[长沙]城市综合体项目营销策略方案(案例分析 173页)

1、XXX2014营销策略构想超越XX，就在2014XXX152014年销售任务：15亿元2013首开均价：15#，5600元/；20#，5800元/；22#，8000元/2014年销售均价：拟定高层6800-7000元/，洋房11000-13000元/，写字楼1000012000元/（大单定制）工程节点：西南侧住宅地块2014年可形成整体供应（货值超15亿），西北侧、东北侧商办区无法形成供应，仅能大单定制。2220在超越XX的目标激励下，XXX项目2014年销售总指标剑指15亿，相当于2013年长沙楼市住宅类产品单盘销量冠军。快速、大量2013英雄榜在绿地集团宏伟目标的感召下，别致廊决定接受这次

2、挑战。2014，与绿地携手共创辉煌！排名项目名称成交金额（亿元）1开福万达广场27.662北辰三角洲25.783中海国际社区15.034金茂梅溪湖14.525五矿万境水岸13.996钰龙天下13.277保利国际广场11.748运达中央广场11.699华润凤凰城11.0310丽发新城10.52成为冠军超越冠军别致廊凭什么别致廊凭什么别致廊，不是很别致的一群“狼”别致廊，取“biz-lounge”的音译，意为“精英的聚会”。在长沙地产界有很多关于我们的传说；不论这些传说是什么版本；别致廊就是别致廊；一群精英；一段传奇别致廊的态度总销售额7亿别致廊的态度总销售额3亿别致廊的态度总销售额3亿别致廊的态

3、度总销售额11亿别致廊的态度总销售额4亿别致廊的态度总销售额6亿别致廊的态度总销售额5亿别致廊的态度总销售额5.5亿别致廊的态度总销售额5.3亿别致廊的态度总销售额8亿别致廊的态度中粮北纬28五矿龙湾国际社区五矿紫湖香醍五矿格兰郡五矿哈施塔特（惠州）南山雍江汇纳爱斯阳光丽城卓越蔚蓝海岸卓越麓山别墅卓越蔚蓝城邦卓越蔚蓝群岛（青岛）卓越世纪中心（青岛）卓越西海岸（青岛）中一九骏金地三千府新城国际花都中茂城大汉汉园大汉国际万国城MOMA玉龙天下（西安）截止到2013年12月，公司基本形成了以长沙为核心，辐射青岛与惠州和西安的业务架构。公司现有员工582人。2013年公司销售额突破100亿，长沙市场7

4、0亿。2013年公司项目单产额接近5亿，业内第一。别致廊的态度别致廊，如何做到别致廊的态度因为我们懂销售别致廊的态度别致廊的态度成功关键关系RELATIONSHIP别致廊的态度房地产（住宅产品）创造与客户形成良好关系的可能营销成功关键别致廊的态度销售并不是一件很功利的事情客户不是一个纯粹的博弈对象楼盘的销售需要与客户进行多次的重复沟通，因此需要客户的重复到访，而功利性过重的重复会引起此类客户的反感，从而引起对项目的负面影响；所以，要让客户的这种重复变得有人情味，最起码不能让他们产生反感情绪，所以别致廊认为：反映到楼盘销售上，简单来说就是“与客户做朋友，提高客户的行为重复”奔驰还是宝马？产品说了

5、不算销售说了算！别致廊的态度别致廊团队将客户的购买心理与购买行为以三句话进行简单的综合归纳：来了还想来。买了还想买。客户不停带。让客户别致廊的态度别致廊营销增值之道清吧与积分系统循环PK制度策划与内务系统激励与投入渠道资源系统别致廊六大销售利器OEC管理流程别致廊快乐营销模式别致廊的态度客户的购买行为是建立在对品牌，品质以及对产品的不断重复了解行为之上的，终过多年的摸索与总结，别致廊首创了“积分心理营销”和“清吧系统营销”具体内容：1、积分卡发放范围：老业主、老客户、新客户、中高档消费场所客户及公司部分工作人员。（注：公司营销部、财务部及营销公司不能发放） 2、清吧消费费用需客户上门后才能产生

6、，购房积分奖励费用需卡主成功购买或介绍朋友购买才能产生。 3、购房积分币在规定时间项目营销中心兑换成相应购物卡或等价现金实物或冲抵本项目物业管理费。兑换后卡中购房积分会自动清零，由于卡主原因而未在期限内兑换相应购房积分奖励的，原有的购房积分清零，责任由卡主自行承担；积分卡中的消费积分币仍继续保留，并在有效期内可到项目营销中心清吧消费使用。 增值六利器之一别致廊的态度2010-2011年万国城MOMA2010年4月进场，启用积分心理营销，当月成交明显增加，一举成为长沙最火的售楼处，直至2010年底成交套数名列长沙市前5甲，成交金额达11个亿。清吧积分系统的运用实例别致廊的态度清吧和积分系统业绩展

