社区商业商户调查研究报告

1、社区商业商户调查研究报告随着集团住宅开发量的增多及产品类型的丰富，与之配套的社区商业部分日益重要。集团社区商业部分不但开发总量巨大，沉淀资金较多，而且与住宅整体品质、入住居民的日常生活等方面息息相关。社区商业开发涉及的环节和利益相关方过多，开发难度较大。为了摸清社区商业开发中的普遍规律，商业公司于2009年6月对社区商业商户开展了调研工作。本次调研工作的目的是：通过商户调查，研究和总结社区商业商户在选址、经营、物业三个方面的共同特征和需求。一、研究方法：本次调查工作采取两种方式：开放式访谈、问卷调查。1.开放式访谈部分：访谈人员采取两人一组的方式，先后对38家商户老板、店经理等负责人进行了面对

2、面开放式访谈。所访谈商户的业态涵盖零售、餐饮、休闲娱乐、服务四大类型，具体分布情况如下：商户类别访谈户数零售类商户16餐饮类商户7休闲娱乐类商户 6服务类商户9合计382.问卷调查部分：采取在商户门店现场发放、现场回收的问卷填写方式，共发放问卷190份，回收问卷167份，其中有效问卷165份。有效问卷的商户分类情况如下：商户类别有效问卷份数零售类商户92餐饮类商户13休闲娱乐类商户 17服务类商户43合计1653.此次商户调查范围主要分布于桂花城、金桂大厦、兰桂花园、紫桂花园、春江花月。以上项目共有商铺313户，其中空铺30户，经营中商户283户。本次调查商户样本165户，调查样本覆盖率为58

3、%，所调查数据具有较强的代表性。样本具体分布如下：项目商户户数样本数（N）参与度桂花城1045654%金桂大厦5360%兰桂花园523160%紫桂花园784558%春江花月443068%合计28316558%选址方面调查结果：商户选址时主要考虑因素： 选址时，商户对于区域的因素更为关注。其中，区域位置的比例为16%，区域未来发展前景的比例为14%，区域居住成熟度的比例为10%，区域商业饱和度的比例为8%。而对于小区情况方面，小区规模、档次、入住率、未来发展前景的比例分别是：5%、12%、8%、6%。商户对区域的关注度明显高于小区本身。建议在社区商业招商方面，对区域情况进行充分的分析研究，以区域

4、的发展前景吸引商家。在小区考虑因素方面，小区档次最受关注，比例为12%。中高档次的小区消费力较高。因此，绿城的小区比较受商户欢迎。小区的规模不被重视，比例仅是5%，这是由于一般商户的客户群体并不只是面对小区自身，同时要辐射周边小区。因此商户会更多关注区域人口数量，而忽视小区自身的规模。开发商品牌、其他商户是否已入驻，这两个因素被关注的程度不及另外两个因素：租金等入驻条件、物业本身。可见，开发商品牌对社区商业招商的影响并不大。商铺地段的选择倾向：商家首选较成熟住宅密集区。因为该类地段相对市区成熟地段租金相对较低，相对郊区大盘成熟度高、经营风险较小，因此最受商户青睐。直接考虑郊区新住宅大盘的商户并

5、不多，比例仅为2%。3.对社区商业开发商品牌的关注程度：社区商业开发商的品牌关注方面，很关注的比例为41%，一般关注的比例为52%，不关注的比例为7%。可见，商户选址时，开发商品牌并不是一项最重要的因素。可能是由于目前各开发商开发的社区商业并没有太大的区别，以致开发商品牌还没有引起商户充分的重视。4.对社区商业主力商户的关注程度：社区商业主力商户的关注方面，很关注的比例为49%，一般关注的比例为39%，不关注的比例为12%。多数商户希望可以通过主力商户来吸引人气，使人流得到保障。商户类型方面，零售、餐饮类商户更关注主力商户，休闲娱乐、服务类商户的关注程度相对较弱。这主要是由于零售类商户希望通过

