某大型房地产公司iso9001标准认证管理手册_secret

1、PAGE PAGE 46珠海XX置业股份有限公司珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册生效日期: 2005年 8 月 1 日文件编号*拟制/日期版 次第 A 版审核/日期页 码共 45页 第 1 页批准/日期珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次目 录共45页 第2页生效日期：2005年8月1日章节名 称页次管理手册目录2管理手册批准发布令3管理者代表任命书4手册发放控制5手册更改控制68第一章公司简介9第二章管理方针和目标1011第三章组织架构与职责1220第四章管理体系2123第五章管理职责2428第六章资源管理2930第七章产品实现和运行控制3139第八章

2、测量、分析和改进4045附件：项目开发过程网络图 珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次管理手册批准发布令共45页 第3页生效日期：2005年8月1日1.0 管理手册围绕GB/T19001：2000 和GB/T 28001：2001标准的要求。阐述了公司的方针和目标，是公司管理体系的纲领性文件，是各项工作的基本准则和指南，也是珠海XX置业股份有限公司向顾客提供优质产品和服务、对员工职业健康安全的承诺，在公司的管理体系文件中，其它文件内容不能与管理手册相矛盾。2.0 管理手册已于2005年8月1日经总经理批准后颁布实施，公司全体员工必须按管理手册的要求执行。3.0

3、 手册有关质量、职业健康安全方面的术语依据GB/T19000：2000和GB/T 28001：2001的定义。 总经理： 年 月 日珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次管理者代表任命书共45页 第4页生效日期：2005年12月1日为保证我公司管理体系得到持续、有效的运行，实施公司的方针、目标，现任命 同志为本公司的管理者代表，职责和权限如下：负责按GB/T19001：2000及GB/T 28001：2001标准建立质量及职业健康安全管理体系；确保质量及职业健康安全管理体系持续有效运行；协助总经理完善公司的业务管理流程；定期向总经理报告质量及安全管理体系的运行状

4、况；主持公司内部管理体系审核；在公司全体员工中树立满足顾客要求的质量意识及安全的自我防护意识；负责质量及安全管理体系有关事宜及与外部各方面的联络工作。 总经理： 年 月 日珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次手册发放控制共45页 第5页生效日期：2005年8月1日1.0 编制、批准与发布1.1 手册由人事行政部负责组织编制，公司各部门给予协助。1.2 手册经管理者代表审核，总经理批准后颁布实施。1.3 手册由档案室统一管理发放。1.4 手册的复印件分“受控”与“非受控”两种形式发放。1.4.1 受控手册的发放范围为公司管理人员及有关协议规定的对象，受控手册封面

5、加盖“受控文件”印章。1.4.2 非受控手册发放对象是公司外部的有关部门或个人，非受控手册发放应在档案室进行登记，并加盖“非受控文件”印章。2.0 手册的修订2.1 公司每一员工、顾客、外部机构对手册都可提出更改意见。2.2 管理者代表负责对更改意见的合理性和可行性进行审查。2.3 经更改的章节和条款，须按本节1.2条规定予以审核和批准。具体的更改按管理手册文件控制程序执行，由档案室负责文件的收回和发放。2.4 手册的发放管理按文件控制程序中的有关规定执行，手册的更改情况见本章节第4节手册更改控制。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次手册更改控制共45页 第6

6、页生效日期：2005年8月1日序号被更改页/条款更改状况更改单号备注珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次手册更改控制共45页 第7页生效日期：2005年8月1日序号被更改页/条款更改状况更改单号备注 珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次手册更改控制共45页 第8页生效日期：2005年8月1日序号被更改页/条款更改状况更改单号备注珠海XX置业股份有限公司程 序 文 件编号：*版本/版次： A版/0次第一章：公司简介共45页 第9页生效日期：2005年8月1日珠海XX置业股份有限公司成立于1992年4月，是经广东省政府确认成立的法

7、人、自然人混合持股的股份有限公司，注册资本2.5亿元人民币，XX集团公司为控股公司。按照市政府的要求和XX集团公司的部署，公司实施了资产重组，在2002年与珠海XX房地产开发总公司合并，与珠海XX房产有限公司实施了资源整合，进一步增强了公司的实力，为公司今后的发展奠定了坚实的基础。公司以房地产开发为主业,拥有国家房地产开发企业一级资质，实力雄厚，人才济济，信誉卓著，多年来共开发了十多个精品楼盘和工业区，总建筑面积近250万平方米，有五个小区荣获全国城市物业管理优秀示范小区称号，取得了较好的经济效益和社会效益。公司有珠海XX物业管理有限公司、珠海XX百货发展有限公司等3家属下公司，为公司房地产项

8、目开发提供配套服务和开展多元化经营。公司拥有大量的土地资源储备，XX集团公司也将大量土地资源委托本公司开发管理。公司正在开发具有地方特色的XX商业文化中心、拱北XX商住小区和银桦新村、XX花园后期建设项目，以及XX集团公司交给我们开发的住宅小区项目。公司将坚持以房地产开发经营为主业，以现代建筑的理念将开发项目建设成具有现代气息的建筑群体和颇具特色的大型住宅小区，既为珠海的城市建设作出贡献，也促进公司的经济发展。我们将按照十六大提出2020年全面建设小康社会的要求，紧紧抓住我国加入WTO和珠海市新的城市化发展的机遇，克服困难，开拓创新。建立ISO9001质量管理体系及OHSAS18001职业健康

