[重庆]住宅项目可行性研究报告解析(大量附图)

1、No2：地块区位及四至No3：地块周边配套No5：地块地形地貌No6：小结CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论No1：地块指标地块经济指标统计表项目1#地块2#地块3#地块4#地块5#地块综合占地面积（平米）1744033757.531037.83505640494157786容积率 (设定)1.60 1.76 1.73 2.00 2.00 1.82限高 （米）建筑密度30总建面（平米）364

2、04746326787087112100989367007观音桥商圈CBD江北国际机场礼嘉悦来会展中心3.8km10分钟3.5km35分钟13km10分钟15km40分钟1-3#地块地貌4-5#地块地貌两江新区大道同茂大道林地学校医院中央公园本案本案商业医院学校中央公园商业商业商业本案本案No1：城市GDP对比分析No2：产业结构发展概况No3：人均可支配收入与人均消费支出No5：城市化率与人口增幅No7：家庭人均住房面积与户数人口变化CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布

3、局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论No1：人均GDP与房价分析重庆长江上游经济中心西部地区重要增长极全国五大中心城市之一中国西部最具投资潜力的特大城市区位条件优越；基础设施功能完备；工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强；科技教育力量雄厚，人才相对富集；市场潜力巨大。成渝经济圈作为西部人口最密集、经济最发达的区域，将领跑西部内陆地区的大发展，重庆作为其中的核心，战略意义重大。中国的投资重心将由东部沿海地区向中西部内陆地区转移，西部内陆地区有望成为中国经济增长的新引擎。 国际金融形势不断影响中 国经济发展模式的转型、投资重心的转移、并进一步影响中国区

4、域经济的发展格局;经济发展模式将从出口导向型转变为内需导向型;投资重心将从东部沿海地区转向西部内陆地区;西部地区有望成为中国经济发展的高增长区，中国经济增长的新引擎;重庆市总览2011年全国各省及直辖市GDP总值及增长率，重庆市GDP增长率居于全国第一位，重庆市经济进入高速发展阶段高速增长，跻身万亿俱乐部 重庆市2011年GDP达10011亿元，增长幅度约16.5%。当前GDP显示重庆经济增长处于快速稳定阶段，近几年保持在15%左右，经济运行持续保持着良好势头。政策紧缩，增速回落 年度国民经济运行态势总体良好，但受国际经济形势复杂性和经济复苏的艰巨性、以及紧缩的货币政策影响，GDP增速开始回落

5、。2006-2011年重庆市GDP总量及增长率人均GDP（美元）重庆市重庆主城广州2005-2008年3年上海2005-2008年3年北京2006-2009年3年重庆主城人均GDP，09年突破6000美金，预计不晚于2014年进入1万美金时代，从北上广深的发展可以看出，GDP从6000美金开始，是房价飞速上涨的黄金期根据重庆统计年鉴统计数据， 2011年重庆人均GDP约5000美元，已经进入讲究品牌消费、体验消费的快速发展阶段，城市中将出现一些大型集中商业消费场所，人们开始追求休闲享受、情景体验式消费。70%30%城市化城市化水平第三产业比值初期 起始阶段中期 扩张阶段后期 成熟阶段劳动密集型

6、资金资源、技术密集型集约、知识型经济实力较弱总量、第二产业加速第三产业为主城市化率平稳上升向30%发展城市化是同期工业化水平1.5-2.5倍，城市化率较快速向70%攀升城市化速度有所降低达到现代化 目前重庆市正处于城市化进程的中期，经历传统老工业城市向国际化、科技化的大都市的转型阶段，城市人口和城市有效面积正在大规模扩张，由此而牵动的住房市场内需提升。重庆城市化率初级阶段向城市快速扩张阶段快速过渡，大量人口涌入城市城市城市化率上海88.7%深圳99%北京84%重庆53% 随着重庆市经济产业的快速发展、城市魅力的增加，郊区人口的城市化进程将不断加速；重庆市人口统计比较年份总人口（万）总户数（万户

