教学配套课件：房地产法(第三版)

1、房地产法（第三版）第一章 房地产概述关键术语：房地产房地产业不动产可持续发展第一节 房地产的概念一、房地产概念的产生房地产概念：我国内地，房地产往往被理解为与不动产是同一语义的两种表述。在香港，房地产一词广泛使用，但在立法中往往代之以地产、物业的概念；在澳门，葡文的imobiliaria可译为不动产或房地产。 大陆法上不动产是指不能移动或移动后会引起性质和经济价值改变的物；传统英美法上不动产是指拥有所有权的事物，所有者可以使用、控制或处置的事物。房地产与不动产概念的产生有二个显著区别： 1：概念产生的时间不同。 2：产生的法律要求不同，或利益的重心不同。 第一节 房地产的概念二、房产的概念一般

2、认为，所谓房产，是指在法律上有明确所有权权属关系的房屋财产。具体包括：住宅、厂房、仓库，以及商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等多方面的用房。” 第一节 房地产的概念三、地产的概念英国法上的地产（estate）最初是指一个人或一些人的地位和等级状况，后转指人在与土地关系中做出的地位，表明某人香油的特定地产所具有的权利属性。大陆法上，与地产最为相关的概念往往被理解成不动产意义上的土地，即法律上确认了所有权的土地。我国的地产概念应作较广义的理解，可以根据我国改革的实际需要，赋予普通法地产制度以新的内容，使地产权最大限度利用土地的功能与不动产所有权最大限度保护土地资源的功能相结合，形成我国特有

3、的地产权法律制度第一节 房地产的概念四、房产与地产的关系（一）房产与地产不是绝对的从属关系 1、“房随地走”和“地随房走”的具体含义 2、从我国的立法实践来看，我国担保法规定可以推定我国房地产采取的是分别主义模式,在此种模式下无论是“房随地走”还是“地随房走”,都不符合法律的规定,只会在法律适用上引起混乱。这两个不科学的概念必须摒除。（二）房产与地产的结合关系 1、地产是土地中的特定部分 2、房产是房屋中的特定部分 3、乡村房地产属于广义上的房地产 4、城市地产和城市房产构成狭义上的房地产 5、城市地产与房产结合才产生地价 第一节 房地产的概念五、房地产的概念及其与两大法系相关概念的比较(一)

4、房地产的概念 广义上的房地产包括一切作为财产或不动产的土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分。 狭义上的房地产是指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其是指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产和非商品经营性质为主的房地产。(二)房地产与大陆法相关概念的比较 1、房地产与不动产 2、结合主义与分别主义 3、个人本位与团体本位第一节 房地产的概念（三）房地产与普通法相关概念的比较 1、房地产与财产权 2、房地产的普通法色彩（1）重利用权（2）一物多权（3）有体物与屋体物第二节 房地产业一、房地产业的概念和性质概念：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。房地产业在国

5、外又称不动产业、不动产交易、不动产市场等 性质：（一）经营性与投机性 （二）城市第三产业性与综合产业性 （三）综合导向性与泡沫性第二节 房地产业二、房地产业的作用对人民生活及其重要： 提供必要的物质生活条件，人们生存的基本物质载体 ，人们赖以生存和发展的重要社会资源。 对完善市场体系的作用： 是整个市场活力的重要方面，是我国目前最大的利用外资市场之一。对发展国民经济、增加国家财富的作用： 房地产是构成国家财富的重要组成部分；是国家财富的重要组成部分；是国家财政的重要来源。 我国房地产作为国家财政来源的实现途径主要有三条:土地出让金（或称为地租）、税收和费用,其中地租是土地所有权在经济上实现的形

6、式，房地产税是国家财政收入的重要形式， 第二节 房地产业三、我国房地产业 (一)旧中国房地产业 在以城市经济为基础的现代房地产经济形成之前，房产完全附属于地产。特点是: 一、半封建半殖民地性 二、强烈的投机性 三、利益结构畸型 第二节 房地产业三、我国房地业 (二)新中国的房地产业 1、我国计划经济下的房地产业主要经历了以下发展历程：城乡分离、产权重置、私房国营。 2、改革开放以来的房地产业可分为四个发展阶段： 第一个阶段19781991年,起步发展时期。 第二个阶段19921993年中, 高速发展时期。 第三个时期19931998年, 调整时期。 第四个时期1998以来，规范发展时期。 第二

7、节 房地产业我国房地产业改革主要体现在以下几方面重大转变： 一、管理体制上，由行管政理向自主经营转变；单一房产管理向房产与地产管理并行转变 二、在住房制度上，由国家和企业统包福利制向住宅商品化转变。 三、经济体制上，由国家投资向多渠道投资；由房地产计划经济向房地产市场经济转变。 四、经营内容上，由房屋租赁业为主向房地产三级市场广阔的经营领域转变。 五、产权结构上，产权单一向产权多样化转变； 六、在规范方法上，由行政管理为主向宏观调控与法律调控相结合第二章 房地产法概述关键术语：房地产法房地产法律关系房地产法的渊源房地产法的体系第二章 房地产法概述第一节 房地产法的概念和调整对象一、房地产法的概