9、安全管理体系，规范经营管理，努力提高经济效益，创建“XX置业”房地产品牌，力争早日成为上市公司，以优异的业绩回报股东，回报社会。欢迎各界人士前来投资置业！董事长、法定代表人： 总经理： 地址：珠海市 号邮编：电话： 传真： 网址： 电子邮箱：珠海XX置业股份有限公司程 序 文 件编号：*版本/版次： A版/0次第二章:方针和目标共45页 第10页生效日期：2005年8月1日一、管理方针以人为本，客户至上，守法诚信，打造精品，追求卓越，持续改进。内涵：按照ISO9001：2000-OHSAS18001-1999标准建立管理体系；在充分识别顾客需要的基础上，以不断满足顾客和员工健康现实的及潜在的需

10、求和期望为基本原则和导向，将XX置业股份有限公司的管理活动建立在“预防为主”的基础之上，任何一项管理服务工作都应与文件规定的程序、标准相一致。这些程序、标准基于：依法管理、热情服务、以人为本、客户至上的工作宗旨；团结、务实、敬业、奉献的工作精神；每一位员工先培训后上岗，确保其对公司的管理方针、服务标准以及对用户的需求有足够的了解，明确自己的工作管理将对公司整体产生影响，确保本公司的信誉；合理的收费；符合国家、省、市政府颁布的法律、法规、条例和标准要求。通过管理体系的运行，持续提高管理水平，满足相关法律、法规和不断变化的用户需求。二、质量目标工程管理合格率为100%，优良率达到80%以上；顾客满

11、意度达到85%；业主投诉及时处理率达85%，处理满意率达90%；2005年通过ISO9001：2000管理管理体系认证。珠海XX置业股份有限公司程 序 文 件编号：*版本/版次： A版/0次第二章:方针和目标共45页 第11页生效日期：2005年8月1日三、安全目标（1）重大伤亡事故为零；（2）杜绝火灾、设备、管线、交通等重大事故及食物中毒；（3）没有社会相关方和员工的重大投诉；（4）各项检查达到国家有关标准要求；（5）项目开发的粉尘、污水、噪声等达到城市管理要求；（6）专项综合治理达标；（7）创建珠海市双优工地。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第三章：组

12、织机构与职责共45页 第12页生效日期：2005年8月1日1.0 组织机构图XX置业股东大会管理者代表经营班子XX置业监事会XX置业董事会项 目 部销 售 部研 发 部人事行政部工 程 部计 财 部注：项目部为非常设机构。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第三章：组织机构与职责共45页 第13页生效日期：2005年8月1日2.0 职责：2.1 股东会、董事会、监事会的职责见公司章程2.2 经营班子(总经理、副总经理)主要职责:贯彻国家相关的法律、法规；制定公司中、长期发展战略目标并确保公司整体朝着既定的目标努力；制定公司年度的经营目标并确保经营目标的达成；建

13、立健全公司组织机构，明确职责及相互关系；向全体员工及时传达满足顾客和法律、法规要求对企业的成功的重要性，并以此思想指导对公司重大经济、经营事务的决策；负责制定公司管理方针和管理目标，确保使公司各级人员都能得到充分理解，并坚决贯彻执行；任命管理者代表，由其负责公司管理管理体系按照ISO9000的标准要求建立、运行和保持；负责管理手册和程序文件的批准发布；主持公司管理评审，使公司管理方针和管理管理体系适应市场需要，提高内部管理水平，保持管理体系持续改进，并确保资源的提供；2.3 管理者代表的职责见管理者代表任命书2.4 人事行政部主要职责:1、 根据集团公司部署和要求，结合公司的实际情况，收集资料

14、，掌握情况，为公司领导决策提供依据。把公司和集团领导的各项指示、决定及时准确地向员工传达，将下面的情况及时地、实事求是地向上反映，做到上情下达、下情上送。2、 做好公司文秘方面的有关工作，公司文件撰写、打印、登记编号、校对、盖章、分发及原件保存归档。保管公司印鉴的保管与使用登记。对上级文件资料的登记、传阅、催办。3、 负责公司后勤工作。会务组织,来客接待，协调做好业务接待工作。办公用品的购置、发放及登记管理。货币分房、办理出境等有关证件、车辆的安排与管理，以及公司珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第三章：组织机构与职责共45页 第14页生效日期：2005年8

15、月1日环境卫生的管理。4、 负责公司的人事和劳动工资的管理工作。根据公司机构设置拟定人员编制方案。负责公司员工的招聘、录用、调配、调动、晋升、考核、工资、福利、离退休、辞退及人事档案管理等业务工作。负责专业技术人员的考核、技术职称的评聘及再教育工作。5、 负责公司的党群方面的工作。根据党总支的安排，落实党务的日常工作，组织党员学习、教育和活动的开展，廉政建设工作。负责计划生育、综合治理、厂务公开、共青团及青年等相关工作。6、 负责档案管理工作，按要求负责文件、资料的收发、传阅、清退、立卷、归档等工作。7、 负责公司的保密工作，健全保密制度，落实保密措施，严防失密。8、 负责公司组织安排公司的各

