某地产集团舟山公司工程营造交流

1、舟山桂花城工程营造交流舟山公司毛岳军各位领导、同仁： 大家好！ 舟山公司成立以来，在集团公司领导和各职能部门的关心帮助下先后完成丁香绿苑、丹桂园、桂花城、酒店和玫瑰园五个项目，通过这几个项目的营造，我们虽然积累了一些品质把控能力，但我们也深深的认识到我们工程营造水平和能力与其他项目公司以及集团在打造精品战略要求的差距，今天有机会对我们的桂花城工程营造过程进行解剖和交流，我们深感荣幸，同时又倍感压力的重大。现对营造过程中的一些体会汇报如下： 一、工程概况工程概况 桂花城项目位于舟山临城新区港岛路东侧，总占地面积为25万平方，总建筑面积为35万平方，容积率1.15，建筑密度为22.8%。整个小区由

2、排屋、小独栋别墅（南屏苑组团），多层公寓（春晓苑组团），高层、小高层公寓（闻莺苑组团），沿街商铺及会所和幼儿园组成。 整个项目开发建设分两期进行：一期项目于2004年8月底陆续开工，总建筑面积为15万平方，范围包括春晓苑组团（11.5万平方)含幼儿园和会所，南屏苑组团（3.2万平方）和沿街商铺（0.7万平方），已分别于2006年12月底和2007年6月底交付；二期项目闻莺苑组团于2006年5月底陆续开工，总建筑面积为21万平方，已于2008年12月底交付。桂 花 城 总 平 图南屏苑闻莺苑春晓苑商铺南屏苑闻莺苑春晓苑商铺二 期一 期二 期一 期工程概况： 春晓苑组团实景工程概况： 春晓苑组团实

3、景工程概况： 春晓苑组团实景工程概况： 春晓苑组团实景工程概况： 春晓苑组团实景工程概况： 春晓苑组团实景工程概况： 春晓苑组团实景工程概况： 春晓苑组团实景工程概况： 南屏苑组团实景工程概况： 南屏苑组团实景工程概况： 南屏苑组团实景工程概况： 南屏苑组团实景工程概况： 南屏苑组团实景工程概况： 南屏苑组团实景工程概况： 南屏苑组团实景工程概况： 幼儿园实景工程概况： 幼儿园实景工程概况： 幼儿园实景工程概况： 会所实景工程概况： 会所实景工程概况： 会所实景工程概况： 会所实景工程概况： 商铺实景工程概况： 商铺实景工程概况： 商铺实景工程概况： 闻莺苑组团实景工程概况： 闻莺苑组团实景工

4、程概况： 闻莺苑组团实景工程概况： 闻莺苑组团实景工程概况： 闻莺苑组团实景二、工程中自认为做的还可以的几方面 （一）外墙面砖、石材的处理和保护 1为防止挑架预留孔洞处外墙面砖和大墙面面砖有色差，在大墙面面砖铺贴时，把孔洞处需铺贴的面砖预留下来，避免了不同批号面砖造成预留孔处外墙面砖存在色差现象。工程中自认为做的还可以的几方面 工程中自认为做的还可以的几方面 2.由于建筑立面线条丰富，阳台设计的翻边宽度多在300以上，最宽的达400左右，超过了强制性规范可踏面宽度（220mm）的要求。据此，我们在翻边上增设一道宽180厚30的小翻边，问题迎刃而解。3春晓苑外墙面砖铺贴前，先做两糙粉刷，再弹线排

5、版，然后用1：1水泥砂浆铺贴面砖，待铺贴砂浆干透后用勾缝剂勾缝，勾缝剂干透后再用外墙涂料描缝，最后用憎水剂喷涂面砖。由于采用一丁一游铺法，排版时对阳角处的面砖长度最小控制在9。雨天时，禁止施工。勾缝后，工程人员对每一堵外墙面砖进行勾缝饱满度和空鼓检查，避免留下一丝隐患。外墙涂料施工时，用塑料薄膜把面砖层覆盖起来，防止涂料污染面砖。通过这些措施，较好的解决了面砖层的渗漏和观感问题。工程中自认为做的还可以的几方面工程中自认为做的还可以的几方面4一二层圆弧阳台花岗岩线条原设计要求采用弧形板，但考虑到成本和采用平板的相差一倍多，经过同设计的深入沟通，在尽量保证外立面的前提下，合理分割板块大小采用了平板

