税务会计与税务筹划4-流转环节小税种课件

1、第4章 流转环节小税种的 核算与筹划主讲人：王素荣 博士对外经济贸易大学 教授Email：流转环节小税种核算与筹划一、城建税二、关税三、资源税四、土地增值税五、烟叶税一、城建税城市维护建设税是对从事工商经营，缴纳增值税和消费税的单位和个人征收的一种税。城建税没有独立的征税对象，而是以增值税和消费税实际缴纳的税额之和为计税依据，随增值税和消费税附加征收。征税范围包括城市、县城、建制镇，以及税法规定的其他地区。纳税人是在征税范围内从事工商经营，并缴纳增值税和消费税的单位和个人。城建税税率实行地区差别比例税率。在城市市区的，税率为7，撤县建市后7%在县城、建制镇的，税率为5其它地区的，税率为1，海上

2、油气田1%按纳税人所在地执行。下列按缴纳三税所在地税率：1.由受托方代收、代扣三税的单位和个人；2.流动经营等无固定纳税地点的单位和个人。城建税减免税城建税具体税收优惠规定：1.按减免后实际缴纳的增值税和消费税税额计征，随增值税和消费税的减免而减免。2.进口产品征收增值税、消费税，不征收城建税。3.对增值税和消费税实行先征后返、先征后退、即征即退办法的额，除另有规定外，对附征的城建税和教育费附加，一律不退还或返还。4.对国家重大水利工程建设基金免征城建税。城建税计税依据和计算计税依据是纳税人实际缴纳的增值税和消费税税额。不包括加收的滞纳金和罚款。但纳税人在查补增值税和消费税和被处以罚款时，应同

3、时对其偷漏的城建税进行补税、征收滞纳金和罚款。自2005年1月1日起，当月免抵的增值税税额，应纳入城建税和教育费附加的计征范围.但对出口产品退还增值税、消费税的，不退还已缴纳的城建税。应纳税额=(增值税+消费税)税率教育附加包括教育费附加和地方教育附加1、教育附加是以单位和个人缴纳的增值税和消费税税额为计算依据征收的附加费。2、教育附加以实际缴纳的增值税和消费税税额为计税依据。3、教育费附加征收率为3，但是对生产卷烟和烟叶的单位减半征收教育费附加。地方教育附加征收率为2%（自2010年起统一）4、应纳教育附加=实际缴纳(增值税+消费税)3%或2%教育费附加的减免规定1、进口的产品征收的增值税、

4、消费税，不征收教育费附加。2、因减免增值税、消费税而发生退税的，同时退还已征收的教育费附加。3、出口产品退还增值税、消费税的，不退还已征的教育费附加。4.对国家重大水利工程建设基金免征教育费附加。城建税及教育附加的核算(1)计算出城建税及教育费附加时：借：营业税金及附加 贷：应交税费应交城建税 应交教育费附加 应交地方教育附加(2)实际缴纳税款时：借：应交税费应交城建税 应交教育费附加 应交地方教育附加 贷：银行存款二、关税(一)基本规定关税是由海关根据国家制定的有关法律，以进出关境的货物和物品为征税对象而征收的一种商品税。征税对象：准许进出境的货物和物品。纳税人：进口货物的收货人，出口货物的

5、发货人，进出境物品的所有人.(二)关税分类1.按征税对象分类，进口税：正税和附加税；出口税：2、按征税标准分类从量税：原油、啤酒、胶卷、冻鸡等实行从量税。能抑制质次价廉商品。从价税：税负公平，税负明确复合税：我国对录像机、放像机、摄像机、数字照相机、摄录一体机实行复合税。滑准税：物价上涨时，采用较低税率；物价下跌时，采用较高税率。曾对进口新闻纸实行滑准税，2003年起实行单一从价税，普通税率30%，最惠国税率7.5%。2005年5月开始对关税配额外棉花进口配额征收滑准税，税率为540。3、按征税性质分类普通税率：对与本国未签协定国家的货物征收优惠税率：包括特定优惠关税(特惠税)、普遍优惠制(普

6、惠制，发达国家对发展中国家)、最惠国待遇(现在和将来给予第三国优惠，同样适于对方)差别税率：包括反补贴关税、反倾销关税、报复关税、保障性关税(某类商品进口量剧增，对相关产业带来巨大影响或损害时，按照WTO规则，启动一般保障措施，磋商、提高进口关税或数量限制)。4、按保护形式分类关税壁垒；非关税壁垒:直接非关税壁垒；间接非关税壁垒(三)关税税率1、进口关税税率自2004年1月1日起，我国进口税则设有最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率等税率形式。对进口货物在一定期限内可以实行暂定税率。最惠国税率：原产于共同适用最惠国待遇的世界贸易组织成员的进口货物；原产于与我国签有相互给予最惠