7、）常住人口（万）流动人口（万）城市化率04年3144.23988.592770.98373.2543.5%05年3169.161010.412798371.1645.2%06年3198.871030.662808390.8746.7%07年3224.461051281741048.3%08年3257.051080.152839418.0550%09年3275.611110.72859416.6151.6%10年3303.451154.832884.62418.8353%图：2000-2007年重庆市平均每户家庭人口走势图 (单位：人)图：2000-2008年重庆市人均住房建筑面积走势图 （单位

8、：平方米）数据来源：2000-2010年重庆市统计年鉴户均人口逐年下降，人均住房面积逐年递增；城市住房条件逐渐改善No1：城市发展规划No2：城市发展方向No4：区域定位No3：居住组团发展规划No5：区域产业情况No6：区域人口情况No9：小结CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论No7：区域客群来源No8：区域组团概况06-10年重庆都市圈GDP规模（分区域）与增长率变化06-10年重庆一小

9、时经济圈三产比重变化本案本案渝北区北碚区南岸区巴南区沙坪坝区北部新区江北区渝中区九龙坡大渡口区住宅规划主要范围区域规划功能备注渝中区现代繁荣商贸区 渝中区为输出型改善居住的区域，沙坪坝区为输入型善居住的区域沙坪坝区、北碚区文教优势区渝北区、江北区、北部新区新式高档住宅区输入型高档居住发展区域南岸区景观住宅区九龙坡区、大渡口区普通住宅聚集区输入型工业人口密集区巴南区现代新型城镇输入型城市化的扩大区域数据来源：重庆市规划局数据来源：重庆市规划局渝北区建立了建设对外开放第一门户的战略目标，着力建设依托重庆大都市国际高端服务基地构筑保税区、空港功能区、打造以台商工业园为龙头的国际产业园，空港为龙头的生

10、态工业城和承接未来重庆新中心使命的空港国际新城，必将为预备扩大开放、加速发展增添后劲和动力，为房地产、会展、物流发展提供更加广阔的空间。区域地区生产总值（万元）第一产业第二产业工业工业占地区生产总值的比重第三产业人均GDP渝中区240660102772601357885.64%212934134637大渡口区6976961519054593548123268.97北区13372021586171669361182245.75%60464820717沙坪坝区16322885050184616473354544.94%73562319090九龙坡区270410767884

11、1348958113685542.04%128726528827南岸区11559903069968702454131146.83%43826717459北碚区8014616008142795936852945.98%31342111955渝北区145320911813667472647542332.72%66034717228巴南区100889819610250342639577639.23%30937012325重庆市主城区及各区域常住人口（单位万人）重庆市主城区渝中区大渡口江北区沙坪坝九龙坡南岸北碚渝北巴南20042793.92627.1668.6325.763.5184.0992.226

12、5.1366.281.8879.820052798645.5169.7826.2365.0786.2494.6566.7667.3586.1683.2720062808658.9670.4226.5866.1387.6896.5167.9568.6589.8585.1920072816671.6271.0926.9667.3689.0897.9569.1570.0192.9187.1120082839693.2471.1627.2268.6890.2199.5370.5771.9095.8089.5420092859715.1471.8427.7269.6291.42100.8271.5273

13、.1498.4890.7920102884745.7663.0130.173.8100108.4475.9668.04134.5491.8720112919772.3163.90 31.5877.66 104.35 111.63 78.98 72.10 138.64 93.47 年均增速0.40.91.42.01.81.92.02.16.02.9按照规划，在两江新区1200平方公里的版图上，将云集轨道交通、电力装备、新能源汽车、国防军工、电子信息等五大战略性产业。而正好处于这些产业带几何中心的空港新城，成为两江新区现代城市商贸功能服务区之一，从城市发展的角度来说，这将是两江新区最核心的城市功能

14、服务区。空港新城广场大量产业的入驻，势必影响到其他区域人口的流动，大量人口将涌入空港新城。而空港新城目前居住人口仅为60多万人，而未来10年将再增加200万城市人口，这些人主要是白领和国外高端人才，大量新增的人口将产生巨大的居住需求。市长黄奇帆：重庆主城未来千万人口 一半在两江新区两江新区未来将聚集500万人口，意味着未来我市主城1000平方公里、1000万人口的格局，一半在两江，一半在老城，这样的规划是两江新区的优势区位：渝北区重庆机场及周边地区，规划面积：46平方公里，组成：由空港新城核心区（约31平方公里）和辅助区（ 15平方公里）两部分组成。西以规划二纵线（观音桥-大礼-两路组团隔离带