16、项会议，印发会议纪要或决议，组织政治学习、员工学习教育和培训，以及公司的宣传工作。9、 负责群众来信来访工作。根据上级机关和领导的批示，对群众反映的问题进行调查研究，提出处理意见。10、负责公司的法律事务，以及董事会的相关事务。11、负责管理体系文件和记录表样的归口管理。12、负责管理体系的内部审核及管理评审组织工作。13、负责组织各部门对危险源的识别与评价，及组织相关部门根据危险源评价的结果制订和落实管理方案。14、负责职业健康安全法律法规的收集、相关方信息交流及劳保用品的发放与管理。15、负责管理体系运行的全面工作。16、做好协调、督办及领导交办的其它工作。珠海XX置业股份有限公司管 理

17、手 册编号：*版本/版次： A版/0次第三章：组织机构与职责共45页 第15页生效日期：2005年8月1日2.5 计财部主要职责：1、 贯彻落实好国家关于财务管理的法律、法规。建立健全公司财务管理制度。认真执行财务制度，严格按制度办事。2、 负责公司资金收付业务的核算，做好记帐、算帐、报帐等日常财务工作，同时要做好财产物资的进帐及清产核资工作。3、 编制资金计划并组织实施，负责资金筹集、调动和管理，确保资金的使用效率。4、 负责各类财务报表的编制及报送，抓好成本核算工作，准确反映公司的经营成果和经济效益，为管理层提供经营决策依据。5、 负责对属下公司财务的管理和监督，定期开展内部审计。6、 拟

18、定月度、季度、年度投资计划，负责统计工作，搞好统计分析。7、 负责办理资产的登记、变更和评估等手续。8、 负责检查、督促、落实工程的预结算，严格控制工程成本。9、 负责股份公司股东股权的管理工作。10、做好公司领导交办的其它工作。2.6 研发部主要职责1、进行战略研究，草拟公司的发展方向和规划，供决策层研究决策。2、搞好市场调查，研究公司的土地及其他资源的储备需求及方式。3、做好防地产的市场研究，掌握防地产的发展动态，为公司决策层决策提供依据。4、根据市场和公司实际，提出投资项目建议。对投资项目进行可行性研究及投资评估，并提出研究报告，确保投资达到准确、合理、可行。5、公司电脑系统维护及平面设

19、计。6、做好公司领导交办的其它工作。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第三章：组织机构与职责共45页 第16页生效日期：2005年8月1日2.7 工程部主要职责 检查、督促、落实各项工程质量、进度，确保工程保质、按时完成任务。 负责建立健全工程质量管理、技术监督等制度，并检查、督促、落实。 对工程进度进行核实，参与工程进度款的安排工作。 参与工程验收和工程移交工作。 对公司的安全生产、防火工作进行布置、检查、监督，做好安全防火工作。 负责研究新技术、新材料的应用。 负责处理房屋质量遗留问题。 负责对未派往项目的工程技术人员的管理工作。 负责行业有关法律、法规

20、的收集工作。10、负责组织本项目在施工过程中出现的安全事故和紧急情况的处理。11、做好公司交办的其他工作，2.8 项目部主要职责办理用地的相关文件和规划报建手续。负责从项目委托设计、图纸审核、工程和设备招标采购等项目开工前的全部过程。负责项目建造工作的实施，包括工程质量管理、施工进度、安全生产、工程验收和交付使用。负责工程预结算、控制工程造价。做好公司领导交办的其它工作。搞好工程资料的收集、整理和保存工作，并及时移交档案室存档。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第三章：组织机构与职责共45页 第17页生效日期：2005年8月1日2.9 销售部主要职责负责商品

21、房销售和管理工作。根据市场情况草拟商品房销售方案，销售价格，供公司研究实施。负责未实现销售商品房和公用物业的管理。3、负责办理房屋产权证书，协助用户办理房屋产权证及户口迁移等工作。4、负责做好商品房的广告宣传，搞好推销和售后服务工作。5、参与工程开发的方案设计、图纸会审时根据市场需求提出意见。6、负责商品房销售方面的资料收集、整理、统计、移交、归档工作。7、负责顾客看房时安全提醒和防护设施的提供。8、做好公司领导交办的其它工作。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第三章：组织机构与职责质量体系部门职能分配表共45页 第18页生效日期：2005年8月1日ISO9

22、001要素 经营班子管 理 者 代 表人事行政部研发部工程部销售部项目部计财 部4.14.2.14.2.24.2.34.2.45.15.25.35.4.15.4.25.5.15.5.25.5.35.66.16.26.36.47.1珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第三章：组织机构与职责质量体系部门职能分配表共45页 第19页生效日期：2005年8月1日ISO9001要素 经营班子管 理 者 代 表人事行政部研发部工程部销售部项目部计财 部7.27.37.47.57.68.18.2.18.2.28.2.38.2.48.38.48.5说明： 表示主要责任部门/人

23、，表示相关部门。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第三章：组织机构与职责安全体系 部门职能分配表共45页 第20页生效日期：2005年8月1日OHSAS18001要素 经营班子管 理 者 代 表人事行政部研发部工程部销售部项目部计财 部4.14.24.3.14.3.24.3.34.3.44.4.14.4.24.4.34.4.44.4.54.4.64.4.74.5.14.5.24.5.34.5.44.6说明： 表示主要责任部门/人，表示相关部门。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第四章：管理体系共45页 第21页生效日期：2