6、花岗岩折线铺贴，取得了较好的效果。工程中自认为做的还可以的几方面5花岗岩墙面返碱情况在以往工程中还普遍存在，故我们在春晓苑外墙花岗岩施工时改进了花岗岩板材的施工及防护工艺，采用奥亚A11表面渗透型防护剂在六面做防护处理，花岗岩板块固定前用云石胶封边，有效的杜绝了雨水进入花岗岩墙面，避免了返碱现象的发生。工程中自认为做的还可以的几方面湿贴外墙花岗岩墙面实景图工程中自认为做的还可以的几方面外立面实景图工程中自认为做的还可以的几方面外立面实景图工程中自认为做的还可以的几方面外立面实景图工程中自认为做的还可以的几方面外立面实景图工程中自认为做的还可以的几方面（二）南屏苑外墙质感涂料施工的把控南屏苑外墙

7、采用质感涂料饰面，为防止后期市政景观施工时对墙面涂料进行污染及让设计有充分时间来推敲颜色搭配，采取先拆除外墙钢管脚手架进行市政景观基层施工，然后再搭设简易毛竹脚手架进行涂料施工。这样既很好的避免了质感涂料的污染，又有效的促进了施工工期，同时土建施工方也愿意（缩短钢管脚手架搭设周期对其经济是有利的）。对这种纯西班牙建筑风格、外墙采用全质感涂料的二层建筑我们认为这种工艺是可行的。工程中自认为做的还可以的几方面外立面施工实景图工程中自认为做的还可以的几方面外立面施工实景图工程中自认为做的还可以的几方面外立面施工实景图工程中自认为做的还可以的几方面外立面施工实景图工程中自认为做的还可以的几方面外立面施

8、工实景图工程中自认为做的还可以的几方面外立面施工实景图工程中自认为做的还可以的几方面（三）充分发挥技术工人的创造力，用粉刷代替GRC 预制线条。在南屏苑营造中，充分发挥了施工班组的创造力。对墙面圆弧阳角和线条，粉刷时用PVC管材做专用工具手工粉刷出来，既经济，又减少了GRC 制品的一些开裂、脱落、渗漏等问题。工程中自认为做的还可以的几方面用粉刷代替GRC 预制线条工程中自认为做的还可以的几方面用粉刷代替GRC预制线条工程中自认为做的还可以的几方面用粉刷代替GRC 预制线条工程中自认为做的还可以的几方面（四）圆弧窗与圆弧粉刷洞口的配合圆弧门窗洞口与圆弧门窗的配合问题，关键在于使用同一套模具施工。

9、在粉刷阶段，泥工班组定做专用弧形模具一式多份，其中一份移交给门窗制作单位，要求按照模具定型加工门窗，统一了标准为后续的施工奠定了基础。工程中自认为做的还可以的几方面圆弧窗洞与门窗的衔接工程中自认为做的还可以的几方面（五）高层地坪与现浇楼板一次成型的应用闻莺苑标段楼层地坪在混凝土浇捣时，由于工期紧（确保08年12月底交付），采用混凝土一次成形不做粉刷的地坪施工工艺。这样既能避免日后地坪出现空鼓现象，又能为后期的装饰施工争取时间。工程中自认为做的还可以的几方面（六）部分细部收头1为防止业主日后装修时把阳台的防水层破坏而引起室内及阳台渗漏，在闻莺苑施工中全部用地砖进行铺贴，并在地漏处用瓷碟做了一个收

