关于-当前房地产行业运行情况分析

1、-. z关于当前房地产行业的运行情况分析及风险提示一、近期房地产行业运行特点一近期相关政策我国房地产市场经过2021年一系列政府调控，房价上升的势头并未被明显抑制。进入2021年后，从中央到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开。此轮调控是2021年房产市场整顿的延续。自2021 年1月以来，国家出台了一系列抑制投机性需求，促进房地产市场平稳安康开展的调控政策参见下表。2021年出台的房地产行业相关政策一览表政策出台时间政策容政策意图2011-1-26国务院：国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国八条调整完善相关税收政策，加强税收征管调整个人转让

2、住房营业税政策，加强对土地增值税征管情况的监视和检查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。强化差异化住房信贷政策，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。2011-1-27财政部、国家税务总局：关于调整个人住房转让营业税政策的通知个人将购置缺乏5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购置超过5年含5年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购置房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购置超过5年含5年的普通住房对外销售的，免征营业税2011-3-16发改委：商品房销售明码标价规定规商品房销售价格行为，建立和维护公开、公正、

3、透明的市场价格秩序，保护消费者和经营者合法权益2011-3-31各地相继出台2021年房价调控目标全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中，有608个城市(包括281个设区城市、327个县级市)公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%。2011-5-6国土资源部：关于切实做好2021年城市住房用地管理和调控重点工作的通知今年的重点任务和根本要：稳供给、保民生，加强对囤地、炒地行为的监视查处。2011-5-26国土资源部：关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函凡在土地市场动态监测监管系统中归入住宅用地和商服用地，并且符合招拍挂出让中溢价率超过50%，成交总价或单价创历史

4、新高条件的，均需要填报2011-6-1财政部、住建部：要求各地切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出明确要求2011-6-3关于印发国有土地上房屋征收评估方法的通知规国有土地上房屋征收评估活动，保证房屋征收评估结果客观公平2011-8-4人民银行、银监会关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融效劳工作的通知对于政府投资建立的公共租赁住房工程，但凡实行公司化管理、商业化运作、工程资本金足额到位、工程自身现金流能够满足贷款本息归还要求的，各银行业金融机构应按照信贷风险管理的有关要求，直接发放贷款给予支持2011-8-23国土资源部：对需报国务院批准

5、建立用地的城市围进展了调整除原规定需报国务院批准用地84个城市外，自2021年起，新增上收22城市建立用地审批权2011-9-28国务院办公厅关于保障房建立和管理的指导意见大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建立2021年央行3次上调存贷款利率2021年央行6次上调存款准备金率2011年3月30日银监会年报2021年将继续加大房地产信贷风险管控力度。严厉查处房地产开发贷款中的违规行为，强化房地产集团贷款管理，加强抵押品的合规认定、价值评估和后续管理工作。严格实行动态、差异化管理的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房。2021年7月银监会加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住

6、房贷款的检测，保持对商业地产和二三线城市房地产风险的关注与警觉。2021年8月央行、银监会：关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融效劳工作的通知鼓励银行等金融机构对保障性住房建立予以贷款支持，同时也鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放公租房贷款2011年9月21日国务院在加强管理、防风险的根底上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房工程直接发放贷款，也可向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。上述政策的出发点是保障民生、抑制投机，大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自住和改善性需求，引导房价的理性回归。调控政策综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，稳

7、定房地产的价格，特别是加强对前期房价上涨过快的一线核心城市的调控。从调控策略来看，调控的目标是为了打压局部性泡沫，稳定房价，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，使房地产行业走入安康平稳的开展轨道。只有这样，才能从而发挥其经济命脉的作用，完善金融系统控，提高房地产企业资产质量，从源头化解金融风险。二土地市场运行情况1、土地成交量下降国土资源部在年初下发了2021年城市住房用地管理和调控重点工作的通知，将本年土地管理工作的基调定位为稳供给、保民生、控价格。土地市场受调控影响，地方政府在推地上比拟慎重，有意识地把住宅用地放在后面推，因此前三季度商业用地等地块推出量相比照拟多，相比之下住宅用地推出

