2021年物业管理师物业管理基本制度与政策考点剖析6

1、Word文档 2021年物业管理师物业管理基本制度与政策考点剖析6 2021年物业管理师物业管理基本制度与政策考点剖析6信息由物业管理师考试频道供应， 酬金制与包干制 物业服务费是指物业管理企业根据物业服务合同的商定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行修理养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调整价。根据目前国家政策法规的规定，业主与物业管理企业可以实行包干制或者酬金制等形式商定物业服务费用。 (一)物业服务费用酬金制 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按商定比例或者商定数额提取酬金支付给物业管理企

2、业，其余全部用于物业服务合同商定的支出，结余或者不足由业主享有或者担当。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数和计提比例通过物业服务合同商定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但经业主大会同意并在物业服务合同中特地商定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。 酬金制下，物业管理企业供应物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主全部。对业主而言，物业服务费用的收支状况较为透亮，避开了收费与服务不相符的状况，包括了业主合法权益;对物业管理企

3、业而言，由于酬金是根据预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在肯定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支状况。 (二)物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者担当的物业服务计费方式。 实行包干制的物业管理企业在与业主签订物业服务合同时应明确服务费额度和服务内容、服务质量标准，并明确在此前提下的盈余或亏损是由物业管理企业担当的，企业的经济效益与其管理服务、成本掌握、经营运作力量紧密相关。 在包

4、干制下，物业管理企业作为一个单独的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险担当、结余归己。但业主可以对物业管理企业是否按合同要求的内容和质量标准供应服务进行监督，对物业管理工作提出改进建议。物业管理企业应本着诚信公正原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进。 以包干制方式商定的物业服务费用，对业主而言物业服务是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作状况而发生变化;对物业管理企业而言。物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业进展。 (三)酬金制和包干制的财务特征 1.会计主体 在酬金制下，物业

5、管理项目是单独的会计主体，各物业管理项目应单独建账、单独核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以单独核算，也可以纳入企业统一管理。 2.收入 实行酬金制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入仅限于该项目的物业管理酬金;实行包干制的物业管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物业服务费用。 3.成本费用 (1)物业管理企业固定成本的比例较高。 (2)人工成本占总成本的比例较高。 (3)物业管理企业成本费用的可猜测性较强。 物业服务费的测算编制应考虑的因素 (1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调整价。

6、(2)物业服务费的测算编制应依据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。 (3)物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。 (4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理前提下，猎取合理的利润，使物业管理企业得以可持续进展。 物业服务费成本(支出)构成 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： (1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; (2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; (3

7、)物业管理区域清洁卫生费用; (4)物业管理区域绿化养护费用; (5)物业管理区域秩序维护费用; (6)办公费用; (7)物业管理企业固定资产折旧; (8)物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用; (9)经业主同意的其他费用。 典型试题： 保证明施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主根据()的商定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。 A.经过审议的预算和物业管理合同 B.经过审议的概算和物业管理合同 C.经过审议的预算和前期物业管理合同 D.经过审议的概算和和前期物业管理合同 答案：A 解析：本题考核的是酬金制收费形式。为保证明施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主根据经过审议的预算和物业管理合同的商定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。物业服务支出为所交纳的业主全部，物业服务企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同商定以外的支出。 保证明施物业管理服务所需费用，酬金制要求业主根据()的商定，先行向物业服务企业预付物业服务支出。 A.经过审议的预算和物业管理合同 B.经过审议的概算和物业管理合同 C.经过审议的预算和前期物业管理合同 D.经过审议的概算和和前期物业管理合同 答案：A 解析：本题考核的是酬金制收费形