投融资管理流程1

1、1.4项目决策管理工作流程与标准1. 4. 1项目决策管理工作流程1. 4. 2项目决策管理工作标准阶段节点工作执行标准执行工具前期调查1投资发展部在进行项目决策之前，首先要设定项目目标，然后依据目标进行市场调查市场调查报告2做好房地产市场调查，一般要先做好调查准备：确定调查 目标，对市场进行初步分析，再制定调查计划，然后进行 试调查，据此来对方案进行修正和改进；一切准备就绪， 开始正式调查（一般采用问卷调查和实地调查的形式）； 最后将调查搜集到的信息进行整理、分析，从而确定市场定位3市场定位需要技术部、项目部、销售部针对功能、特性、 价格、客户群的定位等信息收集方面协助投资发展部的工 作可行

2、性分析4投资发展部通过调查结果，作出项目提议项目可行性报告5对目标项目进行可行性分析，此时，项目部、财务部将协助投资发展部进行工程可行性研究、财务风险预测等工作6可行性分析完成以后，投资发展部制定可行性分析报告项目决策7投资发展部组织对可行性分析报告进行讨论，投资发展部经理以及其他相关职能部门负责人参与讨论项目立项报告8投资发展部经理将项目可行性报告附带讨论结果，一起呈送总经理进行审批9总经理审核合格后，投资发展部编制项目立项报告10批复合格后，投资发展部实施项目立项第9章 投融资开发管理制度9.1投资管理制度9. 1. 1项目投资管控制度制度名称项目投资管控制度制度编号受控状态执行部门监督部

3、门生效日期第1章总则第1条 为了加强XX集团公司及下属企业的投资管理，规范投资行为，防止投资的随意性、盲目性， 降低投资风险，依据国家有关财经法规规定，并结合集团公司的具体情况，特制定本制度。第2条投资发展部是负责集团及其子公司、直属企业、外部企业、合资企业、参股企业、兼并企业 项目投资管理的主管部门，主要负责企业投资项目的审查、申报、立项，可行性研究报告的申报审批。第3条 投资原则具体如下。必须遵守国家法律、法规，符合国家产业政策。必须符合本集团的发展战略。必须坚持效益原则，原则上长期投资收益率不应低于集团的净资产收益率。第2章投资审批权限第4条 集团控股企业的投资审批权归属集团公司，非控股

4、企业由其董事会确定。按照投资项目下管 一级的原则，集团公司只受理所属一级独资及控股企业的投资申报，其他企业的投资项目按照隶属关系实 行分级管理。第5条 集团公司及所属企业应制定本企业产业发展中长期规划和年度投资计划；所属企业的年度投 资计划要经法定程序集体讨论、科学决策，并报集团公司投资发展部登记备案。第6条 设立新公司、参股其他公司等权益性长期投资，投资额100万元以内（含100万元）的，由 集团总经理审批；100万500万元（含500万元）的，由集团董事长审批；500万1 000万元（含1 000 万元）的，由集团董事会批准；投资额在1 000万元以上的投资由集团股东大会批准。通过资本市场

5、实施 并购，须经集团股东会批准。第3章投资审批程序第7条 集团及控股企业设立新公司或参股其他公司（非上市公司）新项目开发，必须事先进行可行性研究，从以下6个方面进行定量和定性分析、评价，具体内容如下表所示。公司投资项目可行性研究内容一览表可行性研究项目可行性研究内容项目开发必要性研究项目是否符合政府房地产产业政策、地区规划通过市场调查和预测，对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较分析项目建设规模是否合理项目开发条件分析项目位置是否合、是否符合城镇规划和国土管理的要求基础配套设施建设是否到位，交通运输是否有保证工程地质和水文地质是否符合项目建设要求拆迁工作是否可行，周围环境是否有利于项目建设基

6、本经济数据测算与分析总投资的测算，分析投资构成比例是否合理，有无高估冒算或漏项少算的情况资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率项目费用的鉴别和估算项目的财务效益分析编制项目财务效益分析表，主要包括贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等计算财务动态分析指标，主要包括财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等计算财务静态分析指标，主要包括投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等项目不确定性分析盈亏平衡分析，包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点敏感性分析，包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降、生产能力利用程度等项目不利因素风险分析预测

7、项目开发中可能出现的风险，并提出采取回避风险的有效措施第8条 按本制度必须上报审批的项目，由投资单位在未签订任何具有法律效力的合同、协议及未进行任何实际投资之前，备齐以下资料，上报集团公司投资发展部。项目投资申请报告或建议书。投资单位对投资项目的投资决定或决议。项目可行性研究报告。有关合同、（协议）草案。资金来源及投资企业的资产负债情况。有关合作单位的资信情况。政府的有关许可文件。项目执行人的资格及能力等。第9条 集团公司投资发展部在收到项目报批的全部资料后，应组织有关部门对该项目进行初审，并 提出初审意见。对初审予以否决的项目，在征求集团主管领导同意后，由投资发展部将初审意见书面返回 申报单

8、位。申报单位对初审意见有异议的，可申请复查一次。第10条 经初审认为基本可行的项目，在征求主管领导意见后，由投资发展部会同有关部门提出召开 投资审议会的建议。第11条 投资审议会的内容主要包括以下4个方面：查询项目基本情况，比较选择不同的投资方案； 对项目的疑点、隐患提出质询；评价项目执行人的资格及能力等；提出项目最终决策、建议等。第12条总经理根据投资审议会对项目所作出的决议，签署审批意见。第13条 投资发展部根据总经理的审批意见，下达书面批复文件。一般情况下，在收到投资单位的上 报申请后，应在15个工作日以内完成项目的审查与批复。第14条 凡属于备案的项目，由投资单位在项目实施后15个工作

