办公商业公寓建筑的城市综合体项目分析ppt课件

1、RESEARCH AND DEVELOPMENT DEPARTMENT2021.01办公、商业、公寓建筑的城市综合体工程阅历交流CITIC努力于发明CBD繁华的SOHO中国在公司“发明CBD繁华理念的指引下，SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发工程均成为新北京城市建立中的里程碑建筑。 市场定位：商业地产 SOHO 概念：SMALL OFFICE, HOME OFFICE 产品理念： “发明CBD繁华 建筑理念：独特、创新 建筑风格：与世界接轨的中国当代风格SOHO中国概述产品理念在公司“创造CBD繁华”理念的指引下，SOHO中国精准地把握契机，

2、坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为新北京城市建设中的里程碑建筑。客户群定位中小企业家，其中长期追随SOHO中国产品的山西客户占40%项目区位特征一线城市CBD核心地段档次定位中端客户风格定位创新、时尚形态定位高层办公、高层公寓、多层商业的建筑综合体标准化程度标准化程度较高。由于业态、风格、档次、配置标准、目标客户等都很相似，公司内部形成特有的SOHO模式和详细的工作模板用以指导新项目代表项目1、 SOHO现代城2、 建外SOHO3、SOHO尚都4、朝外SOHO5、光华路SOHO 6、 SOHO北京公馆7、中关村SOHO8、三里屯SOHO9、朝阳门SOHO10、

3、银河SOHO11、博鳌蓝色海岸12、长城脚下的公社13、上海东海广场14、望京B29地块1、门槛高 商用地段竞争小在潘石屹眼中，北京商用物业是一个单价丰厚、竞争小的诱人市场。潘石屹解释，门槛高是竞争小的主要缘由。“商业楼的地段较敏感，都在市中心，北京市中心很多古迹、规划起来就很难，亦因它在市中心，拿地的本钱也较高；住宅却可以到很远的地方。他继续道：“原来银行的政策，对商业楼宇不是很有利，以往住宅的用家只需交20%的首期，商业楼用家首期要50%，商业楼推销的难度较高。在这一块市场中，SOHO中国有12年的经商阅历，以及5800个客户，当中50%最少两次光临SOHO中国的物业，这些都是集团竞争向前

4、的重要资产。2、即建即卖 资金回笼快瑞银证券指出，SOHO中国的运营方式，有两项非常重要的特别之处：一、开展终了，全数卖断，只保管很小部分收租，这使它的现金回笼更快，有资金再投下个工程。 SOHO中国的资产周转率asset turnover今年预测为84%，较北京北辰0588、首创置业2868分别高65及48个百分点。二、主攻北京中档商用物业，对象为中小企：瑞银指出，低档商用物业，已有大量本地开展运营，高档物业那么为长实0001、嘉里0683等垄断，惟向中小企的中档市场，供应最少，需求最大。商业盈利方式1、近期动向：2021年8月18日，SOHO中国宣布收买SOHO东海广场。此工程收买的完成，

5、标志着SOHO中国将业务拓展到上海的城市中心繁华地段。9月3日，SOHO中国经过招拍挂获得北京望京地域B29地块。该工程的建筑高度可达200米。SOHO中国将和全世界最好的建筑设计师协作，将该工程打呵斥为从机场进入北京市区的第一个地标建筑。 2、锁定的目的客户群：虽然目前上海的商业地产现状并不乐观，但潘石屹不会接受现有的游戏规那么。他在多个场所讲述了林肯的故事男人腿要多长？可以着地就好。“紧紧踩在地上的定位，意味着SOHO中国在闯进上海滩之后，依然坚持其紧贴市场、为外乡创业者效力的理念。潘石屹以为“我们面向的公司不是世界500强，而是江浙500强。3、五年内将在北京市中心收买五百万方米土地：S