6、主力商户带动人流，社区商业中餐饮类商户多为中小型餐饮，也希望有主力商户带动人流，或者提升地段的知名度。而休闲娱乐类商户中，一部分商户（如健身会所、美容院）主要客户是会员或者老客户，服务人群相对固定，因此对主力商户的依赖较小。服务类商户主要看重居民到达的便利性，为周边的居民提供便捷服务，此类服务为居民的日常生活刚性需求，受周边是否有主力商户的影响不大。5.对相邻商铺的业态、品牌的关注程度：合计86%的商户对相邻商铺的业态、品牌有一定的关注度。尤其是零售、餐饮类商户，对周边商铺的关注程度明显高于休闲娱乐、服务类商户。希望相邻的商户类型：希望相邻的商户类型方面，商户一般希望和“一般零售店铺”相邻，该

7、比例为25%。零售、餐饮类商户更希望和同类型店铺相邻，而休闲娱乐、服务类商户则非常排斥同类型店铺。这主要是由于零售、餐饮类商户聚集，可以吸引人流，共享人流。比如女装店希望聚集，形成有选逛氛围的女装一条街，以吸引女性前来选逛；而休闲娱乐、服务类商户由于多为目的性消费，客户群相对固定，同类型的店铺聚集，只会相互竞争，因此非常排斥。快餐店因其形象好，客流大，受到了零售、休闲娱乐及服务类商户的青睐，希望与之相邻的比例各达到了13%。其他服务类商户，包括银行、邮局、移动营业厅等，也是各类商户希望相邻的类型。主要是由于此类服务类商户形象好，吸引人流大，并且与周边商铺一般不存在竞争关系。不希望相邻的商户类型

8、：不希望相邻的商户类型方面，零售类商户对同类型店铺的排斥较小，休闲娱乐、服务类商户对同类型店铺比较排斥。同时，餐饮类商户也对同类型店铺表现出相对排斥的倾向。此类餐饮类商户主要是排斥与自身经营定位相同的商户，如川菜馆排斥川菜馆，韩国烧烤店排斥韩国烧烤店。小型餐馆由于形象差，卫生不佳，客户素质较低，受到各类型商户较大的排斥。休闲娱乐类商户对周边商铺经营的拉动作用不大，也是各类商户不希望相邻的店铺类型。美容美发店因为卫生、气味的原因，也是各类店铺不希望相邻的店铺类型。经营方面调查结果：对商铺经营的主要影响因素：商家认为影响经营的首要因素是自身周边的商业氛围，包括整体社区商业规模、周边商户是否已经入驻

9、和经营情况。小区的入住户数相对次要。这是由于商户的客户并不限于本小区居民，而是同时辐射周边居民。此时，需要众多商户聚集，共同经营，形成商业氛围，才能维持经营。认为物业情况影响店铺经营的商户比例仅为3%。商户在选址时，会根据自身经营要求考察物业情况，如物业无法满足经营要求的，商户不会选择该物业。因此在后期经营中，物业因素对商户的经营影响并不大。休闲娱乐类商户认为影响因素中，最重要的是自身经营情况，比例为38%。这是由于休闲娱乐类商户即使聚集，也是不同种类的商户之间聚集，各自的经营相对独立，因此，外界的因素对此类商户的影响没有自身经营因素影响大。服务类商户认为影响因素中最重要的是小区入住户数，该比

10、例为33%。这是由于服务类商户更多的服务于临近居民，对入住户数自然更多关注。2.主要客户类型分析：主要客户为周边居民的商户比例是72%。由此说明，不论社区商业的规模、档次和成熟度如何，商户的顾客仍然是以周边居民为主。较远距离人群只能作为一个补充，而不宜成为社区商业项目在定位过程中的主要考虑因素。在零售类、服务类商户中，主要客户为随机人流、较远距离顾客的商户比例最低，仅为9%。餐饮类商户可以辐射较远距离人群，主要客户为随机人流、较远距离客户的商户比例为31%。休闲娱乐类商户次之，为18%。周边客户分布情况：在周边客户中，本小区与周边小区兼有的比例是93%，仅本项目小区居民的比例是7%。由此可见，