7、示（万国城）期间组织活动15次，充积分人次达3374组，平均每次活动参加人数225组。别致廊充分利用清吧和积分系统，确保了周周有活动，在只需投入小量的广告的前提下，每次活动现场人潮涌动的效果，万国城一举成为长沙人气最火的售楼部！活动日期前来现场充积分人数充值标准充值金额“happy hour”7.3-7.43188827,984无国界万国美食周7.7-7.920881,760激情世界杯7.10-7.165578849016泰式美食周7.171838816104二期开盘仪式7.18-7.191568813728魔幻冰欺凌DIY7.24-7.251998817512花式调酒节8.21-8.2212

8、28810736团购折扣周（2#开盘）9.4-9.52058818040庆中秋，迎国庆（4#、3#认筹）9.22-9.2433388293044号栋加推9.2912488109123号栋加推9.31148810032欢度国庆10.4-10.62608822880家庭时光第二季10.16-10.172358820680亲子活动10.23-10.242678823496房交会活动（5、7#栋开盘）10.29-10.312818824728合计15次营销活动337488296912别致廊的态度增值六利器之二策划与内务系统+单总监负责制具体内容：1、别致廊认为，策划与销售在项目运营的过程中必须紧密配合

9、，市场销售机会转瞬即逝，所以专业分工必须明确。销售总监必须巡场、谈客、不予配备办公室，策划总监必须在监控市场的同时做到销售团队的有效培训及管理。2、要做到上述几点，必须将销售与策划从繁重的数据及其它事务性工作中解脱出来，因此我公司特设内务岗位，要求内务必须为销售与策划做好一切后台的事物性工作。3、上述搭配可以让销售体轻装上阵，最大限度的提高工作效率，提高案场执行水平。策划：市场监控、销售培训、渠道监控、策略撰写内务：数据监控、数据汇总、数据分析、活动执行别致廊的态度增值六利器之三 循环PK制度常态化循环PK淘汰制落后零容忍销售小组1销售经理1名置业顾问6名销售小组2销售经理1名置业顾问6名销售

10、小组3销售经理1名置业顾问6名优奖劣汰优奖劣汰胜者别致廊的态度别致廊，拥有长沙执行效率最高的客户资源体系。别致廊客户资源海量来访基数数据库转存专人维护总监、经理定期回访并考核会员制客户活动欲旺销、先旺场。好的客户基础是一切的基础。增值六利器之四 渠道与资源系统别致廊的态度渠道资源之电话营销2011年，别致廊在龙湾国际项目累计CALL客30万余组，因CALL客上门的客户累计4260组（含 重复到访客户），因CALL客实现最终成交的产品累计200余套。增值六利器之四 渠道与资源系统别致廊的态度增值六利器之五 激励与投入具体激励制度属于企业内部机密，这里暂不做详细阐述，但我们可以保证 ，在同等条件的

11、前提下，我们的激励水平是长沙业内最高的。5年来，公司中高层中的总监、经理、主管层几乎没有流失。高效激励股权激励团队PK团队精英赠送成长基金正负激励都是行业最高标准内部团队竞争稳定的团队才可能创造出最高的价值！别致廊的态度增值六利器之六 OEC管理流程销售流程实现科学管理（来来访客户登记表、客户资料记录本、认购书、房号管理单、房号资料更改单等）目的：坚决不浪费一个客户资源置业顾问系统化管理5S高端接待服务流程OEC管理法(Overall Every Control and Clear)，意思为全方位优化管理法，是海尔集团于1989年创造的企业管理法。 别致廊经过多年的摸索与探讨，研究出属于别致廊

12、自己的OEC管理流程别致廊的态度清吧与积分系统循环PK制度策划与内务系统激励与投入渠道资源系统别致廊六大销售利器OEC管理流程别致廊快乐营销模式实现叫好又叫座的销售通过对别致廊独有的六大销售利器的灵活运用，以及四大核心优势的展现别致廊所操作的项目都取得优秀的市场表现。我们希望通过我们的运作协助我们服务的每一个开发商实现经济效益和社会效益的双丰收别致廊凭什么开福区总体概况截至2013年第三季度，开福区GDP持续呈增长势头，预计年末将接近或超过600亿元，占长沙总量接近1/10。区域社会平消费总额稳定增长，年内预计总额将达500亿元，占长沙总量接近1/5。区域经济总体来说，开福区五年来，GDP逐年

13、递增，区域生产总值到2013年年末预计将比2009年增涨19约250亿元，而涨幅将进一步减缓，呈现经济增长的趋稳型，涨幅降至一位数以下。五年来，全区社会品消费总额同样持续稳步增长，由2009年的268.06亿元元增长到2012年的430.8亿元，预计2013年度将突破500亿元。涨幅降至12%-15%。区域购买力持续稳定增长。固定资产投资增涨较平稳，绝对值较大，城市利好兑现进入快速通道。人均可支配收入在长沙乃至湖南名列前茅，“南帝北丐”早已成为历史传说。投资趋势开福区谷底投资增长在2012年出现较大幅度的负增长，而就2013年度来说，区域前三季度的固定资产投资已经接近上年度全年水平，2013年

