住宅房地产企业运营模式创新研究_secret

1、PAGE PAGE 5住宅房地产企业运营模式创新研究人类的每次进步都是革新或是创新的结果，住宅房地产业的创新也不例外，无论是设计创新、企业管理模式创新，还是营销过程中的概念创新等，都或多或少地推进了产业进步。创新是企业经营过程中的一个部分、一个环节，是企业生命的源泉，是企业发展的动力。有管理学家说企业只有两种，一种是创新的，一种是死亡。而住宅房地产行业的创新不仅可以打造一个成功的品牌企业，更可以为企业赢得巨大利润，也为大众建造出“以人为本”的高品质楼盘。当今国内各行业的竞争都非常激烈，房地产业也是如此。创新是企业可以在激烈的竞争中立于不败之地的法宝之一，创新决定企业最终的成败。各个方面创新都来

2、源于人的思想的创新，管理者是否具有居安思危、不断创新的观念决定企业日益壮大还是被市场淘汰。创新在创新者眼中是多方面的，也是不断变化的，偶然的灵光闪现，深思熟虑的决定，即是传统观念的继承，也是创新思维的过程。创新不是惊天动地的发明，就住宅房地产来说，一种新颖的建筑设计，一种人性化的景观创造，一种实用的户型变化，都是对行业发展的贡献，也正是因为行业的“创新”追求，才会为房地产市场带来更多的活力。推动着地产行业的健康发展。新的创意要经得起市场的考验，只有让产业、消费者和市场最终认可的创新才是真正的创新。就住宅房地产发展趋势而言，创新的首要条件是新的居住理念和新产品更新换代。真正的创新应该是对行业发展

3、有预见性，能够把握市场的潮流时与时俱进。创新仅靠概念取胜，或靠某个新鲜名词引领市场，常常不过是昙花一现、空中楼阁而已。真正的“创新”，不仅需要有一个新的理念，重要的是使产品的价值含量增长“，创新创造财富”才是真正意义的创新。那么伴随住宅房地产企业的发展，真正的创新会体现在运作的哪些方面？针对此行业的特殊性我们在如下几个主要环节进行一下探讨：一、建筑设计概念创新按照正常的发展模式，当房地产商准备购买土地时已对项目的开发有了初步的打算，如何创新首先就会体现在产品定位的研究之中。北京的房地产以卖概念而著称于房地产界，从以“SOHO”概念一举赢得市场成功的现代城，到“告别空调暖气时代”的时尚地产项目，

4、都以自己不同的概念而成为成功典范，创造了北京楼市的销售奇迹，以2003年的非典为例，在香港出现了同楼里疾病相互传染的事件，使得人们对住宅的健康性极其关注，而这个事也促使开发商开始对有益于身心健康的住宅进行研究和实践。聪明的开发商结合购买者新的需求在市场中打出生态、绿色、健康等诸如此类的概念，开始将精力投入到为老百姓营造具有真正意义的绿色建筑里。北京海开房地产股份有限公司顺应这个趋势提出了“绿色、生态、可持续性”房地产开发的新模式，并就健康建筑的实践以及推广作为企业战略进行。该公司总经理杨建平是这样诠释的：今天的住宅建设要确保居住者广泛意义上的健康，包括生理和心理的，社会的和人文的，近期的和长期

5、的，多层次的健康。因此，在分析了北京乃至全国房地产发展状况及市场需求发展方向后，公司提出了“企业专业化，产品差异化”的经营思路，提出了“向绿色生态建筑型房地产开发企业进军”的主张。其主旨就是通过整合海开股份的全部力量、资源和生产要素，在房地产业走出自己的特色道路。通过提倡“最少消耗地球能源，最少排放地球垃圾”的新型建筑理念，在房地产开发道路上闯出一条适合市场发展要求的新的可持续发展之路。有了新的开发理念，如何实现就要结合到建筑设计当中，住宅的功能及形式随着时代的变迁一直在变化着，建筑设计本身始终在不停地创新，从早期的“火柴盒”到后来的“大帽沿”，以及一段时期内后现代的建筑风格的追求都表现出建筑

6、师们在创新的道路中始终不断努力着。不过如今的市场经济已与过去的计划经济有了质的变化，商业房地产的开发模式也与以前有了根本的区别，消费者需求已开始主宰市场。如何在满足市场需求的前提下进行设计的创新，给设计师和开发商带来了挑战。如果开发商或者设计师老是想把自己的一些意志强加于消费者之上，任何创新，只要大家不接受，都是没有价值的。所以创新不应该是形式及风格的房间追求，而应是一个顺其自然的能够满足市场需求的真正创新，这也是社会的发展决定的。创新设计的思想不管它表现出是一种什么样的建筑形式，它必须符合一些标准，这些标准应该是我们大家都应该认同的。在有了共同的标准之下，设计可以针对目标消费群进行创新，这样

7、的设计创新应该是适合某些人需求的。目标市场的细分使设计的创新更有针对性、实用性、独创性及前瞻性，也就是说建设一个新产品，不可能让所有的人都认同它，某些人认同就行了，抓住核心消费群作为设计服务对象，那么设计创新就可以体现它的价值。设计的创新可以体现在很多方面，比如给5层高楼房配备电梯，就是根据现今社会老龄化的趋势，专门为居住区的老年人出入方便考虑的。而另一个便是更能体现出个性化设计创新的意义。铂宫可以说是北京公寓里面的极品，它位于朝外的黄金地段，不仅地理位置优越，更主要的是它的设计创新给它的极品概念赋予了真正的内涵。HOUSE有两种，一种是独立的，一种是连体的，它们共同的特点就是私密性，就是每一

