知名地产成本管理手册-12页

1、万科成本管理手册前 言 本手册是为公司工程管理工作提供的简明实用、可备查、可操作的程序化参考资料。 本手册的主要内容：公司的工程管理规范和制度，项目管理合理架构，工程管理的目标、实施方法和手段。重点介绍了工程管理的操作流程，如施工的前期准备工作，中期的进度跟踪，质量监督，后期的分部分项验收和模拟验收，此外，还有工程的招投标，工程预结算，合同管理，材料设备选型和采购程序等，凡涉及公司工程管理方面的所有内容均包括在内。 本手册是深圳地产公司工程管理人员，通过多年的实践摸索出来的经验总结，以当前最新的资料、文献，以及国家有关政策和法规为依据，借鉴国内外同行的先进管理模式编写出来的，是全公司工程管理人

2、员集体智慧的结晶。 由于水平有限，书中不妥之处在所难免，恳请读者批评指正，以使本手册不断完善更新，更好地为公司的科学化、规范化管理服务。 深圳市万科房地产有限公司 工程管理部 2000年12月于深圳目录1. 序 22. 前言 33. 工程管理组织架构 63.1公司工程管理组织系统 63.2工程管理部组织架构及岗位职责 63.3成本管理部组织架构及岗位职责 83.4项目经理部组织架构 104.公司工程管理规范和制度4.1项目经理部职权界定规范 114.2项目经理部组织架构与定岗定编规范 154.3项目经理部设立与撤消规范 174.4工程文件资料管理规范 194.5对供应商的评估管理规范 224.

3、6工程技术委员会管理规范 254.7工程施工、监理及工程材料、设备采购招投标管理规范（修订稿） 294.8工程管理部工地检查规范 334.9工程施工组织设计审查规范 354.10合同办理、审批及存档规范 384.11格式化标准合同管理规范 414.12乙方材料设备及乙方分包工程限价管理规范 424.13工程预算、结算管理规范 464.14对外付款审批责任规范5工程质量监督工作要点(此部分请印刷厂打印) 5。1房屋工程质量监督要点52 玻璃幕墙工程监督要点53 市政工程质量监督要点54 关于监督的抽检规定55 燃气工程质量监督要点56 建筑电气安装工程质量监督核验要点57 通风与空调工程质量监督

4、要点室内给排水及消防给水工程监督要点58 关于建筑防水工程验收现场检验的规定 525. 工作程序和流程5.1设计阶段5.1.1设计监理 545.2施工准备阶段5.2.1地盘交接及三通一平5.2.2招投标5.2.3合同评审和交底 565.2.4开工审查 575.2.5施工方案及技术交底审查 585.3施工阶段5.3.1工程文件会签 595.3.2材料定板会审 595.3.3重要材料甲方见证送检 605.3.4材料封板及进场申报验收 615.3.5旁站监理 625.3.6施工标准间和施工工艺样板验收 635.3.7关键工序完工交接、试验、隐蔽验收 645.3.8工程、材料设备采购计划申报 655.

5、3.9材料、设备供应商注册 785.3.10工程材料设备网上集中采购 795.3.11项目经理部月度质量检查 665.3.12公司月度联合检查及工程项目评估报告 675.3.13定期质量管理报告 685.4竣工验收阶段5.4.1设备、电气专业每户竣工图 695.4.2每户模拟验收 705.4.3分部、单项及竣工验收 715.4.4工程竣工总结 765.5保修阶段意见反馈 775.6工程管理培训 6. 附图、表6.1附表1认可材料、设备供应商评估表 856.2附表2供应商供货情况评估表 866.3附图1合同审批及管理程序 876.4附图2限价工作流程 886.5附表3合同审批表 896.6附表4

6、招投标流程 936.7附表5材料设备计划单 946.8附表6材料设备选型定板及限价计划 1006.9附表7限价材料询价情况比较表 1016.10附表8价格审定表 1026.11附表9三方签订及甲供材料超领用量表 1036.12附表10招投标履行表 1046.13附表11竣工结算单 1056.14附表12工作联系单 1076.15附表13签证单 1076.16附表14中间验收评分表 1076.17附表15竣工验收评分表 1076.18附表16付款情况表 107建造成本、设计成本、营销费用的控制第 六 条：项目经理部是项目建造成本的控制中心，项目经理部总经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任；公