6、OHO中国泄漏增购土地贮藏方案，据悉，集团五年内将在北京市中心收买五百万方米土地，并真实执行保管黄金地段物业收租的战略。SOHO中国开展目的4、黄金地段物业卖转租：张欣昨天表示，SOHO中国感兴趣的工程，楼面面积最少二十万方米，集团过去不断有方案保管投资物业，但都因去年楼市畅旺、买方出价佳而卖掉，如今亦感到懊悔，故决议由朝阳门SOHO工程开场，把零售部分保管收租，以后亦将把中心地段的物业保管，包括光华路二期及由董事长潘石屹持有、尚未注入集团的前门工程。她期望，五年后租金占收入的二成，投资物业可占资产净产的百分之六十五。对SOHO中国来说，持有投资物业可增大其资产净产，对估值有协助，且集团坐拥一

7、百一十一亿元人民币现金贮藏，有条件这样做。5、走出北京思索天津：另外，关于前门工程的部分地皮原作拍卖，但早前忽然被收回，张欣表示，预期奥运后政府将把土地重新拍卖。有与会分析员却以为未必能成事，反而以为SOHO中国将逐渐淡化事件，由于不想再令股民绝望，对股价呵斥冲击。对于五年后开展，张欣指出，集团一定会走出北京，但在中心地段开展高毛利的商用物业的原那么却不会改动，她表示，能够思索的城市是天津。SOHO中国开展目的 工程实例：中关村SOHO三里屯SOHO银河SOHO中国高科技企业在哪里办公？中关村商圈123海淀北二街中关村SOHO在哪里？北四环海淀中街海淀西街位于中关村西区，北临城市主干道北四环路

8、，南临海淀北二街，东临海淀中街，西临海淀西街。中关村SOHO设计师是谁？建筑设计师是德国建筑师克劳斯科施通建筑规划设计来自德国的欧博迈亚OPBG欧博迈亚设计咨询集团于1958年创建于德国慕尼黑，在德国共有18个办事处和8个海外办事处，业务普及全球。在过去40多年里，欧博迈亚公司以建筑+规划、交通、环保+建筑技术设备，工程管理四位一体的专业优势，成为世界范围创新方案建筑设计的指点者，最近的代表作品有：德国德累斯顿国际会展中心、慕尼黑兰巴赫宫改建、莫斯科弗诺克沃国际机场、慕尼黑新国际会展中心等国际著名工程。欧博迈亚在中国作为最早进入中国的德国工程设计咨询公司，欧博迈亚公司在中国曾经胜利完成了几十个

9、大型建筑及工程设计工程。包括：北京CBD万通中心、北京西奥中心、北京阳光上东区滨河花园及圆街一号、北京CBD旺座中心、上海浦东交通银行总部大厦、广州珠江新城中心区地下空间开发/地面景观/交通规划等大型公建工程及国际甲级写字楼。室内设计师是新加坡设计师Colin SeahMOD MINISTRY OF DESIGN由于在酒店、商务和居住方面的先锋派设计，Ministry of Design在国际上屡获殊荣。其中曾两次在“2007商业空间设计大赛上获得享誉国际的“金钥匙奖，在2007年“国际室内设计大奖赛中获奖，在新加坡最高级别设计嘉奖“2006总统设计大赛中夺魁，5次在“2006新加坡室内设计联

10、盟出色设计大奖赛中获奖。室内设计师Interior Designer : Colin Seah1994年 杂志摄影师 Photographer of “Fashion & Architecture1998年 鹿特丹OMA和柏林Libeskind任务室实习建筑师 Architectural Intern OMA, Rotterdam StudioLibeskind, Berlin2004年 MINISTRY OF DESIGN Pte 设计业务创建人，总监 Founder & Director of Design Ministry of Design Pte Ltd2007年 设计SOHO北京公

11、馆室内的完好居住环境 Interior Designer, SOHO Residences主要交通流线？容积率？ 绿化率？中关村SOHO的总体规划？机动车从建筑西侧进入，主要人流为建筑南北主入口进入容积率：7.0绿化率：20%中关村SOHO建筑概略？建筑规划？层 高？电梯配置？B1-F3为商业F4-顶层为办公大堂为商业和办公共用东西塔设共享中庭顶层设室外露台。电梯配置：建筑方案按东、西塔楼设计， 东西两栋楼的电梯配置一样。客梯：4部商业、办公合用客梯， 1部消防梯。速度：1.75m/s,载分量1000kg；商业电梯：商业公用电梯1部，载重1000kg，效力B1-2层。中关村SOHO产品类型单元

