金额为27.4万元；（7）招标费用按差额累进法估算，估算金额为51.4万元。3、基本预备费基本预备费按工程费用与工程建设其他费用之和的5%估算，估算金额为987.4万元，占项目总投资的4.76%。4、建设期利息本项目资金采用招商引资的方式筹集，不产生建设期利息。5、项目总投资项目总投资为上述四项费用之和，经上述计算，项目总投资为20736.3万元。表8-1 项目分项投资汇总表序号项目

46、名称单位数量土建工程征地拆迁费用工程建设其他费用预备费总投资投资比例1道路工程m260008840.0 1637.2 466.2 509.9 11453.3 55.23%2综合办公楼m2150001969.5 15.0 103.9 113.6 2202.0 10.62%3标准化厂房m2200002726.0 36.0 143.8 157.3 3063.0 14.77%4污水处理厂m3/d90001710.0 40.5 90.2 98.6 1939.3 9.35%5市政管网工程m520001872.0 98.7 108.0 2078.7 10.02%合计17117.5 1728.7 902.7

47、987.4 20736.3 二、资金筹措项目总投资20736.3万元，采用招商引资的方式筹集。表8-2项目总投资估算表 单位：万元序号项目名称技术经济指标合计 （万元）估算说明单位数量单位造价一建筑安装工程1土建工程14325.0 1.1道路工程m260003400 8840.0 道路路幅宽12-16米1.2综合办公楼m21500010501575.0 6层、框架结构1.3标准化厂房m22000011002200.0 钢架结构1.4污水处理厂m3/d900019001710.0 框架结构2市政管网工程1872.0 3.1污水管网m26000380988.0 含检查井、跌水井等构筑物3.2雨水管

48、网m26000340884.0 国标II级钢筋砼管3附属工程920.5 2.1给排水工程m23500056196.0 2.2消防喷洒工程 m23500034119.0 2.3通风空调工程m23500050175.0 2.4变配电工程 m23500036126.0 2.5照明电气工程 m23500087304.5 13合计17117.5 续表8-2项目总投资估算表 单位：万元序号项目名称技术经济指标合计 （万元）估算说明单位数量取费基数二工程建设其他费用1征地拆迁费用万元/亩3.0 576.2 1728.7 2工程前期咨询90.0 3建设单位管理费%1.217117.5 205.4 4工程建设监

49、理费%1.0 17117.5 171.2 5办公和生活家具购置费元/人500015.0 15.0 6勘察设计费17117.5 342.4 计价格200210号文7竣工图编制费%8342.4 27.4 按工程设计费的8%估算8工程招投标管理费51.4 按差额累进法18合计2631.4 三基本预备费%5987.4 四工程总投资20736.3 第九章 财务评价一、财务评价原则、依据与参数1、财务评价原则（1）遵循费用与效益计算围一致性原则。（2）遵循费用与效益识别的有无对比原则。（3）以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、偿债能力进行评价。2、财务评价依据（1）国家计委颁发的建

50、设项目经济评价方法与参数；（2）国家计委办公厅计办投资20011153号文颁发的投资项目可行性研究指南；（3）业主提供的基础资料。3、财务评价参数（1）基准财务部收益率：8%。（2）计算期根据项目实施计划，建设期12个月，项目财务评价计算期取7年。（3）法定盈余公积金提存率：10%。二、营业收入、营业税金与附加估算（一）土地增值收入所建基础设施辐射的可出让土地面积为2362亩，由于基础设施的完善，该部分土地将收益，土地价值得以提高，土地出让价格将大幅度增长。根据当地地产行情分析：在不进行基础设施建设的情况下，预计该部分土地近年(以开始建设二年成为起点，共预测7年)的出让价格依次为居住用地（25

51、万元/亩、28万元/亩、28万元/亩、30万元/亩、30万元/亩、33万元/亩、35万元/亩），商业金融用地（33万元/亩、35万元/亩、35万元/亩、38万元/亩、38万元/亩、40万元/亩、40万元/亩），文化娱乐用地和医疗卫生用地（24万元/亩、24万元/亩、25万元/亩、25万元/亩、26万元/亩、26万元/亩、27万元/亩），工业用地和仓储用地（4万元/亩、4万元/亩、5万元/亩、5万元/亩、6万元/亩、7万元/亩、8万元/亩）。基础设施建成后的土地出让价格依次为居住用地（70万元/亩、75万元/亩、75万元/亩、78万元/亩、78万元/亩、80万元/亩、85万元/亩），商业金融用地

52、（68万元/亩、68万元/亩、70万元/亩、70万元/亩、71万元/亩、72万元/亩、75万元/亩），文化娱乐用地和医疗卫生用地64万元/亩、64万元/亩、66万元/亩、66万元/亩、67万元/亩、68万元/亩、70万元/亩），工业用地和仓储用地（10万元/亩、13万元/亩、13万元/亩、16万元/亩、16万元/亩、20万元/亩、25万元/亩）。以其土地升值产生的收益作为基础设施建设的回报，用于回收建设投资。项目建设辐射的可出让土地面积2362亩。根据项目实施计划，该部分土地从2011年开始出让，逐年出让比例为20%、20%、15%、15%、10%、10%、10%。根据上述数据计算，建设前土地