8、念 广义：房地产法包括确认和调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范； 狭义：房地产法指以中华人民共和国城市房地产法为核心的、及与之相配套的专门调整房地产关系的法律规范； 最狭义的房地产法是特指中华人民共和国城市房地产管理法。第二章 房地产法概述第一节 房地产法的概念和调整对象 二、房地产法的调整对象 按照法律关系所主要涉及的法律部门可分为以下三类： (一)房地产民事关系 (二)房地产经行济政关系 (三)房地产社会保障关系第二章 房地产法概述第二节 房地产法律关系 一、房地产法律关系的概念和特征 (一)房地产法律关系的概念： 由法律规范所调整

9、并形成了具有受法律强制力保护的权利义务关系的房地产社会关系。 房地产法律关系要素： 主体：房地产法律关系的参加者； 客体：房地产法律关系主体的权利义务所指向的对象； 内容：房地产法律关系主题所享有的权利和承担的义务。 第二章 房地产法概述第二节、房地产法律关系一、房地产法律关系的概念和特征(二)房地产法律关系的特征： 1、房地产法律关系是一种新型的法律关系 （1）房地产法律关系是现代化城市经济和现代房地产业的产物，是一个新兴的法律分支的调整对象。 （2）房地产法律关系体现了现代社会新型法律关系的各种原则和价值 2、房地产法律关系是一种综合的法律关系 3、房地产法律关系是一种有限的法律关系第二章

10、 房地产法概述第二节、房地产法律关系 二、房地产法律关系主体国家、法人和公民 依据各类主体在房地产法律活动中所起的不同作用可分为: 1、国家或政府 2、房地产开发商 3、建筑商 4、房地产卖方 5、房地产买方 6、房地产辅助商 7、房地产他项权利人和义务人依房地产利益结构关系，可以分为：国家和政府、房地产经营者和房地产消费者 第二章 房地产法概述第二节 房地产法律关系 三、房地产法律关系客体: 法律关系的客体是指主体的权利和义务所共同指向的对象。 四、房地产法律关系内容： (一)房地产民事权利义务 ： 房地产物权；房地产债权；房地产继承权 (二)房地产行政权利义务 (三)房地产经济权利义务 第

11、二章 房地产法概述第三节 房地产法的渊源。专门性规范： 1、现有的房地产专门法律、法规。 2、现行房地产重要政策规范。 3、法律解释相关性规范：宪法、民法、经济法。经济法中主要有：土地法，城市规划法，公司法，社会保障法和环境保护法、建筑法、消费者权益法等其他相关法律第二章 房地产法概述第四节 房地产法的体系一、房地产立法体系模式当今世界上以所有制划分的房地产经济模式及相应的立法体系主要有三种：第一种：以土地私有制为基础的市场经济模式。主要存在于美国、法国、日本等。第二种：以土地公有制为主的国家控制市场的模式。主要存在于英国及英联邦国家。第三种：建立在土地公有制基础上的非市场经济模式。以传统体制

12、下的中国为典型第二章 房地产法概述二、我国房地产法律体系问题 关于房地产的立法体系，理论界由五种主张。城市房地产法和住宅法为主干的两分法体系；城市房地产管理法、住宅法、相关法律规范为主干的三分法体系；以物权法、土地法和房地产法为主干的三分法；三层次和三个子体系机构房地产法分为基本法律和配套法律第二章 房地产法概述实践证明，将住宅法作为房地产法的组成部分是至关重要的。我国房地产法律体系应强调三个组成部分的有机联系性质:房地产物权法、房地产产业法、房地产社会保障法。房地产管理法则分别寓于这三个组成部分之中。 第三章 房地产权属制度关键术语：房地产物权土地权属土地所有权土地使用权建筑物区分所有权房地

13、产登记第一节 房地产权属概述一、房地产权属的概念房地产权属，即房地产权利归属，是指房地产权利在主体上的归属状态。 房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利。房地产权利与房地产权属的区别： 1、主体方面的区别 2、范围上的区别 3、权利的表现形式不同第一节 房地产权属概述二、房地产物权 (一)物权物权是在法律规定范围内，对特定物的直接管领和支配、享有利益并排除他人干涉的权利。物权具有以下特征：、物权权利主体是特定的人，而义务主体则是权利主体以外的不特定的任何人。、物权客体是物，而不包括行为和精神财富。、物权的内容是对物的直接支配和管领。、物权的效力具有排他性、优先性和追及性。第一节 房地产权属

14、概述（二）房地产物权的分类和归属自物权：物质本身是属于权利人所有，即所有权；他物权：权利人对他人之物所享有的权利。三、房地产产权 在我国，一般认为产权是指民事权利主体所享有的具有经济利益的权利，包括以所有权为主的物权、债权、继承权和知识产权等，是一定社会的物质资料占用、支配、流通和分配关系的法律表现。 第二节 土地权属制度一、大陆法土地物权罗马法上的土地物权制度大致分为四个层次：第一层次：所有权、他物权、占有；第二层次是他物权所包括的：地上权、永佃权、役权、质权和抵押权。第三层次为役权派生出来的地役权和人役权；第四层次是由地役权派生出来的乡村地役权和城市地役权，以及有担保役权派生出来的用益权、

