某地产顾问公司法律常识培训(合同法)

1、法律常识培训(合同法)二四年八月合同是重要的法律行为合同是我们公司业务的载体，我们要认识到合同的以下几个特点：合同是一种民事法律行为，它以发生一定的民事法律后果为目的，以当事人的意思表示为基本特征合同是一种双方或多方法律行为合同是一种旨在产生债权债务关系的缔约行为中华人民共和国合同法第二条 合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立 、变更、终止民事权利义务关系的协议（合同法第二条）。 合同对于当事人各方而言，是产生权利义务最重要的依据，由于房屋属于不动产，标的额高价值不菲，对当事人各方的影响较大，因此法律规定有关房屋买卖租赁的合同应当采用书面形式，这就要求我们在合同的书写过程中一定要严谨

2、规范。 要约与承诺 订立合同是一个相互协商、讨价还价、相互妥协的过程，合同法规定，缔结合同分为两个阶段：第一个阶段叫要约，第二个阶段叫承诺. 要约是针对特定人发出的希望和他订立合同的有具体内容并表明自己要受其约束的意思表示（合同法第十四条），承诺是受要约人同意要约的意思表示。 我们XX在特区报、商报上做的那些楼盘信息属于要约还是承诺呢？ 这些楼盘信息既不是要约，也不是承诺，而是要约邀请，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等都是要约邀请。要约可以撤回也可以撤销，撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人，撤销

3、要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。承诺只可以撤回不能够撤销，撤回承诺的通知应当在承诺通知到达要约人之前或者与承诺通知同时到达要约人。 我们XX地产在在房屋买卖或是租赁中是要约方还是承诺方呢？ 我们XX地产既不是要约方也不是承诺方，我们是提供居间服务的居间方，也就是经纪人。 我们XX既不是买方也不是卖方，既不是出租方也不是承租方，我们只不过是为交易双方提供一个缔约的平台，为他们创造一个谈判的机会，因此，我们也就用不着为合同标的的各种状况承担瑕疵担保责任，合同中有关房屋交易的所有条件都是买卖、租赁双方自己认可确认的，我们不可以随便附合买卖双方或是租赁双方及其任意一方的各种无理要

4、求。 中华人民共和国合同法合同法第四百二十四条： 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。 居间人的义务仅仅限于向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，除此之外，尽管合同上的空白部分、备注条款、补充约定可能全部都是由我们的业务员填写，但我们不能对买卖或租赁合同内容做任何承诺、保证或是证明。 中华人民共和国合同法 合同法第四百二十五条： 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告 。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 居间人对合同有关的重要事实要尽

5、到一个适当的审查义务，如果由于我们审查不严或是某些业务员恶意操作的话，我们公司将承担败诉的不利后果。案例胡炜华诉叶世理、XX案 中华人民共和国合同法合同法第四百二十六条： 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 由于交易双方或是其中一方的原因合同没有促成的情况，我们是不可以收取佣金的，虽然我们习惯上称之为追佣，但事实上我们只能说是向其追偿我公司的损失。 合同构成的核心环节合同主体 法律对合同主体的要求是：主体适格合同标的 合同都是围绕着标的来设计

6、和谈判的 ，具体到我们的合同，标的毫无疑问就是房屋 。合同履行 法律对履行的要求是完整、适当、及时、如约 在合同主体方面书写合同应注意卖方、出租方如果是个人的话，卖方、出租方必须是房产证上的权利人本人。不是权利人本人的话，那么一定要提交本人的授权委托书（最好进行公证 ），还要提交权利人本人及受托人双方的身份证复印件。即使提交了上述法律文件及身份证明，在各种法律文书、合约、定金收据上签署的一定要是委托人本人的名字（即真正的买卖双方或租赁双方的名字，要使合同对真正的交易双方产生约束力，受托人必须在各种法律文书、合约、收据上签署委托人的名字。在合同主体方面书写合同应注意当事人（包括买卖双方、租赁双方

