某地产90平米小户型研究总结

1、90平米小户型研究总结Research and Summarization of 90 sq.m. Unit 提 纲Summary 政策及概念解读 新政对房地产市场的影响 专家的意见 客户人群分析 常见的问题 户型设计中的突破点 典型户型分析 Construction of Policy and Notion Infection of New Policy to Realty Opinion of Expert Analyzation about Client Familiar Problems Breakthrough of Units Design Analyzation of typic

2、al Units政策及概念解读Construction of Policy and Notion “自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。” “套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。” “要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租

3、住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”“国六条”配套细则政策及概念解读Construction of Policy and Notion在“国六条配套细则”中，有两点备受关注，一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以下住房占开发建设总面积的70%以上，是放到一个地区的建设总量中去实施，还是在每个具体项目中落实？二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型结构比例要求进行调整？

4、 而目前市场上90平方米以下的小户型仅占开发项目用地的20%,已取得许可证的项目及未来将开发的项目都会受到很大的冲击。“国六条”配套细则分析90=套型建筑面积套型建筑面积=套型使用面积/标准层使用面积系数(使用率)标准层使用面积系数=标准层使用面积/标准层建筑面积 套型使用面积 标准层使用面积 90 标准层建筑面积 = 越 小越 小政策及概念解读Construction of Policy and Notion相关术语解释十五种影响新政对房地产市场的影响Infection of New Policy to Realty 一、政府的强行干预市场使房地产投资商信心严重受搓，开发商对住宅开发兴趣大大

5、下降，对房地产市场长期发展不利。二、土地的限价招标提供了权力寻租空间，而且可操作性值得怀疑，“三公”政府形象更可能受损。三、市场短期（个月左右）可能进入一个“真空期”，市场无新房推出，购房者观望气氛浓厚，交易量大幅下降。四、供应结构严重背离需求结构，大量的小套型进入市场形成激烈竞争，产生大量产品过剩。五、平方米以上户型，特别是平米（套三、紧凑型套四）户型价格上涨。六、多层、板式住房逐渐被高层多户式住宅取代，不利通风、采光，住宅质量下降。七、套数的增加随之带来配套成本（车位、公建）的增加，带来房价的上升。 八、较大户型购房需求者的购房欲望长期得不到满足，有可能带来一些变异户型的出现（如两套合一、

6、挑高户型）。九、购房投资者积极性被打压，资金往股票市场转移，股票将走高。十、二手房市场交易步入低谷，发展二手房市场成为空谈，但价格会上涨。十一、房价短期看会稳定，但预计经过个月的盘整期后仍将出现较大上涨。十二、地方政府严格执行该政策的可能性不大，各种保护市场的举措会出现。十三、二级城市、郊区房地产开发将被严重受搓。十四、别墅、花园洋房由于土地的限制加上大户型购房者需求的压制价格会有较大的上涨。十五、该政策会成为一个“三不利”的失败政策，老百姓也受惠不多，政府收益长远看也不会增多，开发商也受到巨大打击。十五种影响新政对房地产市场的影响Infection of New Policy to Real

7、ty应对之法怪法？怪法一：砸了墙就是大户型本来是150平方米的房子，现在设计成6090平方米两 套房子，打通之后和一套没有什么区别，又或者是设计类似 复式的住宅，在两套房子之间架上楼梯，就变成一套。怪法二：用报批拖延时间被囤积的土地到了快收回的时间，开发商向有关部门报批一个“颇具技巧的规划”。当有关部门不予批准后，就可以理所当然地拿回来慢慢修改。如此往复，即可拖延不少时间。 怪法三：细则没有堵死所有的路特赦 细则中有条款称：直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。新政对房地产市场的影响Infection of New Policy to Realty专家的意

8、见Opinion of Expert尹中立 中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任 如何计算70%的户型是国六条的精神能否得到执行的关键。从建设部出台的165号文件看，计算方法是全市平均(而不是每个项目都要求70%以上的户型为90平方米)。既然是全市平均，这个指标实际上就有可能成为一个没有意义的指标。因为没有人能准确知道所在城市每年的户型结构是多少(除负责城市建设的市长和局长外)，而且上级领导还无法督促和检查。因此，国六条以及之后的旨在调整住房结构的政策是无法得到很好的执行的。聂梅生 工商联住宅产业商会去年国八条提的普通商品房标准还是120平米，并且允许浮动至144平米。现在变成了90平