11、社区商业的商户辐射范围虽然有限，但是依然辐射本小区及周边小区。因此，对社区商业进行定位时，不能仅仅局限于研究本小区居民需求，同时需要兼顾周边小区的居民需求。3.每日人流量高峰时期:一天中顾客高峰时段依次是：晚上、傍晚、下午。 鉴于傍晚和晚上的人流量最大。因此，社区商业的夜间照明和展示极其重要，同时也要注意夜晚营业安全等因素。零售类商户的人流高峰期主要是傍晚和晚上。餐饮类商户由于经营特点，会在中午形成一个人流高峰。休闲娱乐类商户的人流高峰期非常集中，最高人流为晚上的商户比例为61%，傍晚为22%，中午为17%。服务类商户的人流相对比较均匀，最高人流为晚上的商户比例为38%，傍晚为27%，下午为2

12、3%。4.工作日与周末人流量比较：周末人流量与正常工作日人流量比较，周末人流明显高于正常工作日的人流量的商户比例为65%。可见，社区商业虽是区域性、日常性的商业形态，也存在着较强的周末效应。休闲娱乐类商户方面，周末人流明显高于工作日人流的商户比例为53%，两者差不多的商户比例为47%。这可能与周边居民的消费习惯有关。居民在日常工作日下班后，需要去足浴、美容等，放松休息；很多健身瑜伽者往往会在一周中固定时间点进行活动，因此造成一部分休闲娱乐类商户周末及工作日人流会相对均匀分布。5.对整体促销活动的需要程度： 整体而言，商户对整体的促销活动并不积极。由于商户的经营业态差异很大，难以联动促销，商户对

13、整体促销活动的费用及效果存在不确定性，因此多数商户并不赞成组织整体促销活动，或者采取无所谓的态度。建议社区商业项目在考虑组织整体活动时需谨慎，应与商户进行充分的沟通。同时，同类型的特定业态之间的商户，有利于开展整体的促销活动。如女装店。但是另外一些业态的商户并不适合整体促销，如服务类的商户。6.经营不佳后，可能采取的措施分析：假设超出预计时期，没有盈利，72%的商户选择适度调整定位。商户对于有装修投入的店铺，即使经营不善，也会通过调整定位来适应。因此，社区商业商户的经营在一般情况下是相对稳定的。物业方面调查结果：商铺购买与租赁选择倾向：商户经营者在选择商铺时，直接购买的意向并不明显。只有15%

14、的商户有明确的直接购买意向。直接购买商铺可以使经营中租金压力减小，免去租约到期的续签，使经营更为稳定。但是购买商铺需要大量的资金，一般的个体商户很难有如此大的资金实力。由此可见，社区商业的投资者和经营者属于同一身份的比例很低，更多商铺适宜采取投资者投资、经营者租赁的模式。2.商铺租赁倾向： 在租赁商铺时，44%的商户倾向于租赁经营管理公司统一管理的商铺，13%的商户倾向于租赁小业主的商铺，另外44%的商户表示无所谓，两者都会考虑。 社区商业商铺即使分割销售，后期的统一经营管理依然可以带来商铺价值的提升。商户选择租赁经营管理公司统一管理的商铺，是希望通过统一管理，对社区商业的整体业态布局进行控制

15、，引入符合品质的商户，提升整体商业氛围。3.商铺物业方面不适合，而需改造的方面：商铺物业不适合商户需求，而需要改造的方面，相对较多。商铺物业需要改造最多的方面是外部招牌位置预留不合适，或者没有预留招牌电源接线。其次，商铺内部楼梯等结构不合适、内部水电等管道设施不合适，也是比较普遍的问题。此类问题在餐饮类商户、休闲娱乐类商户中出现更多。最后，商铺的门窗设置不合适也是相对普遍的现象。很多商户进入后，常需根据经营的要求对门窗进行更换。4.商铺的层数可接受组合方式：从商铺的层数可接受组合方式来看，最易接受的层数组合是单独一层或者一二层组合。单独一层的可接受比例是32%，单独二层的可接受比例降低到13%