24、005年8月1日4.1 总则4.1.1本公司业务范围涉及房地产开发和销售。GB/T190012000标准所有条款的要求均适用于本公司，并在管理管理体系文件中得以体现。公司结合内部管理的实际需要，根据GB/T190012000和GB/T280012001标准的要求，建立和实施文件化的管理管理体系，并持续改进其有效性，以保证管理目标的实现。4.1.2产品及服务实现的过程及其顺序和相互作用4.1.2.1产品及服务实现的前期准备过程：包括文件和资料控制、记录控制、合同评审文件控制、顾客财产管理、合格分包方资格评审、人力资源、基础设施和工作环境、内外部沟通、法律法规的获取、危险源的辨识、目标和管理方案，

25、这些过程的输出为本公司服务的实现提供了必要的准备和保证；4.1.2.2产品实现/运行过程：包括与顾客有关的过程、产品实现的策划、采购、服务的提供、监视和测量装置的控制以及危险源的控制，这些过程为本公司增值的过程。4.1.2.3改进产品实现/运行过程：包括监视和测量、不合格项控制、数据分析和改进，这些过程有助于本公司对管理管理体系进行改进，满足顾客潜在的或不断变化的需求，从而超出顾客和相关方的期望。4.1.3本公司依据GB/T190012000八项管理管理原则，通过对顾客需求的评审、适用法律法规的选择，并按照GB/T190012000和GB/T280012001标准的要求，通过对管理方针、管理目

26、标的策划以及对过程的确认，从而建立完善、有效的文件化管理管理体系，作为本公司开展管理管理活动的依据和框架。4.1.4本公司有工程设计、土建施工、工程监理等外包过程，对分包方实施严格的控制，确保为业主提供优质满意的服务。对分包方的选择依工程监理、工程造价和工程外包管理程序执行，对分包过程进行监控，具体依设计监控管理程序、项目施工管理程序执行。4.2 文件要求4.2.1总则：按照GB/T190012000和GB/T280012001要求，本公司制定了与管理体系相适应的文件体系，它包括五个类别的管理体系文件。 珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第四章：管理体系共4

27、5页 第22页生效日期：2005年8月1日第一层文件：管理手册第二层文件：程序文件、职业健康安全管理方案第三层文件：作业指导书验证性文件：管理记录支持性文件：外来受控文件4.2.2管理手册4.2.2.1管理手册是本公司各项管理活动必须遵循的纲要性文件，用于描述管理体系过程及相互作用，其内容主要是本公司实现标准要求所采取的控制方法的概述，由程序文件、各作业指导书以及管理记录、表格等支持。4.3 文件控制4.3.1人事行政部编制文件控制程序，对管理体系运行相关的所有文件的编写、审核、批准、发布、修改、标识、发放、登记、保管、作废、处置均予以控制，文件控制程序应规定以下方面的内容： 为使管理管理体系

28、文件便于查找，建立了文件控制清单对文件进行管理；文件由授权人员审核其适宜性和分发范围并得到批准后发行，确保对管理管理体系的有效运行具有关键作用的岗位，都能得到有关文件的现行版本；在发新文件时应将失效文件及时从所有发放和使用场所撤回；出于法律或保留信息的需要而留存的失效文件应予以明显标识以防误用；所有文件均须字迹清楚，注明制定、修订日期、修订履历，妥善保管并在规定的期限内留存；当文件有更改时，应由文件的原审批部门进行审批，并在文件修订记录上标明更改的性质；对于外来文件，包括本行业法律、法规，政府、主管部门及上级单位下发的规定、文件等，以及行业技术规范等，都需要经过相关授权人员确认后，进行分发，并

29、建立现行有效法律法规标准规范清单。各部门的外来文件均需得到有效的识别和管理。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第四章：管理体系共45页 第23页生效日期：2005年8月1日4.4 记录控制4.4.1人事行政部编制记录控制程序，对记录的标识、贮存、收集、编目、查阅、归档、保管和处理的进行控制。4. 4.2公司需控制的记录包括书面的记录及以电子媒体贮存的记录。所有这些记录都将按文件控制程序的规定给予标识。4. 4.3记录的填写要求真实、清晰且应有责任人的签署，具有对相关活动、产品或服务的可追溯性。所有的记录将按规定进行收集、编目、归档。4. 4.4记录应按规定的

30、方法贮存和保管，以防止在贮存期内受损或丢失。各种记录的贮存期将予以规定。4. 4.5到期记录的处理须经批准后进行。4.5 相关文件质量手册文件控制程序记录控制程序珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第五章：管理职责共45页 第24页生效日期：2005年8月1日5.1 管理承诺总经理通过以下活动证实建立、实施管理体系并持续改进其有效性。5.1.1在公司内传达满足顾客和法律、法规的要求的重要性。确保全员对满足和超越顾客要求、职业健康安全重要性的认识，并将这些要求和期望转达化为公司产品质量、职业健康安全的要求。5.1.2制定公司的质量方针、职业健康安全方针。5.1.