9、米，相差54平米。54平米有多大？完全够两个大间，相当于一个小套型房屋。这个90平米的标准也可能是为了物业税出台做准备，也许90平米将成为征收物业税的一个重要界线，政府把普通商品房标准确定为90平米是为老百姓着想，为物业税做铺垫。当然，这纯属个人猜测。 另外对70%这个标准以及它和90平米以下的相关关系，我心里是打鼓的。你怎么知道，对90平米以下的居住需求正好就占总量的70%？如果对90平米以下的居住需求高于70%的话，那么供应仍然不够，房价还会继续上涨。如果低于70%，就会造成新的过剩和空置。但我认为，70%是多了而不是不够。 易宪容 中国社会科学院学者 如果说，目前内地房地产市场出现的变化

10、是由“国六条”细则所导致的，那么，6月1日前后出现的房地产市场销售与交易冰火两重天也属于正常。因为，无论是税收的差别，还是首期付款的不同，总是有利益的不同。在这种严格的时间界限下，没有任何人愿意增加交易成本，多数人一定会赶在成本低的时候达成交易。如果以后的政策没有变化，6月1日前后的交易悬殊只能是一种短期行为，一过了这个特殊时间，以目前“国六条”细则如此之小的变化，肯定对市场影响不会太大。我们归纳五条影响比较大的：调整户型结构-成本上身、开笔前手续非常复杂等。读的时候左边是“国八条”，现在把“国六条”也加上去，第一个感到，从设计的周期加长，原来本来可以马上开工的现在要另批。 高志 清华大学房地

11、产EMBA客座教授 总面积没变，按照国家规定多少户要配多少车、消防、学校等，所以这也增加了了，不是简单的小户型的问题。现在在外地大概有100万平方米，整个从学校到幼儿园都要调，开发商一定要注意不是简单的户型改变，涉及一系列的问题。 还有车位的销售率降低。卖大户型和小户型人的收入阶层是不一样的，这些人不会说，买大户型的钱省下来买车位这是不可能的。还有前期变更费用大、手续繁复。这是不说了。关键是对设计公司有什么影响？我自己觉得，这是一个好事，昨天我和一个老总在聊说，这是好事。在某种意义上，是一个洗牌的机会。因为，项目难做，技术含量高，反而对设计师要求更高，对真正有实力的公司是一个机会。 专家的意见

12、Opinion of Expert客户人群分析Analyzation about Client 90平米以下住宅产品所对应的细分人群，更多的是针对总价承受能力较低的二、三十岁的青年白领，老年夫妇以及少量投资买家。这三类人的共同特点都是对于室内空间的可变性的要求较高，要求住宅平面中有一系列面积相当，没有预先确定的功能的房间，各房间可相互置换。 老龄住宅，主妇型的，家庭办公型的存在，如果用一个标准让所有家庭接受，显然有点牵强。因此首先应该做到在比较成熟的功能上可变，可变之后它的适应性更强，其次，我们要研究各个细分市场，根据这个细分市场人的需求去定制这样的产品。 环境的不同，南北方生活的差异，以及经

13、济因素的影响等等，都应当在研究阶段给以充分的考虑，做到有的放矢。常见的问题Familiar Problems鉴于对户型面积的严格控制，我们应极力避免空间的浪费。常见的问题有： 1、空间类型的重要性不明确 2、缺乏对空间视觉感受的考虑 3、过道面积过大或不合理 4、分割不合理造成浪费 5、房间面积比例不当 6、交通流线不顺畅 7、传统思维方式的影响户型设计中的突破点Breakthrough of Units Design增加功能 可以将走道并入客厅或餐厅，将其扩展为功能空间；厨房可以分为围合的小面积有烟区和开放的较大面积无烟区，可以兼做餐厅，而餐厅又可以和客厅进行组合，形成流动空间，从而扩大厅的

14、面积；为提高卫生间的利用率，可以将厕、洗、浴分室设置，为单卫生间的中小户型提供使用上的方便。减少公摊 为增加套内有效使用面积，必须尽量减少公摊面积，要研究不同类型（如多层、中高层和高层）住宅的最佳梯户比，将公摊面积减至最小。注重细节 此外，还要注重细节，门窗的位置及开启的方式与方向、管线设备的布置、家电机位的安排、贮藏空间的设置等，都要精心设计、精确计算，尺寸恰到好处，这样不但经济实用，而且也为全装修创造了条件。可适当增加阳台面积，提高舒适度。 增加舒适度 如利用层高，使平层变为小跃层；还可利用凸窗，尤其是跟房间墙壁等宽的落地凸窗，可以极大地扩展室内空间，并且改善室内自然通风、自然采光问题；入