9、日内向集团公司提交备案材料，包 括可行性分析报告、合同、章程等。第4章投资项目监控第15条 集团公司及其下属企业的投资实行投资、经营和监管相结合的原则。投资单位对投资项目应 实行专人专项监管，做到责权利相对称，确保项目按计划顺利实施。第16条 投资单位在项目正式立项并确定项目执行人后，应再确定一名项目监督人，并由项目执行人、 监督人与本企业的主管领导签订项目责任合同书，项目执行人负直接责任，监督人负连带责任。第17条 项目监督人可由本企业董事会、监事会成员、经营班子成员或投资发展部门的人员担任。项 目监督人的主要职责包括对项目全过程实行跟踪监管、督促项目执行人加强项目运作管理和资金财务管理、

10、及时发现和汇报项目实施过程中出现的问题并提出解决的办法和建议等。第18条 项目执行人应定期将项目进展情况向本企业的领导或主管管理负责人作出书面汇报，并接受 财务收支等方面的审计。第19条 项目的组织实施。要严格按批准的规模、内容和投资指标执行。任何单位不得擅自改变项目的规模内容和突破投资总额；否则，财务部有权停止付款。因故超过概算的，必须事先提出调整概算报告，报集团公司投资发展部核审后报总经理批准后执行。严格控制土建面积和土建投资。基建项目按施工图和预算执行，技改项目土建工程、单项工程新增 面积一般不得超过原有面积的30%，或用于土建工程的资金不得超过总投资的20%。公司经济发展委员会、 建设

11、管理委员会要及时进行监督、检查，发现问题后应及时向集团领导汇报。计划的调整和结转。在年度计划实施过程中，因情况变化，需要调整当年投资计划、用款计划的项 目，投资单位必须事先报集团公司审批。集团公司投资发展部要组织有关人员至少每年两次对下属企业的投资项目实施情况进行检查。第5章 项目的验收和考核第20条 项目按批准的内容巳经完成，具备使用条件，达到竣工文件规定的标准后，企业应及时申请 项目竣工后验收报告，并编写竣工资料，报集团公司投资发展部而后申请政府部门竣工验收。第21条项目竣工验收后，企业应逐月对项目投资效益进行考察分析，向集团公司投资发展部和有关 部门报告项目经济效益情况。第22条 集团公

12、司每两年进行一次投资项目优秀奖评比活动，对获奖的投资项目主管领导和投资项目 执行人、监督人实行奖励。第6章其他第23条 本制度由集团公司投资发展部负责解释。第24条 本制度自下发之日起施行。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期9. 2融资管理制度9. 2. 2融资执行管理办法制度名称融资执行管理办法制度编号受控状态执行部门监督部门生效日期第1章总则第1条 为了保证及时筹集到公司经营、项目运作所需的资金，最大限度地降低融资成本，并有效防范融资风险，根据国家法律法规及公司的实际情况，特制定本办法。第2条 本办法适用于本公司的融资业务管理，主要涉及合作开发融资、银行贷款融资、股票融资3

13、种融资业务的执行。第3条 公司决策机构，财务部以及其他相关职能部门的责任权限如下。公司决策机构：公司总经理办公会、董事会负责融资相关事项的审批与决策工作。财务部：公司财务部在总经理的授权下，负责融资的具体执行工作，包括融资计划的执行、资金提 供方的接洽、融资谈判、融资资金到位管理、融资账务处理、融资总结等工作。其他相关职能部门：在财务部执行融资计划的过程中，公司其他相关职能部门有义务给予配合和支 持。第2章 合作开发融资业务的执行第4条 合作开发融资，即吸取直接的资金投资。这种融资应经公司股东大会召开会议议定或董事会 批准。第5条 总经理负责和资金投资方签订资金投资协议，约定投资金额、所占股份

14、、资金投资日期以 及资金投资收益分配和风险的分担等。第6条 财务部负责监督所筹集资金的到位状况，并请会计事务所办理验资手续，公司据此向资金投 资者签发出资报告第7条 财务部收到资金后，应及时建立股东名册。第8条 企业行政办公室负责办理工商变更登记，并办理企业章程修正手续。第9条 为有效防范融资风险，公司在吸取直接资金投资时应注意下列事项。利用合作开发方式融资时，不得吸取资金投资者巳设有担保物权和租赁资产的出资。筹集的资金在投入使用期间，资金投资者除依法转让外，不得以任何方式抽走。第3章 银行贷款融资业务的执行第10条 银行贷款融资业务由公司财务部统一负责。第11条 银行贷款融资程序如下。根据现

15、金预算和项目开发计划确定资金需求金额、时间和期限，由财务总监提出银行贷款融资方 案，包括拟借款银行、借款额、借款时间、借款期限、利率水平、预计融资成本（包括利息费用和其他手 续费）、还款时间（包括利息和本金）、还款方式、资金来源、对公司资本结构的影响等内容。银行贷款融资方案必须经总经理审核。根据银行贷款融资方案预计的用款时间及银行办理贷款的实际情况，财务总监组织财务部融资 执行人员提前34个月与银行进行初步接洽，形成合作意向，然后进入银行借款程序。银行借款基本程序如下图所示。:综合考虑银行贷款融资这一方式对资本结构的影响，需筹集的资!金数量、还款期限、资本结构、资金成本、风险和效益等因素-包括

