北大黄埔房地产总裁EMBA专题课程课件

1、天津浩华房地产咨询有限公司二0一一年四月规划设计创新专题分享北大黄埔房地产总裁EMBA专题课程（规划设计） 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计目录contents 第五讲：价值创新永恒的主题 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计目录contents 第五讲：价值创新永恒的主题主讲师：刘力刘力主创工作室（DRLL）总设计师 五合国际建筑设计集团（5+1 Werkhart International）总顾问 英国爱丁堡大学博士 清华大学硕士

2、亚洲人居协会理事 世界华人建筑师协会创会会员、理事 清华大学EMBA班客座教授 北京大学EMBA班客座教授 上海交通大学EMBA班客座教授 同济大学EMBA班客座教授 主讲师：孙克放建设部住宅产业化促进中心副总工程师 中国规划学会居住委员会副主任，担任中国社科院城市发展与环境中心特聘研究员，北京工业大学文化创意产业研究所兼职教授。清华大学、北京大学、人民大学、浙江大学、重庆大学等教育学院EMBA班、研究生班、房地产职业经理及总裁班授课教授。 一、市场需求方面：1、抑制投资投机需求；2、刺激 有指标 购房者；3、推动置业一步到位；4、推动商用物业投资；5、推动二三线城市交易及价格； 新局势解读例

3、：各地房价控制目标？不高于GDP增长速度（10%左右）；规律：房地产价格瓶颈定律4000800010000（沧州、石家庄、天津） 缘木求鱼政策与作秀只推迟成交，难抑房价！二、深远社会影响：1、确认社会成分，阻止下层进入有产阶级；2、税收政策强化户籍社会管理地位；3、各类资源分配方向票证化；4、行政权力膨胀，经济管理计划化；5、在一次分配中寻找社会平衡； 新局势解读（一次分配发生在任何有雇佣关系的领域，就是通过市场实现分配，比如老板对雇员发的工资。二次分配主要靠国家，通过税收弥补贫富差距，向富人征多点税然后去补贴穷人，比如失业金、低保等。） 国家发改委 向住房和城乡建设部、环境保护部等有关部委发

4、布关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知。三、对房产及产品影响：1、资源/资本门槛提高，强化央企与巨头地位；例：绿城集团承建产品包工2、小开发商边缘化、合并、退出与向下级市场发展；3、产品品质/精度成为竞争关键；4、产品特色重于价格优势；5、超小户型和超大户型受宠，常规户型市场饱和化； 新局势解读发展要求及趋势：【超高层的发展趋势】苏宁地产、雅戈尔地产【高精度整合设计】：设计装修景观效果同时进行；室内设计师做平面和户型建筑师来做施工图室内设计师做外立面、会所、底层、礼堂、围墙高精度设计更懂生活、全程优劣势评估：例1：产品建议【弧面窗】1、圆弧窗体造价是平面窗体的两倍；2、开启

5、扇的设计要充分考虑装修，不宜应用；3、定制式家具；4、夜间反光，对人心理产生影响； 5、聚集噪音，传播噪音。新局势解读例2：1、没有细节的样板房不叫样板房；2、建筑+室内装修+景观=高精度（墙砖的排布、缝宽）3、大地景观设计：建筑只是景观的一部分例3：超高层与高层建筑简易指标比较结构成本：剪力墙钢结构100M1800元/1.5倍*同高度剪力墙120M1.1倍*1800元/1.75倍*同高度剪力墙150M1.25倍*1800元/160M2.5倍*100米钢构空间性能跨度最大8M跨度最大1213M新局势解读建筑成本：人防工程（避难层）、施工设备系数要求较高设备成本：排烟系统、电梯系数要求较高 成本