15、户花园现在越来越多地被应用，而错层阳台(也称空中花园)，也是相当不错的设计；在设计中引入复式空间和中空露台。户型设计中的突破点Breakthrough of Units Design设计标准化与多样性的统一 我们在建筑设计中有模数的概念，建筑师在设计过程中也同样在应用，但时至今日，我们见到的产品却往往有着天上地下的差别，显然，我们的模数只是对施工的一种体恤。 新政策的出台提出了开发商对土地持有时间的限制，要求我们在设计周期上尽量的缩短，如何达到？设计标准化由此而来。90平米的提出，最根本的是解决中低消费人群的住房要求，同时也是对土地资源的一种珍视和充分利用。我们可以采取这样一种对策或方式来满足

16、上面的要求，即把厨房、卫生间、餐厅、客厅以及这几个空间的组合形式量化、标准化，有什么样的标准层平面便能够采取什么样的方式组合。 这么做的好处不仅仅是节省了时间，更能够提高住宅的品质，提高生活水平，前提，我们对户型空间做了充分的研究，对市场中存在的需求有了足够的认识，衍生出了新型的、可变性强的模式或者是建筑构件，如利用旋转门来解决各空间的交通问题，以及可变隔断的应用，都为标准化奠定了基础，也能够为客户提供更大的自主空间。 同时，新技术的运用同样重要，否则，我们无法保证建筑本身的生命力和适应性。户型设计中的突破点Breakthrough of Units Design具体措施一、两厅合一 目前，很

17、多大户型住宅都设计了两个厅，即客厅(起居室)和餐厅。餐厅和起居室分开比较普遍，这样的布置占据了很大的面积。如果能把餐厅的功能融入到客厅中，应是很好的选择。因为把餐桌搬进客厅，既能给全家人围坐在一起进餐创造更好的环境和条件，也能让家庭活动更为方便，有客人来访时还可以形成更充分的交流空间。对于那些人口不多的家庭来说，在客厅的一侧放一张餐桌，能让喜欢边看电视边吃饭的人不必离开餐桌。在功能上使两个空间合二为一，节省了面积。二、减少卫生间 现在不少住宅都设有一个以上的卫生间，在90平方米以下的住宅设计中，一个卫生间将逐渐取代两个或多个卫生间。试想，在不到90平方米的面积中设计两个卫生间，其他空间的面积相

18、对减少，必然影响其使用功能。大多数户型中若将一个卫生间的功能设计全面，就完全能满足全家人的使用要求。而对于有些家庭结构复杂、可能经常会有客人留宿的家庭，则可以设计一个最多2平方米的“半卫”，安放一个坐便器和一个小洗手盆即可。户型设计中的突破点Breakthrough of Units Design具体措施三、餐厅厨房组合 在小户型的住宅中，厨房的功能也可以通过细分而灵活布置。现在，很多业主已经因为难耐油烟之苦，将爆炒的操作间独立设置，把厨房安排成清洁空间。将橱柜、冰箱、微波炉之类的厨房设备，作为西餐、备餐家具采用开放的形式合置在餐厅里。当解决了油污问题后，就可以把餐厅和厨房组合在一起，使厨房操

19、作空间更加紧凑，而餐厅空间在视觉上也得以扩大，厨房家电也可以放心地摆放在餐厨空间内为室内增彩。四、灵活空间分隔 在建筑结构和居室安排下，建筑师要为使用者留下更大的伸缩余地。比如，可以利用90平方米的空间，提出一个“小三居”的概念，也就是在保证两间正常大小居室的同时，增添一个面积不大、最多不超过10平方米的“半间房”。既可以作为书房、棋牌室，又可以当成一间小卧室，换句话说，这个空间就是现在市场上已经见得到的“多功能房”。除此之外，还可以设计成“能分能合”的空间，在设计户型时设置一些可拆改的隔断墙，使住户可以根据居住需要分割和改造空间，隔出一间小卧室或一个读书角落，或将某个空间扩大等。 户型设计中

20、的突破点Breakthrough of Units Design具体措施五、一梯两户变多户 90平方米以下住房比重达到新建项目的70%，小户型将成为市场主流，消费者会要求更小的公摊面积。一梯两户住宅比较费地，如果为节地而缩小面积、加大进深，则房间也不好使用，并易在户型中部产生“垃圾面积”。所以在90平方米及以下面积的住宅中，应采用一梯多户、大小套型结合的设计方案，这在有效减少每户公摊面积、提高得房率的同时，还有助于户型的多种组合。典型户型分析Analyzation of typical Units现阶段最典型的两居设计典型户型分析Analyzation of typical Units节省公摊的交通核设计典型户型分析Analyzation of typical Units利用中庭增加采光典型户型分析Analyzation of typical Units错层设计，增加采光典型户型分析Analyzation of typical Units错层设计，增加采光弦外之音 某地产大腕说了这样一个故事： 一次建设部某小头目打电话给上海相关政府部门，用以大压小的官腔口吻责问道：“深圳已经出台了细则，你们上海为什么