2008年安徽滁州某中高档房地产项目可行性研究报告_secret

1、住宅小区项目立项报告*有限公司二八年八月十九日目 录 TOC o 1-1 h z HYPERLINK l _Toc506374416 第一章总论 PAGEREF _Toc506374416 h 3 HYPERLINK l _Toc506374417 第二章市场分析 PAGEREF _Toc506374417 h 6 HYPERLINK l _Toc506374418 第三章建设规模和建设内容 PAGEREF _Toc506374418 h 11 HYPERLINK l _Toc506374419 第四章项目选址及配套建设条件 PAGEREF _Toc506374419 h 12 HYPERLI

2、NK l _Toc506374420 第五章建设方案 PAGEREF _Toc506374420 h 13 HYPERLINK l _Toc506374421 第六章实施进度 PAGEREF _Toc506374421 h 18 HYPERLINK l _Toc506374422 第七章工程投资与财务分析18 HYPERLINK l _Toc506374423 第八章结论与建议 PAGEREF _Toc506374423 h 20 总论项目建设背景安徽省滁州市辖琅琊区、南谯区，天长市、明光市和全椒、来安、定远、凤阳4县，总面积1.33万平方公里。2007年未，全市人口443.96万人，其中非农

3、业人口96.11万，全市常住人口411万。京沪铁路，合宁高速公路，蚌宁高速公路穿越市境，待建中的京沪高速铁路，宁西铁路将在市境内通过，滁河航运直达长江。市区距南京市直线距离约50千米，属于南京都市圈内伙伴城市，一小时车程可达南京禄口机场。规划滁城由“六片、两带、一区”构成的开放型、生态化的城市用地空间总体布局结构。 六片：老城区、城东片区、城西片区、城南片区、高速铁路片区、高教园区。老城区：铁路以西、清流路以北划为老城区。主要是疏解中小学校、医疗、市级办公和大型的商业设施，疏通环城水系，保护老城的道路网格局。老城中主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。面积101平方公里。城东片区

4、：铁路以东为城东片区，是以工业为主的片区。面积2011平方公里。 城西片区：铁路以西、清流路以南、花园路以北的用地为城西片区，是居住、工业、公共设施综合区。面积1423平方公里。 城南片区：丰乐路与京沪铁路。花园路与外环路之间的用地是城南片区，是新的城市中心区，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。面积1855平方公里。高速铁路片区：高速铁路站前为高速铁路片区，主要布置工业、公共设施、居住用地。面积993平方公里。高教园区：丰乐路以西、花园路以南为高教园区，主要布置高教科研用地。面积86平方公里。两带：城西片区与城南片区之间的生态绿带，清流河两岸的生态绿带。面积145平方公里。 一区

5、：琅琊山风景区是国家森林公园、城市郊野公园。面积240平方公里。片区之间由铁路、生态绿地分隔，并由环路和城市快速道路相连。2007年末，滁州市户籍人口443.96万人，比上年增加3.97万人，近5年时间年均增长率达5.20%。其中非农业人口96.11万人，农业人口347.85万人。全市常住人口411万人。2007年，滁州市完成固定资产投资249.63亿元，比上年增长55.5%，比“十五”期间年均涨幅高36.9个百分点。其中，房地产开发投资完成29.34亿元，比上年增长52.5%。从整体趋势来看，滁州市房地产投资速度较快，但涨幅起伏不定，这是由于受国家宏观调控政策以及全国房地产市场的影响。200

6、5年，是房地产的“调控之年”、“政策之年”。经过2005年的宏观调控，2006年房地产投资减缓，仅同比增长了16.40%。2007年，房地产市场供需两旺，销售价格节节攀升，导致房地产投资过热。所以07年滁州市房地产投资又出现了大幅度增长。伴随着紧缩地根、银根等一系列宏观调控政策的实施，2008年房地产市场出现了低迷，在未来一段时间内房地产投资将会减缓。从滁州市2007年的房地产投资额来看，未来一段时期内滁州市场供应量将会加大。随着滁州市的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。滁州市近几年建成的普通住宅在数量上有了较大突破，开工面积和竣工面积都有较大增