16、，单独三层的可接受比例则低于到1%。这说明单独二层、单独三层的商铺市场可接受程度很低，尤其单独三层商铺，几乎不存在市场需求。一二层组合方式的商铺市场接受程度为43%，而二三层组合方式、一二三层组合方式的商铺的市场接受程度降低到5%、7%。由上可见，社区商业的层数最好采取一层，或者二层（一二层相连，一拖二）的方式。从商户类型看：零售类商户倾向于单独一层或者一二层组合，少数商户可以接受单独二层。餐饮类商户更倾向于选择一二层组合的方式。休闲娱乐类商户可以接受一二层组合方式，对一二三层组合方式的接受程度也相对较高，为21%。而对二三层组合方式的接受程度则低，为5%。表明休闲娱乐类商户即使可以承租较高层

17、的物业，但是更希望在一层设有门面，可以提高展示性，使顾客进入更为方便。5.商铺的建筑形式选择倾向：整体而言，独立集中式商业、住宅底商、独立商业街区的选择倾向并不明显，选择比例分别为27%、36%、37%。从商户类型角度，不同类型的商户对建筑形式的考虑不同。零售类商户对建筑形式的选择倾向不明显。餐饮、休闲娱乐类商户更喜欢进入独立商业街区，比例分别为54%、53%。其次是选择独立集中式商业，比例分别为31%，35%。而不喜欢进入住宅底商，比例分别为15%、12%。这是由于餐饮、休闲娱乐类商户更喜欢进入商业氛围相对独立、浓厚的区域，同时客户辐射范围相对较大，进入商业街区或者集中式商业，可以享受到更大

18、的人流。服务类商户更倾向于住宅底商，比例高达49%。这是由于服务类商户相比餐饮或者休闲娱乐商户，服务人群更集中于临近居民。进入住宅底商，可以直接为其带来稳定客户。6.连廊的接受程度：商户对连廊的接受程度存在比较大的差异。39%的商户希望设置连廊，44%的商户希望不设置连廊，直接临街。只有17%的商户表示无所谓。希望设置连廊的原因是可以提供一个相对幽静的空间，有助于提高商业氛围，同时阴雨天气方便挡雨。不希望设置连廊的原因是，由于连廊的设置不合理，如连廊柱子宽度过大，柱子过密或者位置不合理，对商户的门窗形成了阻挡，影响了展示。从商户类型看：零售类商户对连廊的接受程度比较分散，46%的商户希望连廊，

19、43%的商户不喜欢连廊。餐饮类商户喜欢直接临街，或者无所谓。说明该类商户对连廊的设置需求比较弱。休闲娱乐类商户喜欢直接临街，比例高达53%。服务类商户与零售类商户类似，对设置连廊的态度比较分散。35%的商户希望设置连廊，44%的商户希望直接临街，21%的商户表示无所谓。出现以上差异的原因，主要是由于餐饮、休闲娱乐类商户主要是目的性消费，消费者选逛的可能性低。而连廊主要有助于选逛氛围的营造，因此餐饮、休闲娱乐类商户对连廊的需求程度不高。设置连廊后，门头的设置要求：对于门头的设置要求，62%的商户要求门头必须设立在连廊外部，以保证其展示性。32%的商户表示连廊内外部都要设立门头。只有5%的商户表示