31、3制定公司的质量目标、职业健康安全目标。5.1.4定期进行管理评审，组织并贯彻实施管理体系的业绩考核。5.1.5确保工作资源获得。5.2 以顾客和相关方为关注焦点总经理以增进顾客和相关方满意为目的，确保：5.2.1对顾客要求进行评审，服务过程中与顾客沟通，进一步了解顾客要求，并对顾客满意度进行测量，依据测量的结果，改进过程、制定或修改相应的规范并予以实施；直至顾客满意。增强顾客满意，确保满足顾客需求；5.2.2对各类活动中的危险源进行识别、评估和控制，改善生产条件及工作环境，关爱员工的安全与健康。5.3 管理方针5.3.1总经理组织制定质量方针、职业健康安全方针，方针基本思想体现以下几个方面：

32、适合公司的宗旨、产品、活动或服务的特点、规模，以及职业健康安全的风险；满足顾客、相关法律、法规及其他要求的承诺；坚持预防为主和持续改进的承诺；提供制定和评审质量目标、职业健康安全目标的框架；在公司内得到沟通，使全体员工理解；形成文件，付诸实施，并为相关方可获取；定期进行评审，以确保其持续适宜性。5.3.2公司质量、安全方针见手册的第三章方针和目标。5.4 策划 珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第五章：管理职责共45页 第25页生效日期：2005年8月1日5.4.1 管理目标 总经理确保在公司的相关职能上建立目标，形成文件，目标应：5.4.1.1目标内容要求

33、：质量目标包括满足产品要求所需的内容；职业健康安全目标应是公司风险评价中对员工和设施有重大伤害和破坏的重要危险和危害因素。5.4.1.2建立和评审目标时应考虑：相关的法律、法规要求；自身的特点及影响质量、职业健康安全的重大因素；可选技术方案；经济上的可行性；其他运行和经营要求，以及相关方的关注程度。5.4.1.3目标应符合方针的要求。5.4.1.4应确保在相关职能和层次上进行分解，形成目标责任制。5.4.1.5管理目标应是可测量的，能量化的尽可能量化。5.4.1.6公司质量、安全目标见手册的第三章方针和目标。5.4.2 管理体系策划5.4.2.1为实现管理目标的要求，应依据本手册4.1条款的要

34、求对管理体系进行策划。5.4.2.2当公司内部或外部发生重大变化时，如公司资源调整、目标的更改以及市场需求的变化，公司应预先进行更改策划，确保管理体系的协调性和完整性，并在受控状态下变动，使管理体系在变动期间仍保持正常运行。5.4.2.2工程部制定职业健康安全管理方案控制程序，依据对职业健康安全因素评价的结果，对重大的职业健康安全因素建立职业安全卫生管理方案并予以实施，以保证职业健康安全目标的实现。方案内容应包括：职业健康安全目标和指标规定相关部门与层次为达到目标和指标而设定的责任与权限；达到目标的方法与时限。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第五章：管理职

35、责共45页 第26页生效日期：2005年8月1日5.4.2.3职业健康安全管理方案应有计划地定期进行评审。当公司的作业活动、产品、服务或作业条件发生变化时，管理方案应进行修订，确保管理方案与其相适应。5.5 职责、权限和沟通5.5.1 职责和权限为了使公司管理体系的建立、维持和改进能有效的实施和有效的控制，公司对质量、职业健康安全有关的职责、权限进行规定和沟通。手册第三章对公司的组织架构、各部门职能进行描述。与管理体系各过程有关的岗位职责、权限和相互关系通过公司制定的职责说明书进行规定。 5.5.2 管理者代表公司总经理任命一名管理者代表，其职责见管理者代表任命书。5.5.3 信息交流与沟通人

36、事行政部制定信息沟通控制程序。建立适当的渠道就管理体系有效性与相关方进行沟通，并将沟通的结果通报给相关方。5.5.3.1沟通信息应包括：审核（内审、外审）结果的信息；工程质量、职业健康安全符合性信息；与危险源的识别和更新的信息；目标的要求及贯彻结果的信息；相关方传递的信息；质量、职业健康安全问题重大事项等。5.5.3.2 沟通渠道及方式如下：管理体系文件：公司将各项管理要求在管理体系文件中明确列出，做到员工能参与公司管理方针和程序的制订与评审。通过文件的发放和实施，了解职业健康安全影响和知道谁是公司的管理者代表。职业健康安全因素的识别、评估过程：参与职业健康安全因素的识别、评价和风险策划过程，

37、了解和进行风险决策管理。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第五章：管理职责共45页 第27页生效日期：2005年8月1日审核：定期检查各部门对管理体系文件执行情况，并将结果反馈，以便总经理和部门负责人掌握，及时采取有效措施。例会：公司定期召开例会，总结工作，布置任务，提出注意事项，促进工作开展。公司的宣传栏、公告栏和内部刊物等。5.6 管理评审5.6.1公司编制管理评审控制程序，总经理按策划的时间组织对公司管理体系进行评审，确保其持续的适宜性、充分性和有效性。评审必须评价公司的管理体系改进的需要，包括管理方针和管理目标。管理评审的信息和评价结果随后引起措施的

38、记录应于保留。5.6.2 管理评审输入应包括：管理体系审核结果（包括内、外）；管理目标及职业健康安全方案实现程度的信息；职业健康安全因素与控制和措施的适宜性和有效性；顾客及相关方的反馈（满意与不满意，投诉）；安全绩效监测的结果与相关法律、法规符合性的信息；预防措施及改进建议等；产品实现过程业绩和能力分析；事故、事件的分析；以往管理评审的跟踪措施实施情况对客观环境的变化情况（包括潜在的法律法规修订等）对体系的影响。5.6.3 管理评审输出 管理评审输出至少包括以下内容：对管理体系适宜性、充分性和有效性的评价；管理体系及过程有效性的改进（如目标的调整、管理方案的完善等）；与顾客及相关方有关要求的改