7、司财务总监和审算部、财务部承担指导、评估和监控职责。第 七 条：万创公司是项目建筑设计成本、装修设计成本和环境设计成本的控制中心，万创公司总经理承担直接领导责任；公司财务总监和审算部、财务部承担指导、评估和监控职责。第 八 条：销售经营部是项目营销推广和销售包装费用的控制中心，公司销售总监承担直接领导责任；公司财务总监和财务部、审算部承担指导、评估和监控职责。第 九 条：项目成本费用控制方面的具体分工如下表：工作内容 责任部门或责任人成本控制目标 新项目的成本测算 审算部负责 根据项目经营指导书，编制建造成本控制目标及要点 审算部负责 根据项目经营指导书，编制规划设计成本控制目标及其控制要点

8、根据项目经营指导书，编制营销推广与销售包装费用控制目标及其控制要点 预算工作 基础及主体工程预算 审算部负责 各专业工程预算 项目经理部负责施工过程的成本控制 材料设备限价信息收集、整理、发布 审算部负责 材料设备限价 项目经理部负责 材料设备招投标 项目经理部负责，按招投标规范执行 设计变更及签证的核实 项目经理部负责 进度款审核 项目经理部负责 建造成本动态分析 项目经理部和审算部共同负责，分别进行结算工作 基础及主体工程结算 项目经理部负责 各专业工程结算 结算报告的审查认可 审算部负责 分析各项目建造成本控制的得与失深圳市万科房地产有限公司项目经理部工程文件资料管理规范适用范围：各项目

9、经理部工程文件资料管理。规范目的：在工程管理及项目施工全过程中，妥善处理和保管由项目经理部管理的工程文件，以便于归档、收发、查阅、结算及移交。撰 写 人：王卫锋修 订 人：规范内容：第 一 条：工程文件统一编号方法： 项目名称缩写 文件分类缩写 例：文温馨-SJ-TJ-001 专业分类缩写 文件顺序号第 二 条：工程文件目录：序号 文件类别 编号方案 备注1. 施工图纸 文_-TZ- 1、前一个空格为项目代码，各项目为四季（四季花城）、金色（金色家园）、温馨（温馨家园）；新项目参照公司同意代码；2、后一个空格为专业，区分为TJ（土建），DQ（电气）、SB（设备）；3、之后为序列号。2. 设计变

10、更 文_-SJ-_- 3. 业主变更 文_-YZ- 4. 经济签证 文_-QZ-_- 5. 工作联系单 文_-LX- 6. 工程合同副本/复印件 文_-HT- 7. 联合通知 文_-LT- 8. 会议纪要 文_-JY- 9. 施工计划 文_-JH-_- 10. 各种指导书 文_-ZD- 11. 公司内部往来文件 文_-GS- 12. 向政府部门的申请报告 文_-ZF- 13. 政府部门来文 文_-ZL- 14. 公司规范 文_-GF- 15. 施工组织设计/图纸会审纪要 文_-SG- 16. 限价单 文_-XJ-_- 17. 招投标资料 文_-ZB-_- 18. 工程招投标履行表 文_-LX-

11、_- 19. 工程/材料验收单 文_-YS-_- 20. 分户质量档案/竣工图 文_-ZL-_- 21. 施工单位来文 文_-LW-SG- 22. 监理单位来文 文_-LW-JL- 23. 甲方发给施工单位的文件 文_-FW-SG- 24. 甲方发给监理单位的文件 文_-FW-JL- 25. 工程施工单位、材料供应单位、材料质量等定期评估报告 文_-PG- 第 三 条：有以下情况之一的文件为不合格文件： 没有及时注销的旧版本图纸； 编号不连续； 文件为传真件； 模糊不清； 文件资料不全、缺页； 签字、盖章不全、无授权负责人批准。第 四 条：文件应分类装订成册，并在每册文件夹的首页编制该册文件目