7、加，但从总体上看，滁州市目前的住宅建设仍以中低档为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了进一步推动滁州市经济发展，营造一流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位，*有限公司拟在滁州市凤阳南路东侧、霞客环保色纺公司北侧凤阳南路339号，建设住宅小区。项目单位概况滁州*有限公司由*有限公司投资70、实业有限公司投资30成立于二零零八年，公司现有员工20余人，其中教授及具有高级技术职称人员3人，中级专业技术人员8人，经营管理机构为财务部、工程部、总经办、企划部、营销管理部。可行性研究报告编制依据滁州市国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书（滁土拍告字 【2008】04号；安徽省滁州

8、市城市规划局滁规通字2007031号规划设计条件通知书；滁州市土地房产勘测中心02006004007200地块红线图。项目建设的必要性 （一）滁州市总体经济发展的需要 房地产业是从事城乡（尤其是城市）房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据滁州市国民经济和社会发展“九五”计划和2020年远景目标纲要精神，从“九五”开始已将房地产业列为重点培育发展产业。按照市委、市政府提出的“一年初见成效，三年面貌大变、五年跃上新台阶”的要求，滁州市房地产业在“九五”期间充分发挥了先导性产业的作用，加快房地产业的商品化

9、、市场化、现代化步伐，坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，按照以新区建设开发为主旧城改造为辅的方针，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为我市国民经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。本工程为中高档住宅建设项目，对进一步加快滁州市住宅建设，满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，培育新的经济增长点具有十分积极的意义。 （二）进一步完善滁州市投资环境的需求 随着改革开放的不断深入，滁州市的经济建设日新月异，但多年来的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有一定品质的中高档住宅数量有

10、限，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾；随着区域经济水平的提升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高的要求。在拥有较强经济实力的前提下，他们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所。 因此本项目建设对改善投资环境、促进经济发展具有积极的意义。综上所述，本项目建设十分必要。市场分析市场分析随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地产市场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入一个平稳的发展阶段。改革开放以来，中高收入阶层逐渐崛起，在滁州市的消费

11、群体中占有较大的份量，促成了对环境优美、品质优良的中高档住宅较旺盛的消费需求。从目前情况看，滁州市地产住宅业总体基本供需平衡，但交通便利、套型设计优越、售价合理的商品住宅呈局部热销、供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发的切入点。住宅小区具有以下优势：1、项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势：（1）项目位于老城区与新城区的结合处，区域优势明显，市场认知度高，潜在价值高；（2）新建成的清流公园，将会提升项目的景观优势，并为业主提供休闲娱乐的好去处；（3）区域开发成熟，周边生活配套较为齐全；（4）项目临近城市主干道，交通便利。价格定位周边楼盘定价调查编号楼盘名称项目位置开发商物业

12、类型建筑面积开盘时间销售价格（元/平方米）销售情况备注1湖心雅苑湖心东路南侧滁州市银河房地产纯多层2.8万07年6月09日最后一批3600住宅全部售罄一次性付款优惠3000元，按揭优惠2000元2锦绣园会峰路新安路路口滁州市锦绣房地产多层、小高层5万多07年5月26日3500-360090%目前剩20套左右127平米的三房。首次开盘价格为2450元3香樟花园凤阳路与清流路交汇处东侧滁州市盛世*纯多层2.8万08年4月20日3650左右14.89%一次性优惠2个点，按揭优惠1个点4丰乐世家丰乐北路436号滁州市顺鑫房地产多层、小高层3.76万08年3月8日小高层3600多层3800-400028

13、.26%无优惠5蓝溪都市家园丰乐北路290号滁州宇达物业纯多层10万4100-448021.05%一次性付款优惠200元/平米，首付70%优惠100元/平米，首付50%优惠50元/平米6山水人家丰乐南路86号浙江新纪元*多层、别墅、高层公寓29万08年3月16日3800-40003.49%目前在售最后4栋多层。一次性付款优惠2个点，找销售经理谈可再优惠1个点7裕坤丽晶城*新厂北侧常熟裕坤*多层、小高层约10万370045%左右目前在售多层，小高层尚未推出8水银山庄清流路212号滁州市家园房地产高层4万350030%左右一次性优惠1个点9盛世华庭熙园紫薇南路188号滁州宇达物业多层40万3260

