深圳某商业定位及主题建议-50P以上课件

1、1深圳坪 山项目商业定位及主题建议商业研究部2016年8月2区域市场环境分析1项目本体分析2项目商业定位及主题3项目商业定位方向4项目商业主题功能构成及布局5目录项目亮点提炼6附件：主力店基本要求73一、区域市场环境分析4区域发展方向：打造深圳“东北门户”，比肩前海，区域发展潜力较大根据“十三五”规划及深圳东进战略，坪山新区未来五年将打造成深圳“东北门户”，两大发展核心加速城市化和产业发展，打造东部中心，为坪山新区发展带来最大的战略契机。坪山已步入全新发展阶段，将成为深圳未来经济新增长极：1、作为国际级规划的坪山新区比肩前海，“西看前海、东看坪山”的经济2、坪山连续四年蝉联深圳各区GDP增速第

2、一，投资规模更是超过盐田、福田3、2007-2013年，新区总共有70多种产业，引入了52家上亿龙头企业，世界500强企业10家。5区域交通规划：交通跨越式发展，将推动房地产市场快速发展，扩大坪山城市的架构、吸引人口的导入，为区域带来良好的消费基础。计划3年实现交通跨越式发展，集高铁、城轨、地铁、快速路为一体的综合交通网路，30分钟抵达福田，罗湖，坪山将成为“第二个龙华”，吸引大量区域外客户落户坪山。6坪山快捷线列车（福田）：预计2016年7月1日开通从坪山高铁站到福田高铁站的捷运化列车，开通后40分钟即可从坪山到达福田；坪山快捷列车（深圳北）：2015年9月1日开通，23分钟即可从坪山到达深

3、圳北站，大大缩短了从坪山到龙华的时间，加快了新城发展。716号线（原地铁12号线）：联系大运新城、龙岗中心城、坪山站及坪山新区等地区，是东部组团内部的轨道线路。【线路仍在规划中】本案8区域产业现状：二三产业占主导，目前坪山企业1700多家，初步形成电子科技、装备制造、新能源产业、生物医药以二产为主产业集聚。目前坪山1700家企业中，产值上亿元工业龙头企业有52家、世界500强企业10家、高新技术企业约100家，培育了比亚迪、高先电子、赛诺菲、中集等大型企业初步形成四大产业集群，塑胶、五金、家具等传统产业也占一定比例。9坑梓新能源、新材料产业片区：为研发、生产基地、重点发展新能源汽车、太阳能电池

4、、新材料等战略新兴产业聚龙山生物高新产业区：研发、生产基地，重点发展生物医药、生物能源、基因工程、高新技术、科技研发等产业碧岭影视文化、生态旅游片区：影视文化、旅游服务业基地田心田头科教研发片区：深港、深台科教培训合作基地、重点发展深港科技研发、教育培训等产业区域产业发展格局：深圳未来三大战略产业其中两项在坪山，分别是新能源汽车产业和生物产业，是坪山新区重要增长级，消费层级多元。政府的大力支持并引入人才，区域产业的成熟发展以及未来城际枢纽的交通落位，坪山将成为未来全市范围产业人群流入区域。10区域住宅市场：住宅市场以三个板块为主，本项目位于商务新中心板块，城市面貌较好，品牌开发商云集，属于新兴

5、崛起的中心区，环境较好。11区域宏观环境小结：高起点规划、创新产业驱动、交通建设及房地开发使得坪山新区加快扩容，区域价值迅速提升，人口导入速度加快。高起点规划：聚焦坪山新区，助力深圳东进战略，打造深圳东北门户、智造之城，深圳未来三十年发展的重要战略支撑地；产业驱动：未来五年内，坪山新区将形成以新能源汽车、生物医药、电子信息科技、先进设备制造为支柱产业，同时保税物流、金融等第三产业快速发展的经济格局，在政策倾斜和经济发展的带动下，未来还会有越来越多的优质企业、尖端人才不断注入坪山。优越地理位置、利好政策、交通路网的建设，吸引了招商、万科、京基、深业、金地、卓越等众多品牌房地产企业进驻开发，加速了