16、所贷资金的用途和金额、用款时间和计划、还款期限和计划；-：银行对本公司进行审查，依据审批权限，核准公司提出的贷款金:额和用款计划申请.：合同内容包括贷款种类、贷款用途、贷款金额、利息率、贷款期:限、利息及本金的偿还方式及资金来源、违约责任等-融资执行人员和银行经办人员一起办理抵押物的抵押登记手续-:银行一次或分次将贷款转入企业账户公司按照银行贷款的融资计划使用资金，不得随意改变资金用 途，财务部应及时计提和支付借款利息，并实行岗位分离银行贷款融资程序图财务部建立借款台账，借款到账的当日据实登记每笔借款的合同编号、贷款银行名称、借入金额、 借款日期、还款日期和借款利率等事项，及时计算、提取应计利

17、息，准确反映利息支出和本金偿还情况。在办理贷款的过程中，在银行规定报送的材料中需由财务部以外的其他部门提供的，财务部应提前 一周通知相关部门。银行临时要求报送的材料，财务部应在得到银行通知时立即通知相关部门准备，通知 内容及时间应形成文字记录。相关部门在接到通知后，应在规定的时间内提供相关资料，并形成文件交接 记录。第12条短期借款融资程序。1 .根据财务预算和预先测算，公司财务部应先确定公司短时间内所需资金拨款，编制短期借款计划表。依照资金的规模大小，分别有财务部经理、财务总监和总经理审批短期借款计划表。具体限额如下 (超过规定限额标准的由公司董事会批准)。财务部经理审批限额：10万元。财务

18、总监审批限额：50万元。总经理审批限额：100万元。财务总监在总经理的授权下负责签订借款合同，并监督资金拨款的到位和使用情况，借款合同内容 包括借款人、借款金额、利息率、还款期限、利息同本金的偿还方式以及违约责任等。在短时间借款到位当日，公司财务部应按照借款类别在“短时间融资登记簿”中登记。公司依照短期借款计划表中的规定用途使用该项资金，不得随意改变资金拨款用途，如有变动须经 原审批机关部门的批准。第4章 股票融资业务的执行第13条 股票融资程序如下。发行股票融资时，公司董事会应先拟定发行新股的申请报告，并报股东大会批准。经股东大会批准后，董事会向国家相关授权部门申请发行新股。公司对外公告招股

19、说明书、财务会计报告及附属明细表，并与证券经营机构签订承销协议(定向募 集时，还应向新股认购人发出认购公告或通知)。公司出售股份，收缴股款。改组董事会、监事会，办理相应的变更登记手续，并向社会发出公告。第14条公司发行记名股票时，财务部应当置备股东名册，名册上记载股东的姓名或名称、住所、各 股东所持股份、股票编号以及股东取得股票的日期等。第15条 公司发行无记名股票时，财务部应当记载发行股票的数量、编号及发行日期。第5章融资资金管理第16条收取资金。财务部出纳人员需根据融资合同或协议，在规定时间内收取所筹的资金。融资合同或协议签订后，出纳人员需及时核实筹集资金的到账情况，如果发现异常，应及时汇

20、报，否则由其自行承担责任。融资合同或协议签订后，公司的会计人员需及时检查贷款凭证手续是否齐全、内容是否合法，确保凭证内容与融资合同或协议的内容保持一致。第17条筹集资金的使用控制。按照融资合同或协议的约定，公司及时足额取得相关资金后，应按规定的用途使用筹集的资金。第18条筹集资金的使用变更。1.由于公司内部经营变化或市场环境变化等特殊情况导致确实需要改变筹集资金用途的，资金使用部门须提出变更申请书，经财务部核准后报总经理审批签字。2.审批过程须进行完整的书面记录，严禁未经审批就擅自改变资金用途。严禁擅自使用公司筹集的资金，发现私自挪用资金者，应追究其责任并视情况报相关部门或机关处理。第6章附则

21、第19条本办法由财务部制定，解释权、修改权归财务部所有。第20条 本办法经公司总经理审批后实施，修改时亦同。编制日期审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期17. 9项目调研状况分析工具17. 9. 2宗地基本状况评估工具宗地基本状况评估的内容主要包括宗地地理位置、界址、面积、土地附着物分布、权属、 地形地貌状况、水文地质条件、土地面积及其红线图、“七通一平”现状、地块的历史研究 等。具体分析工作可运用SWOT分析法来进行，具体如表17-19所示。表17-19项目宗地基本状况SWOT分析表基本资料项目内容项目内容地块名称规划用地面积地块编号容积率地理位置建筑密度用地性质使用期限（年）土地使用权

22、出让金宗地SWOT分析优势分析（S）S1： “七通一平”状况良好S2 :交通便利S3：建筑规划设计较灵活S4：充裕的资金实力S5 :分期开发缓解资金压力劣势分析（W）W1：宗地周边基本配套设施不齐备W2：宗地周边因有工厂而有污染W3：区域人文环境不佳W4：项目开发会对宗地周边的自然景观造成破坏W5 :规划的道路投入时间待定W6 :规划的道路投入使用后的交通压力偏大机会分析（O）O1：区域需求旺盛，房价持续走高O2：规划中的地铁XX号线经过周边，升值潜力大03：城市化进程加快，土地不断增值04：区域待开发土地较多，易形成大规模的居住区05:政府拟在此建大学城，教育资源渐趋完善威胁分析（T）T1：