39、进；资源需求的补充；机构的调整。 珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第五章：管理职责共45页 第28页生效日期：2005年8月1日5.7 相关文件 质量手册第二章方针和目标 职责说明书质量手册第三章组织机构与职责质量手册中的管理者代表任命书信息沟通控制程序管理评审控制程序珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第六章：资源管理共45页 第29页生效日期：2005年8月1日6.1 资源的提供公司确定并提供管理体系运行所需的资源（包括人、财、物资源），以确保产品质量、职业健康安全的实现，并能使管理体系持续改进，通过满足顾客和相关方的

40、要求，增进顾客和相关方满意。6.2 人力资源6.2.1 人员的安排本公司根据工作需求和工作要求设置岗位；人事行政部组织制定的岗位说明书规定质量、职业健康安全有关各岗位的教育、培训，技能和经历的需求，确保从事质量、环境和职业健康安全的工作人员具有完成相应工作的能力。6.2.2能力、意识和培训 人事行政部制定并执行员工培训控制程序以确保：确定各岗位的能力和培训需求；针对已确定的需求进行培训,培训时应考虑员工的职责、能力、文化程度和工作内容 等；评价培训的有效性；保持适当教育、培训、招聘和经历的记录；并保证全体员工在以下的方向提高认识： 顾客和相关方的要求； 符合管理方针和管理管理体系要求的重要性；

41、 他们的工作活动对质量、自身职业健康安全的重要影响，包括现实或潜在的； 执行职业健康安全方针和程序，实现职业健康安全管理体系要求，包括应急准备与响应要求方面的作用的职责； 改进人员业绩的益处； 偏离规定程序的潜在后果。6.3 设施6.3.1本公司提供并维护管理体系运行中必要的设施，保障适宜的工作环境，确保服务活动有效进行。 珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第六章：资源管理 共45页 第30页生效日期：2005年8月1日6.3.2 设施、设备6.3.2.1本公司明确规定在产品开发和服务过程中需使用的各类设施、设备、工具及器械，包括：工作场地及相关设施；设施、

42、设备、硬件和软件。6.3.2.2为保证设备和工具满足使用需要，必须进行适当的维护保养，并对工作场所加以保持和维护。6.4 工作环境6.4.1 公司提倡和谐的工作气氛和团队合作精神，以确保顾客的要求在这种气氛中以得到满足。 本组织涉及的工作环境要求包括： 工作环境要求； 安全等。6.4.2 公司对工作环境进行控制，确保产品和服务符合规定的要求。6.5 相关文件员工培训控制程序职责说明书珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第七章：产品实现和运行控制共45页 第31页生效日期：2005年8月1日7.1 产品实现、职业健康安全的策划公司管理采用过程管理原则，管理产品和

43、服务的实现全过程，对其过程实施控制。在过程策划中，首先分析过程输入、输出和结果及它们相互之间的联系，过程结果有助于实现确定的方针、目标，有助于实现顾客和相关方满意。策划的内容包括：产品的质量目标、职业健康安全目标和相关的法律、法规和其他要求。针对产品的实现、职业健康安全的需求，确定其有关过程和活动、文件和资源。依据产品实现过程、安全管理方案和运行控制的特点，确定验证、确认、监视、检验和试验需求，以及产品、安全方案和运行结果的验收准则，保存产品实现过程和职业健康安全满足规定要求的记录。以产品实现过程和活动的流程图，进行描述并形成：质量控制的监视点；职业健康安全控制的监视和检测点。当产品、环境和作

44、业活动等发生重大变化时，应进行职业健康安全的识别、评价和风险控制，制定管理方案和运行控制文件予以实施。7.2 与顾客和相关方有关的过程7.2.1 产品有关要求的确定销售部在传递顾客要求的文件至少明确以下方面的内容： 顾客对产品的完整要求和与已知预期用途有关的要求； 与产品有关的义务、法律和法规的要求；7.2.2 产品要求的评审销售部制定房屋销售工作程序，评审与顾客有关的要求，评审应在向顾客提供产品之前进行。7.2.2.1合同的要点是: 顾客的要求的确定和理解； 满足顾客要求能力的评估； 与顾客分歧的沟通与解决。 珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第七章：产品

45、实现和运行控制共45页 第32页生效日期：2005年8月1日7.2.2.2任何情况下产生的合同修订都将按程序的规定得到双方认可，需要时将按原评审程序进行重新评审。7.2.2.3合同修订生效前，将采取合同修改情况以规定的方式通知顾客和受修订影响的部门和人员。7.2.3 危险源辩识、风险评价和风险的策划人事行政部制定危险源识别与评估控制程序，对危险源识别时应考虑：常规和非常规活动；所有接近工作场所的人员（包括承包方和参观者）的活动；工作场所的设施，无论是本公司提供还是他人提供的；危险源辨识和风险评估的方法：根据其范围、性质和时限加以界定，以确保该方法是有计划的而不是临时性的；确定风险分级，并辨识出