6、区域城市化。12坪山老城区商圈2KM区域商业市场：坪山目前是单一的传统老商圈集中在以民乐福、万联购物广场为核心的老城区，商业化程度较低。项目所在的新城区是坪山未来新兴现代化商圈，品质消费基础好。天虹百货本案坪山新城老城区商业比较单一，零散且低端，以超市、传统百货形成老旧的集中式购物广场，沿街以大众运动休闲的服饰零售、小餐饮、低端休闲会所、五金建材等业态为主，老城区商圈已经无法满足城市化消费需求。随着新城区天虹百货的投入运营，品牌房地产开发建设，将是坪山新的商住中心，城市新的商业形象。13区域商业市场：新旧商圈环境对比，老城区环境破旧，衰退，新城区开始对接新的商业模式，购物中心是未来发展趋势。老

7、城区新城天虹百货14城市商业格局特征总结：项目所在的新城商圈为城市未来的核心商圈，目前处于发展阶段，大中型购物中心空白，本案着眼于片区的商业空白，快速站位。新城商圈未来将发展成坪山新中心，老城商圈已进入衰退期，但随着六合城的开业，商业环境面临改造升级。商圈新城商圈老城商圈主要大型商业项目天虹百货/创新广场/潮商广场六和城/民乐福百货/万联购物广场主要社区底商东城国际、东城上邸、京基御景、力高君御国际主要商业形态购物中心/百货/商业街购物中心/超市/商业街/专业市场主要业态组合零售服饰/超市/餐饮/娱乐休闲零售服饰/批发/餐饮/休闲娱乐/超市商圈档次形象中档中档/大众/低端目标客群区域和周边居住

8、人群、未来商务办公人群周边居住人群商圈地位及发展前景商圈发展阶段，仍处于培育期，受轨道、城市规划、房地产开发影响，未来将是商业发展核心区域老城区传统商圈，档次形象和规模难以提升，商业地位逐渐衰败，即使新改造项目也面临较大挑战152公里范围内目前主要有天虹百货、在建创新广场、潮商广场及招商阶段六和城新城商圈特征：商业处于起步阶段，商住氛围不成熟。六和城天虹百货创新广场潮商广场本案16商业建面8.6万项目组成购物中心、住宅、酒店、公寓、写字楼开业时间预计2017年业主/运营方深圳市六和房地产开发有限公司/深圳市益田集团股份有限公司定位益田假日世界以覆盖周边3-5公里人群为主，聚焦周边家庭客群及商务

9、精英，打造坪山首个兼具时尚、美食、文娱制高点的区域型购物中心。规划一站式shopping mall购物、休闲、娱乐全部满足。片区首个万平华润万家旗舰店、首家中影巨幕影院入驻，儿童文娱基地、国际品牌旗舰店、休闲、特色餐饮等一应俱全。负一层以品质生活为主题，将引进精品超市、生活配套等一楼以时尚潮流为主题，拟引进多个快时尚、潮流品牌；二楼主打文化美食主题，引进客家菜系、主题餐饮；三楼则规划为娱乐潮玩区， 将囊括全国知名儿童主题品牌，健身中心等业态。业态品牌益田商业招商阶段，初步主力店有中影巨幕影院，万平华润万家，文化主题上，配合坪山文化广场地标，引进精品书店，同时为迎合周边家庭消费人群，还将引入流行

10、新业态的真人CS、4D体验品牌；2KM区域重点商业项目-六和城：预计年底开业，主力店品牌华润万家、中影、GAP、H&M,迪卡侬等，将来是坪山核心商业项目17区域重点商业项目-六和城18区域重点商业项目-天虹百货：坪山新区第一家综合商业，以超市+生活百货为主，中档大众定位，无影院及娱乐主力店商业建面1.5万开业时间2013年定位社区生活中心形态集中式裙楼百货功能1F：化妆品、首饰、钟表、鞋类、箱包皮具、饰品、少女装、少淑装、淑女装、餐饮2F：超市、面包、烟酒、药品、保健品、休闲食品3F：男装、休闲装、体育用品、档次 时尚、流行购物环境 现代化，体验感一般客群 年轻人、家庭、天虹本案19商业建面2

11、.3万项目组成公寓、写字楼、商业配套开业时间在建开发商深圳市坪山新区城市建设投资有限公司定位办公配套，社区辐射、小片区配套商业规划商业部分由底商和集中式商业组成，集中式商业拟规划引进品牌主力店，写字楼裙楼商业针对总部经济园区商务人士，以商务配套为主，大众型餐饮、便利店、银行金融及打印干洗等办公及生活配套为主集中式商业一层及底商：以大型商超、银行、大众餐饮、品牌餐饮、干洗、打印为主；二层：中高端餐饮、休闲中心三层：spa、KTV等体验业态区域重点商业项目-创新广场（中小企业总部基地一期用地）：商业定位区域商务生活配套，开放式裙楼商业本案创新广场20区域重点商业项目-潮商广场：商务及社区配套，裙楼