12、式办公单元式商业独立车位中关村SOHO主力户型？商业主力户型为200-250平米，占30%。餐饮商铺共26户，占52%。办公主力户型100-200平米，占50%。中关村SOHO产品特点？弧形的灵动空间共享采光中庭双层呼吸式幕墙屋顶景观长廊钢构造主体双层呼吸式幕墙原理中关村SOHO采用的外循环双层玻璃幕墙，为建筑营造了高隔热的外维护系统。为建筑本身和机电设备节能提供了根底，最大程度减少了不良气候的影响，实现空气自然流通，随时敞开窗户亲近自然，不用忌讳北京春秋大风带来的影响，双层幕墙之间有一个通道构造的缓冲区，上下两端有进风和排风系统，好像人体的肺普通引导空气自然流通，在双层幕墙之间还配置了为本工

13、程量身定做的竖向遮阳系统遮阳百叶，经过灵敏调理实现业主对光环境的多重需求，夏季可反射、吸收高达97%的阳光辐射产生的热能，并将此部分热能用过空气的自然流通带走。冬季在高隔热双层幕墙维护下，可节省40%以上的采暖耗能。同时双层幕墙到达对各类声源的有效隔离，具有更佳的隔音效果，还能充分利用光能、加强节能与环保的效能，使居住成为一种在科技气氛中的享用和尊荣体验。 钢构造的优点建筑采用钢构造，由于钢材强度高，建筑运用效率高梁柱截面小，添加建筑有效运用面积跨度大，大开间，居室布置灵敏。另外钢构造自重轻，地震反响小，构造延性好，抗震抗风性能好。 机 电 系 统MEP Design三种商铺的机电类型？ 典型

14、商铺 I类商铺(各种档次的餐饮 II类商铺水吧、美容、洗衣店等。 类商铺 药店、用品店等机电系统MEP Design机 电 配 置商铺机电配置？给排水 冷水预留口DN25；配置水表，可分户计量。排水预留口DN100；清扫口面高于结构面5cm；清扫口板下设置存水弯。燃气 餐饮商铺预留燃气甩口。采暖通风 餐饮商铺的厨房排油烟及补风的容量按照中餐配置。 商铺配置风机盘管及新风系统。风盘与控制器一一对应。可单台控制风速及温度。电气 每户每层商铺预留一个户箱。配置电表，可分户计量。 餐饮商铺配电标准为200W/M2 非餐饮商铺配电标准为100W/M2按每50平米一颗超五类线缆进线预留容量（每户至少配两根

15、）每户预留一个有线电视插座。机 电 配 置燃气预留厨房排烟预留风机盘管及新风系统配置到位给排水预留配电预留 弱电预留 电视及电信机电系统MEP Design机 电 配 置-类商铺配置燃气预留在二层厨房排烟预留在二层风机盘管及新风系统配置到位 给排水预留两层均预留 配电预留 两层均预留 弱电预留 电视及电信机电系统MEP Design机 电 配 置-跃层商铺配置风机盘管及新风系统配置到位给 排 水 预 留配电预留 弱电预留 电视及电信机电系统MEP Design机 电 配 置-类商铺配置风机盘管及新风系统配置到位配电预留 弱电预留 电视及电信机电系统MEP Design机 电 配 置-类商铺配置

16、这样的风机盘管有什么优势呢？冬季供暖 夏季供冷春秋两季 供冷供热 恣意选择机 电 配 置风机盘管室内室外机 电 配 置 保温、隔热、隔声、通透的双层幕墙机 电 配 置为商铺效力人员配置的淋浴设备 办公机电配置？风机盘管弱电箱温控器配电箱采暖通风办公均配置风机盘管及新风系统。风盘与控制器一一对应。可单台控制风速及温度。电气 每户办公室内预留一个户箱。配置电表，可分户计量。 办公配电标准为50W/M2。 户内预留综合布线配线箱，按每50平米一颗超五类线缆进线预留容量（每户至少配两根） 户内预留有线电视接线箱，每户预留一个有线电视插座。机 电 配 置空调采暖系统：商业区域及办公区域采用市政中央空调系