46、可用管理方案确定的措施加以消除和控制的风险；结合以往作业经验采用适当方法进行控制；确定设备运行要求、确认培训需求和建立作业控制；对采用的措施实施监督，以保证实施的有效性和适宜性。7.2.4 法律和其他要求人事行政部制定法律法规识别与更新控制程序，鉴别和取得适用于公司的法律和职业安全卫生要求。并通过适当的途径保持信息的更新，并将与法律及其它事项要求的相关信息提供给员工和其它有关的利害相关者。7.2.5 顾客沟通7.2.5.1制订并执行文件化的服务程序，加强本公司与顾客间的沟通和交流，清楚识别和正确理解顾客需求和对本公司服务的满意程度，增进相互了解和支持，确保本公司服务满足顾客需求和期望，为持续改

47、进提供依据。7.2.5.2需发布的公开文件可能包含两个方面的信息：本公司提供的产品及需顾客配合的事项。7.2.5.3本公司建立文件化程序，明确规定与顾客接触的工作人员必须掌握的知识和内部珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第七章：产品实现和运行控制共45页 第33页生效日期：2005年8月1日工作程序，以及在接待不同要求的顾客时，必须清楚说明的事项和必须了解的事项。7.2.2.4对顾客的咨询、服务要求及服务要求的变化，相关人员必须按规定程序进行处理，及时做出响应。7.2.2.5因特殊原因，在可能或已经导致本公司提供的服务或产品承诺不一致时，必须经总经理或其授权

48、人认可后，及时与顾客进行沟通、协商，并根据实际需要做出必要的补偿。7.3 设计和开发本公司对房地产项目中的工程设计进行了外包，并按标准要求进行控制。7.3.1策划：研发部制订并实施建设项目调查分析程序和建设项目可行性研究管理程序，以明确：1）设计和开发阶段；2）设计和开发阶段的评审、验证和确认活动； 3）相关部门在设计和开发活动中的职责和权限；4）为确保有效的沟通建立的对外包方和内部相关部门的接口的管理；5）随设计和开发的进展，在适当时，策划的输出应予更新。7.3.2设计输入：公司研发部识别设计开发的输入，包括提供地形图、选址意见书、公司的其他要求（如：层数、绿化、间距等）等基础资料，公司应对

49、设计输入资料进行评审，但公司的评审不能免除外包设计单位的责任。7.3.3设计和开发输出由外包方完成，包括：平面图、效果图及户型的结构图等。输出应经过评审以确保： 满足设计和开发输入的要求；给出采购、生产和服务提供的适当信息；包含或引用产品接受准则；规定对产品的安全和正常使用所必需的产品特性。7.3.4设计评审：公司在接到设计单位提供的文件后由研发部组织对其进行系统的评审，以便：评价设计和开发的结果满足要求的能力；识别任何问题并提出必要的措施。珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第七章：产品实现和运行控制共45页 第34页生效日期：2005年8月1日评审结果由研

50、发部书面通知设计单位，任何必要措施的记录应有研发部保存。但公司的评审不能免除外包设计单位的责任。公司在评审合格后交上级主管部门进行验证。7.3.5设计验证和确认：公司要求分包商通过模型建造等方式对设计输出进行验证。公司在施工过程中通过监理和工程部门的检验进行验证和确认；施工完成后由上级主管部门验收确认；公司在交房给业主时由业主确认；确认结果及任何必要措施的记录应工程部门保存，并在项目完工后归档。 7.3.6设计和开发的更改：7.3.6.1任何时候发现设计开发不符合策划的要求、顾客的要求、法律法规要求时都必须进行设计更改。7.3.6.2工程部门主导对设计更改进行评审、验证和确认，并通知设计单位实

51、施更改，在实施前应得到设计单位书面的设计变更通知和副总批准。工程部门保持更改的评审结果及任何必要措施的记录，并在项目完工后归档。7.3.6.3设计和开发更改的评审应包括评价更改对产品组成部分的影响。对已交付产品的评审在本公司不适用。7.4产品采购与服务分包7.4.1产品/服务采购过程7.4.1.1为确保本公司采购的物资/服务符合规定要求，采购活动必须按规定的程序进行。评估、选择合格的分包商并进行连续的监控；采购文件清楚完整地表达采购要求。公司采购文件包括：采购计划、合同。适当时，采购文件的内容包括： 产品、程序、过程和设备的批准要求； 人员资格的要求； 管理管理体系的要求。 在与材料供应商和分

52、承包方沟通前，通过部门负责人和副总经理、总经理审批确保所规定的采购要求是充分与适宜的。7.4.2合格供应商的评价与选择珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第七章：产品实现和运行控制共45页 第35页生效日期：2005年8月1日定任何物资的采购或服务分包，都必须是经过总经理或其授权人员批准，批准是基于其满足采购/承包合同能力的评估。对材料（三材等）供应商，公司由工程部门负责选择和评估，报总经理批准；对设计、施工等分包，公司采用向社会公开招投标的方式进行选择，由经营班子，工程部协作完成。对合格材料供应商由工程部门记录其提供产品或服务的实际业绩表现并主导进行定期重新

53、评估，对于合格分承包方在每次项目完成后应根据其表现进行重新评估。7.4.3采购验证7.4.3.1本公司决定需对供应商货源处/服务现场进行验证或监督时，应在采购文件中明确验证/监督的安排以及认可产品/服务的方式。7.4.3.2当顾客提出在供应商的现场实施验证时，本公司应在采购资料中对要开展的验证安排和产品放行的方法做出规定。7.4.3.3在供应商处实施的验证不能免除分包方提供不合格产品的责任。7.4.3.4分包方的服务项目，由相关部门在服务过程中对其服务管理进行定期检查，以确定是否符合有关规定及合同的要求。7.5 生产和服务提供/职业健康安全运行的控制7.5.1本公司制定并执行文件化程序，对过程