14、度开福区固定资产投资必然重新回归增长，而根据曲线预计，该阶段增幅将在10-15%左右。开福区人均收入在经历了2010年的增幅下降后，10-12年持续呈现增幅稳定增长的势头，增长情况良好，实收如数据客观，而根据增长趋势来看，开福区2013年度人均收入将再吃出现交稿的增长，增幅亦将呈现高水平。开福区人口增长年均增长11.7%，区域人口持续快速导入，城市扩容建设效果明显区域人口 2010年-2012年开福区人口总数从41.99万人增至56.73万人，三年内增加14.74万人，人口增幅较大。主干道：芙蓉路连通南北，营盘路贯穿东西，银盆岭大桥和三叉叽大桥的横向沟通；地铁：一线贯通南北，地铁1号线将在20

15、14年正式运营，区域七站连通，全面提高了区域与整个长沙的连通速度，加快了区域发展的步伐，共同组建了区域全方位的交通网络区域规划道路级别方向芙蓉北路城市主干道南北营盘路城市主干道东西福元路区域主干道东西中青路区域主干道南北青竹湖路区域主干道东西北二环线城市环线南北东二环线城市环线东西绕城高速城市高速东西营盘岭隧道隧道东西三叉矶大桥跨江大桥东西营盘岭大桥跨江大桥东西东二环线北二环线绕城高速营盘路营盘岭隧道京珠高速营盘岭大桥三叉矶大桥青竹湖路区域内江湖资源、公园配套等十分丰富，环境宜人，是区域房地产开发与置业的主要驱动力之一景观资源青竹湖月湖洪山公园秀峰山公园鹅羊山公园太阳山公园月亮岛公园捞刀河浏阳

16、河湘江月岛公园开福区是长沙唯一拥有湘江、浏阳河、捞刀河三江河环绕的行政区，并有青竹湖、月湖等大型湖泊资源；区域内将打造6大公园：月湖公园、太阳山公园、鹅羊山公园、洪山公园、秀峰公园，西望月亮岛公园，区域环境优良，十分宜居。中部金融新中心，“长株潭”城市群区域金融新名片，双400米的长沙新地标大厦将令万人瞩目重点规划 按照规划，迁建以后的北站周边北至319国道，南至湘春路，东至东风路的约1公里将获得“解放”，其中核心区1600多亩将重点打造成“长沙金融街”，并力求发展为中南金融中心。长沙金融城规划长沙金融城东至东风路北至三一大道南至湘春路金融城区域界定苏圫垸作为大城北的名片式启动项目，将成为大城

17、北发展的核心动力，绿色经济中心的先行示范区重点规划苏圫垸湿地公园北至长沙北三环，东至开福区区界，南至捞刀河，西至芙蓉北路,包括苏圫垸湿地公园片区和湿地公园外片区两部分。苏圫垸湿地公园面积14.30平方公里，外片区面积约8.43平方公里。建成后将成为湖南最大的城市湿地。将来的苏圫垸，是一个与森林、湿地相衔接的生态公园，也是未来长沙市民无上向往的休闲、旅游、居住地。比肩世界湿地公园的高新规划，星城精英聚集的高尚领地，以及作为长沙金融城后花园的重要占位，助力开福区耀世崛起。2013年下半年，长沙共计208宗土地成交，出让面积约899万，而开福成交16宗，出让面积共计112万 土地情况地块编号土地位置

18、出让面积（）用途容积率出让年限成交价(万元)成交日期成交单位2013网工挂10号开福区捞刀河镇大安路18766工业1.250成交2013网挂040号开福区新港镇兴联村49487商业住宅4.0商业40年、住宅70年 成交2013网工挂11号开福区中青路181436工业1.6/1.250成交2013网工挂010号开福区捞刀河镇大安路18766工业1.250年1662 2013/7/18长沙统一企业有限公司2013网挂042号开福区青竹湖路16431.17办公3.540年成交2013网挂042号开福区青竹湖路16432办公3.540年成交2013网挂042号开福区青竹湖路16432.17办公3.54

19、0年成交2013网工挂011号开福区中青路181436.09工业1.61.2 50成交2013网挂040号开福区新港镇兴联村49487.65商业、住宅4.0商业40年 ，住宅70年成交2013网挂042号开福区青竹湖路16432办公3.540年成交2013网工挂11号开福区中青路181436工业1.6/1.250135692013/8/8长沙佳海产业园建设投资有限公司2013网挂040号开福区新港镇兴联村49487商业住宅4.0商业40年、住宅70年 329202013/8/8湖南中旅房地产发展有限公司2013长土网031号开福区综合农场149599商业、文化娱乐、住宅3商业、文化娱乐40年，

20、1401992013/12/19北京盛世广业投资管理有限公司2013长土网033号开福区青竹湖大道77037.55工业2.550年78552013/12/23湖南佳海产业园建设投资有限公司2013长土网035号开福区青竹湖镇植基村13414.74仓储1.850年13702013/12/25湖南新时代医药有限公司2013长土网036号开福区金盆路81936.36工业2.2550年97162013/12/25谢琐2010-2012年开福区商品房成交面积不断减少，2013年略有上涨趋势，价格始终保持稳定增长，整体市场发展趋势看好区域楼市开福区楼市进入战略机遇期小结经济发展：截至2013年第三季度，开

