自考资产评价计算题公式

1、第三章机器设备评估、机器设备评估的成本法：机器设备评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（一）机器设备重置成本的估算. 物价指数法：设备重设备历父评估基准日定基物价指 数（定基物价指数）置成本二史成本父设备购建时定基物价指数 土 已或：t2设备重置成本=设备历史成本X n环比物价指数（环比物价指数）一 1.规模经济效益指数法被评估资产的重置成本融评估资产的产量x：指统计得到的数据，称为规模经济效益指数法 参照物资产的重置成本参照物资产的产量当x=1时，被评估及其设备的价格与生产能力呈线性关系；当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈非线性关系;当x?1时，机器设备的生产能力与价格呈

2、非线性关系（二）机器设备的实体性贬值机器估算：实体性贬值=重置成本X实体性贬值率 =重置成本X （ 1-成新率）.使用成新率：成新率=设备尚可使用年限/ （设备已使用年限+设备尚可使用年限）X 100%或 成新率=（设备总使用年限-设备已使用年限）/设备总使用年限X 100%.机器设备已使用年限：实际已使用年限=名义已使用年限X设备利用率成新率=设备尚可使用年限/ （设备实际已使用年限+设备尚可使用年限）X 100%成新率=设备尚可使用年限/ （加权投资年限+设备尚可使用年限）X 100%其中：加权投资年限=2 （加权更新成本）+ 2 （更新成本） n2加权更新成本=y R,黑（1 + J七

3、Ri ：投资额；i= 评估日投资日；i注n2更新成本=乞+r）i r :年价值上升率（物价环比上涨率）i=评估日投资日i =贬值率=已使用量/总使用量X 100%贬值率=已使用量/ （已使用量+尚可使用量）X 100%（三）机器设备的经济性贬值机器估算1.因生产能力降低造成的经济性贬值:经济性贬值=1-（实际使用生产能力/额定生产能力）X X 100% x :规模经济效益指数2.由于外界因素造成的收益减少:第四章房地产评估经济性资产年收（所得）,贬值额=益损失额父：一税率户PA，r,n）（P/A, r, n）为年金现值系数一.土地使用权（一）市场法：待估土地评估值=比较案例土地价格x （正常交

4、易情况/比较案例交易情况）x（待估土地区域因素值/比较案例区域因素值）x （待估土地个别因素值/比较案例个别因素值）x（待估土地评估基准日价格指数 /比较案例日物价指数）. 土地使用年限修正时，修正系数可用下列公式：K=1-1/（1+r）m +1-1/（1+r）nK-年限修正系数；n- 比较案例剩余使用权剩余年限；m-待估土地使用权剩余年限；r- 折现率.若容积率修正：容积率修正系数=待估土地容积率与地价相关系数 /比较案例容积率与地价相关系数（二）收益法在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：D A彳 1P十一诉P : 土地使用权评估值；A

5、: 土地收益；r :还原利率；n : 土地收益年限；当n-+8时，P=A/r.即为土地所有权价值（三）成本法.估算土地取得费：为取得土地使用权向原土地使用者支付的费用。.估算土地开发费：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开放配套费.估算税费：耕地占用税、土地管理费、土地增值税.估算利息：（1） 土地取得费利息，计息期为整个开发期；（2） 土地开发费利息，即吸气按开发期限一半计算。利息=（土地取得费X土地开发期X相应利息率）十（土地开发费X土地开发期X相应利息率X50%.估算利润：通常以土地取得费和土地开发费为基数，通过合理的利润率计算。.估算土地增值收益：土地增值收益=（土地取得费十土地

6、开发费十税费十利息十利润）X增值收益率其中：收益率一般在 20% 25炕间。按补交出让金的 40%计算.估算土地价格（1）无限年期土地使用权价格:（2）法定最高出让年期地价：1 A A 1P = P1 X 1-1（式-1 ）由 P|= ， P= M 1可得（式-1 ）1 （1+r 匚r r 一 O式中：R-有限年期土地使用权价格；P1-无限年期土地使用权价格；n- 土地使用年限；r-还原利率;（四）假设开发法地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用.专业费：指测量、设计等专业技术费用，按建筑费的一定比例计算。 专业费=建筑费x i （i为一定的百分率）.利息：指全部预付资本的资

7、金成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。 利息=（地价+建筑费+专业费）x r （r为利息率）.利润：指全部预付资本的机会成本，全部预付资本包括：地价、建筑费、专业费。利润=（地价+建筑费+专业费）x P（ P正常利润率）.税费：通过地价与税率t的乘积计算。 税费=地价x t （t为税费）.建筑物评估方法（一）成本法：建筑物评估值 =建筑物重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值.建筑物重置成本的估算方法价格指数调整法：重置成本=建筑物账面原值X综合价格指数综合价: 评估时点价格指数父100% （定基价格指数）格指数 建筑物购建时价格指数式中：a为各年环比价格指数+建筑物尚可使用年

8、限）X 100%1J?寸十&巾十a2 M1十% F100%（环比价格指数）情才日奴.建筑物实体性贬值率及成新率的估算：1 1）使用年限法：建筑物实体性贬值率=建筑物实际已使用年限+ （建筑物实际已使用年限建筑物成新率=建筑物尚可使用年限+ （建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）x 100%（2）打分法:成新率=结构部分合计得分x G+装修部分合计得分X S+设备部分合计得分x B一结构部分的评分修正系数;S 一装修部分的评分修正部分;B 一设备部分的评分修正系数3.建筑物经济性贬值的估算:经济性贬值=建筑物年收益净损失额+正常资产收益率或：经济性贬p =，Rt+ A（1+rj （1+rt