15、）为界，北以规划六横线（椿萱大道）及319国道为界，南以经开区行政界线为界，东以渝邻高速公路为界。渝北区政府还在重庆市政府批准46平方公里规划基础上，将沿鹿山组团和重庆绕城路方向15平方公里土地纳入空港新城控规范围。同时，将重庆空港新城与重庆悦来新城进行规划整合，形成面积83平方公里的重庆空港国际新城。整合后的重庆空港国际新城，极有可能成为未来重庆“两江新区”的主阵地。本案核心区：以机场为核心的机场基本运营保障区，和紧邻机场的机场配套服务区辅助区：重点发展商务贸易、办公会务、文化休闲、餐饮娱乐、生态居住等产业，为航空公司职员和旅客提供综合服务航空之城：渝北区要通过增加航线、增加驻场飞机数量和通

16、航城市，在2020年，江北机场将成为亚洲领先、世界一流的大型国际商业门户枢纽机场。会展之城：悦来国际会展城是一座集会议展览、星级酒店、总部经济、临空产业、服务外包、金融贸易、创意产业、IT产业、外事外贸、餐饮购物的内陆开放经济和具有国际竞争力的产业集群新城，是推动重庆现代服务业进一步发展的发动机，国际交往的新基地和重要平台。总部之城：建设总部基地，吸引国内大型公司、跨国公司总部和总部型分支机构入驻，吸引商务中心、研发中心、等现代商务机构入驻空港新城。力争2012年投入100亿元，建设200万平方米空港新城总部基地，形成空港新城发达的商务区。创意之城：发展以高科技所支持的第四级文化创意产业，推动

17、第三服务产业的快速发展。吸聚动漫、影视、广告策划以及主题乐园、旅游和时尚消费等知识密集型、高附加值、高整合性的创意中心，推进空港新城创意产业发展。宜居之城大力发展生态宜居产业，以建设“绿色建筑示范区”项目为重点，规划建设一批高档次、生态型、人文化小区，吸引主城市民居住核心产业：重点发展航空运输产业及其相关产业、特别是适合航空城发展的现代服务产业。延伸产业：大力发展航空物流、国际商务、宾馆会展、生态宜居等增值型现代服务业。支持产业：逐步培育和发展与机场发展、航空城建设相配套的其他服务业、政府支持项目和特种项目等。本案规划蓝图：未来将以江北机场为中心，以铁路运输为依托，以高速公路为骨架，以长江水运

18、为动脉，以轨道交通为辅助，构建“多式联运、无缝对接、零距离换乘”的现代化综合交通运输体系，打造长江上游综合交通大枢纽。水陆空共筑西部旅游中转站。交通网络： 渝万城际客运专线穿越机场， 轻轨三号线、九号线直接接入江北机场； “三横四纵”7条道路覆盖机场周边的公路交通网络； 渝邻、渝长、机场、绕城等高速公路将在这里整合，形成“十一纵、十一横、二射”的道路交通网络。 民航、铁路、轻轨、公路交通将在江北机场实现无缝衔接。本案1、骨干路网：同主城形成“十一纵十横两射”快速干道网络纵向由机场路、渝邻路和金开大道、石唐大道、金山大道和悦来大道组成；横向由中环、绕城高速路、航空城大道组成；另加轨道交通3号、9

19、号线。渝北老城和三大园区的内部公路网络，城内公交线路及站场。2、近期重点二是区级重点项目：中环线渝北段、石唐大道、航空城大道（机场第二高速路连接部分）、金山大道延伸道、金开大道连接道以及空港大道、服装城大道等各区域骨干道路，形成四通八达的对外交通网络；两路城市环线：连接科技产业园、观音岩、双凤桥、两路主城，连接金开大道、观音湖片区、空港开发区、渝邻高速路、航空城大道、中环线，打造航空城三道环线。本案空港工业园：规划定位：发展目标定位于“一城（四区）”。“一城”即国际生态工业城；“四区”即千亿产业园区、生态宜居园区、形象靓丽城区、平安和谐园区。规划面积：一期规划13.45平方公里，二期规划6.8