15、使用权和居住权。第二节 土地权属制度二、普通法中的土地权属制度普通法中的地权制度主要由地产权制度、信托制度和特殊财产权制度组成。信托制度：普通法上的信托(trust)指受托人为受益人的利益，承担对其控制下的财产进行管理和处分义务的一种财产关系。 特殊财产权制度：普通法上的特殊财产权主要指与大陆法用益物权制度中的地役权和地上权相近似的土地财产权。 第二节 土地权属制度三、土地权属制度的发展（一）传统土地权利在立体空间上的分离（二）国家对土地私有权的限制 1、对拥有土地的限制 2、对土地使用的限制 3、对土地交易的限制 4、土地征用第二节 土地权属制度四、我国的土地权属制度 (一)土地所有权 土地

16、所有权是指土地所有者对其所有的土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。1、我国土地所有权特征：（1）主体特定；（2）客体差异性；（3）内容的相对性。第二节 土地权属制度 2、国家土地所有权： 我国宪法第9条第1款规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；有法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。”第10条第1款规定：“城市的土地属于国家所有。”第10条第2款规定：农村和城市郊区的土地，依照法律规定部分也属于国家所有。第二节 土地权属制度3、集体土地所有权（1）概念:我国的集体土地所有权是指由农村集体经济组织所享有的土地所有权。（

17、2）范围：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。集体土地所有权在法律上一种受到严格限制的所有权，它不能作为交易的标的物，其变更只有两种情况：一是国家征用；二是边界调整。第二节 土地权属制度(二)土地用益物权 1、概念和性质 土地用益物权指法人或公民依法取得的对国有土地或集体土地依法享有的占有、使用、收益的权利。我国的土地用益物权依土地所有权的不同可分为国有土地的使用权和集体土地的使用权。2、国有土地使用权：包括城市规划区内的国有土地使用权和其他国有土地上的使用权。国有土地使用权的取得方式：主要是出让和划拨两种第二节 土

18、地权属制度3、集体土地使用权4、地役权 第三节 房屋权属制度一、我国城镇房屋权属制度的沿革房屋所有权方面，从主要共有逐渐过度到个人私有占绝大部分。房屋使用权方面，从改革公房低租金制度入手，将以往的事物分配逐步改变为货币分配，进而向居民和职工出售公有房屋。目前我国逐步形成了多元化的房屋所有权体系 第三节 房屋权属制度二、房屋所有权定义：房屋所有人对房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利 分类： 1、以所有权主体划分，包括：国有房屋所有权；集体房屋所有权；私人房产所有权；外商投资企业和外产房屋所有权；农村房屋所有权；由其他主体享有的房产所有权2、按房屋所有权主体的构成不同可分为单独所有房屋所有权

19、；共同所有房屋所有权；有限产权或住房部分产权 第三节 房屋权属制度三、关于房屋使用权 当房屋由房屋所有人使用时，房屋使用权作为所有权的四项权能之一存在；但房屋由非所有人使用时，不应将这一权利赋予物权法地位，否则将不利于我国住房商品化改革。 第三节 房屋权属制度四、房屋所有权与土地使用权的关系1、我国房屋所有权与土地使用权是一个完整的统一体，具有不可分割性 （1）内容的不可分性，这两种权利是互为依存的 （2）主体的不可分性，土地使用权和房屋所有权的主体是不可分的 （3）客体的不可分性，房屋离不开土地 2、两者的重心是房产第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有权一、房地产相邻关系房地产相邻关系是指

20、不动产的相邻各方因行使房地产所有权或使用权而发生的权利义务关系房地产相邻关系的主要内容包括(1)相邻土地使用关系(2)相邻流水、用水、截水、排水关系(3)相邻管线安设关系。（4)相邻光照、通风、音响震动关系(5)相邻疆界关系(6)相邻环境与安全关系第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有权二、业主的建筑物区分所有权建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一座区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有部分所有权、对建筑物共同部分享有的部分持份权、以及因区分所有人之间的共同关系所生的成员权的总称。建筑物区分所有权采用三元说，即包括专有所有权、共用部分持份权及成员权三位一体的复合

21、性权利第四节 房地产相邻关系和建筑物区分所有权建筑物区分所有权人的物业管理权利内容：1、接受专业物业管理企业提供的服务的权利。2、参与物业管理事务的成员权利。3、知情权。业主作为区分所有权人，有权了解物业公共部位和公共设施的使用情况，有权要求管理人公示物业维修专项基金的使用情况等。第五节 房地产权属登记制度 一、房地产权属登记的概念、性质和功能（一）房地产权属登记的概念： 房地产权属登记：又称房地产登记，是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权及其他权利依法进行登记。第五节 房地产权属登记制度 （二）房地产权属登记的性质（即登记的效力） 登记的效力有三种规定： 第一种

22、为意思主义，当事人一旦作出物权变动意思表示，便可发生物权变动的法律效果，没有依法公示前不得对抗善意第三人。 第二种为登记要件主义，不动产物权的变动必须进行登记，否则不产生物权变动效果。 第三种为英美法上的托伦斯登记制度。第五节 房地产权属登记制度(三)房地产权属登记的功能权利确认功能权利公示功能权属管理功能第五节 房地产权属登记制度二、我国的房地产登记管理体制城市房地产管理法第61条规定，以出让或划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用