7、国待遇的双边贸易协定的国家和地区的货物；原产于我国境内的进口货物。协定税率：适用于原产于我国参加的含关税优惠条款的区域性贸易协定的有关缔约方的进口货物。如中韩自贸协定有1668中商品实施0关税，中澳自贸协定有2419中商品实施0关税；中国瑞士协定有3365中商品0关税；中国新西兰协定有7372种商品0关税。中国香港、中国澳门和中国台湾的部分进口货物。 特惠税率：原产于与我国签有特殊优惠关税协定的国家和地区的货物。目前原产于老挝等东南亚4国、苏丹等非洲30国、也门等7国，共41个联合国认定的最不发达国家实施特惠税率。普通税率：原产于上述国家或地区以外的其他国家或地区的进口货物，以及原产地不明的进

8、口货物。2、出口关税税率现行税则对100余种商品计征出口关税，主要是鳗鱼苗、部分有色金属矿砂及其精矿、生锑、磷、氟钽酸钾、苯、山羊板皮、部分铁合金、钢铁废碎料、铜和铝原料及其制品、镍锭、锌锭、锑锭。出口关税税率20%50%，如鳗鱼苗20%，山羊板皮20%，合金生铁20%，铅矿砂及其精矿30%。但部分商品暂定税率，如苯出口税率40%，暂定税率0；铜锌合金丝出口税率30%，暂定税率为0；高纯阴极铜出口税率30%，暂定税率为0。对其他200多种商品征收暂定税率，镍铁、钼铁、钨铁的暂定税率均为15%；木制一次性筷子暂定税率为10%。(五)原产地规定原产地原则是确定进口货物惟一产地的规定，包括原产地标准

9、和直接运输规定。1、原产地标准对只有一个国家可供审定的进口货物，应用“完全在一国生产”准则；如有两个及以上国家参与生产的进口货物，采用“实质性改变”准则.实质性改变标准：凡经过两个及以上国家加工的货物，应以最后一个实质性改变了原产品，使其得到了新的特有的性质或特征的国家，作为货物的原产国。2、直接运输规定：原产国要将出口产品直接运到进口国，进口国才能作为该国原产的货物给予相应的待遇。视为直接运输的情况：不通过他国关境直接运到进口国;特殊原因，通过了他国关境，但在他国关境内，货物始终处于海关的监管之下。3、原产地证书：海关对进口货物要求交验原产地证书及其它能证明进口货物产地的单证。由生产厂家、供

10、应商、出口商或其他当事人提供，主管当局或公共团体出具。4、我国海关的原产地规定对于完全在一个国家内生产或制造的进口货物，生产国或制造国即视为该货物的原产国；对经过几个国家加工、制造的货物，以最后一个对货物进行经济上可以视为实质性加工的国家作为货物的原产国。税则中归类改变，或虽未改变，但加工增值部分所占比例超过30，作为实质加工对待。对于零件、部件、备件及工具，如与主件同时进口，且数量合理，按主件原产地确定；如分别进口，按各自原产国确定。(六)关税的计算1进口关税的计算分为从价税、从量税、复合税和滑准税。（1）从价税（ad valorem duty）计算如卷烟，普通税率180%，最惠国税率25%

11、。威士忌酒，普通税率180%，最惠国税率10%；排气量小于2.5升的小轿车、小客车、越野车，普通税率230%，最惠国税率25%。 关税税额进口货物数量单位完税价格税率 进口货物完税价格总额税率案例某进出口公司从美国进口一批卷烟，进口申报价格FOB价100万美元，进口运费20万美元，保险费率0.3，汇率1:6.2适用最惠国税率25。解析：货价折合人民币1006.2620（万元）运费折合人民币206.2124（万元）完税价格(620+124)(1-0.3)=746.24进口关税746.2425186.56万元（2）从量税(specific duty)计算目前我国对原油、啤酒、胶卷、冻鸡等。石油原油