7、）必须年满18周岁，如果当事人年满16周岁又是以自己的劳动收入为生活来源的话，他是可以签署合约的，但如果不是这种情况的话，不满18周岁的人不可以单独签署房屋买卖或是租赁的有关合约，必须在其监护人、法定代理人的陪同下才可以完成，而且要由其监护人、法定代理人也在相关的法律文书、合约上签字确认。 在合同主体方面书写合同应注意如果房屋属于夫妻共有或基于继承而造成的兄弟姐妹共有以及其他一切共有之情形，合约应当由所有共有人共同签署，如果前来谈判签约的只是共有人其中的一部分，那么他必须提交没有来的共有人同意转让或出租的书面材料以及公证授权委托书（这两个可以合二为一） 最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民

8、法通则若干问题的意见第条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。 在合同主体方面书写合同应注意如果当事人双方或有一方是公司的话，合约及相关法律文书、收据必须要有公司盖章，而且前来签约的代表人一定要提交公司的营业执照复印件（最好公司盖章）、公司对他从事本次交易的授权委托书以及他本人的身份证复印件、名片等。如果当事人双方或一方是公司时，还有一种情况要防备，比如说：前来谈判签约的是子公司或分公司，而最终成交时却变成了母公司或总公司，这种情况下我们追佣非常困难。 签约涉及到作为标的的房屋时应注意 合同中一定要明确书写房屋的

9、具体位置、名称，如果该房屋的产权证上的名称也就是报建名称与该楼盘的推广名不一致时，两个名称都要书写在合同之上。经纪人对房屋的质量瑕疵与权利瑕疵不承担任何担保义务，经纪人对房屋有一个适当审查的义务，但仅仅限于适当审查而已，只能对国地局的查档单上载明的状况予以说明，对房屋的表面状态进行简单的介绍。 案例新浩城在合同履行过程中应注意金额的大小写一定要同时规范书写，在金额大写之后在括号内留下小写就不容易发生错误，规范的小写书写应该在前面留下货币符号，小写要保留小数点后两位数。在合同履行过程中应注意合同履行过程中对日期的确定一定要慎重，我们只可以对自己的行为予以承诺，对交易双方的行为予以约定，但对国土部

10、门或是银行以及其他部门的行为却不能进行确定或是说明，在确定行为日期时也就只能约定，在某个主体完成了一定行为后几日内去从事另一个行为，我们不能对该主体完成其自身行为的时间进行肯定性的确认。 在合同履行过程中应注意定金的“定”非此“订”，也不同于“履约保证金”、“诚意金”，只有定金才能适用定金罚则。 有关定金的法律条文是担保法及其解释中的相关规定： 第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定

11、金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 定金约定时应注意定金必须用书面形式约定。 定金必须交付才能成效，所以就算是托管在我们公司，也必须在合约中约定由业主签收后交由我公司托管，同时，业主必须在三方合约的最后面那一部分涉及定金的条款中签收。交易纠纷的解决方式仲 裁 仲裁是一裁终局制的，仲裁的裁决一经做出就即时生效，没有上诉的机会，而且仲裁的费用高于诉讼 。诉 讼 纠纷解决方式中一般都要求约定为诉讼方式，最好约定向深圳市人民法院提起诉讼 。 诉讼举证时应注意 对当事人主体身份的证明一定要认真检查，身份证原件和复印件一定要对照看，公司的营业执照复印件最好要有公司盖章，国土部门查档单以及银行的放款承诺函等书面材料最好长期保存，录音取证的时候一定要冷静，首先要表明自己的主体身份，然后确认对方的主体身份，再对要确定的内容一一予以说明，尽量不要自己说出实质内容后要对方确认，而应该是引导对方自己主动说出来。 例如A：“你上回说8月12号交楼的对吧” B：“嗯”A：“你上回告诉我是