21、福区GDP持续呈增长势头，预计年末将接近或超过600亿元，增长幅度持续趋稳，降至9%左右。区域社会平消费总额稳定增长，涨幅同样有所放缓，年内预计总额将达500亿元，涨幅在12%-15%左右，区域配套规划趋于完善，人口增长年均增长11.7%，整体市场发展趋势看好；土地市场：2013年下半年，长沙共计208宗土地成交，出让面积约899万，而开福成交16宗，出让面积共计112万 ；楼市供销：2010-2012年开福区商品房成交面积不断减少，2013年略有上涨趋势；价格走势：价格始终保持稳定增长，截至2013年11月，开福区住宅均价达7556元/，区域住宅价格看涨。2014开福北片区供给减少，但需求不

22、见萎缩，岳麓区狂飙突进的房价使得部分刚需购房者不得不转战开福，此机会转瞬即逝。区域竞争格局分析根据开福区发展特点及区域属性，将其分为三大板块鹅羊山、青竹湖板块：位于北二环以北，长沙绕城高速以南，芙蓉北路两侧；区域内以宜居大盘为主，客户以区域内为主；挑取重点项目有XXX，钱隆世家，山语城。滨江板块：位于北二环以难，湘江北路以北；以高容积率商住综合项目为主，品牌开发商云集，是城市综合体及高端豪宅聚集地，客户来源相对分散；挑取重点项目有楚天逸品、湘江壹号、北辰三角洲；福元路板块：位于福元路西段，芙蓉北路旁，靠近区政府；区域内楼盘多以精装为主，客户以开福区为主；挑取项目有珠江郦城、XX城、万国城、龙湾

23、1号等。板块格局开福区房地产格局依区位及资源分布，当前形成有鹅羊山、青竹湖板块、滨江板块、福元路板块鹅羊、青竹湖板块福元路板块滨江板块PART1 鹅羊山、青竹湖板块市场格局板块特征区域内景观资源丰富，以宜居大盘居多，是长沙最为集中的别墅板块之一,项目中高端改善型产品与低端刚需两极分化明显项目名称物业类型容积率绿化率总占地（万方）总建面（万方）主力产品现售均价（元/）XXX高层、洋房2.841.86%2070三房110-12056008000山语城二期高层、别墅1.7940.8%28.890.3二至三居80-905617钱隆世家高层3.041.5%16.645.6两房87/三房1235608极目

24、楚天高层4.538.42%3.0216.04一居至四居36-1685200山水卿卿高层3.043%1.244.25两至三房84-1205500双湾国际高层2.78 51% 12.7842.16二居室 83-134平米 /三居室 100-144平米 四居室 160-199平米7268中铁水映加州别墅、高层0.9445%4940二居室 84-94/ 三居室 93-123/ 五居室 282别墅：15000-30000/高层5500幸福考拉洋房1.1740.5%4.55.2二居至四居80-1506400深业提亚纳湾别墅、小高层1.1147.85%62.582300别墅/二居至四居85-150联排800

25、0-11000，双拼15000-20000,小高层6000阳光星辰别墅、高层1.49240.959.514.19待定太阳星城高层、多层、别墅0.8760.7%53.358.9待定秀峰御墅小高层1.810待定鸿涛裴翠湾高层、别墅4.0025%6.114待定世家水木华麓高层3.00 25%2.017.4待定项目总体量90万，山语城二期是中铁集团山语城项目的第二期，项目规划39栋，产品主要为18层小高层、11层纯板楼和10栋类独栋别墅，其中高层住宅100以下占比92.2%，100-130占比7.8%山语城项目基本信息地理位置开福区秀峰路69号(芙蓉北路与秀峰路交汇处) 建筑类别板楼,板塔结合,独栋别

26、墅,联排,小高层,高层开发商中铁房地产集团长沙置业有限公司 代理公司KINVO金网络置业土地面积28.8万建筑面积90万总套数2606套装修状况毛坯容积率1.79绿化率40.8%物业费住宅1.7元/平米 别墅 2.2元/平米 商业3.8元/平米人车分流100%开盘时间2010年6月29日入住时间2012年10月价格走势图数据来源于0731房产网网签数据山语城高层住宅目前共推出房源2538套，去化1630套，整体去化64%，月均去化46套，目前销售均价为5617元/；精品山水住宅楼盘，去化速度一般别墅区高层住宅幼儿园芙 蓉 北 路秀 峰 路面积段面积纳入网上销售总套数纳入网上销售总面积()面积配

27、比销售套数销售面积()去化率（套数）户型占比（%）均价80-9085.48-89.221424126044.254%97586307.0568%56%541190-10092.38-93.691683180.536%53048226.1358%36%5421100-110116.97-119.99667816.513%576750.5186%3%6014110-120119.99333959.672%4479.9612%1%5294120-130121.92-124.779912224.855%647900.0765%4%5652总计-2538233225.73100%1630149663.7

28、264%100%5617户型：852室2厅1卫户型：120.743室2厅2卫山语城户型周正紧凑，赠送面积可观，赠送率12%；以入户花园和阳台为主要赠送区域，赠送方式为半赠送，飘窗均为全赠送3.8*3.5米舒适客厅，客厅与餐厅相连，周正实用2.1*4米半赠送入户花园3.2*4.25米主卧，带飘窗，采光佳2.2*4.1米半赠送空中花园L型厨房设计全赠送半赠送4.2*4.2米方正客厅，与餐厅、阳台相连，南北双阳台设计，采光通风好3.6*6米大进深主卧，带独立卫生间、飘窗。4.2*1.7米南向阳台钱隆世家项目总体量45.6万，共分4期开发；共规划39栋，其中10栋5层洋房，4栋18层小高层，6栋21-