23、城市化进程偏向宗地的东北边T2：短期内区域市场的同类楼盘数量多T3 :政府大力加强本区内的保障性住房建设T4：周边项目的档次偏低17. 9. 3项目周边环境调查模型项目周边环境调查模型如表17-20所示。表17-20项目周边环境调查模型调研方式实地调查、实地调查拍摄图片调研目的对地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观和环境污染状况进行调查地块4个方向建筑物污染状况近景远景视野遮蔽状况主要内容周边地块东面环境地块南面地块西面地块北面地块2公里半径内的历史人文景观列示环境污染情况空气（灰尘、气味等）噪音（噪声来源、噪声分贝等）水质（地块周边河、湖的污染程度）土地（垃圾污染情况）治安情况

24、17. 9. 5项目周边社区现状调查模型项目周边社区现状调查模型如表17-21所示。表17-21项目周边社区现状调查模型18. 3开发融资方案与开发方案选择工具18. 3. 1房地产开发融资方案选择工具常用融资方式说明一般情况下，房地产开发过程中，可用到银行贷款、合作开发、预售房屋和发行股票等 4种筹资方式进行融资。融资决策人员需分析、计算和比较各种融资方式的利弊（如表18-7 所示），选择其中一种或几种进行组合，制定适合地产项目开发需要的融资方案。表18-7传统融资方式说明表融资方式融资方式说明特点说明银行贷款通过向商业银行进行短期或长期贷款进行融资灵活性：公司可据需要选择银行借款期限的长短

25、负担性：公司必须按时还本付息融资程序较简便，融资成本较低，债权人不参与企业利润分配筹得的资金有使用方向方面的限制合作开发筹资通过寻找一家或几家有经济实力的 房地产公司合作开发地产项目，达 到缓解自身资金压力、分散转移风 险的目的企业所需投入的自有资金减少，可以避免企业自有资金的不足引起的问题相应的降低了项目开发风险项目开发收益会与合作者分摊，收益也相应降低预收房屋在楼盘项目达到预售条件、取得商可以为企业筹集到必要的建设资金，且无需支付本筹资品房预售许可证的前提下，将正在建设中的房屋预先出售给购房者，获得预售款金和利息通过预售房屋可将部分市场风险转移给购房者取得房屋预售许可证的条件较多，手续较为

26、繁杂股票筹资通过发行股票进行大量直接筹资长期性：股权筹资所筹得的资金具有永久性，无到期日，不需归还不可逆性：公司无需还本，投资方式或投机者创新融资方式说明合理选择融资方式，有效进行资本筹集和运作，在房地产项目开发过程中起到重要作用。 近来，国家出台了一系列政策以加强对房地产行业的宏观调控，并实行偏紧的货币政策，利 率不断上升且银行紧缩银根，房地产开发企业通过传统融资渠道筹集资金愈发艰难，企业只 能通过其他融资渠道来获取必需的资金。房地产项目融资时，可采用这些创新融资途径，其说明如表18-8所示。表18-8创新融资方式说明表融资途径融资途径说明特点适用企业海外基金外资地产基金进入国内资本市场，地

27、产开发企业可申 请政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产，或 是成立投资管理公司；在操作手段上通过回购房、买 断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收集中度高，对企业信 誉、规模和实力要求 比较高，融资成本高大型地产开发企业或项目并购房地产开发企业可以通过收购中小企业及优质地产 项目，获得其手中因资金缺乏而无法开发的土地资 源，使本企业不因缺少土地而搁浅项目可实现企业规模的迅速扩张均适用房地产投资信托信托投资公司发挥其专业理财优势，通过自身信托计 划为房地产开发项目筹集资本，为委托人获取一定的 收益，并且代为管理、营运或处理委托人托管的房地 产及相关的资财融资规模较小，收益平稳，市场回

28、报与股东收益高无明显限制房地产债券融资房地产开发企业通过发行企业债券，向保险公司、基 金等大型投资机构、商业银行、个人投资者等获得融 资，并且按照政府主管部门审批后的用途使用利率市场化，发行程序相对简易，融资成本较低，可避免因再融资分散股权适用于大型开发商或资信情况较好的开发商夹层融资夹层投资是一种无须担保的长期债务，它通常提供形 式非常灵活的较长期融资，这种融资的稀释程度要小 于股市，并能根据特殊需求作出调整，而还款可根据 企业的现金流状况确定还款期限较长，还款方式较为灵活，比股权投资风险小有并购计划，能快速成长且即将上市的企业项目融资房地产开发企业为该开发项目成立一家项目公司，以 项目公司

29、作为借款人筹借贷款，并以项目公司的现金 流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷 款的担保物融资数额较大，借贷 关系明了，可以合理 分担风险，纳税灵活 性较差无明显限制开发商贴息委托贷款房地产开发企业提供资金，委托商业银行向购买其商 品房者发放委托贷款，并由地产开发企业补贴一定期 限的利息的行为，其实质是一种“卖方信贷”房地产开发企业的 自有资金不少于项 目资金的30%对地产开发企业自身的资金要求高短期融资券房地产开发企业依照法定程序发行，约定在3、6或9 个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期 资金需求的有价证券利率、期限灵活，周转速度快、成本低资质好、规模大的企业房地产证券化

30、把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质 的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。， 其实质是不同投资者获得房地产投资收益的一种权 利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产 股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转 换债券、单位信托、受益凭证等参与者众多，法律关系较为复杂，安全系数较高，证券品种多样化，资产流动性高我国房地产证券化处于起步阶段，目前尚无成功运作案例融资方案选择策略在实际融资过程中，房地产企业应根据不同项目、不同环节的风险控制和融资需求选择一种或几种融资方式。具体项目开发过程中，各环节的融资方案选择策略如图18-10所示。项目准备阶段项目建设阶段本阶段面临投