20、平方公里，总体规划控制面积54平方公里规划产业：高新技术产业园、汽车工业园、摩托车工业园、空港物流园、人居环境区等功能分区，并合理规划了学校、医院、车站等公用设施和大量园林、绿化用地No1：重庆开发体量变化No2：供应量与销售量对比分析No4：可支配收入与房地产价格对比No3：重庆售价与全国重点城市售价对比No5：区域房地产市场状况No6：小结CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论数据来源：20

21、062011年重庆市统计年鉴 近年来重庆市的新开工面积发展较为稳定，2008年受到金融危机的影响，新开工有所下滑，导致2009年市场供应量较低； 相比于新开工面积，重庆市的房屋竣工面积一直处于较为平稳的状态。；2006年-2010年重庆市房地产新开工、竣工面积统计表指 标 20062007200820092010新开工面积 6536.757882.527980.438853.5411095.5房屋竣工面积 5309.275750.656485.37473.168292新开工面积增幅 12.20%20.59%1.24%10.94%25.32%房屋竣工面积增幅 2.99%8.31%12.78%15

22、.23%10.96%新开工与竣工面积差额 1227.482131.871495.131380.382803.49数据更新到2011年2004-2011年重庆主城商品房供需面积走势图 重庆主城经历了两次价格大幅度上涨周期。2004-2005年第一波房价上涨热潮使得主城商品房销售价格突破了2800元，随后由于宏观调控进入市场调整期；而07年，在“新特区”的推动下，房价一举攀上3320元，增幅达到13.3；10年暴涨，增幅达到38.1%；11年增长放缓，增幅14.6%，均价达到6824元/。 重庆房地产价格远低于上海、北京等发达城市，与成都相比也有20-30%价格差，在二线城市当中房地产价格洼地明显

23、，未来增长空间巨大。2003-2010重庆市城市居民可支配收入与房地产价格增长对比日期可支配收入(元)增幅比例商品房成交均价（元建面每平米）增幅比例2003809411.83%21035.5%2004922113.92%237412.9%20051024411.09%287120.9%2006112059.38%29322.1%20071371522.40%332013.3%200815,70914.54%399920.4%200917,191.19.4%43117.8%201019,10011.1%595638.1%城市居民购买力逐年增加，是保证房产价格增长的前提，房地产价格上涨空间较大。

24、除2006年、2009年重庆商品房价格和年均可支配收入低于10%的增长幅度以外，其它日期重庆市商品房价格和人均可支配收入逐年稳步提高，平均年增长率保持在10%以上。数据来源：重庆市统计年鉴、市房管局数据更新到2011年区 域2007年2008年2009年2010年2011年合计南岸区174.15319.51237.4193.92311155.96巴南区35.13173.4885.76218.6187699.97九龙坡区112.25316.76176.44305.4203.511114.36大渡口区33.1533.9618.7695.681.26262.73江北区177.36213.79133.

25、7221.82541000.65渝北区171.15351.23133.52409.6380.821446.32北部新区285.72154.22127.32227.5190984.76渝中区33.1556.1212.952111.5189.38403.102沙坪坝区75.66278.2695.44253.6293.4996.36北碚区48.3971.461.4878.7144.46304.442007年-2011年各区域批准预售面积对比表（单位：万方） 从整体分析，渝北片区近五年（07年11年）累计预售面积达到1446.32万方，在主城各区域中占据较大比重，片区受捧度一直遥遥领先，印证了“城市向

26、北”发展趋势。数据来源：重庆房管局供应面积数据来源：重庆房管局 渝北区07年至11年房地产成交面积有下行趋势，但下降幅度不大； 渝北区07年至11年房地产累计成交面积在各区域中排名中等，；成交面积2007-2011年渝北区域与重庆市主城其他区域累计供销比对比表（数据来源：重庆市统计年鉴）区域累计批准预售面积（万平方米）累计销售面积（万平方米）供销比南岸区1155.961629.030.7 巴南区699.97566.4121.2 九龙坡区1114.361176.580.9 大渡口区262.73334.3520.8 江北区1000.651087.510.9 渝北区1446.32695.822.1