23、权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。第五节 房地产权属登记制度三、房地产登记的类型(一)所有权初始登记（二）所有权转移登记(三)预告登记（四）变更登记(五)他项权利登记(六)注销登记四、房地产登记的基本程序(一)提出登记申请和提交法律文件(二)受理申请(三)权属审核(四)核准登记第四章 土地使用权法律制度 关键术语：土地使用权划拨土地使用权出让土地使用权集体土地使用权乡(镇)村建设用地使用权土地征收房屋拆迁第一节 土地使用权概述 一、土地使用权的概念和特征 概念： 土地使用权是土地使用者依法取得的、在法律规定的范围内对土

24、地享有的占有、使用、收益和在特定条件下依法处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的表现，是我国地权制度的重要组成部分。特征： (一)土地使用权是权利范围受到限制的物权 (二)土地使用权具有独立性 (三)土地使用权通常具有明确的期限第一节 土地使用权概述 二、土地使用权的类型（一）根据土地使用权赖以产生的所有权的性质不同，可以将土地使用权分为：国有土地使用权与集体土地使用权（二）根据土地用途不同，可以将土地使用权分为：建设用地使用权和农业用地使用权（三）根据土地使用权的取得方式不同，可以将土地使用权分为：划拨土地使用权和出让土地使用权第一节 土地使用权概述 三、土地使用权的取得、变更和终止 (

25、一)土地使用权的取得： 1、国有土地建设用地使用权的取得方式：出让和划拨； 2、集体土地建设用地使用权的取得方式：申请审批； 3、土地承包经营权的取得方式：签订土地承包合同；(二)土地使用权的变更 主要有以下几种情况： 1、土地使用权转让 2、地上建筑物转让 3、土地承包经营权转让 4、法人的合并与分立第一节 土地使用权概述 （三）土地使用权的终止 1、土地使用权年限届满 2、土地使用权收回 3、土地灭失 第二节 划拨土地使用权 一、划拨土地使用权的概念和特征1、概念： 划拨土地使用权即通过行政划拨的方式取得的土地使用权。“划拨”是指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将

26、该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。第二节 划拨土地使用权 2、特征： （1）通过划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。 （2）无须支付土地使用权出让金，通过划拨方式取得土地使用权，虽然土地使用者要缴纳补偿、安置等费用，但不必向国家支付地租性质的费用。 （3）不能转让、出租和抵押，通过划拨方式取得的土地使用权，除符合法律规定的条件外，不得转让、出租和抵押。 第二节 划拨土地使用权 二、划拨土地使用权取得的适用范围 1、国家机关用地 2、军事用地 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 4、公益事业用地 5、城市基础设施用地

27、6、法律、法规明确规定可以采用划拨方供地的其他建设项目用地 第二节 划拨土地使用权 三、划拨土地使用权取得的程序 1、用地单位提交用地申请 2、土地行政主管部门审查和报批 3、土地划拨 4、核发国有土地使用证 第二节 划拨土地使用权 四、划拨土地使用权的行使 1、土地使用权人不得擅自改变土地用途； 2、土地使用权人在行使权利时，如遇社会公共利益需要，有义务服从人民政府收回土地使用权的决定；我国土地管理法第58条对此作出了明确的规定。 3、划拨土地使用权的转移必须遵守有关法律、法规的规定。 第三节 出让土地使用权 一、出让土地使用权的概念和特征1、概念： 出让土地使用权是指土地使用者通过出让的方

28、式取得的土地使用权。 2、土地使用权的法律特征： （1）土地使用权出让法律关系中的出让方是特定的，它只能是国有土地的所有者国家； （2）土地使用权出让由人民政府负责，有计划有步骤地进行；第三节 出让土地使用权 （3）土地使用权出让不包括地下资源、埋藏物和市政公共设施，受让方不得以享有土地使用权为由而主张地下资源、埋藏物和市政公共设施的权利； （4）土地使用权出让属于要式法律行为，土地使用权出让方和受让方要依法签订土地使用权出让合同，并在受让方支付全部土地使用权出让金后，按规定进行登记，领取国有土地使用证。 第三节 出让土地使用权 出让方式取得的土地使用权与划拨方式取得的土地使用权相比有以下特点

29、：（1）有偿取得（2）有明确期限（3）具有可交易性二、国有土地使用权出让的原则 (一)国家主权原则 (二)政府垄断原则 (三)合理利用土地原则 (四)自愿、公平、等价有偿和诚实信用原则第三节 出让土地使用权 三、国有土地使用权出让的方式（一）协议出让 国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 主要程序：1.公布出让计划；2.用地者申请；3.制定出让方案；4.确定土地使用权出让金；5.签订国有土地使用权出让合同；6.交付出让金。（二）招标出让 市、县人民政府土地行政部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他经济组织参加国有

30、土地使用权投标，根据投标结果确定土地的使用者行为 主要程序：1.投标人投标；2.招标方开标；3.出让方择标；4.招标方确定中标人。第三节 出让土地使用权 （三）拍卖出让 国有土地使用权拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 主要程序：1.发布拍卖公告；2.资格审查；3.组织拍卖会；4.签约登记。（四）挂牌出让 挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告，按公告的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请，并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 第三节 出让土地使用权 四