14、72.22%一次性付款优惠200元/平米，首付70%优惠100元/平米，首付50%优惠50元/平米小结从地块周边几个在售的项目来看，本区域商品住宅销售均价主要集中在36003800元/平方米；其中，多层销售均价主要集中在3700-3800元/平方米，小高层/高层均价主要集中在35003600元/平米。盛世华庭地理位置较偏，且受电厂、化工厂等污染企业的影响，导致项目区位形象不好，所以销售均价在同区域中最低；但由于宇达物业在滁州开发时间较长，产品市场接受度较高，再加上该项目开发时间长、销售价格低、小区小部分已经入住、居住氛围已形成等一系列原因，该项目整体销售情况良好。山水人家整个小区规模大，产品形

15、态多样，且注重小区的景观营造，并有专业的物业管理，在滁州市民中产生了高端产品的形象，同时，该项目所处城市发展的新中心新的行政中心就坐落在附近，所以销售价格在同区域中较高，销售价格达到3800-4000元/平方米。蓝溪都市家园由于地处城市中心区域，且加上开发商的品牌效应以及不错的产品设计，所以其销售价格均超过了4100元/平方米。受全国房地产市场整体低迷的影响，08年滁州房地产市场销售情况与去年相比存在较大差距。由于多数购房者预期价格下跌，而开发商不愿在价格上有较大让步，所以整个市场观望气氛浓厚，销售业绩不太理想，成交均价也停滞不前，多数项目基本维持在去年下半年的水平。滁州市各在售项目基本上出现

16、了不同程度的优惠政策，希望能够吸引购房者的关注。大多数项目多层住宅的半地下车库销售价格基本在7-8万/个，面积控制在20-30平方米；而小高层/高层的地下车位大多数都由物业公司以出租的方式来运营，具体租金都未定。综合优势“”与周边居住区比较将在规划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹，故本项目公寓销售基价预计在35004200元平方米。销售对象分析随着社会文化的发展和市民收入水平的提高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所，中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。基于对本项目的理解以及对滁州市场的认知，客户定位如下：5%

17、资本型收入阶层20%知本型收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层白领阶层普通收入阶层经济适用型收入阶层业主占位图0%100%1.首次*者特征分析：多为购置婚房的年轻人，他们新鲜事物的接受能力较强，追求健康高品质的生活，他们更加注重居住的环境。他们也许刚工作不久，个人收入不高，但是有家庭的资助。他们大多来自老城区及周边区域。2.改善居住环境者特征分析：多为二次*，并带有一定的投资倾向。他们大多来自老城区，由于对老城区居住环境不满意而寻求新的居所，但对老城区又充满眷恋。他们更加注重居住品质，对社区环境、物业管理等方面提出了更高的要求；他们以政府公务员、企业中高层管理人员、教师、医生、以及商人为主，个人素

18、质较高。他们工作稳定，家庭年收入较高，属于滁州的中产以上阶层。3.城市移民特征分析：他们主要来自下属县市及乡镇，他们属于当地的高端收入人群，他们向往都市的繁华生活或出于对自身居住环境的不满，他们希望能提高自己的生活品质。建设规模和建设内容建设规模住宅小区项目总用地面积22995平方米（折合34.49亩），总建筑面积51800平方米，其中住宅40800平方米，商业3500平方米，地下停车库6000平方米，社区物业及辅助用房400平方米。规划居住户数408户，居住人口1400人，设计容积率不大于1.8，绿化率不少于30%，建筑密度不大于35。建设内容本项目主要建设内容有：普通公寓 40800平方米