29、28层高层，18栋31-32层高层，1栋简约欧式高层住宅，当前开发第一期，均为高层住宅类产品项目基本信息地理位置芙蓉区芙蓉北路与兴联东路交汇处建筑类别高层、洋房、公寓开发商湖南福晟房地产开发有限公司代理公司土地面积250亩建筑面积45.6万总套数约3000套装修状况毛坯容积率3.0绿化率41.5%公摊率18%人车分流100%建筑密度20.6%物业费1.8元/平方米月开盘时间2012年10月27日入住时间2015年12月30日 一期钱隆世家在售一期高层住宅，以80-90户型占比最大为54%；目前整体去化率为70%，单月去化量29套，现销售均价 5608元/，去化速度一般面积段面积纳入网上销售总套

30、数纳入网上销售总面积()面积配比销售套数销售面积()去化率（%）户型占比（%）现售均价（元/）80-9086.730826703.645%2241942173%54%5400100-110107.63212260.234%161722.176%4%5310110-120113.9445011.68%40455691%8%5418120-130122.7410212519.4821%77945175%18%5520130-140133.538811750.6420%425608.348%15%5610140-150141.96851.41%000%1%6000150以上181.475907.35

31、2%000%1%6100总计-57460004.3100%3994075870%100%5608数据来源于0731房产网网签数据高层住宅价格走势图 一期 高层 一 期钱隆世家N+1户型设计紧凑，可改造空间较大；空间舒适度好，动静分区，干湿分离户型：87.62两室两厅一卫N+1户型设计，可改造成书房或客厅。餐厅、客厅一体连接阳台，但阳台朝西，采光效果一般。主卧采用270弧形窗户设计，景观视野好，但采光效果一般。双卧室朝南，采光效果好。主卧带独立卫生间。带入户花池，双景观阳台。阳光房拥270观景视角，与N+1房间均可改造客房或书房户型：120.11三室两厅两卫地理位置开福区捞刀河与湘江交汇处建筑类

32、别板塔结合,小高层,高层开发商长沙市水利投资置业发展有限公司代理公司自销土地面积127838.05平方米建筑面积421638平方米总套数978 套 装修状况毛坯房容积率1.78绿化率51%物业管理湖南美世界物业管理有限公司物业费1.6元/平方米开盘时间2010-09入住时间2010-4-5项目地处湘江与捞刀河交汇处，是长沙唯一的两处两江交汇且景观最佳的位置之一，左临芙蓉北路、右临湘江大道、处于长沙的城市客厅新河三角洲以北。该项目是大型综合社区，位于长沙唯一的两处两江交汇且景观最佳位置之一，项目整体去化去化率83.26%，但去化周期过长。双湾国际推售情况时间面积区间推货量（平方）去化量（平方）单

33、价2011年3月12日80-180平345891112370002011年4月9日110-160平29864986970002012年6月190-260平325971437872002012年12月8日107-140平21563692378002013年3月107、140、160平19584597378002013年10月102-260平49385209588000项目采取高层豪宅交叉推售方式，价格变动较大，总体较为平稳。双湾国际根据0731房产网网签数据显示，项目去化较好，去化率80.38%，主力户型为130-150平房源，去化65.96%。月均去化30套左右,160-200整体去化率也较好

34、，但总量少面积段面积纳入网上销售总套数纳入网上销售总面积()面积配比销售套数销售面积()去化率（套数）户型占比（%）价格（元/）100-110102.73/104.7412012448.88.4%495083.2640.83%11.95%8273110-120117.02/118.9614417115.4511.6%14417115.45100.00%14.34%6338120-130128.06/129.62172180.141.5%172180.14100.00%1.69%6511130-140132.18/139.4823531913.2321.7%15521095.18565.96%2

35、3.41%7184140-150147.99/149.1517324978.6117.0%17024544.5498.27%17.23%5797150-160150.56/157.59375858.94.0%375858.9100.00%3.69%5415160-170164.47-168.556310313.167.0%6210147.6498.41%6.27%6605170-180171.2-176.67508751.785.9%468053.0392.00%4.98%5097180-190180.3/189.536812519.548.5%5910849.3986.76%6.77%536

36、1190-200191.43/196.845711014.37.5%326183.4756.14%5.68%8233200-210205.752411.50.3%2411.5100.00%0.20%7500210-220210.23/218.264856.980.6%4856.98100.00%0.40%7567.035403220-230224.74/224.893674.520.5%3674.52100.00%0.30%6904230-240231.61/239.942471.540.3%2471.54100.00%0.20%6469240-250249.571250.570.2%1250

37、.57100.00%0.10%4000250-260256.32512.60.3%2512.6100.00%0.20%9993260-270260.89194956.913.4%194956.91100.00%1.89%11600270-280275.84/276.593828.270.6%000.00%0.30%9939280-290281.451281.450.2%000.00%0.10%8000320-330325.032650.060.4%2650.06100.00%0.20%7902330-340337.241337.240.2%1337.24100.00%0.10%9301430-