31、资估算不足、融资规模不够的风险，融资期限长、数额大、限制多，为保证融资顺利，可接受成本较高的融资方式_本阶段开发成本较高，风险较大，融资进度要尽可能与开发进度配合，使其既满足工程需要，又因过K度融资而导致过高的资金成本J采用夹层融资，自有资金达30%，可选用信托融资资质较好的可发行债券、利用海外- 基金，中小企业可联合开发/基建垫资是最重要来源之一，将部 分风险转移至承包商适合选用信托、夹层融资、短期融 资券等方式项目营销阶段房地产开发商面临贷款利息税升高、购房者拖欠款等风险。本阶段开发商应协助购房者进行融资，加L快房屋出售，回笼资金采用开发商贴息委托贷款方式融资租赁、抵押贷款等方式心)(.一

32、( )项目阶段选择策略七推荐融资方式图18-10不同环节融资方案选择策略第20章财务管理工具20.1成本管理工具20. 1. 2成本控制方法成本控制是指预定成本限额，并按限额开支成本和费用，通过比较实际成本和限额成本， 衡量企业经营活动的成绩和效果。1.房地产企业成本控制步骤房地产企业成本控制步骤具体如图20-4所示。楼盘项目的预算应符合公司的战略总目标和计划，汇总各业务部门（分公司）的成本，建立标准成本 和预算，将审定过的成本控制指标层层分解到各业务部门（责任单位）在预算执行过程中，各楼盘项目负责人，应是目标成本控制的责任人，要严格控制项目的实际发生成 本，并将实际发生成本与目标成本进行比较

33、，计算差异，反馈信息成本发生后，就实际发生的成本提出报告，对实际成本与目标成本之间的差异进行分析，查明具体原 因和责任归属，提出改进意见，对原来制定的成本限额，根据情况发展作出必要的修正图20-4房地产企业成本控制步骤2.房地产企业成本控制要点及控制方法房地产企业在经营中，有若干重要环节是成本控制的关键点，具体内容如表20-1所示。表20-1房地产企业成本控制要点控制要点控制内容控制方法立项成本控制新征土地征地费用在合理合法的范围内少交或晚交费用，力争减免费用拆迁安置费用房产确权后，办理拆迁安置费用大市政费用自建部分按照公司工程体系交纳，交政府部分按有关规定办理规划条件满足公司利益最大化要求，

34、合理提高容积率，降低土地成本买断项目“七通一平”标准明确验收标准及明细手续风险与项目付款时间直接挂钩买断内容明确买断内容明细付款总额为公司争取最大利益付款时间合理延长周期，增加次数合作开发合作方式符合公司战略要求分成比例符合公司战略要求交房时间尽可能地延后交房交房标准不低于合同中的交房标准付款总额选择对公司有利的方式付款时间尽可能延长周期并增加次数搜集和分析市场信息加强市政状况分析可行性规划设计确立规划要点制定可行性研究设计任务书规划方案及时调整可行性规划设计方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定未通过的方案进入可行性设计变更环节，重新进行评审根据实际情况进行细节调整设计成果提

35、前确定设备选型方案根据提交的设计成果进行投资估算规根据项目前期运营的情况和市场分析，制定设计任务书划设计方案通过招标选择设计方案环报批设计请专家评审设计方案节报批确保符合市政设计成遵守相关法规，完善自身报批规范性，确保材料完整本对报批设计进一步调整控扩初设计要求反复斟酌设计要求制进行内部审核根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等扩初设计成本概算因素对总成本作出概算制定经营指导书根据扩初设计要求进行招标扩初设计图进行专家评审进行内部评审根据实际情况的需要及时调整设计图地质勘察搜集权威地质资料桩基设计派专业人员勘察设计方案评审设计两种以上桩基形式由专家进行桩基形式和桩基结构评审桩基

36、施工图不断完善设计施工图设计施工图设计要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核报建按政府有关政策交纳政府部门报批费报施工图控制上报时间审图与施工方洽商设计，互审互签，明确修改意见施工配合在施工成本控制方面给予必要的配合面积测算实际施工时进行实地测算销售包装设计结合营销费用控制招标装修方案设计方案设计要求根据扩初设计图、经营指导书和实体研究的结果确定方案设计要求材料设备选型成本方案调查、分析材料设备信息根据设计要求确定装修材料和设备制订装修设计目标成本

37、计划明细表进行装饰综合价格分析招标制订设计任务书组织专家评审投标的设计方案功能设计项目建筑物功能经济评估进行市场调研有针对性扩充建筑物功能市政配套方案进行市政状况调研争取政府有利条件环境方案设计根据投资估算和报批标准确立环境设计方案目标成本总额通过招标选择最优的环境方案智能化设计分析市场现状，分析智能化的必要性控制智能化内容通过招标寻找外部合作销售承诺保持各部门与销售部的信息畅通，保障销售承诺与实际功能的一致性设计变更设计调整费用费用随设计及时调整设计变更洽商严格按照设计变更洽商流程进行材料设备选 型方案确定时间在扩大初步图确定前确定材料设备，使设计在图纸阶段就考虑材料设备的安装采 购通过招标

38、方式进行采购招标环节成本控制投标单位选择资 质管理水平技术力量历史记录资金实力合作经历建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库；从 公司认可名册中的承建商、供货商、监理公司中选择投标单位； 招标工作小组审核、考察、评估、筛选3家以上投标单位，报 招标评审委员会及主管领导招标文件各类合同招标书内容主办部门起草、制定招标标准文本招标书内容应包含：工期、工程造价或取费标准、质量要求、 付款方式、招标范围、结算方式、验收标准、投标注意事项、 废标条件（投标书必须加盖投标单位法人印章）、接标时间、开 标时间、定标方法、投标单位补充意见、标准合同条文、图纸、 其他要求等由招投标工作组严格审核审核