19、商场 3500平方米地下停车库 6000平方米社区、物业及辅助用房 1500平方米项目选址及配套建设条件项目选址居住小区位于滁州市凤阳南路东侧，霞客色纺公司北侧紧连新建成的清流公园是滁州市不可多得的一块风水宝地。项目地处城西片区的最北端，位于新、老城区的结合部。北部即为老城区，南部是城市建设的重点城南片区。项目距离市中心2站路公交车程，距离新的行政中心不足3公里车程（大略估计）。整体区位上，属老城区向新城区发展的延伸地带，新老城区的结合点，项目开发成熟区域。城市发展重心南移，城南片区将是未来房地产开发的热点区域。本项目地处老城区与新城区结合处，是联系老城区与新城的重要纽带，区域优势明显。综上所

20、述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。配套建设条件居住小区项目用地已部份完成拆迁及场地平整，供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。建设方案总平面布置本基地形状为较规则的矩形，占地面积34.49亩。小区采用多层住宅，将不同单元拼接组合，根据滁州地区的地理纬度及地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响日照的同时，改善小区空间景观效果，避免一般小区中的兵营列式单调布局.又能增加了组团绿地。景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的景观。根据

21、场地状况，区内道路依据建筑布置，主入口设在凤阳南路。入口处设小区中心广场，广场周围布置商业、文化娱乐设施；小区内部布置儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。根据建筑物群组自然布置。区内停车根据场地情况采用路边港湾式停车和地下集中式车库相结合。住宅按院落式布置，保证小区有较为开阔的中心休闲空间。院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空间。项目主要技术指标表项 目计量单位数 值所占（%）占地面积亩34.49居住户数户408居住人数人1400户均人口人3.5总建筑面积万M25.18其中住宅建筑面积万M24.0878.8商业建筑面积万M20.356.8地下停车库万M20.611.6其 它万M20.

22、152.8规划住宅平均层数层地上68层地下 1 层容积率1.8建筑密度：%35绿地率%30土建建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建筑设计。单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。停车位机动车按0.5辆/户、自行车按2辆/户进行考虑。小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊整个小区各部分。小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。小区

23、住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑围合成相对独立的院落空间。规划设计树立“以人为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。套型普通多层住宅面积每套建筑面积90平方米以下占70，110130平米做30住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。另外，住宅的外墙面采用高级外墙

24、涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条，突出强烈的视觉效果。结构主要结构形式如下：普通住宅、商业，为68层框架结构；场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。住宅部分采用条基或整板基础； 公用工程（一）供配电及强弱电等小区供用地埋式双回路供电。保证小区24小时供电，电量考虑每户58KW，电流表应在4060A。小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智

25、能化服务。通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。供水本项目最大总用水量约200吨/日，城市供水管提供。煤气小区设置煤气调压站，供应区内使用。每户设置独立煤气表。设煤气调压站，设备用国产。道路小区道路分三级。主要道路宽6米，次要道路宽4米，均为水泥路面；支路宽2米，为石板及卵石路面。采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。无障碍设计整个小区均按无障碍设计。小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，

26、满足视残人安全步行需要。局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。消防本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所等处的室内消防。商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为6或4米，以保证消防车行驶。环境质量综合保障水压保障技术根据建设委员会规定，本项目不设屋顶水箱，水压不足处采用变频调速水泵加压保证水压和水质稳定。绿化生态技术绿化是小区环境建设的核心，本项目采取的主要措施有：小区地面种植耐候、耐践踏性草种，无露明土；停车采用混凝土预制格栅铺地的“硬草坪”，减少灰尘产生并提供孩童安全活动场地；垃圾袋装化收集本项目实行垃圾分类袋装化，由保洁员上门收集送至小区垃圾中转站，再集中送往城市垃圾处理场处理。生活污水处理本项目实行“雨污分流”。雨水排入市政雨水管，小区产生的生活污水经污水生物处理装置进行二级处理后，排入城市污水管进入污水处理厂集中处理。实施进度 本项目建设实施与销售同时进行。待初步设计方案确定后，即可开盘销售。本项目从2008年10月开工之日起开发期为2年，于2010年8月竣工。销售从2008年12月开始，计划2年完成。具体实施进