38、4440436.041436.040.3%1436.04100.00%0.10%10500合计1916.231004147325.55100.0%807120232.9280.38%100.00%8369双湾国际鹅羊山、青竹湖板块呈现高端别墅与低端刚需两极分化供应高端物业依托良好的自然资源实现了高售价，但去化速度一般普通住宅处于量价双低的尴尬境地。主打高端别墅盘，其中绿城青竹园是区域的别墅标杆；除XXX及双湾国际价格相对较高以外，受交通配套影响，区域内高层多为低档刚需产品价格低位运行，上升压力大价格从重点案例来看，80-90刚需产品占比最大，其次为110-120首置首改次之，除此之外，区域别墅

39、供应量较大，并不乏品牌开发商高层5200-8500元/，别墅8000-30000元/，价格两级分化明显宜居大盘居多，产品类型丰富，高端别墅与低端刚需两极分化供应客群相比北城其他板块，板块内客户地缘性相对减弱，客户来源区域相对分散户型配比产品特征鹅羊山、青竹湖板块市场特征产品类型PART2 滨江板块市场格局项目名称物业类型容积率绿化率总占地（万方）总建面（万方）主力产品价格楚天逸品高层2.9155.9%61.7770160-350 12431湘江壹号高层、别墅1.4645%5.1418.18289-7408700北辰三角洲高层、超高层、商业、写字楼、公寓4.1050%11053790-18894

40、00凯乐国际城高层4.9235%4.625二房至四房85-1809000福乐香江锦城高层、超高层5.4935.4%1.036.6二房至三房74-1259000华尔街中心写字楼、裙楼商业9.025.4%0.115.818000公园9号高层4.5931%1.811二居室 78-91 /三居室 118-168 /五居室 256 10000潮宗御苑高层9.7030%1.214.6三居至四居145-21114000泊富国际广场超高层：写字楼、精装修服务式公寓6.530%4.728.620000万达广场高层：住宅、写字楼6.698.54% 12100四居至五居260-29018000五一中央领御高层6.6

41、31%2.1180一居至三居57-8613500观园高层6.9039%0.715一居室 27-539000复地崑玉国际高层：住宅,写字楼,酒店式公寓,商铺7.4240%3.229二至四房90-24012000绿地中心超高层写字楼、行政公寓、高端商业9.0 25% 25.9待定福缘国际公寓高层 3.20 22%1.088.8待定欧波港湾高层5.50 38%0.84.5待定板块特征以高容积率商住综合项目为主，品牌开发商云集，是城市综合体及高端豪宅聚集地，住宅产品相对较少，主要集中在北辰与万达，其产品呈现两极分化现象，小户型公寓产品和大平层豪宅为主，中间段产品相对较少项目总体量61.78万，共分5期

42、开发，一期二期都是别墅，三期为别墅加高层；目前第三期高层在售，大平层面积共60449，目前已去化11%，均价8700元/湘江壹号项目基本信息地理位置开福区芙蓉北路与创远路交汇处建筑类别独栋别墅,双拼,联排,叠拼,高层开发商长沙创远置业有限公司代理公司自行销售土地面积61.78万建筑面积70.00万规划户数389户装修状况毛坯容积率0.4绿化率52.0%开盘时间2006年12月1日竣工时间2012年12月入住别墅组团高层组团价格走势图数据来源于0731房产网网签数据大平层目前整体去化10.99%，单月去化3-5套，销售均价8700元/。湘江壹号别墅组团高层组团面积段面积纳入网上销售套数纳入网上销

43、售总面积()面积配比销售套数销售面积()去化率（套数）户型占比（%）现售价格（元/）190-200197.06/197.845811452.118.94%000.00%21.25%8800200-210200.72/201.528416894.0827.95%000.00%30.77%8800220-230223.22/227.97116045.1826.54%000.00%26.01%8800260-270266.83/267.06521387722.96%251387748.08%19.05%8700270-280272.6482181.123.61%51363.262.50%2.93%8

44、700合计27360449.48100.00%3015240.210.99%100.00%8700价格趋势主卧7*4.8，带独立卫生间、衣帽间和落地观景飘窗。户型：220四室两厅三卫户型：266四室三厅四卫主厅5*8.6，与2*3.2m景观阳台相连。15门厅，打造为入户花园，灵巧玄关5*5.3客厅，带5*3平观景阳台。主卧4.15*5.8，带2.55*6独立卫生间。户型布局舒适，赠送率7.5%，公摊率18%；以入户花园和阳台为主要赠送区域，赠送方式为半赠送湘江壹号北辰三角洲项目总体量537万方，主要有住宅、商业、写字楼等，其中住宅300万方，占比78.95%；大平层户型配比为：140-170占

45、比39.1%，17-200占比54.8%，200以上占比6.1%项目基本信息地理位置开福区湘江北路三段1200号（新河三角洲）建筑类别高层,超高层开发商长沙北辰房地产开发有限公司代理公司中盛行土地面积110万建筑面积537万总套数4122套装修状况毛坯容积率4.1绿化率50%公摊率人车分流100%建筑密度物业费2.0元/平方米月开盘时间2010年10月入住时间2014年两馆一厅写字楼超高层酒店住宅区北辰三角洲大平层目前整体去化率为78.71%，170-180户型占比最大，为29.10%；均价9400元/之间，月均去化8-10套,；定江洋均价为13950元/数据来源于0731房产网当期在售网签数