20、门头可以不设立在连廊外部。这表明，如果设立连廊，必须及早考虑连廊外部门头的位置和安装要求。同时，连廊内部的门头位置根据项目当地商户需求，也要适当考虑。7.雨篷的接受程度： 对于商铺雨篷，56%的商户希望设立雨篷，30%的商户表示无所谓，15%的商户不希望设立雨篷。不希望设立雨篷的主要原因之一是担心雨篷对门头、招牌等形成阻挡。对于设立雨篷的态度，不同类型的商户之间并没有明显的差异。设置雨篷后，门头的设置要求：对于门头与雨篷的位置关系，49%的商户希望门头在上，雨篷在下。22%的商户希望雨篷在上，门头在下。29%的商户表示无所谓。雨篷在上，门头在下，可以确保雨篷不会对门头形成阻挡，但是制约了门头的

21、空间范围，门头设计一般相对中规中距，尺度中等。门头在上，雨篷在下，可是给门头设计更大的发挥空间。因此，餐饮类、休闲娱乐类商户由于其门头设计更为突出，一般希望门头在上、雨篷在下。8.商铺外部台阶的接受程度：对于商铺外部台阶，79%的商户不希望设立外部台阶，19%的商户表示无所谓，只有2%的商户表示希望设立外部台阶。商铺外部设立台阶过多，不利于人流的到达。因此，在社区商业规划设计中，应该尽量避免商铺外部设立过多台阶，一般以1-3级台阶为宜。9.商铺外部绿化带的接受程度：对于商铺外部绿化带，47%的商户希望设立绿化带，34%的商户不希望设立绿化带，19%的商户表示无所谓。设立绿化带可以使店铺与机动车

22、道相区隔，形成相对独立的商业空间，提高商业品质。但是绿化带可能带来弊端，例如乔冠树木对店铺招牌形成阻挡，不间断的绿化带会阻挡街道对面的人流到达，使店铺生意受到影响。社区商业结合项目实际情况，可以考虑设立绿化带，但是要避免绿化带带来的以上弊端。10.商铺外部地面停车带的接受程度：对于商铺外部地面停车带，81%的商户希望设立地面停车带，13%的商户不希望设立地面停车带，6%的商户表示无所谓。部分商户不希望设立地面停车带的原因之一是，停车的杂乱、噪音、尾气等会对商铺的品质形成不利影响。因此，在规划地面停车带时，既要考虑到驾车客户到达商铺的便捷性，同时也要对停车区域与商铺进行区隔。一般可以采取停车带与

23、商铺之间设置部分绿化带的方式解决此问题。11.商铺内部卫生间和上下水的接受程度：对于商铺内部卫生间与上下水，87%的商户希望设置，5%的商户不希望设置，8%的商户无所谓。餐饮类、休闲娱乐类商户由于其经营要求，一般要求设置卫生间和上下水，其希望设立的比例分别为69%、88%。但是零售类商户在其经营方面，一般并不需要卫生间和上下水。但是本次调查中，高达90%的零售类商户希望设置卫生间和上下水。其原因可能并不是经营要求，而是店主自身的需求。零售类商户内的卫生间和上下水一般为店内人员自用。对于大量的个体商户，其店内人员一般只有1人，内部设有卫生间和上下水，可以避免因店内人员需上厕所，而需要暂时关门的情

24、况发生。12.外部公共休息区的接受程度：对于外部公共休息区，64%的商户希望设立，3%的商户不希望设立，33%的商户表示无所谓。设立外部公共休息区，可以提升商业品质，吸引和聚集人流，以带动周边店铺的经营。这是商户希望设立外部公共区的原因。13.统一商铺门头的尺寸、厚度、材质的接受程度：52%的商户希望统一所有商铺门头的尺寸、厚度、材质等，32%的商户表示无所谓，只有16%的商户不希望统一。统一商铺门头的尺寸、厚度、材质，可以避免各个商铺自行设计门头大小、材质，而形成的杂乱无章的局面。此次调查说明，52%的商户希望通过统一门头，形成整体的良好效果。由开发商或经营管理公司出面，统一所有商铺门头的操作方式可行。从商户类型看，餐饮类商户不希望统一门头的比例为23%，休闲娱乐类商户的比例