27、北部新区984.761188.550.8 渝中区403.102487.5460.8 沙坪坝区996.36253.2063.9 北碚区304.44312.431.0 供销比09年10年11年765渝北区成交均价排名情况 从整体价格走势分析，渝北区住宅的成交均价也一直保持着逐年大幅上涨的趋势，且由于大量人口输入以及片区高档定位使其价格排名也稳居不下。成交价格高档住房布局在“两城三区：空港新城 高档住宅区；以紧密结合打造“空乘之家”和“绿色建筑示范区”为重点，布局三大核心宜居片区悦来新城 高品质生态住宅区：重点发展高品质的生态住宅区，布局为“一核一带”台商工业园 高档住宅区：依托北连保税港区、南邻水

28、港功能区的区位优势，大力发展高端住宅业态建设保税港区 高档住宅区：沿着空港工业园西北片区形成高档住宅带，以满足商务人士的居住需要农业园区 生态宜居住宅区：山地特色的联排别墅、毗邻别墅及花园洋房等本案区域楼盘分布及板块划分1、区域在售可比容积率区域在售楼盘中容积率在2.5以下的楼盘主要以洋房加高层社区为主；容积率在2左右的楼盘较少，主要以洋房和别墅社区为主。 1、区域产品面积区间空港两路板块洋房面积区间楼盘名称（高层）立邦香语湖华港翡翠城御城华府鹿山锦绣泰硕明天泽科港城国际伯爵世家聚义香城故事面积区间（）77-9857-8465-10661-7330-7060-10328-6569-88楼盘名称

29、（洋房）华港翡翠城润丰水尚爱加.欧郡富悦麓山别院泽科港城国际聚义香城故事汇祥林里3000面积区间（）90-200110-15088-138106-200100-11070-12897-114区域高层产品面积区间集中在50-80 ，洋房面积集中110 左右，面积均较小空港两路板块高层面积区间2、区域高层套内均价楼盘名称立邦香语湖御城华府泽科港城国际伯爵世家聚义香城故事高层套内均价（元/）73007500720076007500物业形态总占地面积总建筑面积容积率绿化率总户数车位数多重住宅业态22万方70万方2.5038%26621438项目地址渝北空港新城兰馨大道兰桂北二路基本数据主力产品形态房型

30、户型套内面积()总价(元)高层两房两室两厅单卫59-6043万两房两室两厅单卫74-7853-57万两房两室两厅两卫80-8457-60万三房三室两厅两卫85.5461万三房三室两厅两卫101-10673-76万户型紧凑、实用，浪费空间少；常规户型设计的飘窗赠送面积，带有项目自主创新设计的“廊桥院馆”户型；项目的户型面积段整体属于中小户型面积，总价相对较低，易被购房者接受销售情况时间开售物业推售面积()推售套数去化率销售套内均价2010年7月24日3号楼59-84256套100%61002010年9月5日1号楼68-101142套100%71002010年12月6日5号楼58-102256套1

31、00%78002011年1月22日2号楼59-80256套100%84002011年7月23日8号楼60-82256套95%79002011年12月10日9号楼60-85192套90%67002012年5月19日7号楼60-82256套55%7200泽科港城国际主要为低总价小户型的刚需产品，前期基本去化完毕，地理环境以及未来规划跟本案有相似之处。3、区域洋房套内均价楼盘名称旭辉.朗香郡华港翡翠城润丰水尚御城华府富悦麓山别院聚义香城故事洋房均价（元/）945085009300850083009000从价格统计情况来看，区域洋房套内均价主要集中在8500-9000/元。朗香郡套内均价目前为该区域价

32、格最高的洋房楼盘。项目情况：一、二期地块：以多层电梯花园洋房（51层、6层）为主，洋房容积率：1.50 ；配置2万平米社区商业街。三、四期地块：约100米高层形态，高层底层架空5米，户型有空中院馆、入户花园。华港翡翠城户型所在楼层套内面积（）可使用面积（）赠送面积（）三室两厅带入户花园、私家花园、底层会所1F189.35201.4312.08三室两厅三卫带入户花园、底层会所2F161.11179.9718.86三室两厅带入户花园赠送露台3F114.55130.315.75三室两厅带入户花园赠送露台4F108.49130.4922三室两厅带入户花园5F107.23114.737.5二室二厅带入户