8、个HOUSE只有一个入口，它和别人不共用入口。所谓HOUSE就是房间比较大，应该有一个比较大的起居室，但这六层楼怎么设计出HOUSE的感受呢？就把它整个楼做成一个大的庄园概念，小汽车可以开到入口处，进到大门以后，有一个大堂，大堂有两部电梯。一楼可以从外面进去，电梯伸到二楼以后变成一户一个电梯。出了电梯门以后有一个很大的玄关，打开玄关以后就出现118平方米的客厅，这都和别墅非常相似，做到了在多层中体验HOUSE的感觉，实现了设计及产品的一次新的尝试。我们知道产品的质量和品质是设计出来的，想要出高品质、独树一帜的产品，好的、新的设计是前提和保证。现在的设计创新已融入到住宅开发的方方面面，我们原来只

9、把注意力放在室内空间的营造上，大家经常凭着什么好户型，三居室、两居室、一居室，怎么把空间做得尽善尽美作为追求的目标，但如今设计的内容随着产业的发展，也已从以前的单纯建筑功能的满足走向了人们对整体活动空间创新的满足。设计中要处理的建筑空间主要应该包括如下这几个方面，一个是把门一关室内的空间；二是公共的空间；三是建筑物外面的空间，楼外的空间；第四个就是社区空间，即城市空间；这四个空间应该都是设计师综合考虑的。要做到兼容室外、社区以及建筑物外与周围环境协调的作品才是人们需要的产品，它的出现才有生命力。二、材料及技术方面创新伴随着设计的创新，建筑师美丽的梦想还需要技术上的支持才得以实现。同时新材料的研

10、发、新技术的采用，也会使开发商节约成本，提高效益，为最终的开发利益最大化做出贡献。住宅的开发带动了中国住宅产业的发展，在1995年国家科技攻关项目当中，开始系统化地制定了住宅产业框架，正式确定了住宅产业的存在。在1998年，国务院八部委局联合发文，正式把住宅产业列入了国务院的文件当中。中国住宅商会会长聂梅生在谈住宅产业创新时曾提到，在住宅产业化推进中，政府出台了很多指导性文件，从1990年到2000年，住宅产业多数是在示范试点小区推行，基本是以提高规划设计水平为主题；而1994年到1998年，多数以单项技术的推广为主，立足于新技术、新产品等，到了1998年至2000年，开始形成住宅产业化的系统

11、体系。在使用新材料，新技术方面国外同行做得比较多，她还指出现在发达国家的购房者已接受这样的观念，即初期费用增加五千美元，从而带来的设计开发模式的革命性变化，使他购买的住宅更为适用。成为大众消费，是住宅产业成熟的标志。近期以来，大家开始关注国外大量的工业化住宅生产体系进入中国。大概是三个体系，一个强力混凝土，自承重免拆模体系；一个是木结构体系；一个是轻钢结构体系。在目前国内不许用黏土砖的情况下，混凝土结构仍很重要。第一个是混凝土或者高强水泥免拆模体系，注入搀合剂以后，在几十分钟之内凝固，而且连结力非常强，抗拉，抗压，抗震性能都非常强。其造价与我们的砖木结构差不多。美国的设计是水泥在外，保温材料在

12、内的两层水泥夹保温模板，可以直接上涂料，直接挂钉子，而加拿大体系正好相反，它是把水泥放到中间，把保温板放到两边作模板，也是一种自承重免拆模的体系。另外，建设部出台木结构标准规范。关于木结构技术，中国已大量出现。因为中国的森林资源比较缺乏，不许砍伐，但是国外的森林资源过剩，因此要大量进口木材。目前有发展商整套进口国外木材，北欧的，加拿大的，美国的木屋，大概都报到每平方米250美元左右，包括装修，不包括运输价格，有很强的吸引力。关于轻钢现在国内研究很多，三层以下全部用轻钢做的住宅，在中国大连、天津也出现了一些。加拿大的“无壁钢”体系做到三层，也是轻钢体系。新材料、新技术的应用赋予住宅产业新的内涵，

13、同时新挑战与此并存，工厂化制造、预制构件开始增多，这对于住宅建造将起到非常积极的作用。三、营销创新营销的创新从开发的概念开始，始终与产品、公司的定位分不开。美国营销之父科特勒曾经指出，顾客会评估哪个产品能传递最大的价值，他们会因此形成对该价值的期望并据此采取行动；而企业营销创新的核心就是让顾客以最低的总成本获取最大的总价值，即创造出顾客让渡价值的最大化。所谓的顾客让渡价值=总顾客价值-总顾客成本。其中总顾客价值由形象价值、人员价值、服务价值和产品价值四部分组成；总顾客成本是由货币成本、时间成本、精力成本和体力成本等四部分组成；营销创新的追求目标无非是在做创造价值的“加法”和降低成本的“减法”两件事。顾客让渡价值的核心产品价值，产品的差异化将折射出一个企业创新能力的优劣。产品的核心利益，在其使用体验后得到满意，是其打动顾客的最撼人的魅力。水体建筑、景观建筑、新社区理念及小户型概念等，都使我们感受到产品创新的魅力。追求服务价值的增值也是营销的重要策略之一。十年前我们很难看到由专业经济公司代理房地产销售，或者有律师介入地产营