12、：普通税率85元/吨，最惠国税率是0；冻的整只鸡:普通税率5.6元/千克，最惠国税率1.3元/千克麦芽酿造的啤酒：普通税率7.5元/升，最惠国税率为0；红色或红外激光胶片：普通税率为213元/平方米，最惠国税率为2.4元/平方米。关税税额=进口货物数量单位税额案例某进出口公司从国外进口红外激光胶片400平方米，执行普通税率213元/平方米。应交进口关税=400213=28 000(元)(3)复合税（mixed or compound duty）计算目前我国对录像机、放像机、摄像机、数字照相机、摄录一体机等，实行复合计征进口关税.如广播级磁带录像机，完税价格不高于2 000美元/台的，普通税率为

13、130加定额税20 600元/台，最惠国税率为30加定额税4 374元/台；完税价格高于2 000美元/台，普通税率为6加定额税20 600元/台，最惠国税率为3加定额税4 374元/台。非特种用途的其他数字照相机，完税价格不高于5000美元/台，普通税率为130%加定额税51500元/台，完税价格高于5000美元/台，普通税率为6加定额税51500元/台最惠国税率均为0。关税税额=进口货物数量单位税额 +进口货物数量单位完税价格税率案例某广播电视局经批准从国外购入广播级磁带录像机一台，进口申报价格CIF上海2 500美元，执行普通税率6加定额税20 600元/台，当日汇率1:6.2。货价折合

14、人民币=2 5006.2=15 500(元)应缴进口关税20 600115 5006 21530(元)2、出口关税的计算鳗鱼苗税率20，暂定税率10% ；铅矿砂及其精矿，30；锌矿砂及其精矿，30； 山羊板皮，20。案例某进出口公司出口山羊板皮一批，FOB上海总价格120 000美元，当日汇率1:6.2。完税价格=120000(1+20%)=100 000美元出口关税=100 0006.220=124 000元关税核算因关税是价内税，无论进口流动资产，还是进口固定资产，在海关缴纳的进口关税都计入进口货物的成本。出口货物缴纳的关税，实质上属于企业销售过程发生的费用，计入“营业税金及附加”账户。三

15、、资源税1.概念资源税是对在中华人民共和国领域及管辖海域开采或消耗应税资源的单位和个人， 以应税产品销售额或者销售数量为计税依据而征收的一种税。2.纳税人我国领域及管辖海域开采或消耗应税资源的单位和个人扣缴义务人:收购未税矿产品的单位资源税征税范围1.原油，税率为6%2.天然气，税率6%3.煤炭，14,12,1起，2%10%,衰竭期减30%，充填开采置换减50%4.实施稀土、钨、钼资源税从价计征（15，5，1）轻稀土按地区：内蒙古11.5%、四川9.5%、山东7.5%。中重稀土，税率27%。钨税率6.5%。钼税率11%。5.金属矿，税率1%6%；非金属矿，税率1%15%6.水，水力发电和火力发

16、电贯流式取用水，0.005元/千瓦小时;其他取用水最低税额：地表水平均不低于0.4元/立方米，地下水平均不低于1.5元/立方米。 1.石油和天然气资源税计算应纳资源税销售额比例税率销售额为不含增值税的价款和价外费用。包括实际销售额和视同销售额案例:某油田10月份生产原油20万桶，其中：向外销售10万桶，不含税售价500元/桶，增值税税率17%，自用原油5万桶。在生产原油同时生产天然气106 000立方米，其中：对外销售100 000立方米，不含税售价2.0元/立方米，增值税税率13%,自办炼油厂耗用6 000立方米。原油和天然气税率均为6%，计算应纳资源税。解析：原油资源税(10+5)5006

17、%450万元天然气资源税(100 000+6 000)26%12720元2.煤炭资源税计算应税煤炭包括原煤和以未税原煤加工的洗选煤。应纳资源税=应税煤炭销售额适用税率A.外销原煤，按原煤销售额，B.自用于连续生产洗选煤，不缴纳资源税； 自用于其他方面，视同销售原煤，缴纳资源税。C.销售或自用洗选煤，以洗选煤销售额乘以折算率作为应税煤炭销售额。折算率由省级财税部门确定。以上不含从坑口到车站、码头等的运输费用。案例某煤矿12月份生产原煤焦煤18万吨，其中，对外销售焦煤8万吨，不含增值税售价700元/吨。该矿还用自产原煤加工洗煤，本月销售洗小块10万吨，不含税售价1000元/吨；本月销售洗大块5万吨