8、量比拟少。前三季度全国住宅用地推出量、成交量同比双降。中国指数研究院的数据显示，1至9月全国133个城市共推出5722宗，累计供给量30580万平方米，同比减少12%。累计成交量25068万平方米，同比减少8%。一线城市中，住宅用地累计供给量同比减少2%，则减少了16%。虽然第三季度一线城市土地成交量出现爆发式上涨，同比上涨约22.1%，但10月份，成交量巨幅缩量，全国133个城市共成交土地1365宗，成交面积5500万平方米，环比减少40%，同比减少37%；其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)408宗，成交面积2004万平方米，环比减少37%，同比减少45%。住宅用地成交量

9、更是创出年最低，热点城市中，、等城市10月住宅类地块则零成交。2、土地价格增速放缓、溢价率下降惨淡成交状况直接涉及到土地市场成交价格，住宅类用地溢价率更是降至年最低水平。国土资源部近日发布的数据显示，全国主要城市地价总体水平小幅上涨，同比、环比增幅全面回落。第三季度，全国105个主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，同比增长8.4%，环比增长1.3%。居住用地地价为4518元/平方米，同比增长10.5%，较上一季度下降0.3个百分点；环比增长1.7%，较上一季度下降0.5个百分点。全国133个城市土地平均溢价率也持续走低。10月溢价率仅为3%，较上月再减3个百分点，较去年同期减少28个

10、百分点。前10个月，全国133个城市住宅类用地溢价率在一月创下高点后，一直处于平稳下滑走势，且均低于去年同期，并在10月降至今年最低水平。3、土地流拍时有发生开发商拿地热情下降，同时拿地资金也并不充裕，土地出让过程中往年开发商剧烈竞争的现象今年鲜有出现，土地流标现象也时有发生。10月21日，5宗商业地块开标，最终只有2宗地块以底价成交，另外3宗商业地块因无人申请而提前终止出让。市原定于11月1日公开出让18宗地块，因为开发商投资意愿不高，买家认购缺乏，也终止了其中南站12宗地块的出让。、等地也频频出现商业用地流拍的情况。三房产市场运行情况在房产市场宏观调控政策的背景下，限购令、房产税、信贷收紧

11、、利率调整等政策纷纷出台，近期房产市场成交量下降，价格也有所松动，大型房企已经主动开场降价。自2021年三季度以来，房地产业企业景气指数首次落至120以下，并连续3个季度环比同比同步回落，9月份国房景气指数国房景气指数：是全国房地产开发景气指数的简称，由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格个分类指数构成。降至100.4。1、房地产开发投资增幅下降国家统计局数据显示，1-10月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%。其中，住宅投资35832亿元，增长34.3%。全国商品房销售面积79653万平方米，增长10.0%。其中，住宅

12、销售面积增长9.0%。房地产开发企业本年资金来源68429亿元，同比增长20.2%，增幅持续回落。其中，受销量增加影响，定金及预收款、个人按揭贷款保持小幅增加，国贷款增幅则持续下降。2、房价指数回落为100，房价下降城市逐步增多根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2021年10月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中58个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。与去年10月相比，全国100个城市住宅平均价格上涨5.21%，涨幅较上月缩小0.95个百分点。

13、总体来看，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅有所扩大，环比下跌的城市数量为今年以来最多的一个月。在限购围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、*、富力、恒大等大型房企在一、二线城市的局部工程开场降价促销，以价换量缓解资金压力和提升销售业绩，局部楼盘价格较上月降幅超过20%。3、商品房成交量下跌严重，局部城市出现退房潮中国指数研究院11月7日公布的最新报告显示，11月首周10月31日11月6日全国楼市成交继续走低，八成城市成交量出现同比下降。今年前十个月，商品房住宅成交量相比去年同比下降17.8%,同比前年下降51.8%。9月、10月份，在、等地，纷纷出现了一定规