33、花园赠送空中院馆6F91.83115.1623.33二室二厅带入户花园、赠送露台7F79.91102.8922.98底TOWN户型，6米挑高客厅带私家花园、私家会所1/2F213.75216.55底TOWN户型，带入户门厅、私家花园、私家会所1/2F200.25211.65四室两厅带入户花园客厅6米挑高3F142.12155.4913.37三室两厅带入户花园、露台、6米挑高客厅4F117.96131.1113.15顶跃户型带入户花园、露台、院馆、6米挑高客厅5/6F150.65209.0158.36华港翡翠城在售洋房户型华港翡翠城时间开售物业批次开售房源销售均价2010年4月12日花园洋房一批

34、次洋房7800元/2010年6月28日洋房88179户型二批次洋房7800元/2010年8月14日5号楼洋房三批次洋房8000元/2010年10月15日一期最后批次130-200四批次洋房8500元/2011年4月20日洋房79214五批次15、18、19、21号楼洋房9200元/2011年7月22日洋房在79-214六批次8600元/目前在售洋房1062141、24#楼洋房8800元/销售节奏及情况目前14、15、18、19、20、21、23号洋房销售约80%，销售速度与推售速度基本平稳2010-2011主城楼市区内外消费占比特征回顾2009年房交会区域客户构成分析 选择置业区域构成江北区4

35、1%本区居民；90%渝北和北部新区；25%西部区域居民；11%西部区域居民；南岸区62%本区居民；15%“三北”区居民；12%西部区域居民；沙坪坝区74%本区居民；其他区域居民分散且量小；渝北区67%本区居民；22%江北区居民；渝中区67%本区居民；少量其他区域居民；北部新区18%本区居民巴南区80%本区居民九龙坡区84%本区居民大渡口区90%本区居民南新区30%本区居民注：“三北区域”含江北区、渝北区和北部新区。“西部区域”含沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区和高新区。10年开始，外区人口植入大幅上涨，比例可达到62.30%； 09年渝北区成交客户主要为本地居民；但外区人口植入占比也较大区域本区消

36、费者比例外区消费者比例渝北区37.70%62.30%江北区35.29%64.71%南岸区31.42%68.58%沙坪坝区44.21%55.79%九龙坡区66.31%33.69%大渡口区41.67%58.33%渝中区39.34%60.66%CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论No1：宏观政策回顾No2：重庆房产税影响评估No3：政策打压对楼市价格与交易量的影响No4：经济、货币、供需、政策纬度分

37、析走势No5：未来几年房地产宏观走势结论与模拟成交量继续下滑，1-10月成交1200万方；价格高位运营，10月首次出现下滑，降幅10%；重庆房产税对高端投资小公寓影响大，对别墅市场影响小调控后，银行贷款困难，成交量开始萎缩；导致2008年成交仅1200万方北上广深大型开发商重庆圈地，千亩大盘初显现城市建设加速，房地产市场发展迅速70/90政策：项目90以下户型占70%，小户型开始增多，供应结构被改变；别墅用地出让变少，别墅单价提升快供应明显大于需求市场存量大幅增加重庆楼市出现第一轮增长，房价、成交量大幅度提升，当年成交量超过1900万方，部分项目价格6、7千，少量出现1万元/成交量得到抑制，全

38、年成交2240万方；价格高位运营，一线项目价格上涨约40%上半年成交量大幅上涨，下半年价格开始增长，涨幅约30%；全年成交量2400万方，成交量创最高2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年近年来楼市政策回顾政策走势：严厉调控政策观察深入调控明紧暗松定向放松1月2月3月4月5月6月7月8月9月8.20，二三线城市限购令10月11月12月2011年楼市政策回顾 首套房贷利率回归基准，部分银行低至9折2011年12月底存款准备金率下调0.5个百分点，降为21%；首套房贷款利率回归基准利率，部分银行低至九折。货币政策回顾货币政策回顾“新国八条”政策：