18、，不含税售价1300元/吨。洗煤的折算率为70%，当地政府规定煤炭资源税税率为5%。计算12月份该煤矿应纳资源税。应税煤炭销售额8700+（101000+51300）70%5600+（10000+6500）70%17150（万元）应纳资源税171505%857.5（万元）3. 稀土、钨、钼应纳资源税计算自2015年5月1日起，实行从价定率计征。包括原矿和以自采原矿加工的精矿。应纳税额=精矿销售额适用税率原矿销售额换算成精矿销售额的方法：成本法换算公式为：精矿销售额=原矿销售额+原矿加工为精矿的成本（1+成本利润率）市场法换算公式为：精矿销售额=原矿销售额换算比换算比=同类精矿单位价格（原矿单位

19、价格选矿比）选矿比=加工精矿耗用的原矿数量精矿数量上述精矿销售额和原矿销售额，均不包括从矿区到车站、码头或用户指定运达地点的运输费用。4.其他矿产品资源税计算计税依据为应税产品的销售额，各税目的征税对象包括原矿、精矿（或原矿加工品）、金锭、氯化钠初级产品销售额指纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款和价外费用，不包括增值税销项税额和运杂费用。金矿以标准金锭为征税对象，销售金原矿、金精矿需换算5.水应纳资源税计算征税对象为地表水和地下水。从量计征。应纳税额取水口所在地税额标准实际取用水量。水力发电和火力发电贯流式取用水量按照实际发电量确定A.对规定限额内的农业生产取用水，免征水资源税；B.对取

20、用污水处理回用水、再生水等非常规水源，免征水资源税。资源税的核算资源税通过“应交税费应交资源税”科目。外销产品应缴纳资源税计入“营业税金及附加”管理部门等其他方面耗用的产品应纳的资源税，计入“管理费用”等。借：营业税金及附加 管理费用等 贷：应交税费应交资源税四、土地增值税及其税务筹划(一)土地增值税基本规定(二)土地增值税计算(三)土地增值税筹划(一)土地增值税基本规定1.土地增值税概念土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产取得的增值额征收的一种税。2.纳税人纳税人为转让房地产的单位和个人不论法人与自然人，不论经济性质，不论内资与外资，不论

21、部门，只要有转让房地产的行为,均为土地增值税的纳税人。3.征税范围土地增值税的征税范围包括：(1)转让国有土地使用权(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让(3)存量房地产的买卖。 界定以转让的土地是否为国有,产权是否发生转移,是否取得了收入为判定标准。对若干具体情况的判定(1)房地产的继承、赠与。没有取得任何收入，故不属于征税范围。赠与指：A. 赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的；B. 赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。(2)房地产的出租。不属于征税范围。(3)房地产抵押，抵押期间，不征收土地增值税。抵押期满后，以房地产抵债，发生了权属转移，则属于征税范围。(4)房地产

22、交换。属于征税范围。但个人互换自有居住用房，免土地增值税。(5)以房地产进行投资、联营。一方以房地产作价入股或作为联营条件，暂免征收土地增值税。将上述房地产再转让，应征收土地增值税。接受企业从事房地产开发或房地产开发企业以其建造商品房进行投资和联营的，应征税。(6)企业兼并转让房地产。暂免征收土地增值税。(7)合作建房。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，征税。(8)房地产的代建房行为。无权属转移，不属于征税范围。(9)房地产的重新评估。有增值，无权属转移，未取得收入，不属于征税范围。4.税率级数增值额占扣除项目比例 税率 扣除系数 1 50以下 30 0 2 50100

23、 40 5% 3 100200 50 15% 4 200以上 60 35%5.税收优惠(1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。超过20的，应就全部增值额按纳税。(2)因城市规划，国家建设需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,免土地增值税。(3)城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。(4)财税2008137号明确：对个人销售住房暂免征收土地增值税。纳税申报：应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。(二)土地增值税计算土地增值税=增值额税率-扣除项目扣除率增值额=收入总额允许扣除项

24、目不含税收入总额包括货币收入、实物收入和其他收入扣除项目的确定：新开发房地产的扣除项目:1、取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和有关费用。2、房地产开发成本3、房地产开发费用利息支出能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，开发费用=利息+(土地款+开发成本)5以内否则，开发费用=(土地款+开发成本)10以内4、与转让房地产有关的税金增值税是价外税，不允许扣除城建税、教育费附加、地方教育附加允许全额扣除，房地产公司印花税不允许扣除，其他企业印花税可扣除.5、从事房地产开发的纳税人，可以加计扣除土地款和开发成本之和的20 案例房地产公司转让写字楼，开出专用发票，金额20000万元，税率