39、评标和定标确定优先顺序，首先为技术评标，然后为经济评标，最后为其他；综合审核投标单位，评定中标单位施工环节设计变更环节变更评估确保项目前期规划、定位全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整加强施工前的审核工作，全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定成本控制各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据变更的审核签认根据变更原因将设计变更分成4类，不同类别按相应的审核签认流程进行设计变更必须下发通知单变更必须由设计单位、工程部、监理单位和施工单位共同签字后才生效变更的审批总经理审批后方可进行变更施工现场签证签证的必要性现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行

40、签证的时限现场签证确需发生，应坚持“当时发生当时签证”的原则签证的工程量认真核对签证的工程量，确保准确签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改，编号准、全，并有监理工程师的签字确认签证的审批发送施工洽商通知单必须遵循“先洽后干”的原则，在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证签证的反馈对工程变更应定期进行分类汇总和统计分析，并根据统计资料对工程变更提出改进意见审图扩初图会审图纸多层次会审会签及审批制度；各专业互审互签制度；力争在开工前消除图纸中的问题施工图会审分项、分部图会审专业技术图纸会审总分包配合费分包方式通过招标确定配合费，应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、分包范

41、围而增加工程成本分包内容分包的责任界定材料供应选型施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定材料供应方式先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用材料计划限时编制材料计划，并进行材料计划签认预留时间要考虑可能出现的问题，留出相应的时间工程款的支付付款进度按合同约定付款；按进度付款工程进度多层次多角度审核工程进度付款的审批根据情况由不同级别人员最终审批材 料 设 备 环 节 成 本 控 制材料进场计划采购招标及订立合同时间通过招标方式采购材料，严格控制合同订立时间生产周期与工程进度相配合运输周期具体与采购点远近相对应安装、验收周期与工程进度相配合交叉作业时间与工序安排相联系材料性能价格比市场信息日

42、常搜集市场信息，建立材料市场信息库技术参数材料设备的技术参数由设计部确定或封样招标必须招标的材料设备要制订招标计划，无须招投标的材料设备需从3家以上厂家的报价中选择材料款支付材料款支付方式进行预付款限额控制材料款支付进度首次验收后进行付款总额进度控制保修款保修款一般不低于合同总价的5%，或依据合同中约定付款材料验收数量验收几方共同确认现场到货数量质量验收进行外观质量的验收、安装后质量的验收、投入使用后的质量验收材料保管与保修材料保管在合同中明确货物的卸货和保管责任的承担者材料保修用合同的方式明确保修责任和保修期销售环节成营销方案费用总额确定费用目标总额市场信息收集营销计划营销预算根据各种相关因

43、素确定具体计划和费用，进而确定费用目标总额营销方案审批根据各种相关因素确定具体计划和费用本控制营销现场费用现场销售人工费用控制销售人数，控制销售工作进度，控制奖励办法现场销售器具费根据现场情况进行控制卖场、现场包装费销售模型费用宣传资料及礼品费展销费计划额度控制额度内调剂和超额审批制度媒体选择媒体及广告代理公司信息收集和分析派专人负责信息的收集和分析招标贯彻“先评后选”的原则，进行内部评审，公开招标样板房装修设计、装修收集市场信息，制定装修目标成本总额材料采购收集信息，对比分析材料、设备采购的报价信息采集及招标通过招标方式选定施工单位样板房维护委托物业代管协议材料回收、保管和再利用建立材料设备

44、清单，进行使用登记，评估和处理闲置品销售回款销售折扣点严格执行销售折扣点规定销售补充条款及承诺给出承诺制作楼书，分类承诺设计变更与承诺贯彻变更审批与知会制度履行变更承诺交房交房日期分类处理晚交房原因保修期与施工队洽商延长保修期质量补偿签订交房验收协议工程预施工方的预算施工方预算内容审查先审查造价比例大的项目（地面、墙面、部分家具）注意报价拆分、施工方法、报价及招标方法不同会影响成本的 问题决算环节钢筋用量核实施工中钢筋用量选择并委托现场管理经验丰富、职业道德良好、工作认真负责工程造价咨询公司进行钢筋量计算洽商、变更的钢筋用量审计部专人负责抽查与核实工程造价咨询公司的钢筋用量计算工作成材料价差严

45、格执行合同中的价差调整办法本价差的调整人工价差及时跟踪价格（材料、人工、费用）变化情况控费用价差当价格出现异常波动时，应立即与相关单位商量对策制图纸审核工程部、项目部负责组织各专业人员共同审图，实行专业负责洽商、变更的因市场因素制，严格执行监理公司审图和施工单位审图的规定费用控制甲方修改图纸现场签证工期甲方履行自己的合同义务；甲方督促乙方履行合同义务；重视质量工期与质量的过程控制违约与索赔配合管理工程部经理负责各施工方的配合问题停工、窝工当造成重大停、窝工时，工程部与审计部及时进行停、窝工费用计算公司开发速度、规制订年度资金计划，进行资金占用情况的估算与控制模与贷款计划期财务费用地价款的支付制

