建筑物区分所有人的管理权

1、1.建筑物区分所有人管理权的涵义建筑物区分所有人的管理权，又称为建筑物区分所有人的成员权，是指全体所有人基 于专有权和考亘权关系组成的一个团体，每一个所有人作为该团体的一员所应拥有的权利 和应承担的义务。25我国物权法规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有 部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.可见，物权 法确立的建筑物区分所有权是包括管理权在内的三元论”建筑物区分所有权，即除了 专有权和共有权之外，还包括管理权，即成员权。具体说来,业主的管理权必须按照物权法及相关法律、法规或者建筑区划管理规 约的规定，可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或

2、其他管理人管 理。业主可以设立业主大会，选举业主委员会,制定或者修改业主大会议事规则和建筑物 及其附属设施的管理规约，选举业主委员会和更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务 企业或者其他管理人，筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建和重建建筑物及 其附属设施等.建筑物区分所有人管理权的客体建筑物区分所有人管理权的客体，是指建筑物区分所有人在行使业主管理权、履行业 主管理义务的过程中所指向的对象。根据物权法的规定，业主对下列事项有管理权 利：业主大会的设立与业主委员会的选举、更换事项；业主大会议事规则和建筑区划 管理规约的制定和修改事项；物业服务企业和其他管理人的选聘、解聘和监督事项； 建

3、筑物及其附属设施的改建、重建事项及其维修资金的筹集和使用事项等。.建筑物区分所有人管理权的内容建筑物区分所有人管理权的内容包括管理权人的权利和义务两部分。(1)管理权人的权利管理权人的权利，实际上就是建筑物区分所有人的管理权利。按照我国物权法规 定，归纳起来，作为区分所有人的业主，享有以下权利：第一，设立业主大会和选举业主委员会的权利。我国物权法规定，业主可以设立 业主大会，选举业主委员会。28地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主 委员会给予指导和协助第二，重大事项表决权。根据物权法的规定,下列事项由业主共同决定:制定 和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约

4、；选举业主委 员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业务企业或者其他管理人；筹集和使 用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和管 理权利的其他重大事项.其中，决定第和第项应当经专有部分占建筑物总面积的三分之 二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项，应当经专有部分占建 筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意第三,请求权。业主管理权中的请求权包括撤销业主大会或业主委员会决定的请求 权、共有资金分配请求权、建筑物收益分配请求权以及诉讼请求权。物权法规定，业 主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院 予

5、以撤销.建筑物以及附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电 梯、水箱等共有部分的维修.建筑物以及附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确 定。34此外，业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼第四,其他管理权。主要包括知情权、自主管理权、委托管理权、更换管理人权和监 督权等。物权法规定，建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当公布.业 主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物谑埋企业或者其他管理人管理.对建 设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换.

6、物业服务企业或者其他管 理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督(2)管理权人的义务管理权人的义务，实际上就是建筑物区分所有人的管理义务。按照我国物权法规 定，归纳起来，作为区分所有人的业主，应当履行以下义务：第一，遵守法律、法规和管 理规约的义务。物权法规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约.不得进行任意弃 置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等 损害他人合法权益的行为。如果有上述行为，业主大会和业主委员会有权依照法律、法规 和管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失.业主不得违反法律、 法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守 法律、法规以及管理规约外，应当经有利