25、11%，税额2200万元支付土地款不含增值税金额4000万元，开发成本3800万元，开发费用共1500万元（其中利息1000万元，未超过标准，其他开发费用扣除比例5），按规定支付了转让环节应纳的增值税(11)、城建税(7)、教育费附加(3)、地方教育附加（2%）和印花税(0.5),计算应纳土地增值税。转让房地产收入20000万元允许扣除项目金额：开发费用=1000+(4000+3800)5=1390万元增值税2200万元，城建税及教育附加=2200(7+3+2%)=264万元，房地产公司的印花税不允许扣除。加计扣除=(4000+3800)20=1560万元允许扣除总计=4000+3800+13

26、90+264+1560=11 014万元增值额=20000- 11014 = 8 986万元增值额占扣除项目比例= 8 986 11014 =81，适用税率40，扣除率5土地增值税= 8 986 40- 8 986 5 = 3594.4550.73043.7案例主营产品制造的生产企业，建造普通住宅一栋销售给职工，开出普通发票，共计金额5000万元，税率11%，税额550万元支付土地款不含税2000万元，开发成本1750万元，开发费用计800万元，利息支出不能提供金融机构证明，当地规定开发费用扣除比例为10，按规定支付了转让环节增值税550万元，城建税和教育附加共计66万元，印花税2.775万元

27、，计算该公司应纳土地增值税。转让房地产收入5000万元允许扣除项目金额：开发费用=（2 0001750）10375(万元)转让环节税金= 662.77568.775万元，一般企业的印花税允许扣除，但没有加计扣除。允许扣除总计=2000+1750+375+ 68.775 = 4 193.775（万元）增值额=5000- 4 193.775 = 806.225 （万元）增值额占扣除项目比例= 806.225 4 193.775=19.22因是普通住宅，增值额又扣除项目的20，故免土地增值税。按照国税发201053号的有关规定，北京市对房地产开发企业销售商品房实行差别化土地增值税预征率。（1）销售各

28、类保障性住房，暂不预征。（2）销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房收入，实行2%至8%预征率。容积率小于1.0项目，最低按5%预征。（3）在商品房预售方案和现房销售方案中填报土地成本、建安成本和销售价格等信息，并匡算预计增值额和增值率。北京市土地增值税预征率级数预计增值率 预计增值率 1 预计增值率 50 2 2 50预计增值率 1003% 3 100预计增值率 2005% 4 200预计增值率8%预计增值率=（拟售价格预售面积-项目成本）项目成本100%项目成本 = （土地成本+建安成本）（1+间接费用率） 间接费用率暂为30%转让旧房及建筑物的扣除项:（1）转让旧房能提供评估价格的，转

29、让旧房可扣除的项目金额包括三项：一是旧房及建筑物的评估价格，二是取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用：三是在转让环节缴纳的税金。此外，纳税人支付的评估费用准予扣除。案例 某公司2016年5月转让一幢2005年建造的办公楼，当时造价1000万元。经评估，重置成本价3000万元，七成新。转让前支付地价款和有关费用1200万元，另付评估费3万元，转让开专用发票，金额8000万元，税率5%，税额400万元。按规定缴纳了城建税、教育附加和印花税。解析：转让房地产的收入为8000万元准予扣除的项目金额：土地使用权支付的金额1200万元评估价格3000702100（万元），评估费3万元

30、老项目，自建的，按全价5%计税，税额400万元。城建税、教育附加和印花税=400（7%+3%+2%）+84000.552.2（万元）扣除项目合计：1200+2100+3+52.2=3355.2万元土地增值额=80003355.2=4644.8万元土地增值率=4644.83355.2=138，税率50%应纳土地增值税4644.8503355.215 2322.4-503.28=1819.12（万元） （2）转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的，扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额实际上包含了支付土地使用权金额及旧房及建筑物的评估价；二是加计扣除金额加计扣除金额购房发票所载金额5购买年

31、度起至转让年度止的年数；三是与转让房地产有关的税金包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税。 案例 2010年8月购买办公楼，发票金额200万元,购买时契税6万元(有完税凭证)。2016年8月转让该办公楼，转让收入专用发票，金额1000万元，税率5%，税额40万元。该厂不能取得评估价格。解析：转让办公楼的收入为1000万元准予扣除的项目金额：购房发票金额为200万元加计扣除金额20056年60万元老项目，购进的，按差价5%计税，税额40万元。城建税、教育附加和印花税=40(7%+3%+2%)+10000.5+611.3万元扣除项目金额合计：2006011.3271.3万元土地增值额1000