39、经过2010年4.15、9.29政策的调控，政府对楼市现状的不满，本次调控是前期政策的延续和强化，直接针对历次调控的软肋地方政府执行力，量化执行标准，加强问责的可操纵性。政策主要内容主要影响影响程度加强地方执行力度地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。可降低因炒作而形成的恐慌性购房加强保障房建设 加大保障性安居工程建设力度对低端住宅有一定影响税收 高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税卖方：投资利润减少，买方：购房成本增加。从而降低投资人群，对抑制投资、投机作用大贷款 二套房首付比例由5成调整为6成，利率1.1倍加大购买二套房的难度，挤压投机性购房土地供应 增加土

40、地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年均实际供应量，推广“限房价、竞地价”增加中低价位普通商品住房土地供应。缓解供需关系，确保有房可售限购 限购政策从一线城市扩大到二线城市抑制需求量舆论引导 宣传未定房价和保障房，引导合理消费减小购房客户量新国八条细则重庆本着“保障房”“商品房市场”两条腿走路原则，与本次政府调控基调相符，故国八条政策对重庆市场影响最大的政策为贷款政策，其他政策对市场影响有限。政策主要内容执行条款执行情况加强地方执行力度地方政府向社会公布房价控制目标，未达目标追究责任。3月30日公布，城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值。城市居民人均可支配收入增速：14.

41、7%城镇职工工资收入增速：14%2011年市场价格涨幅：14%加强保障房建设 加大保障性安居工程建设力度保证2010年开工的1300万方保障房顺利交房，同时保证2011年1300万方保障房顺利开建2011年保障房交房：1350万方2011年新开工保障房：1425万方税收 高房价区，清算和稽查增值税；二手房营业税未满5年全额征税按照标准执行按照标准执行贷款 二套房首付比例由5成调整为6成，利率1.1倍按照标准执行贷款难度大，二套房首付6成，利率上浮30-50%；首套房首付3成，利率回归基准土地供应 增加土地有效供应，今年住宅供应不得低于前2年年均实际供应量，推广“限房价、竞地价”增加中低价位普通

42、商品住房土地供应。政府将严控土地出让价格，中低档商品房土地价格不超过房价的1/5，高档商品房不超过1/3，别墅则另算。按照标准执行限购 限购政策从一线城市扩大到二线城市未执行舆论引导 宣传未定房价和保障房，引导合理消费按照标准执行按照标准执行重庆执行新国八条情况物业类型税率套数占比别墅0.5%66270%1%15817%1.2%12913%合计949100%洋房0.5%19899%1%21%1.2%10%合计201100%高层0.5%94078%1%17915%1.2%807%合计1199100%“9.27新政”“政府救市”“宽松货币政策”“4.15新政”“9.29新政”上升期下行期振荡期反弹

43、期调整期“国八条”“房产税”下行期从历史情况来看，政策调控可以对楼市起到明显作用，07年9.27政策市场下行，09年就是楼市强势反弹； 2010年4.15新政出台，市场迅速转冷，但由于受通胀预期影响和两江新区等利好刺激，市场迅速回暖； 政府调控公信力有所下降，但政府本次稳定房价目的坚决，出台9.29继续调控，通过近三个月观察对一线城市效果显著，对重庆效果不如4.15政策明显。 2011年年初出台的“国八条”、“房产税”等政策，政府加大调控力度，调控效果显现。 2011年7月出台“新国五条”巩固调控成果，导致市场全面下滑，开始价格战。 2011年8月，国家发布“新限购令”标准。随着限购政策向二、

44、三线城市扩大，楼市在更大范围内遭遇“降温”。季度国内生产总值第一产业第二产业第三产业绝对额(亿元)同比(%)绝对额(亿元)同比(%)绝对额(亿元)同比(%)绝对额(亿元)同比(%)2012年第1季度1079958.10 %69223.80 %514519.10 %496227.50 %2011年第1 - 4季度4715649.20 %477124.50 %22059210.60 %2032608.90 %2011年第1 - 3季度3206929.40 %303403.80 %15479510.80 %1355579.00 %2011年第1 - 2季度2044599.60 %157003.20

