第三章土地使用权

1、第三章土地使用权目的要求我国土地法律制度一个重要的改革就是引入了土地使用权的概念。本章阐述 了土地使用权的产生，土地使用权的法律特点，以及国有土地使用权的出让和划 拨的相关规定。山于现有的房地产开发都是在国有上地上的建设行为，所以国有 土地使用权的取得方式对于房地产开发具有及其重要的意义。农村集体土地使用 权，即农村土地承包经营权也是一种重要的物权，但是这方面法律制度还有待于 完善。教学重点第一节土地使用权概述土地使用权概念的形成在1982年宪法制定的时侯还没有产生土地使用权的概念o 1987年，深 圳公布了深圳经济特区土地管理条例，在全国范围内率先试行了土地使用权 的有偿出让和转让；上海也开

2、始进行土地使用权有偿有期限地“批租”给外商使 用的试点。1988年4月12日七届人大一次会议对宪法第十条作了修正，修 改后的条文删除了禁止土地“岀租”的规定，同时明确“土地的使用权可以依照 法律的规定转让S从此土地使用权作为一种财产权利正式得到了宪法的确认。土地管理法和房地产管理法也没有明确界定土地使用权的概念，而 是从不同的角度规范了土地使用权取得的途径和方法。但是，土地使用权在一定 程度上已经具有了土地所有权的各项权能，即土地使用权人具有了对特定土地的 直接控制和支配的占有权也具有按照法定或者约定的条件对土地加以利用、或 进行房地产开发的使用权和收益权；并且也拥有依法将土地使用权转让.设置

3、抵 押等处分权。新形成的土地使用权实际上是一种新型的物权。二 土地使用权的物权性质土地使用权是用益物权中一种新的权利。从法律特征看，土地使用权和地上权极为相似，但还是有一定区别的：地上权是以拥有建筑物为目的的权利，包括在地上或地下建造的权利。 我国土地使用权分为国有土地使用权和农村集体土地承包经营权，前者与地上权 概念相吻合的；后者的使用主要不是建造建筑物，而是以种植、养殖等为L1的， 这类似于用益物权中的永佃权。地上权人对其建筑物享有处分的权利，即地上权为独立财产权，原则上 地上权人能自山处分其权利。在地上权存在的期间，地上权人可以转让地上权。 我国实行的是地上建筑物与其占有范圉内的土地使用

4、权同时转让。作为划拨得到 的土地使用权转让受到限制。这些与地上权独立转让的规定是不一样的。地上权因存续期间届满而消灭，土地所有人收回土地时应按建筑物市场 价给予地上权人补偿；而当国有土地使用权出让的年限届满土地收回时，其上的 建筑物一般无偿收取。第二节 国有土地使用权的取得一、国有土地使用权的出让（一）国有土地使用权出让的概念和特点国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将一定年限的国有土地 使用权转移给受让人，由受让人支付土地使用权出让金的行为。（二）土地使用权出让的基本规定土地使用权出让的用途商业用地、旅游用地、娱乐用地、居住用地、工业用地以及教育、科技、文 化、卫生、体育用地都应当通

5、过出让获得土地使用权。土地使用权出让的年限口前行政法规规定的年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、 文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50 年。土地使用权的出让方式土地使用权出让方式有三种：拍卖、招标和协议。（三）土地使用权出让合同土地使用权出让应当签订出让合同。土地使用权出让合同应当按照平等、自 愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。（四）土地出让金土地使用权出让合同中的出让金是指土地使用权受让方为取得土地使 用权，按照土地使用权出让合同的规定向国家支付的土地使用权价款，俗称地价 款。它是土地所有者实现土地所有权的主

6、要方式，是土地收益的重要组成部分。（五）土地使用权的终止土地使用权终止是指国有土地使用权出让合同规定的使用期限届满时III国 家收回土地使用权，或者在土地使用权期满前国家提前收回土地使用权，或者因 土地灭失等其它原因，使得土地使用权出让合同的土地使用者与土地所有者之间 的权利义务关系不复存在。从出让合同关系看，土地使用权的收回主要是行使土地所有者的权利，其主 要有以下儿种收回的情况：1- 土地使用权出让合同约定的使用年限届满收回土地使用权。因土地使用者违反岀让合同约定而由岀让方收回土地使用权。在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法定程疗:提前 收回土地使用权。对于期限未届满收回土

7、地的，国家应根据土地使用者使用土地 的实际年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。国有土地使用权的划拨（一）城镇国有土地使用权划拨的概念及其特点土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用 者使用的行为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外, 没有使用期限的限制。（二）划拨土地使用权的范围根据房地产管理法规定，列入划拨范圉的建设用地主要有以下儿种类型:国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；4法律法规规定的其他用地。例如，

8、对于经济适用住房的建设用地就是采 取划拨方式供给土地。（三）划拨土地使用权收回的条件无偿收回划拨土地使用权一般规定是：土地使用者因自身发展的需要等因素而迁移的。因经营管理不善等原因而解散的。因不符合法定成立条件或者违法经营而被撤销的。因经营严重亏损不能清偿债务而宣告破产的。未经原批准机关同意，连续2年未使用的；不按批准的用途使用的；公 路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。国有土地使用权取得的其他途径在国有土地上进行房地产开发的，其土地使用权是以出让和划拨的形式取 得。另有其他取得国有土地使用权的一些方式，但不属于房地产开发用地。1.国有土地租赁。国有土地租赁是国家将国有土地出租给使用者使用，山

9、使用者与县级以上人 民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并山使用者支付租金的行 为。从形式上看，国有土地出让金是一次性支付，而土地租金是逐年支付。从本 质上看，两者获得的土地使用权应当是一致的。国有土地承租人取得的是承租土 地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部 门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。2-收取土地使用费而批准使用国有土地。这类土地主要适用于外资企业， 即外商投资企业在国有划拨的土地上经营须缴纳土地使用费而获得土地使用权。3.国有土地使用权承包经营。第三节 集体土地使用权的取得一、农村土地承包经营权（一）农村土地承

10、包经营制度的确立2003年3月1日施行的农村土地承包法中更加明确地规定：为稳定和完善 以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土 地使用权，国家实行农村土地承包经营制度。（二）农村土地承包经营权的概念和特点土地承包经营权是承包人在法律规定和承包合同约定的范圉内,对于集体所 有的土地所享有的一种支配权。承包人获得的承包经营权其范围是：1.占有权。2-使用权。3.收益权。4转让权。5-补偿权。（三）现行农村土地承包经营权保护的主要内容1.明确规定承包期根据农村土地承包法的规定，耕地的承包期为三十年；草地的承包期为 三十年至五十年；林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的

11、林地承包期，经 国务院林业行政主管部门批准可以延长。2-对发包方收回承包地的限制在承包期内，发包方不得收回承包地的情况有：承包方全家迁入小城镇落户 的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承 包经营权流转；妇女结婚，在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回其原承 包地；妇女离婚或者丧偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住 地未取得承包地的，发包方不得收回其原承包地。3.对发包方调整承包地的限制承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕 地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上 成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府 农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。二.农村宅基地使用权在集体土地上形成的农村居民住宅用地则构成了宅基地使用权。宅基地是无 偿地分配给农民使用，其标准是根据住宅用地和人口情况制定相应的标准，基本 上形成的是“一户一宅”的用地制度。本章结论我国的土地使用权是以土地利用为中心”的一种权利，是民事主体依法对 国有土地、集体土地实施占有、使用、收益和处分并排除他人干涉的一种物权。 国有土地使用权出让是指国家以土