17、统，冬季供热、夏季供冷。户内提供风机盘管。防排烟系统：包括消防排烟、加压送风系统。通风系统：人防、车库、卫生间及设备用房设通风系统;新风系统：办公户内区域、商业户内区域提供集中新风系统。强电系统：包括变配电、低压配电、动力、照明系统、防雷及接地系统。弱电系统：包括楼宇自控、卫星电视及有线电视、停车场管理、综合布线、保安监控、火灾报警及紧急广播、手机无线信号覆盖等系统。厨房排油烟系统：具备餐饮功能的商铺提供集中排油烟系统接口。厨房补风系统：具备餐饮功能的商铺提供集中厨房补风系统接口二层除外。消防给水系统：包括消火栓系统、自动喷淋系统、水喷雾系统及建筑灭火器系统。给排水系统：包括室外给排水管线红线

18、内；室内生活给水系统、污废分流排水系统、中水系统、雨水系统。热水系统：物业及商业配套设备淋浴间提供市政生活热水。公共卫生间设容积式加热器。燃气系统：具备餐饮功能商铺提供燃气系统。本工程配有应急电源-柴油发电机组。机 电 配 置三里屯SOHO三里屯SOHO由日本著名建筑设计师隈研吾设计，规划总建筑面积465.680平米。三里屯SOHO位于北京最独特的国际化娱乐休闲区域，整个项目由5个购物中心、9座高低错落的写字楼和高档公寓楼组成，未来的三里屯SOHO将是北京三里屯区域商业繁荣的亮点。 功能业态：零售、办公及公寓规划建筑面积：465.680平米建设时间：2007年起建筑师：隈研吾（日本）地址：北京

19、市朝阳区工体北路（三里屯路口向西30米）总平面图1、工程区位:北京三里屯SOHO工程位于北京市朝阳区工体北路南侧，南三里屯路路西，毗邻北京重要国际使馆区，三里屯酒吧街，为三里屯商业区中心地段的商业、办公、居住综合社区。2、工程周边交通:三里屯SOHO工程位于三里屯商圈的中心位置，左侧为东大桥路，北侧紧临工体北路，东侧为南三里屯路，东北侧是南三里屯路与工人体育场北路的交汇点。随着太古广场的开业，连同雅秀、3.3、SOHO工程以及酒吧街，周边遍及大量商业，成为商业聚集的地方，而工体北路那么是北京横贯东西的主要大道之一。因此，本工程所在地具有很好的可达性，不仅汽车交通快捷，而且步行方便。3、工程内部

20、交通 汽车交通主要出入口位于工程用地的西北端。沿着工程用地周围的道路构成主要的交通流线。工程区 西侧及北侧有出租车上下站及商业访客的落客区。工程北、西、南侧均设地下车库出入口。车流设计：机动车沿工体北路向东，由工程西北端机动车出入口进入小区，围绕小区环行可通往三里屯南路或工体北路，或者在建筑西侧及南侧顺坡道进入地下机动车库。经过地下车库可通达商业、办公和公寓各功能区，在小区内人车分流。整个车行道路设计非常流畅。自行车经过南侧坡道进入地下自行车库。在地下二层西侧集中设置商业卸货区。人流设计：经过首层、地下车库的地面交通，商业、公寓和写字楼人流均可进入各功能区。公寓和写字楼人流经过塔楼电梯可到达相

21、应的区域；商业主入口在工程北侧，商业人流经过自动扶梯和商业电梯可便利到达相应的区域。工程内部流线动感十足。集中的自行车停车库位于地下二层的南侧。垂直交通设计： 商业：直梯24余部包括电梯、货梯、消防电梯；自动扶梯：44部，分布在B1-5层商业区域内。 办公：总共有35部直梯包括客梯、消防电梯、货梯。 公寓：总共有18部直梯包括客梯、消防电梯、货梯。 lwm1主要技术经济目的：面积总表单位 - 平方米：规划总用地5.1245公顷建筑总面积465,680地上总建筑面积315,680地下总建筑面积150,000可销售建筑面积商业(包括B1层商业)128,382公寓118,375办公108,406地上