6、增加1000元/，每层增加79公摊颠覆户型设计系统户型设计：目的决定手段1、开发商的投资回报需求；2、政府的限制数据；3、地块自身属性；4、市场需求； 设计任务书几室几厅概念脱离市场！福利分房时期的概念中国城市家庭单位：3.2人/户 生活空间配置标准的重定义客厅功能有变：失去接待客人的功能卫浴必须完全分离通透式大厨房颠覆户型设计系统功能空间细化：入户空间（玄关）：门一开，灯就亮；手里的东西放在哪？置物台隐蔽式衣柜、鞋柜；不合理设计举例：施工图设计人员的暖气、水标等放置影响装修！合理装修设计举例：日本户型：【设计价值的体现】阳台封闭功能化：洗衣间、花园房首层设计：防护为先；覆土深度大于1.5M；

7、防水工程管道设计：竖管集中到中央管井（物权法）立面漏水管：内置外立面1、纪念馆式门厅；2、灌木修剪艺术墙；3、仿石漆的应用：150元/；4、样板间装修提供货号；5、灯槽灯光设计。 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计目录contents 第五讲：价值创新永恒的主题住区规划中开发商角色与利益手段政府：提供用地，从宏观角度控制指标；开发商：服从规划，分析居民居住需求，实现经济效益最大化；居民：住宅出售时有选择权，居住时给出综合评价；建筑规划平面组合基本形式行列式、围合式、点群式、组合式、自由式建筑规划平面组合基本形式行列

8、式：优化的行列式（上海万科四季花城）要点：北京以南的城市并非正南正北最好；南偏东15最科学（避免西晒）围合式：围合的优化（深圳万科四季花城）要点：围合式与裙楼商业住宅失窃率最低；内廊式住宅失窃率最高。点群式：（鲁能领袖城）景观效果最好（住宅是绿化的点缀）大量户型单侧通风单侧采光建筑规划平面组合基本形式组合式：（武汉万科四纪花城、成都万科城市花园）要点：大盘常用；地形复杂的盘常用自由式：（重庆奥林匹克花园）要点：切忌无逻辑规划小结1、居住规划慎用纯几何平面主题；2、居住规划慎用城市规划法；3、严禁从规划层面提升建筑密度；4、分配及再造资源提升项目价值；5、貌似直观的规划，潜在风险更大；6、微观组

9、团的私密性与邻里空间一定要保证；规划注意问题：规划的最终目的：让每一户都成为优质户型。 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计目录contents 第五讲：价值创新永恒的主题景观设计概念及要点举例景观设计：（国内从2000年开始）关于室外空间效果（功能性）的设计。建筑与景观的结合构筑物与景观的结合中国最典型景观设计实例（星河湾）1、花钱做公益（珠江沿岸1.8公里栈道）；2、板点结合，朝向自由；3、景观无落脚点；（规定视野景观）4、湾与岛，对称结合；5、院与公共空间隔离； 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开

10、发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计目录contents 第五讲：价值创新永恒的主题节能形势中国节能地产背景：目前建筑总能耗占GDP总能耗的30%（不含附属能耗）。广告投入的回报有限营销的方式已发挥到极致高品质的产品将成为市场最大需求节能中的炒作与伪科学节能要点：（舒适度）和（节约能耗）节能目标：比原有规范提升50%。只监管设计而不监管验收结果！节能数据点分析中国住宅部分构件寿命：1、外墙维护20年；2、设备（电梯、室外机）维护20年；3、内置管线50年，外置管线20年；科学安装，节约又舒适：热源安装部位举例：辐射决定舒适，而不是气流决定舒适；内外辐射平衡舒适；管

11、中管双水系统温泉入户：不锈钢管道提升成本；双回路管道提升成本；外装修真石材提升成本；小结一般节能建筑费用指标：高层住宅成本约增加500800元/；别墅成本约增加1500元/。立项申请，节约成本！（潍坊凤凰太阳城）未来地产竞争基本条件：资本、品牌、产品高精度漂亮、精美高科技舒适、节能北看锋尚，南看星河湾；北看星河湾，南看锋尚； 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计目录contents 第五讲：价值创新永恒的主题数据及背景中国投资型国家：投资+出口+消费85%有房的人：15%没房的人小换大，旧换新新结婚小价值换大价值农转