14、模的退房潮。一次性退房505套余波未平，开发商的降价行为又引发了业主强烈不满，楼市也在遭遇退房的考验。市网上房地产10月14日公布的10月份退房显示，新增期房退房53套，创出最近几个月来的新高。4、二手房市场：成交量下行趋势更为显著二手房成交方面，中国指数研究院数据显示，1-10月份十大城市二手房价格指数环比继续下跌，跌幅比9月有所扩大，且十个城市全部下跌。环比来看，十大城市平均降幅为0.95%，较9月扩大0.26个百分点；同比来看，十大城市依然全部上涨，但涨幅较上月有所缩小。具体来看，、和的跌幅居前三位，环比跌幅在1.2%-2.0%之间，和跌幅未达0.5%，分别为0.35%和0.39%。四房

15、地产企业经营情况：房地产企业，作为夹在政策与市场中间的第三方，承受着宏观调控的绝大局部压力。调控至今，全国房企的流动资金紧迫性已明显增加，尤其是下半年，银根一再收紧，并且信托、海外融资等多重融资渠道被堵，局部前期资金充裕度不高的房企面临资金压力，已将融资眼光抛向产权交易、外乡私募资金等非常规的融资方式。同时，对于多数房企来说，由于楼市调控的持续，今年前三季度的业绩并不理想，三季度业绩出现大滑坡。根据已经发布的144家房企的业绩显示，1-9月众房企的同比增速纷纷放缓，而三季度的数据更是出现环比下降的情况，其中净利润从二季度的143.96亿元直线下滑至三季度的97.03亿元，跌幅超过三成。此外，1

16、44家房企前三季度的应收账款合计203.72亿元，较去年同期的162.05亿元上涨25.71%。而同时144家房企的存货量到达了1.22万亿元，同比去年三季度0.86万亿元大幅上涨了41.86%。融资困难叠加销售萎缩的双重压力下，房企经营压力增大。截至10月，对、*和四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进展不完全统计显示，挂牌出售的房地产企业或工程出现了井喷，总数超过600家。而去年同期则缺乏300家。房企规模交易(交易股份超过10%，标的额超过1000万元)累计已达93宗，总交易额达300.8亿元，远超去年全年的84宗165.25亿元的规模，预计全年交易额可能比去年翻一番。11月，更是传出了房

17、企龙头绿城的破产传闻。正所谓一叶知秋，调控政策出台，使得房地产市场成交量出现了明显的下滑，伴随着量价萎缩，房地产企业的财务状况开场危机四伏，局部房企正面临着生存难题，这也直接导致了今年以来房企间兼并重组事件的升级，中小房企卖掉公司或者抱团取暖成为现在最可靠的选择。同时，随着二手房市场冷淡，地产中介也提前进入寒冬。今年以来二手房中介共关闭门店约1000家左右，为三年来最多。其中10月关闭门店177家，已连续多月单月关闭中介门店超过100家，其中约73%为中小经纪机构。与此同时，地产中介龙头老大中原地产近期也传出将裁员2000人，并关闭100家大小门店消息，更是让人人心惶惶。在楼市金九银十”最后一

18、点希望彻底幻灭之后，地产中介也面临严重吃不饱的状况了。随着冬季的临近，地产中介也要提前进入寒冬。二、房地产行业走势分析在最近几个星期里，强烈的市场信号已经不断叩响：诸房企因降价引发业主围攻；大兴、房山、顺义、通州等几大郊区均出现低价楼盘；近三个月二手房市场成交量接近2021年下半年市场最低迷时期的水准；各地房交会惨淡收场，等代表性二线城市纷纷参加降价潮；年最重要土地出让方案因竞拍开发商人数不够而流拍；上市房企六成靠借款维持运转，资金短缺已火烧眉毛在如此强烈的市场信号下，分析人士预计房价下跌会促使国家放松诸如提高房贷利率及禁购二套房等旨在降温房地产市场的一系列紧缩措施。然而温家宝总理在10月29日主持召开国务院常务会议后，重申了他的房地产紧缩政策，指出各级地方政府应在未来几个月继续严格执行中央政府的房地产调控政策，让人民群众看到调控政策的成效。在国家对房地产政策坚持宏观调控的取向不变的政策背景下，花旗集团(Citi)房地产分析师蔡金强(Oscar Choi)认为，明年房价将继续下跌10%，但这是一个保守的估计。中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任建海认为，如果政府继续实行调控措施的话，则房价将下跌50%。我们认为，在国家