22、层数（自然层）28层地下层数4层主要技术经济目的：层高数据: 楼层公寓层高写字楼层高顶层4m5.1m标准层3.1 m3.5 m商业五层（仅北区3#楼）4.5m四层4.5m三层4.3m二层4.3m首层4.8 mB1层5m地下B2层4.4mB3层3.6mB4层3.6m商铺面积单位:平方米楼号层数套数建筑面积合计地下一层商业19531586.511#商业楼一层282982.3312761.24二层253208.76三层243248.24四层233321.912#商业楼一层324094.3318386.41二层274803.36三层234619.66四层234869.063#商业楼一层334540.1

23、24386.69二层254947.4三层264911.81四层234992.95五层224994.434#商业楼一层395339.4221601.6二层295404.24三层415485.46四层425372.485#商业楼一层465108.2519660.5二层285040.08三层344741.46四层314770.71合计819128382.95商业面积分布：商铺面积()数量合计所占百分比1楼2楼3楼4楼5楼100以下505348656628234100-150302024603817221150-200212427253413116200-25015231914219211250-30

24、01210141512638300-400010191410536400-500271231253500以上0100010商铺总数130148163196182819100商业机电条件：餐饮商铺统计表数量合计1楼2楼3楼4楼5楼餐饮商铺数量1732291817113商铺总数量132148161196182819餐饮商铺比12.8821.6218.019.189.3413.79商业运用率： 办公数据：办公总计：总套数 363 套；销售总建筑面积 108406.04平米。单层与单区域面积情况：AE栋单层与单区域面积情况：楼层分类数据A栋（01）B栋（02）C栋（03）D栋（05）E栋（06）标准层

25、层数6层-20层6层-27层6层-21层7层-27层7层-12层一层户数9户4户4户4户5户面积2,111平米1,263平米1,230平米1,224平米1,704平米实用率7069.7169.0669.2767.78顶层层数21层28层22层28层15层一层户数4户2户2户2户2户面积2,144平米1,249平米1,269平米1,263平米1,697平米实用率71.65%66.77%66%66.21%68.04%合计套数121套108套58户74套32套楼栋高度75米97米78米97米62米楼栋总面积29,740平米24,623平米18,637平米23,569平米11,836平米办公户型面积分

26、布:面积区间(平米)450合计A栋138380944121B栋00373900278C栋01183430258D栋01135800274E栋01111201732合计13868714312517363公寓数据：公寓总计：总套数 658 套；销售总建筑面积 118374.99平米。单层与单区域面积情况楼层分类数据A栋（11）B栋（12）C栋（15）D栋（16和17）标准层层数6层-25层6层-31层6层-31层6层-31层一层户数7户4户6户13户面积1009.8平米1027.3平米1037.01平米2140.3平米实用率78.17%78.99%78.30%78.34%顶层层数26层32层32层

27、32层一层户数2户2户2户4户面积814.24平米957.06平米978.47平米1822.36平米实用率78.19%79.01%78.33%78.37%合计套数121套94套140户303套楼栋高度78米97米97米97米楼栋总面积17,963平米24,556平米24,807平米51,049平米各楼栋单层与单区域面积情况：公寓户型面积分布：面积区间(平米)350合计1号楼1675100021212号楼000246802943号楼04669230021405号楼013811546004303合计12512359368010658面积比例0%38%36%14%11%0%1%公寓户型面积分布：居室

28、(套)一居两居三居四居五居合计1号楼346817201212号楼0047452943号楼09246021405号楼691844640303合计103344156514658面积比例15.7%52.3%23.7%7.8%0.6%银河SOHO银河SOHO是SOHO中国2008年5月成功收购的另一个大型商业项目，位于北京最繁华的东二环内，在二环路南北伸延约五百米，建成后将成为北京这个国际都市的重要商业地标之一。朝阳门SOHO是迄今为止SOHO中国继“建外SOHO”之后开发的第二大项目。 功能业态：零售，办公规划建筑面积：485,166平方米建设时间：2008年起建筑师：扎哈-哈迪德（英国）地址：北京

29、东二环内（朝阳门附近）方案琢磨过程zZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021zZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021zZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021zZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021zZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGU

30、ST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HAD

31、ID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021zZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021zZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021zZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021zZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITEC

32、TSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGMEN 1 AUGUST 2021ZAHA HADID ARCHITECTSSOHO CHINA CHAOYANGM