12、录,同时，该目录应录入公司办公自动化软件档案系统以实现共享，目录每周更新一次。第 五 条：作废的图纸、文件应及时销毁，部分需留做凭证的，需在明显位置加盖作废章后予以保留，确认销毁的，须经项目经理签字确认。第 六 条：文件资料的归档、收发、移交（包括向公司移交政府批文）必须在事情结束后的第一时间办理。第 七 条：文件资料收发、查阅、借用、调用须办理登记手续，比较重要的文件资料调用前，须复印留底。第 八 条：部门指定的文件管理责任人调离本岗位前应同新指定的责任人办理业务交接，指定文件管理责任人的名单应报公司办公室专职档案管理员备案。第 九 条：每项业务经办人应将经常查阅的有关批文、文件的副本或复印

13、件自行存档，调离本岗位前同文件管理责任人办理移交，由文件管理责任人根据正本存档情况进行对照后存档或销毁。第 十 条：工程管理部负责人或负责人授权人有责任不定期检查工程资料存档情况，检查结果在每月项目评估报告中通报。第十一条：工程竣工后，结算资料按公司预算、结算规范执行。第十二条：工程移交后，各项目应通过业主服务中心在十个工作日内书面通知物业公司办理相关文件资料移交，移交文件资料内容应得到项目经理批准。第十三条：工程移交后，各项目应在一个月内向公司办公室办理其余原始文件资料移交（包括向物业移交文件资料的清单及移交记录）。对供应商的评估管理规范适用范围：所有向公司提供建材及设备的供应商,以甲供、限

14、价及限品牌供应商为主（包括生产厂家、代理商、经销商）。规范目的：1、全面了解供应商的资质，信誉及供货能力。2、全面评估供应商所供产品的价格、质量、供货情况及安装调试、售后服务等方面是否符合公司的要求。3、建立长期稳定的、可比较选择的建材及设备供应商网络。使公司的材料、设备采购工作达到“快速、准确、及时、优质、价廉”的水平。从而降低采购成本，保证产品的质量和交货期。撰 写 人：王国荣修 订 人：规范内容：第一部分：评估小组人员的组成第 一 条：评估小组由公司建材采购协调小组及各专业人员组成。第 二 条：专业人员包括公司专业工程师、项目审算、工程及设计人员。物业管理人员。专业人员由公司建材采购协调

15、小组按产品类别组织。必要时可邀请供应商对其产品作当面介绍。第二部分：工作内容及程序第 三 条：评估工作依据二个评估表的项目进行：认可材料、设备供应商评估表、供应商供货情况评估表。第 四 条：认可材料、设备供应商评估表由供应商和专业评估小组填写；供应商供货情况评估表由项目经理部有关人员和各部门填写。第 五 条：认可材料、设备供应商评估表由向我司提供建材、设备的供应商填写后，经建材采购协调小组按产品类别组织专业人员进行评估。第 六 条：评估的方法是按产品类别及销售形式对供应商逐项进行审定。从所提供的资料中判断其规模、产品质量和供货能力，挑选出有意向的供应商，对其进行实地考察后，确定评估结果。第 七

16、 条：评估结果上报公司主管领导批准认可后，由建材采购协调小组进行分档。第 八 条：评估结果可分为三个档次：“可以合作”、“留作备用”、“不能合作”。“可以合作”即评估小组一致认为该供应商可以合作的。进入公司已评估供应商名录。待有合作项目时优先试用进行合作。“留作备用”即评估小组有两人以上认为该供应商只能留作备用的。进入公司留作备用供应商名录。待将来应急时使用。“不能合作”即评估小组两人以上认为该供应商不能合作的，将其淘汰。进入公司不能合作供应商名录。第 九 条：供应商供货情况评估表适用于已与我司合作的供应商。在保修期满以前由项目经理部经办人填写，保修期满一个月内由公司建材采购协调小组组织各部门

17、进行评估。第 十 条：评估方法为权重比例和百分制评分相结合的方式：根据实际操作情况给出各单项评分，然后按权重计算总得分，得出评估结果，上报公司领导批准认可。第十一条：评估结果按总得分高低分为四个档次：“可以合作”、“需要改进”、“重新评估”、“不能合作”。 第十二条：“可以合作”即80分以上可直接进入公司可以合作供应商名录， 将来有采购项目时优先选择。“需要改进”即79-70分之间，向其指出需改进部分要求其整改后，进入公司可以合作供应商名录。“重新评估”即69-60分之间，向其指出需整改部分并要求其提供整改方案后，进入公司留作备用供应商名录，留作将来应急时再合作，如在重新评估时没有改进的则进入不能合作档。“不能