9、R-第i年的建筑物年收益净损失额；r一折现率;n一预计建筑物收益损失持续是时间，通常已年为单位（二）残余估价法a-建筑物及其基地所产生纯收益;L一土地价格；r 1- 土地的还原利率；r2-建筑物的还原利率B-建筑物的收益价格；d一建筑物的折旧率;a 2建筑物的纯收益建筑物折旧率:d=，.八 剩余使用年限100%第五章无形资产评估一、无形资产评估的程序与方法（一）无形资产评估的收益法.无形资产评估中收益法的应用形式收益法在应用上可表示为一下两种方式:n KR(1 -T)nK R(1 T)无形资产评估值= 无形资产评估值=最彳氐收:费额 十 R(-一-y(1r)it (1r)iK-无形资产分成率；

10、R-分成基数，即销售收入或销售利润；T一所得税率；i收益期限；r-折现率.无形资产收益额的确定无形资产收益额4肖售收入X销售收入分成率X （ 1 -所得税率）（按销售收入分成）无形资产收益额=销售利润X销售利润分成率X （1 -所得税率）（按利润分成）因为：收益额=销售收入X销售收入分成率X （ 1-分成率）=销售利润X销售利润分成率X （ 1-所得税率）因而：销售收入分成率=销售利润分成率X销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率+销售利润率评估无形资产转让利润分成率的方法:（1）边际分析法：利润分成率 =万追加利润现值+万利润总额现值X100%（2）约当投资分成法：（二）无形资产评估中成本

11、法的应用：无形资产评估值=无形资产重置成本X成新率1,自创无形资产重置成本的估算（1）财务核算法：无形资产重置成本y勉质资料的 现行、j笠耗 =乙/际耗费量M价格广J时现行费、父用标准1（2）市价调整法：无形资产类似无形资成本市乂成本市 其他无形资产成本重置成本一产转让价格价系数价系数-V其他无形资产市价.外购无形资产重置成本的估算物价指数法： 无形资产无形资产评估时物价指数重置成本一账面成本一购置时物价指数.无形资产成新率估算:、专利权评估方法（一）收益法：1,直接测算专利技术超额收益（1）高出同类产品价格销售的超额收益：R一超额收益；P2使用专利权技术产品的价格；Pi不使用专利权技术产品的

12、价格；Q-产品销售量（此外假定销售量不变）；T一所得税率（2）销售数量大幅增加的超额收益：R一超额收益；Q-使用专利权技术产品的销售量；Qi-不使用专利权技术产品的销售量；P一产品的价格；C一产品的单位成本；T-所得税率（3）节约成本费用的超额收益：R一超额收益；C2 -使用专利权技术产品的单位成本；Ci-未使用专利权技术产品的单位成本;Q-产品销售量（此外假定销售量不变）；T一所得税率2,采用利润分成率测算专利技术收益额专利技术评估价值（收苗为、）八n K R 1 -T一ii=11 r（实际操作中通常以销售收入分成率替代利润分成率）K-销售收入分成率;R-销售收入；T一所得税率；i 收益期限

13、；r-折现率（二）成本法:专利技术重置完 生 什比人/ =人#+父成新率 评估价值全成本重置完全成本1父(1 +a1f1 +a2 ).(1+an ) a：物价上涨指数三、专有技术的评估:R-第i年销售利润;K:-销售利润分成率;T一所得税率;i一收益期限；r-折现率四、商标权评估方法（一）商标权转让的评估未来每年超额收益相等:1P =A - 1 nr 1 r二A 1n 一1r 1 r1 r -1其中二P/A,r,nr 1 rP:商标权转让价值A :第i年超额净利润（已扣所得税）r ：折现率n :收益期限未来每年超额收益不等：p - a J_r +ar 1 r n1rt -1 r(1 + r t

14、(1 +r fP:商标权转让价值A n：前n年每年超额净利润At：后t年每年超额净利润r ：折现率（二）商标权许可价值评估（商标权评估）&一新增利润分成率;R第i年新增利润;T一所得税率;i 一收益期限;r -折现率五、计算机软件的评估R-第i年销售利润;K:-销售利润分成率;T一所得税率;i 一收益期限;r -折现率六、商誉评估商誉的企业整体的企业的各单项资产评估评估值一资产评古值之和（含可确指无形资产企涉整体的一资产评估值巨企业预期每年收益现值或：*色=企业预期年金资本化率2.超额收益法企业预期行业平均该企业的单项资（1）超额收益本金化价格法：商誉的一年收益额收益率产评估值之和价值适用本金

15、化率被评估企业单项被评估企业行业平均X（）或. 商誉的资产评估价值之和预期收益率一收益率值一 . 价值=适用资本化率式中：被评估企业预期收益率 =企业预期年收益额/企业的单项资产X 100%工 Si（2）超额收益折现法：商誉的价值 = i 3 1 rSi-第i年企业预期超额收益;r -折现率;1/ (1+r) i-折现系数第八章企业价值评估、企业价值评估中收益法的应用形式(一)企业持续经营假设前提下的收益法.年金资本化法(1)计算企业未来n年内收益额的现值，并进行年金化，即计算年等值；A= Ri . Vj! |1_1一 A=Y i R，尸-1(前n年收益折现，已知现值求年金)岂 1(1+)(i+n乙 1(i+)i(i+)n式中 lx 1 _1一 等于年金现值系数：(P/A, r, n)r _ (1 r)n将前n年收益折现y I Ri L由年金现值公式：p =公M 1 ,_1一 L逆推可得上式w(1 r)ir (1 r)n(2)将年金化