12、街区商业本案潮商广场商业建面1.6万项目组成公寓、写字楼、商业配套开业时间在建开发商深圳市潮商东部投资有限公司定位办公配套规划内设置13层商业街区，一层沿建筑周边设置商业骑楼，形成特色商铺；二层设置内部U形商业动线，沿商业动线形成商铺及集中商业；三层设置架空楼层，内嵌商业house，满足餐饮、娱乐等目标性要求。21区域重点商业项目-潮商广场22项目名称开业时间商业体量（万）定位主力店商业形态档次购物环境客群天虹商场2013年1.5社区生活天虹超市、天虹百货集中式裙楼家庭传统，体验感差年轻人、家庭六和城预计2017年8.6首个区域性购物中心华润万家、中影、GAP、H&M,迪卡侬集中式裙楼时尚流行

13、现代化，体验感一般年轻人、家庭、商务白领、创新广场未定2.3商务配套拟引进超市商业街、集中式裙楼商务白领潮商广场未定1.6商务配套未定裙楼开方商业街商务白领区域市场分析小结：区域目前以社区配套为主，在建的除了老城区旧改的六和城，主要还是以小体量的商业配套、社区底商为主，在营业的一站式购物中心存在空白，主力店招商有较大竞争。坪山新区的商业仍以沿街商业、传统百货为主，生活配套、商业环境滞后于新区发展，现代化一站式购物中心尚处于空白阶段。在居民消费需求日益品质化、多元化的今天，坪山商业配套更新换代不可避免。23本案与直接竞品六和城对比分析：项目因发挥自身优势与天虹形成“竞合”关系，形成区域商圈，与六

14、和城差异化竞争项目名称六和城本案区位坪山传统老城区坪山新商务中心交通东纵路以东，属于老城街道，4车道交通易拥堵中山大道以北，新城区形象主干道双向6车道，通达性强体量8.6万，规模较大4万购物中心+2.8万街区商业形态单一集中式购物中心开放式街区、购物中心区域环境老街道，周边环境破旧，杂乱新城规划，新兴住宅、文体、商务板块，城市面貌好，人居环境良好客群老城区居民2公里范围内新坪山人、商务客群小结项目与六和城对比分析：劣势：1、体量不及六和城；2、六和城地段更成熟优势：1、产品功能相比较六和城单一的集中式盒子，更丰富多元，项目融合开放式街区、购物中心及公园，更具现代化、体验感和吸引力；2、相比老城

15、区拥挤，项目交通更便捷，停车便利3、项目2公里范围内承接的主要客群是市区外溢置业的“新坪山人”，相对老城区传统的老坪山人，消费观念更强，客群质数更高。机会：以六和城形成客群的错位竞争，主要针对项目2公里范围内新兴居住社区、文体教育、商务办公的家庭、年轻人、商务白领，同时弥补天虹百货缺失功能，共同形成片区的商业中心。24二、项目本体解析25行政文化中心坪山传统中心商务新中心0-创新广场，1-龙光商办地块2-潮商广场3-东城国际小区（天虹商场）4-东城上邸小区5-祥琪滨河名苑6-乐安居家居广场7-京基御景小区8-金地朗悦小区9-力高君御小区、信达住宅地块10-东方威尼斯花园11-大万世居客家民俗博

16、物馆12-坪山国际网球中心、体育馆区位条件：位于坪山新区形象窗口，未来坪山商务新中心中心位置，居住、商务、教育、文化、体育于一体的生态型综合片区。项目周边土地规划以居住用地、商业用地、教育用地为主，配套设施齐全，人居氛围浓厚（中集物流用地拟升级改造为居住、商业、产业用地开发建设）本案102KM111226区域人群特征：位于坪山新兴住宅小区、中小企业总部基地、创新产业园区、中小学教育配套板块，人群以社区家庭、商务白领、企业主、学生、年轻人为主。片区发展成熟后，项目2公里范围内预计人口15万人。名称性质体量（万）现状户数（户）均价（元 /）深业东城国际住宅、商业27.9已入住22732011年入市