31、、土地使用权出让合同当事人的权利和义务(一)出让方的权利和义务1、出让方的权利： (1)要求受让方按法律规定或合同约定交付出让金，否则出让方有权解除合同，并要求对方承担违约责任。 (2)监督土地使用权受让人行使权利的行为和对土地进行开发、利用及经营的活动。 (3)在土地使用权出让期限届满时，收回土地使用权及其地上建筑物。 第三节 出让土地使用权 2、出让方的义务： (1)按合同规定向受让方提供土地使用权。 (2)在遇到不可抗力导致出让合同不能履行或不能完全履行时，应及时通知受让人。 (3)保证土地使用权受让人对土地的正常使用。第三节 出让土地使用权 (二)受让方的权利和义务1、受让方的权利：

32、(1)要求出让方按合同的约定，按时提供土地使用权。出让方不能按约定时间提供土地使用权的，可以要求其承担违约责任。 (2)受让人对土地的开发利用达到法定要求后，有权对土地使用权及地上建筑物进行转让、出租和抵押。 (3)在土地使用权出让合同期限届满之前，遇特殊情况，国家提前收回土地使用权时，受让方有权要求给予适当的损失补偿。 (4)在土地使用权出让合同期限届满时，受让方需要继续使用土地的，可以申请续期。第三节 出让土地使用权 2、受让方的义务： (1)按照合同约定的时间和方式交付土地使用权出让金。 (2)按出让合同确定的用途和要求使用土地。确需改变土地用途的，必须报经出让方和市、县人民政府城市规划

33、行政主管部门同意，经原批准机关批准，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，并依法调整出让金。 (3)在土地使用权出让合同期限届满时，应无偿地将土地使用权连同地上建筑物，交还土地使用权出让方 第三节 出让土地使用权 五、出让土地使用权的续期 我国城市房地产管理法明确规定，土地使用权出社会同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于土地使用权出让合同约定的期限届满前1年申请续期，除根据规划和社会公共利益需要应收回该幅土地的以外，应予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付续期土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续

34、期或者虽申请续期但依照有关规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。第四节 集体土地建设用地使用权一、集体土地使用权的概念和特征概念： 集体土地使用权是土地使用者依照法律规定或合同约定，对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。 特征： (一)土地使用权的主体具有特定性 (二)集体土地使用权的取得一般是无偿的 (三)集体土地使用权的行使要受到较多限制第四节 集体土地建设用地使用权二、集体土地建设用地及其使用权的概念集体土地建设用地是指乡(镇)村建设用地。乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农民个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。 集体土地建设用地使用权是土地使用者

35、依法取得的，对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。该种使用权客体土地的用途是建设建筑物和构筑物，而非农业生产。第四节 集体土地建设用地使用权三、集体土地建设用地使用的原则 1、必须符合乡(镇)土地利用总体规划 2、必须经过县级以上人民政府依法批准 3、乡(镇)村建设占用土地严格控制占用耕地 第四节 集体土地建设用地使用权四、集体土地建设用地的审批权限 1、农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地，兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件向县级以上土地行政管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。 2、乡(镇)村

36、公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡级人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，由县级以上地方人民政府批准。 3、农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。第四节 集体土地建设用地使用权五、集体土地使用权的行使 1、用地者必须按照批准的用途使用土地，不准擅自扩大用地面积或改变土地用途。 2、用地者在使用土地期间，不得将土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设。 3、用地者在使用土地期间如遇国家建设需要征用土地，有义务服从国家和社会公共利益的需要。 此外，土地使用权人在使用土地期间还负有正确处理相邻关系，正确行使土地使用权，以及依法纳税等义务。第四节

37、集体土地建设用地使用权六、集体土地使用权的收回 1、为乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的 2、不按照人民政府批准的土地用途使用土地的 3、因撤销、迁移等原因停止使用土地的第五节 土地征收法律制度一、土地征收的概念和特征概念： 土地征收，一般来讲是指国家或政府为了公共目的而强制取得土地所有权人的土地，并依法给予补偿的行为。它是在特定条件下，国家取得土地所有权的一种特殊的方式。 特征： （1）征收土地法律关系主体双方都是特定的 （2）征收土地的对象是农民集体的土地 （3）征收土地是法律赋予国家的专有权力 （4）征收土地必须依法进行 第五节 土地征收法律制度二、我国土地征用法律制度的发展

38、新中国成立后，国家要进行经济建设和发展各项社会公益事业。这些事业的发展均需要占用土地，在国有土地不能满足各项建设用地的需要时，就不得不通过征用土地的方式从其他土地所有者手中取得土地，来满足各项经济建设和公益事业建设的需要。 党的十一届三中全会以后，随着我国经济体制改革的发展，国家建设用地、乡(镇)村企业建设用地和农民建房用地大量增加，耕地面积迅速减少。1982年第五届人大常委会批准公布了国家建设征用土地条例，国务院公布了村镇建房用地管理条例。第五节 土地征收法律制度三、我国土地征收的原则 1、合理利用土地的原则 2、兼顾国家、集体和个人三者利益的原则 3、土地征收权由国家统一行使原则 第五节