46、订项目总体开发计划间工程款的支付制订工程年度付款计划费销售回款管理制订年度销售计划用薪金依据人力资源部有关规定确定公司工资总额，依据国家和公司的岗位津贴有关规定确定加班补助及其他费用与出差补助，依据公司“奖成人工费用出差补助优惩劣”的政策确定奖金额本其他费用控奖金制（含即时奖金）行政管理费用通信费用通信费用实行限额报销交际费用交际费用实行定额报销车辆交通费车辆交通费实行油料归口管理；实行过路费、过桥费、停车费、 养路费实报实销管理；实行维修费、保养费事前审批；实行部 门经理以上私家车限额报销其他办公用品费由行政部具体审批和控制物 业 管 理成 本 控 制委托物业管理未销售的商品房制定委托管理邀

47、约并致物业公司，物业公司就邀约项目提交物 业管理方案，经同公司客户服务中心达成一致意见后签订委托 管理协议地产公司办公费职工宿舍租赁费样板间管理费资产委托经营康乐中心制订委托经营合同，物业公司就委托经营合同提交委托经营方 案，同公司客户服务中心达成一致意见后同被委托方签订委托 管理协议幼儿园班车物业亏损或补贴物业管理费亏损（含环境维护费）按合同约定执行取暖费亏损水电费亏损（含差额部分）2内部控制工具20. 2. 2内部控制程序图在房地产企业实行内控，可采取如图20-5所示的程序。图20-5房地产企业内控实施程序图第21章组织结构设计示范1房地产企业组织结构设计示范21. 1. 2大型房地产企业

48、组织结构设计第22章职能分解与目标管理示范2目标管理示范22. 2. 1总经理目标分解表总经理目标分解表序号目标项目指标内容单位指标（值）完成时限1销售目标总销售额万元总销售额销售费用万元回款率%客户满意度%2生产目标产值万元竣工面积平方米合格品率%优良品率%3工程安全目标工程安全事故发生率%工伤率%0事故死亡率%04财务目标总营业额万元利润万元主营业务收入万元营业费用万元管理费用万元5综合管理目标企业总体规模发展目标企业人力资源战略目标技术创新目标企业规范化管理的推进目标企业管理信息化建设目标企业文化建设目标22. 2. 6投资发展部经理目标分解表投资发展部经理目标分解表序号目标项目指标内容

49、单位指标（值）完成时限1年度经营计划的制订与执行年度经营计划的执行%按计划100%完成2投资项目管理投资项目的执行情况%按计划100%完成3项目目标评估管理项目目标管理工作覆盖面达到100%22. 2. 12材设部经理目标分解表材设部经理目标分解表序号目标项目指标内容单位指标（值）完成时限1采购过程管理采购的物资、设备合格率%采购的物资、设备合格率100%采购进度节点及时率%采购进度节点及时率100%物资、设备采购总成本%物资、设备采购总成本不超过预算的=ZT- _ 5%2仓储管理采购来的材料、设备合格率采购来的材料、设备合格率 100%材料、设备出入库差错率材料、设备出入库差错率为03固定资

50、产、低值易耗品官理公司固定资产完好率公司固定资产完好率在90%以上使用率使用率在90%以上22. 2. 15行政部经理目标分解表二二二=_ _行政部经理目标分解表一一二序号目标项目指标内容单位指标（值）完成时限1行政费用控制行政费用控制额行政费用控制在本年度预算内2行政性财产物资管理行政性固定资产的完好率%行政性固定资产完好率达到90%3车辆管理车辆的完好率%车辆的完好率保持在90%以上交通安全恶性事故率%交通安全恶性事故率为0一般事故率%一般事故率不超过5%交通费用开支额度%交通费用开支额度控制在本年度预算之内4治安保卫管理年度内行政性恶性事故发生率%年度内行政性恶性事故发生率为0第24章绩

51、效考核示范24. 1投资发展部人员绩效考核表24. 1. 4发展规划专员绩效考核表1L发展规划专员绩效考核表考核项目考核要点考核指标权重(%)考核主体考核资料来源1.撰写发展规划文件根据投资发展主管的要求和具体的项目规划条件，编写投资发展规划文件所编写的投资发展规划文件符合要求40投资规划主管投资发展部2 .提交可行性分析报告对新增房地产项目的进行经济性和可行性进行分析，并提交分析报告新增项目经济性 和可行性分析报 告提交及时，分析 准确40投资规划主管投资发展部3 .提供资料和建议跟踪、收集巳投资项目资料，为运行数据、效益评估、未来收集资料和数据及时、准确，考核20投资规划主管投资发展部预测

52、等方面提供数据，为发展规划主管进行项目阶段性分析提供建议；参与新投资项目 的运行状况评审工作，为项目 评审工作提供建议期内建议被采纳 的次数不低于5次24. 3销售部绩效考核表24. 3. 1销售部经理绩效考核表- 1销售部经理绩效考核表E1一一1考核项目考核要点考核指标权重(%)考核主体考核资料来源1.制订销售计划及预算根据公司既定营销策略制订项目销售计划，组织编制项目销售计划及整体销售费用预算，研究决定项目的销售推广形式以及公关方案和促销计划营销计划实现率达到100%，达 到一万元。年度营 销费用不超过预 算一万元30营销总监销售部财务部2.销售控制根据营销实施情况，定期组织 对营销活动进

53、行分析，组织制 定销售进度控制表、调查客户 的资信度、检查销售人员执行 销售流程的情况，以保证销售 活动正常进行年度、季度、月度销售计划完成率达 100%30营销总监销售部3.客户管理及时组织建立完备的客户档案，及时组织对业主入住资格 进行审定，对顾客投诉进行妥 善处理，以确保维护良好的客 户关系年营业额增长率达到15%；客户满意度达到90%30营销总监销售部4.员工管理组织本部门员工的培训、考核 工作，通过沟通与激励等方 式，挖掘员工潜力，达到开发 人才的目的年终综合考评，部 门员工平均得分 在85分以上10营销总监人力资源部24. 3.2销售主管绩效考核表f _ 1销售主管绩效考核表_考核