17、，开盘价1.05万，目前二手3.2万力高君御国际住宅、社区底商18已竣工12382014年入市，开盘价1.4万，目前二手3.3万信达坪山地块住宅、社区底商16.62015.12竞得楼面价1.82万龙光坪山地块商办10.52015.12竞得楼面价1.23万京基御景国际住宅60入住42062014年入市，开盘价1.1万，目前二手3.3万金地朗悦住宅11已入住9482013年入市，开盘价1.5万，目前二手3.4万创新广场商办13.6在建办公、公寓未开盘潮商广场商办10.8在建办公、公寓（686套）2016年入市，开盘价2.3万深业东城上邸住宅、底商12.7已入住9122009年入市，二手3.1万祥琪

18、滨河名苑住宅5.2已入住277二手1万东方威尼斯花园住宅、底商4.8已入住4022003年入市，二手1.1万坪山高级中学一所全寄宿制公办高中广东省一级学校8.432006年开办师生3587人中山小学小学1.82015.9开办师生1740人27区域环境现状：深业东城国际、深业东城上邸、祥琪滨河名苑、东方威尼斯花园、金地朗悦入住率较高外，目前片区居住氛围尚不成熟，未来居住氛围浓厚。28项目属性：项目开发内容包括购物中心、商业街、公寓、酒店等多种类型，是城市综合体开发类物业，商业面积较大。2930人流导入上，项目位于规划的商务新中心，周边大型住宅区、商业商务区、文体中心板块，商业发展基础良好，区域成

19、熟完善后也将吸引老城区人流导入。本案10居住区人流居住区人流居住区人流老城区人流31项目价值面分析：项目中山大道与荣昌路交汇处商业价值最高，人流抵达性最强，设置购物中心，其他沿规划路设置商业街、邻里社区配套。南区地块南紧邻中山大道，坪山核心主干道，可视性强，人流主要导入区；南区地块东邻荣昌路，东面有规划的中小企业总部基地，主要是商务客群；北区东西两个地块与南区地块被绿化广场阻隔，沿荣昌路两侧、绿化广场有展示面；北区地块北侧被河流阻隔，商业价值度相对最低，不是人流主要导入区。荣昌路中山大道南区北区32项目本体分析-SWOT分析优势（STRENGTH）劣势（WEAKNESS）机会（OPPORTUN

20、ITY）威胁（THREAT）本案占据坪山商务新中心核心位置，也是未来新兴商圈的中心位置；交通环境良好、城区抵达项目地方便；属于坪山新区重点发展区域，规划居住、商务、教育、文化、体育等生态综合片区，商业潜力较好；紧邻规划城市公园，自然环境佳地块分散，不利于统一规划；城市新区，商住氛围不成熟，需要培育期；新城区缺少现代化购物中心作为新区未来发展的商业配套。坪山生活配套、商业环境较为落后，跟不上居民对品质化、多元化、体验性消费需求，坪山需要重新定义消费格局，引领新的生活方式。老城区旧城改造的升级，六和城与益田集团合作，打造首个区域性购物中心，未来将对本案产生较大招商及经营竞争压力；新兴住宅小区社区底

21、商、商办楼宇商业配套的分流33三、商业发展方向34坪山商业比较单一，现有的商业体系缺乏现代精品商业中心及知名品牌聚集地，新城区硬件和购物环境升级存在空白，对于本项目而言，应占位 “城市新中心”的发展平台，树立“城市&区域代言”的高形象，预见区域发展未来，引领区域升级。低高档次百货类街区类购物中心类老城商圈新城商圈六和城民乐福百货万联购物广场天虹百货东城国际商业街力高金街创新广场潮商广场市场空白？35同时，周边大型住宅区、商业商务区、文体中心板块目前还没有能够满足这些客群消费需求的大中型购物中心。本案商业目标消费群客户等级辐射圈层目标客群需求特征需求研判核心客户1KM半径范围（15万）社区家庭、

22、商务人士、学生、年轻人日常生活、休闲娱乐、购物、聚餐、工作就餐购物中心、社区底商重要客户2KM半径范围新旧城区居民、商务人士、年轻人日常消费、聚餐、购物休闲娱乐社区配套底商、购物中心偶尔客户3KM半径以上范围坪山片区居民、产业园区、外来过客就餐、休闲娱乐、购物、体验购物中心36商业发展方向：服务商务新中心片区，助力坪山新区商业升级，打造区域一站式都市精致家庭生活中心市场：新城区缺少商业配套，传统商业环境急需升级换代需求：商务新中心片区、老城区、行政文化中心、坪山产业园区的年轻一族、家庭及中高消费人群品质化、现代化、休闲消费得不到满足。机会及方向自身：自持4万购物中心+2.8万街区打造区域新地标