39、土地征收法律制度四、我国土地征收的审批权限和审批程序(一)征收土地的审批权限： 修改后的土地管理法第45条明确规定，因建设需要征用属于集体所有的土地的，必须按以下批准权限，由省级以上人民政府批准，并对两级政府的征地审批权限作了如下划分： 1、征收基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。 2、征收基本农田以外的耕地在35公顷以下，其他土地在70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。第五节 土地征收法律制度(二)征收土地的审批程序： 1、用地者提出申请； 2、土地管理机关报批； 3、建设用地申请，经依法定程序批准后，由县级以上地方人

40、民政府予以公告，并组织实施； 4、划拨土地。 第五节 土地征收法律制度五、征收土地的补偿 (一)征地补偿费： 土地补偿费是国家建设征用土地时，为补偿被征地单位所受的损失而向其支付的款项。一般包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 (二)土地补偿费的标准： 征地补偿费：被征用前3年平均年产值的6倍到10倍； 征地安置补助费按需要安置的农业人口数计算。每个人的安置补助费为该耕地被征用前3年平均产值的4倍到6倍。 土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍。第五节 土地征用法律制度(三)征地补偿费的使用： 土地补偿费和安置补助费属于专用款项，主要应该用来解决

41、因土地被征用而失业者的生产、生活，应由农村集体经济组织统一管理和使用。其主要用于农业集体经济组织和农民兴办企业及其他项目的开发经营。为保证这笔专用款项的有效使用，真正用于解决被征地农民的生产、生活问题，保护他们的长远利益，我国土地管理法第四十九条明确规定，“被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督”。“禁止侵占、挪用被征用土地单位的征地补偿费和其他有关费用”。 第六节 房屋拆迁法律制度 一、房屋拆迁的法律特征 概念:房屋拆迁是指国家因城市建设发展的需要，而使用城市规划区内已建有房屋及地上建筑的土地时，经人民政府批准，由具有拆迁资格的拆迁人对

42、现有房屋及其他地上建筑物进行拆除，并依法对房屋所有权人给予经济赔偿的行为。 特征： (一)房屋拆迁具有强制性 (二)房屋拆迁必须经过人民政府依法批准 (三)房屋拆迁的条件是对被拆迁人给予合理的补偿第六节 房屋拆迁法律制度 二、房屋拆迁立法及其发展我国于 1991年公布实施了城市房屋拆迁管理条例，这是我国第一个有关城市房屋拆迁管理的行政法规。 随着我国社会主义市场经济的逐步建立，我国的经济体制环境和法律制度环境都发生了很大的变化，为了解决实践中普遍存在的问题，加强对城市房屋拆迁的管理，国务院于2001年 6月对1991年公布的城市房屋拆迁管理条例作了大幅度修改，在拆迁补偿安置方式、补偿安置对象等

43、原则性问题上，进行了重大调整，从而使我国的房屋拆迁制度更加完善、更加合理。第六节 房屋拆迁法律制度 三、房屋拆迁许可制度 房屋拆迁许可制度，即任何单位和个人因自身建设或接受委托实施房屋拆迁行为，都必须持国家法律规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经其审核批准后，发给房屋拆迁许可证，方可进行房屋拆迁。拆迁许可证是拆迁人享有拆迁权的法律凭证。未依法获得房屋拆迁许可证者，不得实施房屋拆迁行为。 第六节 房屋拆迁法律制度 四、房屋拆迁主管部门的权利和义务 房屋拆迁主管部门依法对房屋拆迁行为享有监督管理权，并在法定范围内履行相应的义务： 1、拆迁许可证一经

44、发放之后，房屋拆迁主管部门就应及时向拆迁范围内的被拆迁人公告，宣布拆迁决定，及时将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限，以及其他需要被拆迁人了解的有关情况，告知被拆迁人。 2、房屋拆迁许可证核发后，房屋拆迁主管部门要通知房屋拆迁所在地的公安部门冻结户口，暂停向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。 第六节 房屋拆迁法律制度 四、房屋拆迁主管部门的权利和义务 3、在房屋拆迁过程中房屋拆迁主管部门应当对房屋拆迁活动进行检查，并在履行职责时，负有为被检查的当事人保守技术和业务秘密的义务。 4、房屋拆迁主管部门应建立、健全拆迁档案制度，加强对拆迁档案资料的管理。 5、房屋拆迁主管部门对房屋拆迁中经协商不能达成补偿、

45、安置协议的，经当事人申请有权进行裁决。 第六节 房屋拆迁法律制度 五、房屋拆迁补偿制度 (一)拆迁补偿的对象和范围 1、对象： 房屋拆迁补偿的对象主要是被拆迁房屋及其附属物的所有权人。在某些情况下也可以是房屋的代管人和国家授权的国有房屋及其附属物的管理人。 第六节 房屋拆迁法律制度 2、范围： 拆迁补偿的范围是指被拆除的房屋中依法应得到补偿的房屋的范围。 根据我国城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁补偿的范围仅限于合法建筑的房屋及其附属物，即房屋所有权已被依法确认的房屋及其附属物。违章建筑和超过批准期限的临时建筑物不属于拆迁补偿的范围，依法不予补偿。未超过批准期限的临时建筑物属于法定的补偿范围，依