54、进行有效控制，确保生产服务管理符合规定要求。适用范围包括：房地产项目前期立项；施工过程管理；施工过程监理；售后服务；7.5.2控制要求7.5.2.1服务策划和准备本公司每一类生产服务项目，均必须按本手册第5.4.2章节的规定，有针对性珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第七章：产品实现和运行控制共45页 第36页生效日期：2005年8月1日地进行策划，明确规定各项目活动的生产服务规范和要求。 对直接影响生产服务管理的各项活动，提供充分且必须的作业指导文件，作业指导文件的编制范围和详细程度，应根据服务作业的复杂程度、作业人员经验/技能和已接受的培训综合考虑。 有

55、关政府或行业的各类法规要求，本公司将在相关文件中明确并按规定要求执行。7.5.2.2生产服务作业控制 各项生产服务活动必须有计划地进行，明确作业内容和要求。 按本手册第6章节的规定，对项目部现场管理员、销售人员进行必需的培训，使其具备相应的作业技能。各部门负责人及主管负责督导作业人员按文件规定的方法进行工作，与顾客接触的作业人员必须遵循公司的行为规范的要求。 对分包方公司采用招投标的方式确保其满足本公司要求。施工管理由项目部相关责任人和监理按部门相关文件的规定和法律法规的要求，对分承包方的施工管理、安全及是否符合文明施工的规定进行监督。 对产品放行、交付和适用的交付后活动实施规定的过程。7.5

56、.2.3异常处理 服务作业中发生异常的情况，导致不能按计划进行作业，或作业结果可能不满足规定的要求时，由各责任部门进行记录和处理，并定期将异常的情况进行总结改进，重大情况依有关程序报上级部门。 对发生的不符合规定要求的作业结果，由责任部门按本手册第8.3章节的规定执行。 生产服务中外包施工过程的桩基础施工、混凝土施工、防水施工、钢筋焊接和预应力张拉为特殊工序过程，对特殊过程的控制方法由监理公司进行策划并确认，在实施过程中进行监控以确保管理符合要求。7.5.3标识和可追溯性7.5.3.1在各项服务过程中，应根据辩识的需要和工作的方便，确定标识的范围，包括： 房地产项目必要的指示标识；珠海XX置业

57、股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第七章：产品实现和运行控制共45页 第37页生效日期：2005年8月1日服务过程管理记录；工作人员的标识；物品的标识。7.5.3.2生产服务过程及其相关实物的标识内容包括有：不同实物的名称；服务活动的划分、内容、相关责任人员及完成时间等；物料的名称、规格和/或批号、来源。7.5.3.3本公司根据内部管理需要、以及有关法规的规定，明确需具有可追溯性的方面的内容，并在程序文件中明确规定。所有需可追溯性的方面，必须明确规定其执行的责任部门/人员、记录的内容和保存年限。7.5.4顾客财产对顾客财产严格按顾客的要求执行。顾客没有要求的，要对顾客财

58、产重点爱护，不经顾客同意不得使用顾客财产，如电话、车辆、资金等。顾客财产发生损坏、丢失、减少时，责任主管要第一时间通知顾客并协调好处理办法，直到顾客满意为止。7.5.5产品保护对由公司采购的材料，工程部为物品的储存提供适宜的环境，避免由于淋雨、存储时间过长或其他原因造成的产品变质；应对经过政府相关部门验收合格并已经交付给本公司的房屋采取适当的防护措施，特别是房屋的易损、易污部位，直到交付顾客为止。工程部门技术人员应向客户说明防护要点。7.6 监视和测量装置的控制7.6.1总则本公司建立检验、测量和试验设备控制系统，对房地产开发中直接影响产品/服务管理的所有计量器具进行有效控制；计量器具必须满足

59、实际的测量精度的要求；定期进行校准，确保测量值的溯源性；明确标识状态和妥善保存校准记录；正确保管、使用和维护计量器具。7.6.2程序概况7.6.2.1本章所规定的测量器具包括： 珠海XX置业股份有限公司管 理 手 册编号：*版本/版次： A版/0次第七章：产品实现和运行控制共45页 第38页生效日期：2005年8月1日用于验证外购物品管理的测量器具；用于检测施工过程的测量器具。7.6.2.2本公司制定项目施工管理程序，明确规定施工计量器具的分类管理要求和管理责任的分配，分包方负责选择使用满足测量要求的计量器具，并按规定建立相应的计量器具台帐，每一计量器具应具有唯一性识别编号。7.6.2.3计量

60、器具必须按规定的周期进行校准或检查，校准委托具备相应资格的计量机构进行，用于校准的计量标准必须能溯源至相关的国际或国家标准，且处于有效期内。经校准合格的计量器具必须带有校准合格的标识，并注明其有效期。7.6.2.4相关方计量器具的校准记录应加以保存。7.6.2.5投入使用的计量器具都必须是经校准或检查合格的计量器具，当发现或怀疑计量器具失准时，由相关责任部门组织测试，以确定是否需要重新进行测量。7.6.2.6对计量器具的使用、保管和使用过程做出明确的规定要求，以防止计量器具因调整、保管及作用不当而造成失准。7.6.2.7如果有用于测量和监控规定要求的软件在使用前应予以确认。7.7相关文件信息收