23、坪山新区首个精致家庭生活中心37四、商业定位及主题38文化 生活广场城市会客厅时尚休闲天地精致体验购物商业总体市场定位：坪山“城市会客厅”，打造坪山区域名片及区域中心，树立区域商业地标，代言区域商业形象。邻里社交空间片区名片 区域中心 商业地标消费目标人群：以深圳市区外溢的“新坪山”人为核心，兼顾商务人群、老城区人群及周边产业园区的人群。39城市中坚阶层区域居住的“新坪山”都市年轻家庭区域青年白领人群其他随机消费人群区域商务产业人群老城区人群40商业定位：精致家庭生活中心商业地位坪山新区独一无二精致家庭生活中心市场定位群体定位客层特征观念提炼繁华的都市时尚感功能表达新坪山家庭群体、区域商务产业

24、人群、青年白领、本地居民20-45岁为主城市中坚阶层年轻时尚家庭亲子时尚休闲精致生活娱乐体验商务交流41坪山首席 Living Park 商业初步概念：一站式购物中心+复合步行街空间+中央公园广场，多样建筑，多元业态、综合商业功能，纳入统一商业主题“坪山首席.Living Park”开放式品质、休闲、体验、家庭生活消费中心家庭亲子休闲交往品质生活42主题推广语建议Living Park，开启坪山城市新纪元建议营销结合并与广告公司沟通，以此作为参考进行推广概念提炼43五、商业主题功能构成及布局44四大主题引领“新坪山” 家庭亲子、美食聚餐、休闲娱乐、运动健康、商务社交都市新生活方式。大都汇-精致

25、购物中心 现代商业集大成者，汇聚国际时尚、环球美食、大型超市、豪华影城、大型游乐中心等一站式体验，零售、餐饮、娱乐休闲相互驱动，打造坪山消费新地标。新天地-情景式街区 泰禾新天地导入体验式街区概念，多主题业态划分，融合休闲小椅、绿植等景观小品，移步易景，开放式时尚生活街区，使得逛街更富情趣。邻里嘉-生活商务配套 综合体里的生活、商务社区，满足邻里、商务间的生活、社交服务配套，涵盖家居生活馆、轻餐饮、美容美发、便利店、面包坊、银行金融等业态。中央广场-市民广场公园 南北地块之间的绿化广场，将赋予更多人文气息，结合精美的雕塑、公共艺术、景观植物，文娱活动，激活广场的空间魅力，形成坪山市民广场公园。

26、45商业业态构成及布局：项目匹配度低中高主力型本项目主力拓展的业态种类，目标指向明确。引导型次主力拓展的业态种类，适宜本项目的长期发展。筛选型供选择的业态种类，可适当放高入驻门槛，留有选择余地。备案型后备型的业态种类，可少量配搭中筛选型主力型引导型备案型超市影院KTV健身、spa快餐轻餐电玩快时尚时尚餐饮美容美体高入驻意向儿童乐园业态定位在满足生活消费品为主的商业中，提升生活品质，升级商业层级，定位为区域型购物中心书店品牌零售零食甜点特色零售珠宝首饰类百货教育培训生活方式46商业业态构成及布局中山大道荣昌路购物中心3F新天地街区2F邻里嘉1F邻里嘉1F比亚迪路市民广场市民广场产品建筑面积（）业

27、态购物中心4万B1生活家：超市、生活精品店1F潮流教：快时尚、轻餐、零售2F精致客：家庭亲子、餐饮、零售电影院3F乐玩派：电影院、餐饮、休闲新天地街区2万品牌零售、文创市集、书吧、集合店、轻餐、咖啡、教育机构、兴趣培训、运动集合店、特色餐饮、健身等邻里嘉0.8万便利店、银行金融、咖啡、轻餐、会所、干洗店、茶艺居、诊所、康体美容、花艺、零食甜点、面包坊、美发、水果店、宠物店等47商业业态构成及布局大都汇B1生活家业态组成：大型超市/美食/生活精品/饰品/轻餐主力店：超市（10000）1F潮流教业态组成：快时尚/珠宝首饰/皮具箱包/美妆/餐饮主力店：快时尚2F精致客业态组成：儿童乐园/家居生活/餐饮/电影院主力店：儿童乐园、电影院（6000）3F乐玩派业态组成：电影/餐饮/休闲娱乐主力店：电影院、餐饮48商业业态构成及布局泰禾新天地美食天