10、水口，这样既保证了观感，又能有效解决日后二次破坏而引起的房间和地漏渗漏问题。 工程中自认为做的还可以的几方面2、坡屋顶的阴阳角处理工程中自认为做的还可以的几方面3、不同涂料颜色的处理工程中自认为做的还可以的几方面4、石材的滴水线 工程中自认为做的还可以的几方面5、花岗岩线条与墙面的处理。工程中自认为做的还可以的几方面三、工程管理中值得探讨的几方面 （一）土建施工单位的选择和管理好的施工单位对我们的工程质量和进度起到十分重要的作用，相反，差的施工单位会给我们的质量和进度管理带来很大困难和障碍。在我们桂花城多层、高层的营造过程中，这样的案例有很多，尤其是与我们第一次合的施工单位，由于他们对本地劳动

11、力市场及我们*在品质方面的要求了解不够，同时由于我们的开发规模大而不得不引进第一次合作的外地施工单位，在粉刷阶段给我们工程管理带来十分严重的困难，工程部管理人员成了他们的施工员和项目经理，为他们找粉刷班组、面砖铺贴班组，给他们交底。工程管理中值得探讨的几方面从桂花城的土建单位管理过程中我们认为：1、像我们*这样对产品品质的要求，最好要求长期合作的施工单位直接议标进行合作，这样对工程质量的提高是十分有利的。2、面对大规模的开发建设，一定要让信誉和实力都好的长期合作土建单位先行进场施工，与工程部一同确定实物标准，以给后续施工方（第一次合作单位）定标准，也只有实物标准对其各班组是十分有效的。工程管理

12、中值得探讨的几方面（二）铝合金门窗的管理 在桂花城工程的营造过程中，铝合金门窗的管理是一个比较痛苦的过程，尤其是在进度方面，在过程中我们有许多反思和认识： 1、在标段的划分上应慎重，尽量多选择几家专业单位。我们的高层组团21万m2建筑规模，只选择一家进行施工，而且同时进行，本身就是一种不合理。工程管理中值得探讨的几方面 2、在高层门窗立面分割时采用大固定小开启，使门窗的现场安装带来很大困难，有的门窗只有在现场拆开后再组装，给工程质量（渗水方面）带来很大隐患。建议在以后此类建筑施工时，应要求门窗专业公司派厂方制作工人到现场进行组装，而不是由技术较差的安装工人进行组装。工程管理中值得探讨的几方面3

13、、在投诉处理中门窗渗漏水问题所占比重很大且处理起来十分麻烦，我们建议集团能够有专人依托专业公司对门窗型材进行研究和改进，以尽量减少因型材缺陷而引起的渗漏问题。工程管理中值得探讨的几方面工程管理中值得探讨的几方面 在整个桂花城的工程营造中，外墙装饰材料的选择、考评是花费工程部较大时间和经历。我们一般是在基础工程时就开始外立面用材选择，但在整个过程中也有因材料原因而影响工期的事件发生。多层施工时外墙花岗岩蒲田锈在农历年前确定，此时矿山工人都已过年而无法备料。而年后3、4月份该地区是雨季，一般无法开矿，造成原来4月底完成的外墙石材到6月底才完成，对工程进度造成一定影响，使景观工程又处于抢工状态。（三

14、）外墙装饰材料的管理工程管理中值得探讨的几方面 从材料管理过程中我们认为： 1、材料考评除提前外，一定要了解其采购周期、料区的环境等综合因素。（由于材料上拖延对工程进度的影响是成倍的，这样的事例在我们工程管理中有太多案例） 2、现场材料样板制作的重要性。 3、项目公司要建立每个项目的材料样板库，以便下个项目及兄弟公司借用、考评，可以减少必要的人力和物力。南屏苑组团施工前的实样 工程管理中值得探讨的几方面闻莺苑组团施工前的实样 工程管理中值得探讨的几方面（四）安装工程的管理安装工程在住宅工程中的造价比重不大，但在投诉处理的事件中却占有很大比重。在工程营造过程中我们是十分重视此项管理。外墙雨水管位

15、置、预留管道在每个楼层的封堵、明管走向的横平竖直、弱电门口机的实用与美观等，都是要花时间和心血去管理和跟踪。因此在工程管理工程中包括公司领导一定要重视安装工程的管理工作。工程管理中值得探讨的几方面雨水管的细部处理 工程管理中值得探讨的几方面（五）景观工程的管理 桂花城工程的景观营造过程是我们工程人员的一个成长过程，也是刚起步的一个过程（从土建人员兼任到目前拥有3个专业人员和1个设计人员）。在整个营造过程中有几个体会： 1、车库顶要做出景观层次和美观，必须要有起伏造型。为避免车库结构超载和给一楼客户的采光造成影响，建议在以后设计中车库的荷载设计及单体与车库顶的高差应加大。工程管理中值得探讨的几方