46、据面积段面积纳入网上销售总套数纳入网上销售总面积()面积配比销售套数销售面积()去化率（%）户型占比（%）均价（元）140-150140.04-146.4122432281.6413.82%21130445.7594.20%17.47%8415150-160159.0112019081.28.17%11918922.1999.17%9.36%8650160-170168.8613923527.5410.07%376256.6226.62%10.84%9181170-180170.67-179.1537364895.0327.77%28248809.2775.60%29.10%9175180-1

47、90180.86-181.35346157.082.64%213801.0061.76%2.65%9595190-200194.06-197.6431261303.3426.24%26351631.6384.29%24.34%9883200以上329.58-330.738026412.411.30%7625094.0895.00%6.24%10971合计1282233658.23100.00%1009184960.578.71%100.00%941012831094765111号地区：图书馆、博物馆、音乐厅2号地区：沿湘江商务办公、酒店区3号地区：商务办公、酒店功能4号地区：沿江绿化区5号地区

48、：旅游码头6号地区：街区商业，针对居住区居民7号地区：街区商业，针对居住区居民8号地区：住宅区9号地区：住宅区10号地区：中小学11号地区：绿廊北辰三角洲大平层价格走势图户型动静完全分离，大气通透，多飘窗多阳台设计，注重观景效果北辰三角洲主卧连接270凸透弧形观景阳台，可宽视野观景。两厅横连直通超长景观阳台走廊，大气通透；超大入户花园，性价比高。户型：190.45四室两厅两卫四房二厅二卫 169.52平方米户内花园+超长景观阳台，观景随心所欲主卧带独立卫浴间、衣帽间，次卧带飘窗，通风性好；半赠送全赠送滨江板块景观资源，交通优势明显，以高端豪宅及投资性产品为主。但总体成交惨淡！高端豪宅及投资性产

49、品为主，资源优势明显价格以高层滨江豪宅为主打长沙的高价板块，住宅价格集中在9000-15000之间，写字楼价格基本在15000-18000之间产品以四房为主，面积主要集中分布在170-210之间客群客户主要以35-45岁之间的私营企业主为主，有强大的购买能力户型配比产品特征滨江板块市场特征产品类型PART3 福元西板块市场格局板块特征三大品牌项目均为大盘，且涵盖小高层、高层、洋房等多种形态，后续开发均配备一定量的商业综合配套；板块内主力产品多为80-120区间，均高度重叠，当前竞争压力较大项目名称物业类型容积率绿化率总占地（万方）总建面（万方）主力产品价格（元/）珠江郦城多层洋房2.5241%

50、3253.6879-89两房、124-127三房、157四房7800-8500万国城小高层、高层3.042%43.3312090-120小三房均价6800XX城小高层、高层2.5246%26.8949.7475两房、89-193三房、125-168四房均价7500龙湾1号公馆高层、商业2.4438%3.09.468两房、91-128三房7900-8500半岛澜桥高层 多层3.1241.19%7.47.4筹建中开泰公馆高层、板塔结合3.541%9.249.24筹建中中坤华庭高层4.040%2020筹建中塞纳公馆高层8.1420%9.59.588.26两房、118.46三房江湾新城高层3.525%

51、3030筹建中项目总体量120万方，分3期开发，当前前在售三期75-143 产品。项目户型100平以下占47.56%，100-130平占27.86%，130平占24.58%万国城项目基本信息地理位置开福区福元西路199号建筑类别住宅开发商当代置业（湖南）有限公司代理公司别致廊、伟业顾问土地面积85529.2建筑面积1200000总套数4543套装修状况毛坯容积率3.0绿化率42%建筑密度物业费1.60元/平方米月开盘时间三期2012年5月入住时间2014年6月30日万国城户型配比分布图价格走势图万国城在售三期产品75-143现均价6800元/，目前整体去化88.16%，单月去化160套，市场认

52、可度较好一期高层二期高层三期高层、公寓万国城户型周正紧凑，赠送率5-10%，公摊率18%；以全赠送飘窗和半赠送阳台为主要赠送区域户型：130平米四房两厅两卫户型：89平米三房两厅一卫3.8*3.5平客厅，带3.8*1.6平观景阳台3.2*3.5平主卧，带飘窗4.2*3.6平客厅带4.2*1.8平客厅，布局舒适3.9*5.6平主卧带有飘窗和独立卫生间项目总体量50万，共分4期开发，一期为高层，二期为叠墅，三期为高层，四期为15万综合体，其中三期高层住宅100以下占比72.83%，130-140占比12.54%,140平以上占14.63%珠江郦城项目基本信息地理位置芙蓉北路地铁一号线福元路站建筑类