32、271.3728.7万元土地增值率728.7271.3268应纳土地增值税728.760271.335 437.2294.955=342.265万元（3）转让旧房既没有评估价格又不能提供购房发票的，地方税务机关核定征收。北京市地税局规定，在二手房交易中对既不能提供评估价格，又不能提供购房发票的，按交易价格的1%征收率，计征土地增值税。国税发201053号关于加强土地增值税征管工作的通知明确：核定征收率：原则上不得低于5% 土地增值税的会计核算主营、兼营房地产开发的企业应纳的土地增值税，计入“营业税金及附加”账户，销售旧房应纳的土地增值税，计入“固定资产清理”账户。借：营业税金及附加 固定资产清

33、理 贷：应交税费应交土地增值税(三)土地增值税的筹划1.利用税收优惠政策筹划；2.通过控制增值额筹划；3.利用房地产转移方式筹划。1.利用税收优惠政策筹划税收优惠:个人将购买的普通标准住宅再转让的，免土地增值税；个人转让别墅、度假村、酒店式公寓，凡居住5年及以上的，免土地增值税；满3年不满5年的，减半征收土地增值税；纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免土地增值税。既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额的，其建造的普通标准住宅不得享受免税优惠。1.利用税收优惠政策筹划案例:世华房地产2010年开发商品房工程，预计不含税收入6亿元，其

34、中:豪华住宅，预计不含税销售价格为2亿元；不含税价值4亿元的普通商品房。经测算,整个工程按照税法规定可扣除项目金额4.4亿元，其中普通住宅可扣除3.2亿元,豪华住宅可扣除1.2亿元。核算方法上的分歧:总经理从强化管理出发，认为两个工程应合并管理，统一核算。财务处长从降低成本出发，认为两个工程应分开核算。财务总监从税收筹划出发，认为在分开核算的基础上，普通住宅的增值率控制在20以下。哪一种意见对这项投资活动的最有利呢？方案一：两个项目统一管理、统一进行会计核算。增值率=(60000-44000)44000100 =36，适用税率30土地增值税=(60000-44000)30=4800万方案二：两

35、个项目分开管理，分别进行会计核算。普通增值率=(40000-32 000)32000100 =25，适用税率30土地增值税=(40000-32000)30=2 400万豪华增值率=(20000-12 000)12 000100 =67，适用税率40土地增值税=(20000-12000)40-120005 =2 600万元合计纳税5 000万元，分开多支出税金200万元。方案三：在分开管理、分别核算基础上，普通住宅的增值率控制在20以下。普通住宅增值率限制在20，通过增加公共设施，改善住房设计或条件等来实现，(40000-M)M100=20，M=33 333万。可扣除项目为 33 333万时，普

36、通住宅免税。豪华住宅增值率：=(20000-12000)12000100=67因此，适用40的税率，土地增值税=(20000-12000)40-120005 =2600万增加支出1 333(33333-32000)万，共3 933万元。结论：经过税收筹划比方案一少支出867万(4800-3933)，比方案二少缴纳1 067万(5000-3933)。2.通过控制增值额筹划控制增值额的方法：一是增加扣除项目；二是降低商品房的销售价格。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本和房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。 减少销售收入时应比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小

37、，从而作出选择。收入筹划还可将收入分散，即将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施，从而使得转让收入变少，降低纳税人转让房地产的土地增值额。案例:房地产公司在中等城市建造普通住宅楼，工程已完工，预计以6000万元左右不含税价销售。该住宅楼支出：土地使用权2400万元，开发成本1500万元，其他扣除额970万元。财务人员对主要税收测算如下：应缴纳增值税600011%660万元城建税及教育附加660(7%3%+2%)79.2万房地产公司，印花税不允许扣除允许扣除金额2400150097079.24949.2增值额60004949.21050.8（万元）增值率1050.84

38、949.221.23土地增值税1050.830315.24（万元）是否存在税务筹划的可能呢？解析：普通标准住宅，增值额为21.23，超过了20，应按全部增值额缴纳增值税。如果将增值额控制在989.84（4949.220）万元，就可免土地增值税。实际增值额仅超过60.96万(110-98)。即销售收入增加60.96万元，多纳税315.24万元，不划算！筹划方案就是降低60.96万元的销售价格，约250万元（这里面还有一个问题，价格降低了，允许扣除的税金附加也少了，实际上价格降低多少有一个临界点，这里就不细算了）。3. 利用房地产转移方式筹划判定是否征土地增值税的3标准：转让的土地是否为国有；产权是否发