53、出让总收入为24555万元，建成后土地出让总收入为65300万元，建成后土地增值总收入为40745万元。土地增值收入估算详见附表9-1。（二）厂房出租收入标准化厂房平均按月租金15元/m2计算，年租金收入约360万元。营业税金与附加按租金收入的5.55%计算，年税金约20万元。三、成本费用估算项目建成后，需要利用周边土地出让收入回收投资，在建设投资和土地出让期间需要设置专门机构或安排专人监管土地出让收入的使用。因而建设投资以折旧费、摊销费的形式计入成本在土地出让期间予以回收。成本费用估算方法采用要素法。（一）经营成本估算1、管理费用。本项目设置管理人员15人。人均综合管理成本（含工资、福利和办

54、公费用等）按3万元/年计，则通过年管理费用为45万元。2、销售费用。根据类似项目和相关销售比例估算。（二）开发成本、摊销费、财务费用开发成本、摊销费按出让土地数量分摊计算。经计算，开发成本总计为16298万元，摊销费为3万元。本项目无银行借款，财务费用为0。（三）年维修费按年折旧总额的20%计15万元，（四）折旧费用房屋折旧按50年折旧，净产值率为5%，计算其年折旧费为74万元；（五）总成本费用经过上述计算，项目在计算期的总成本费用为17852万元。项目成本费用估算详见附表9-2。四、盈利能力分析（一）利润与利润分配表分析项目土地增值收入为40745万元，厂房出租收入为2520万元，总成本费用

55、为17852万元，平均利润总额为25413万元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为2541万元。其利润用于滚动开发投资以与维持自身运营开支以外，全部上缴集团，由集团统一安排。利润估算与分配详见附表9-3。根据利润与利润分配表（附表9-3）计算的盈利指标如下：总投资收益率（ROI）EBIT/TI10017.51式中 EBIT营运期平均每年息税前利润TI项目总投资（包括流动资金）（二）项目财务现金流量表分析根据项目财务现金流量表（附表9-5）计算的财务指标如下：项目投资财务部收益率：16.79%项目投资财务净现值：7896.71万元（ic8%）项目投资回收期：6.5年分析上述财

56、务指标，项目投资财务部收益率：16.79%，高于企业期望收益率；项目投资财务净现值大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。五、不确定性分析（一）盈亏平衡分析计算期项目的总成本费用为17852万元，分解成可变成本1554万元，固定成本16298万元,项目总收入为43265万元，营业税与附加为139万元。根据上述数据计算项目盈亏平衡点如下：BEP（土地出让率）= 固 定 总 成 本 营业收入-可变成本-营业税与附加 100%=39.20%BEP（出让土地数量）=2362亩39.20%=926亩盈亏平衡分析表明，可出让土地的出让率只需达到39.20%，即该部分土地的出让面积达到926亩时，项目

57、就可以保本，说明项目具有较强的抗风险能力。根据计算数据绘制盈亏平衡分析图，如图9-1。图9-1 盈亏平衡分析图盈亏平衡分析表明，该项目生产能力只需达到设计规模的39.20%时，企业就可以保本，说明项目具有一定的抗风险能力。（二）敏感性分析项目在计算期可能发生变化的因素有建设投资、土地销售价格。上述各单因素变化5%、10%时对项目财务部收益率的影响程度见表9-1。表9-1 敏感性分析表-10%-5%05%10%建安投资17.73%17.26%16.79%16.32%15.85%土地价格14.07%15.43%16.79%18.15%19.51%基本方案8.00%8.00%8.00%8.00%8.

58、00%根据敏感性分析表所示数据绘制敏感性分析图，如图9-2。图9-2 财务敏感性分析图从敏感性分析表和分析图可以看出，项目对上述各单因素变化的敏感程度从高到低依次为土地价格、建设投资。在项目可行区域，土地价格下降幅度为28.32%，允许建设投资增加幅度为26.47%。根据上述敏感性分析表明，项目具有一定的抗风险能力。六、财务评价结论该项目的财务部收益率为16.79，高于企业期望收益率，总投资收益率为17.51%，满足投资者的要求，其投资回收期为6.5年。从不确定性分析来看和敏感性分析来看，项目具有一定的抗风险能力。综上所述，该项目在财务上是可行的。表15-1土地增值收入估算表 单位：万元序号项

59、目名称合计计算期20112012201320142015201620171营业收入40745 6625 7845 5679 6438 4143 4563 5452 2可供出让土地总面积(亩)2362236223622362236223622362其中：居住用地409409409409409409409商业金融用地68686868686868文化娱乐用地11111111111111医疗卫生用地9999999工业用地1826182618261826182618261826仓储用地393939393939393土地出让计划(%)20%20%15%15%10%10%10%4土地出让数量(亩)47247

60、2354354236236236其中：居住用地82 82 61 61 41 41 41 商业金融用地14 14 10 10 7 7 7 文化娱乐用地2 2 2 2 2 医疗卫生用地4 3 3 工业用地365 365 274 274 183 183 183 仓储用地8 8 6 6 4 4 4 续表15-1土地增值收入估算表 单位：万元序号项目名称合计计算期20112012201320142015201620175建设前出让土地收入24555 4124 4374 3595 3681 2661 2926 3194 其中：居住用地2044 2289 1717 1839 1226 1349 1431 商