16、面 2、软景施工中的现场把控能力是十分重要，设计图纸过多的是停留在平面空间上，而现场是在立体的空间环境中施工。因此，堆坡造型和乔木定位在现场是一个反复推敲的过程，而不是完全的按图施工。要做好，只有在现场从几个主要面的视点进行认真比对才能营造出比较舒适的空间环境和景观营造水准。工程管理中值得探讨的几方面 3、硬质施工应引入室内精装修的概念。在桂花城的硬质景观施工中，尤其是在高层组团的施工管理中，由于抢工等因素，整个6万多平方米的景观工程基本上在2个多月的时间内完成，使硬质景观在细部上存在很多遗憾，在后续修补上造成一定的人力和物力的浪费。这是我们考虑不够全面所制，如能提前考虑一些精装修的铺装班组介

17、入，可能在高层的景观营造上能够有更高一个水平。 4、成立和打造一支景观营造团队的必要性，尤其是像我们舟山公司后续还有许多土地储备和项目开发。 工程管理中值得探讨的几方面闻莺苑组团景观实景闻莺苑组团景观实景闻莺苑组团景观实景闻莺苑组团景观实景（六）设计工作的管理设计管理工作在工程进度和品质上起的十分重要的作用。设计管理工作可能不单单是工程部的事情，而更多的是分管领导或是总经理的工作范畴。在工程管理过程中，我们在结合以往的一些案例，与设计师一同在使用功能的优化，做了比较多的工作。在整个营造过程中，我们与各家设计师的沟通都是比较顺畅。我们始终保持尊重、诚恳、低调的态度与设计师进行沟通，用真诚来打动设

18、计师为我们工作。在营造过程中体会最深的是我们与设计师的目标是一致的，即真心想把工程品质做好，我们也只有用我们的工程营造质量来回报设计师所付出的心血。工程管理中值得探讨的几方面四、工程管理团队建设的几点想法工程管理团队建设的几点想法1、部门的梯队建设和人员搭配方面，建议招聘几名具有现场施工操作能力的工程管理人员，不需要有很高的学历水平。在面对较差施工单位的粉刷管理过程中，此类人员尤为重要。记得在多层、高层某组团施工时，我们临时聘用一名原粉刷班组包工头，让他带领工程管理人员一同对施工班组进行检查和交底，确保粉刷工程质量。对较差的施工单位，我们采用为其找粉刷班组、面砖铺贴班组，给他们交底，最终粉刷质

19、量得到控制。工程管理团队建设的几点想法对较差的施工单位，我们采用为其找粉刷班组、面砖铺贴班组，给他们交底，最终粉刷质量得到控制。工程管理团队建设的几点想法工程管理团队建设的几点想法2、工程管理人员的考察学习要有针对性。只有在工程中遇到问题，如何解决，有针对性的去考察，才会有效果。记得我们在南屏苑西班牙建筑单体细部收头时，就有许多问题和困难。我们会同设计共同整理，共同到北京的纳帕溪谷进行考察学习，应用和改进其一些细部收头。同样是在景观工程的营造过程中，我们也是有针对性借鉴和学习相类似楼盘的景观营造，通过实景进行分析和应用，尤其是向湖南公司学习在景观营造方面的把控能力。工程管理团队建设的几点想法3、工程管理人员应注重成本意识的培训，随着工程管理人员的增加（由起初的5人增加到现在的18人）和老员工的提升和对外输出，在桂花城后期高层的管理中尤为突出。目前，我们工程管理人员（基本上都是新员工）在如何通过合理的工序、施工方法、材料替代等方面来节约成本的概念不清、意识不强。因此如何对其有针对性的进行培训和引导是十分有必要。五、在室外抢工中的几点想法在室外抢工中的几点想法