46、法应给予适当补偿 第六节 房屋拆迁法律制度 (二)房屋拆迁补偿的形式： 1、产权调换 2、货币补偿 (三)特别情况下的房屋拆迁补偿： 1、拆除出租住宅房屋的补偿 2、有纠纷之房屋的拆迁补偿 3、设有抵押权之房屋的拆迁补偿 第六节 房屋拆迁法律制度 六、房屋拆迁安置 (一)拆迁安置的对象： 长期以来，城市房屋拆迁安置的对象一直是被拆除房屋的使用人。被拆除房屋使用人是指在拆迁范围内有正式户口的公民和具有营业执照(或者作为正式办公地)的机关、团体、企业、事业单位。 第六节 房屋拆迁法律制度 (二)拆迁安置的要求： 拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋

47、承租人自行安排住处的，拆迁人应支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。拆迁补助费和临时安置费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。(三)拆迁安置的期限： 拆迁安置的期限是指房屋被拆除后，安置用房不能一次解决的，被拆迁人等待拆迁人提供安置用房所需要的时间。 城市房屋拆迁管理条例规定，拆迁人与被拆迁人就拆迁安置的期限等具体内容订立拆迁补偿安置协议。第五章 房地产开发法律制度关键术语：房地产开发房地产开发项目城市规划建设用地年度计划建筑企业资质建设工程施工分包建设工程施工转包建设工程监理第五章 房地产开发法律制度第一节 房地产开发概述一、房

48、地产开发概念： 在依法取得国有土地使用权的土地上，进行基础设施房屋建设的行为 。二、分类:按开发对象来划分，分为新区开发和旧城改造 按开发方式来划分，分为单项开发、成片开发和小区开发 按开发主体来划分，分为政府开发和房地产开发企业开发 第五章 房地产开发法律制度第一节 房地产开发概述三、房地产开发的特点：投资量大，回收期长，并 且涉及面广。四、我国房地产开发的发展起步阶段，以“统建”为主转型阶段，从“统建”向综合开发过渡迅速发展和逐步规范阶段，房地产开发逐渐走上规范健康发展的轨道 第五章 房地产开发法律制度第一节 房地产开发概述五、房地产开发立法的基本原则严格执行城市规划的原则综合开发、配套建

49、设的原则经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则鼓励开发建设居民住宅的原则第五章 房地产开发法律制度第二节 房地产开发企业一、房地产开发企业的分类房地产开发企业概念：以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业 分类： 按开发企业所有制性质分为全民所有、集体所有、中外合营三种； 按开发企业经营性质分为专营企业、兼营企业和项目公司 第五章 房地产开发法律制度第二节 房地产开发企业二、房地产开发企业的设立设立条件： 有自己的名称和组织机构 有固定的经营场所 符合国务院规定的注册资本 有足够的专业技术人员 符合法律、法规规定的其他条件设立程序：申请登记、依法备案第五章 房地产开发法律制度第三节 房地产开

50、发建设管理一、房地产开发建设的规划控制土地利用总体规划控制城市规划控制二、房地产开发用地计划管理土地利用计划建设用地计划建设用地计划对房地产开发用地的控制第五章 房地产开发法律制度第三节 房地产开发建设管理三、环境保护法对房地产开发的要求房地产开发前期阶段，应进行环境影响评价 。房地产开发实施阶段，开发企业必须按“环境影响评价报告书”的要求，落实各项环保措施房地产项目竣工阶段，环境保护措施的落实情况是开发成果验收的重要内容之一。 “三同时”制度第五章 房地产开发法律制度第四节 房地产开发建设用地管理一、房地产开发建设用地使用权取得方式土地使用权的一般取得方式：出让 实践中常见的出让方式：招标、

51、拍卖、挂牌、合作开发，土地使用权转让等。土地使用权的特殊取得方式：划拨 法律、法规规定可以采取划拨方式取得土地使用权的土地，其使用权是通过划拨取得的。在土地使用权出让之前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，并提交有关主管部门审查。房地产开发项目性质、规模、开发期限；城市规划设计条件；基础设施和公共设施的建设要求；基础设施建成后的产权界定；项目拆迁补偿、安置要求。第五章 房地产开发法律制度第四节 房地产开发建设用地管理二、房地产开发建设用地的审批出让方式取得土地使用权的审批：人民政府土地管理部门同城市规划、建设及房产管理部门，共同对出让的地块

52、、用途、年限和其他条件拟定方案，然后报有批准权的人民政府批准。征用或使用土地的审批：符合土地利用总体规划和年度土地利用计划的房地产开发项目用地予以批准，不符合规划或计划的用地不予批准。第五章 房地产开发法律制度第四节 房地产开发建设用地管理3、土地使用权审批权限：国务院：使用基本农田，基本农田以外的耕地在35公顷以上的，使用耕地以外的其他土地在70公顷以上的，由国务院批准；省级人民政府：使用耕地在35公顷以下的，使用耕地以外的其他土地在70公顷以下的，由省级人民政府批准。人民政府在批准出让土地使用权时，必须严格遵守法律规定，不得超越法定权限行使土地审批权 三、房地产开发用地的使用 必须遵循开发