54、项目考核要点考核指标权重(%)考核主体考核资料来源1.制订销售计划根据公司年度销售计划和下达给本销售组的任务，制订本组销售计划销售计划实现率达到100%35销售部经理销售部2.开展销售活动组织本组人员销售活动的开展，检查、监督销售员的日常销售工作年度销售额计划完成率达到100%35销售部经理销售部3.客户管理及时解决现场销售中出现的 问题，热情解答客户的疑问， 督促销售员上报日、周、月度 报表和工作计划，做好相应的 客户以及潜在客户的统计分 析和上报工作各类报表中数据真实准确，出错率为020销售部经理销售部4.员工管理做好部门的上传下达工作，组 织本组人员的培训、考核工 作，通过沟通与激励，挖

55、掘员 工潜力，达到开发人才的目的年终综合考评，部 门员工平均得分 在85分以上。10销售部经理人力资源部24. 4项目部绩效考核表24. 4. 3融资主管绩效考核表融资主管绩效考核表-一L=一考核项目考核要点考核指标权重(%)考核主体考核资料来源1.融资及资金支持的运作及其准备负责与金融机构协调，争取为项目提供各种融资与金融机构协调对顾客提供按揭等金融支持，为项目销售提供保证融资、贷款、按揭等工作按照公司领导要求完成率达到100%50项目部经理投资发展部2.具体办理立项相关手续配合立项主管，及时完成项目立项相关申请报批手续的准备及立项相关手续的办理办理立项手续，按 照公司规定的时 间节点完成率

56、达到 到 100%50项目部经理投资发展部财务部24. 5预算部绩效考核表24. 5. 1预算部经理绩效考核表预算部经理绩效考核表考核项目考核要点考核指标权重考核考核资料(%)主体 来源1.工程预算按照公司会审后的施工图纸， 组织对人工费、原材料价格、 设备的价格进行市场调查，组 织本部门员工编制工程项目 预算，交工程总监审批确认工程预算与工程投资额差异不超过5%工程预算部30总监财务部30 工程 预算部2.工程成本控制 确认本项目使用的工程劳务工程成本降低率定额、材料使用定额、设备台 班定额，组织对其数量和价格 进行检查和控制。审核甲供材 料的采购计划，对数量和价格 进行把关达到5%总监质量

57、部3.工程项目决算工程竣工时为工程承包商、材 料供应商进行最终决算。进行 最终的决算与预算的成本差 异分析，并向公司提出项目决 算报告、工程成本报告最终的决算与预算的成本差异不超过5%30工程总监预算部财务部4.员工管理负责对本部门员工进行专业技能培训与指导，通过有效沟 通、激励与奖惩等手段，提高 员工素质，挖掘潜力，达到开 发人才的目的年终综合评价，部 门员工平均得分 在85分以上10工程总监人力资源部24. 6工程技术部绩效考核表24. 6. 1工程技术部经理绩效考核表1工程技术部经理绩效考核表考核项目考核要点考核指标权重(%)考核主体考核资料来源1.工程调度管理定期主持召开现场工程调度

58、会议，对参与项目施工的各承 包商实施统一的协调与调度， 以及组织对进入现场的劳力、 材料、设备进行统一调配工程项目进度节点实现率达到100%30工程总监工程技术部2.工程测量协助规划局测量大队进行现工程测量及时，准20工程工程场测量，负责现场定位桩的保护以及土方开挖的放线工作确率达到100%总监技术部3.安全管理组织制定各项安全管理制度， 定期进行安全大检查，对进场 的人员进行安全教育；对安全 事故和安全隐患进行妥善处理死亡事故率为0，工伤率控制在3%。以下20工程总监工程技术部4.工程技术管理及时组织对国家新颁布的技 术标准、工艺标准、操作规程 进行学习和贯彻。并对施工过 程中的技术、工艺标

59、准的执行 情况进行监督、检查，处理施工中出现的技术问题工程质量合格率达到100%，优良品率达到90%20工程总监工程技术部5.员工管理组织本部门员工的培训、考核 工作，通过沟通与激励等方 式，挖掘员工潜力，达到开发 人才的目的年终综合考评，部 门员工平均得分 在85分以上10工程总监人力资源部24. 7材设部绩效考核表24. 7. 3收料员绩效考核表收料员绩效考核表考核项目考核要点考核指标权重(%)考核主体考核资料来源1 .材料、设备的日常管理负责材料、设备的出入库、验 收、盘点、搬运、保管、维护 等工作材料、设备出入库差错率为060材设部经理材设部2.材料账管理负责所购物资、设备的账目管账物相符，差错率40材设部材设部理，及时登账、销账，协助会 计做好物资、设备的盘点、核 对工作为0经理财务部24. 8质量部绩效考核表24. 8. 1质量部经理绩效考核表质量部经理绩效考核表考核项目考核要点考核指标权重(%)考核主体考核资料来源1.工程质量管理根据工程项目的施工质量管 理标准对项目施工实施监控， 及时、准确地解决施工过程中 出现的各种质量问题，定期组 织对各工程项目的质量检查和最终质量验收，确保工程质 量符合标准工程质量合格率达到100%，优良品率达到80%40工程总监质量部2.工程原材料管理组织对工程使用的原材料进行检查或抽检，审核公司采购 的各种原