53、别高层、别墅开发商广州珠江实业投资有限公司代理公司自销土地面积32建筑面积 53.67万总套数3648套装修状况精装修容积率2.52绿化率41%公摊率17%-18%人车分流100%建筑密度 18.91%物业费2.0元/月开盘时间2013年5月入住时间2014年10月四期大平层四期（含商业、五星级酒店、写字楼等）一期营销中心小学幼儿园三期二期主题公园福元西路芙蓉北路渔 业 路 高层 一 期二 期 叠墅 三 期 高层价格走势图数据来源于0731房产网网签数据珠江郦城在售三期高层以及二期叠墅；目前整体去化35.42%，单月去化67套，销售均价精装 8100元/；在区域内属于高价位楼盘高层价格走势图四

54、期大平层四期（含商业、五星级酒店、写字楼等）一期营销中心小学幼儿园三期二期主题公园福元西路芙蓉北路渔 业 路 四 期高层、商业、写字楼面积段面积纳入网上销售总套数纳入网上销售总面积()面积配比销售套数销售面积()去化率（%）户型占比（%）价格70-8072.98-76.251381029911.16%74554353.82%16.03%792080-9087.43-87.472174.90.19%000.00%0.23%799090-10091.24-95.24874489948.64%1881719838.30%56.56%8010130-140134.28-134.451081451015

55、.72%415508.7637.97%12.54%8200170-180172.56-179.941262242824.30%25445019.84%14.63%8250合计86192310.9100.00%32832699.7635.42%100.00%8100珠江郦城户型赠送面积大，赠送率为14%，多以空中花园和阳台为主要赠送区域，赠送方式为半赠送；公摊率在17%18%左右，户型在注重实用性的同时，舒适度也较高户型：94.7两室两厅一卫空中花园设计，空间可塑性强双向阳台设计，尽享生活舒适空间户型：177三室两厅三卫入户玄关设计,可换鞋、置放雨伞，保持室内清洁双主卧设计，给予两代人同等私密礼

56、遇。空中花园设计，可改为娱乐室、书房等户型方正，动静分区合理，舒适度较高半赠送项目总体量50万，共分3期开发，三期为高层、洋房和公寓，其中高层占比85.14%，洋房9.1%，公寓3.6%，商铺1.9%，其中高层住宅100以下占比75%，100-130占比25%XX城项目基本信息地理位置开福区芙蓉北路与福元路交汇处东南角建筑类别小高层、高层、公寓、洋房、商业开发商湖南和顺置业有限公司代理公司世联、新鼎土地面积26.9万建筑面积 50万总套数4639套装修状况精装修容积率2.52绿化率46%公摊率18%人车分流100%建筑密度24.5%物业费2.38元/平方米月开盘时间2010年11月25日入住时

57、间2013年06月高层与洋房 一 期二 期高层、商业 三 期高层、公寓和洋房价格走势图面积段面积纳入网上销售总套数纳入网上销售总面积()面积配比销售套数销售面积()去化率（%）户型占比（%）成交均价（元/）70-8074.945504121710.96%55041217100.00%13.99%698880-9088.33125911120729.56%125811111999.92%32.04%718390-10091.18119110859528.87%119010850499.92%30.31%7159120-130123.8393011516230.61%92711479099.68%

58、24%7099合计3930376128100.0%392537563199.87%100.0%7129数据来源于0731房产网网签数据XX城在售三期公寓以及少量洋房和高层住宅，目前整体去化99.87%，单月去化约150套，收盘均价精装8100元/；品牌号召力强，去化速度快一期福元西路三期社区公园二期价格走势图12空中花园,可改书房卧室。主卧3.8*6m，宽阔进深，独立卫生间与衣帽间相连。户型：123三室两厅两卫户型：893室2厅1卫主厅5.2*7m，宽阔开间，与2*3.2m景观阳台相连。空中花园2.9*3.4m,可改书房卧室。主3.9*7.7m，超长进深，可自由分隔。主3.4*3.6m，带0.

59、6*3.4m宽阔飘窗，朝北，采光效果一般。半赠送XX城户型周正紧凑，赠送面积可观，赠送率10-14%，公摊率18%；以入户花园和阳台为主要赠送区域，赠送方式为半赠送测绘编号用途有效面积（平方米）容积率建筑密度绿地率建筑控制高度（米）S4商业金融16923.633.040% 30% 100S2文化娱乐20789.2435% 35% S5、S12住宅18085.6528% 35% S7、S8、S10、S13住宅93800.0724% 40% 广场面积基地面积的5%且大于1000平方米34万住宅，11.3万商业，整体容积率3.0，产品规划以中高端普宅+城市洋房及写字楼、商业街产品，预计14年底洋房先

60、行入市3.0中等容积率，中等规模，地块被道路规划切分为6块，破坏整体性，商业体量达11.3万，另有28亩公园用地位于地块中心位置五矿地块福元西板块产品线丰富且去化均衡，刚需依然是板块内主力供销产品，但是改善型产品价量持续走高。主打高层高品质住宅房，面积跨度大，户型选择丰富，符合当前客户购买要求价格中小面积两房三房产品为主导，大面积三房以上产品为辅价格区间段主要集中在6000-8400元/，产品均价为7800元/高层精装住宅为主，内部配套齐全客群地缘性较强，主要来自开福区；多由周边公务员、教师、拆迁户及私营业主等构成户型配比产品特征福元西板块市场特征产品类型截留福元路项目客户是为正途小结板块竞争