53、合同第五章 房地产开发法律制度第五节 房地产项目建设中的施工管理制度一、施工企业资质管理制度：施工企业作为房地产项目实施的主体，是工程项目施工任务的承担者，房地产开发企业对施工单位的选择，应符合国家关于施工企业资质管理的有关规定。根据有关规定，施工企业资质管理主要包括三部分内容： 1确定资质标准 2认定企业资质等级 3划定企业的营业范围第五章 房地产开发法律制度第五节 房地产项目建设中的施工管理制度二、房地产开发建设工程的招投标制度（一）房地产开发建设工程的招投标制度1、适用范围： 根据1999年招标投标法及有关部门的规章，主要包括：（1）大型基础设施，公益事业等关系社会公共利益公共安全的项目

54、；（2）使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目；（3）全部或部分使用国有资金投资或者国家融资的项日；（4）商品住宅。 第五章 房地产开发法律制度第五节 房地产项目建设中的施工管理制度2、投标人的资格审查： 凡实行公开招标的，项目法人或招标投标监督管理机构应当对报名投标之单位的资质条件、财务状况以及有无承担类似工程的经验等进行审查，经资格审查合格的，方可参加投标。3、招标、投标的要求： (1)实行公开招标的工程，招标时必须公示；(2)开标应当在招标文件规定的时间、地点公开进行，评标定标时，应按照公正合理的原则进行综合评价，择优确定中标人；(3)签订建设工程承包合同第五节 房地产项目建设中的施工

55、管理制度（二）施工分包制度定义： 建筑企业将其所承包的房屋建筑和基础设施工程中的专业工程或者劳务作业发包给其他建筑企业完成的活动。 我国对工程施工分包的管理具体体现1、工程施工分包实行备案制度 分包合同签订后，发包人应在订立分包合同后7个工作日内，将合同送工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。 2、合同履行担保 发包人可以要求分包工程承包人提供担保第五节 房地产项目建设中的施工管理制度3、转包的禁止 转包是指承包人与发包人签订建设工程承包合同后，又将承包的工程建设任务部分或全部转让给第三人的行为。我国现行法律制度对转包或以分包名义进行转包的行为是明确禁止的。 4、分包工程发包人与

56、承包人应承担的法律责任 分包工程承包人应当按照分包合同的约定，对其承包的工程向分包工程发包人负责。分包工程发包人和分包工程承包人就分包工程对建设单位承担连带责任。 第五节 房地产项目建设中的施工管理制度三、开发建设项目施工管理（一）开发建设项目开工管理 建设单位在施工之前要向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，取得施工许可证。（二）施工现场管理制度和竣工验收制度 建筑企业应当严格按照有关法律、法规和工程建设技术标准的规定，编制施工组织计划，制定质量、安全、技术、文明施工等各项保证措施，确保工程质量，施工安全和现场文明施工。 第五节 房地产项目建设中的施工管理制度（二）

57、施工现场管理制度和竣工验收制度竣工验收制度 城市房地产开发经营管理条例第17条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自接到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防、供排水、园林绿化等部门或者单位进行验收。 第五节 房地产项目建设中的施工管理制度四、建设工程质量管理制度 建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。凡在中华人民共和国境内从事建

58、设工程的新建、扩建、改建等有关活动及实施对建设工程监督管理的，必须遵守建设工程质量管理条例。 1、建设单位的质量责任和义务2、建设工程质量保修制度 建设工程承包单位在向建设单位提交工程验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应明确建设工程的保修期限，保修范围和保修责任。建设工程质量管理条例第40条对此有明确的规定 第五节 房地产项目建设中的施工管理制度3、建设工程保证金制度 建设工程保证金是指房地产开发建设中，发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从发包人应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。 建设工程质量保证金管理暂行办法明确规定

59、“发包人应当在招标文件中明确保证金预留、返还等内容，并与承包人在合同条款中对涉及保证金的具体事项进行约定。建设工程竣工结算后，发包人应按照合同约定及时向承包人支付工程结算价款并预留保证金。” 第五节 房地产项目建设中的施工管理制度五、工程监理制度概念：工程监理是指监理单位建设单位的委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。 建设工程监理内容 1、工程进度监理 2、工程造价监理 3、工程质量监理 监理单位在监理过程中因过错造成重大经济损失的，应依法承担法律责任。第五节 房地产项目建设中的施工管理制度五、工程监理制

60、度工程监理的作用 首先，有利于加强对工程建设环节的控制，保证工程质量；其次，有利于提高项目建设的管理水平，提高房地产开发投资的经济效益和社会综合效益；再次，有利于维护工程建设各方的合法权益。 工程监理的权利与义务 权利：有权要求建筑施工企业改正不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的工程施工；有权要求改正工程设计。 义务：监理任务不得转让；严格按委托合同进行监理；有义务向建设单位报告错误的施工设计和工程施工第六章 房地产交易法律制度关键术语：房地产房地产交易房地产转让商品房预售已购公有住房经济适用房廉租住房房地产的转租和抵押第六章 房地产交易法律制度第一节 房地产交易概述一、房地产交易的概