12、非低区位换高区位离婚、保障房2015年中国城镇化率达到51.5%，但是每转移一个人口，能耗增加3.9倍。因为中国是半工业化国家，所以城镇化率相对于GDP（较其他发达国家同时期）较低。每年大概有10001200万人进城。2008年中国城镇人均住宅面积29.8平米。城镇居民住宅私有率达到87.8%（2008年）。聪明的人都在拉动内需的时候置业！公租房持有物业收益理论基础开发、策划、设计同唱一首歌策划：作词家，优化实现销售目标的途径。路线图优化的路线图设计：作曲家，设计师元素的组合。设计节能案例：鸟巢钢结构建筑150公斤/；英国伦敦碗。开发商：指挥家，想象力，创造力，激情。策划学：研究居住区的规划和

13、房屋的功能，从本质上讲是在研究居住的空间及空间价值。策划（营销）学关注的是获取利益的制胜法则，其支点是价值的创新。中国居住现状解析中国的居住特色：1、高密度控制下的居住环境。2、相对封闭的大区域型管理。3、多空间的集合式住宅群体。4、多种交往空间的相互渗透。5、多种分散的配套服务业态。1：高密度控制下的居住环境。（1）三大密度同时控制建筑容积率（毛密度）、建筑密度（净密度）、套密度（容量）（2）选择获取产品最终的价值最大化的开发模式地下两层车库双车道：一个车库4045；单车道个车约40；所以说，不一定户数越多就越赚钱。2：相对封闭的大区域型管理。（1）合理划分管理区域，提升社区品质价值；（2）

14、选择成本相对低，安全程度相对高的防管体系框架；3：多空间的集合式住宅群体。（1）有效地利用多空间特点，使社区空间的形态塑造趋于多样化和特色化；（2）选择优化的空间框架，将空间价值发挥到极致；商品房+经济适用房（避免低档居住区的混乱）4：多种交流空间的相互渗透。（1）建立必须的社区交往空间和合理的交往流线。（2）活化和发挥社区的人文价值，彰显人与人、人与社会、人与环境自然和谐的本质。游泳池是交往的空间，不是矩形，是圆形型。晨练空间、打麻将空间、输液的空间中国居住现状解析中国居住现状解析5：多种分散的配套服务业态。（1）合理地分布社区配套设施和场所；（2）尽可能地集中发挥公共产品的服务增值功能；中

15、国几乎没有一个会所是赚钱的！会员制才叫会所，“公所”就叫服务中心策划创意与设计整合1、从居住的角度改变策划的创意，从理念创新入手挖掘设计的价值。2、价值创新是产品开发战略的基石。客户的满意度提高；创造新的客户；3、想取得新的价值就要打破价值和成本之间的取舍关系，创造新的市场空间。精装修潜在客户需求4、创新不仅仅是在技术上，关键看是否获利。外墙保温的强制实施过程：三北地区96年；长江地区01年；珠江地区03年。公园样板间创新产品的开发流程：STPSWOTS：市场细分对客户群差异消费的锁定T：目标市场对主要和潜在客户群体的锁定P：产品定位对客户群体所需产品特色和价格锁定策划创意与设计整合3M公司产

16、品的开发流程：市场机会调研概念设计阶段可行性研究产品开发试生产产品上市上市之后思维方式和价值创新策划：把图形产品转换成空间产品。完全取决于空间组成元素是否被有效激活，而那些被激活的部分正是策划的亮点。策划设计一体化：是以产品特征、产品定位，产品细化对接与市场氛围，体现产品商业亮点和技术进步双重价值的新式策划思路，更具有吸引力，更具有实战性。策划创意与设计整合目前企业中的两种战略概念：结构主义（在别人之上做事）：把战略的重点放在相对于对手的优势上，选择一个与其内部系统和能力相匹配的独特成本定位或差异定位，来抗击竞争对手。重建主义（在别人之外做事）：把战略的重点从竞争转移到价值创新上，力求系统跨域现有竞争边界，开发新的需求，将不同的现有元素重新排序，构建