45、%10217811.00 %865819.20 %2011年第1季度963119.70 %59803.50 %4678811.10 %435439.10 % 今年（2012年）经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5；城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4.6以内；居民消费价格涨幅控制在4左右；进出口总额增长10左右，国际收支状况继续改善。同时，要在产业结构调整、自主创新、节能减排等方面取得新进展，城乡居民收入实际增长和经济增长保持同步。2012年主要任务：（一）促进经济平稳较快发展（二）保持物价总水平基本稳定（三）促进农业稳定发展和农民持续增收（四）加快转变经济发展方

46、式（五）深入实施科教兴国战略和人才强国战略（六）切实保障和改善民生（七）促进文化大发展大繁荣（八）深入推进重点领域改革（九）努力提高对外开放的质量和水平政策维度08-09年货币供应增长率26%除2012年2月份外，从2011年一月份，CPI一直增率一直高于同期存款利率，长期处于负利率状态09年-10年的上涨是以4万亿，25%的年货币增幅的条件下完成的，2013年在目前CPI等条件没有改变的情况下，再次出现09年的大规模投入没有宏观空间，但为了经济的维稳，小规模的货币放松不可避免，2014年后政策空间可能再次打开。货币维度银行与地方政府维度 2009年土地成交面积：802万平米，总建筑面积：23

47、91万平米； 2010年土地成交面积：1070万平米，总建筑面积：2320万平米； 2011年土地成交面积：946万平米，总建筑面积：2366万平米。而2013年后随着重庆市场供应的减少，供大于求的局面将改观，需求将引领市场，房地产黄金时期或许再次来临供需维度空港片区近期土地供应及土地资料来源：渝北区国土资源房管局地块地块位置规模（）用地性质容积率A126-1号空港大道末端64863二类居住用地2A126-2号空港大道末端11640商业金融用地3A115-3、A125-1/2/3号两路组团110700二类居住用地2127号两路组团123300二类居住用地2A047-1号两路组团123300二类

48、居住用地2A006-2号两路组团11300商业金融用地3.520132015年政策预判No2：洋房客群初判No3：小结CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论No1：高层客群初判泽科港城国际总建筑面积：70万平方米占地面积：22万平方米物业类型：住宅、别墅、商业容积率：2.50绿化率：38%物业费：1.65元/平米月规划总户数：2662户开发商：泽科集团有限公司物业公司：重庆润祥物业管理公司项目地

49、址：渝北空港新城兰馨大道兰桂北二路 57%的成交客户年龄在31-40岁，属于工作和收入都相对稳定的阶段； 置业目的以自住为主； 家庭结构以三口之家为主，占43%。 成交客户主要以两路为主，辐射渝北、江北一带，区域特征较为明显； 成交客户以企事业单位及公务员和个体户居多； 客户主要关注社区配套，其次是地理位置和总价； 泽科港城国际前期客户主要以两路片区为主，占比约85%以上，到后期由于两路的潜在客户逐渐减少，占比降至约55%左右； 后期两路片区以外，以渝北区为主的客户群体份额逐渐增大。加推节点 年龄及家庭特征：他们的年龄主要集中在31-40岁，大多是三口之家，以两路片区为主。 职业特征：个体私营

50、业主；企事业单位及公务员； 置业动因：60%以上的客户具有区域情结，他们习惯了这个区域熟悉的生活圈子；大部分客户置业的目的为自住。关注点：社区配套、地理位置、总价华港翡翠城总建筑面积：50万平方米占地面积：27万平方米物业类型：住宅、洋房容积率：2.17绿化率：30%规划总户数：3100户物业费：2.60元/平米月开发商：重庆模具产业园区开发建设有限公司物业公司：成都蜀信物业服务有限公司景观设计：九禾园林建筑设计：机械工业第三设计研究院|机三院项目地址：渝北空港新城腾芳大道同盛路7号 成交客户年龄在41-50岁，占比51%，此类客群属于社会中产阶级； 置业目的以自住为主，占比80%； 家庭结构

51、以三口之家为主，占47%。 成交客户主要以两路为主，辐射渝北、江北一带，区域特征较为明显； 成交客户以企业管理中高层为主，其次为个体户； 客户主要关注社区配套、地理位置，其次是景观、户型设计；加推节点 华港翡翠城前期客户主要以两路片区为主，占比约80%以上，到后期由于两路的潜在客户逐渐减少，占比降至约50%左右； 后期两路片区以外，以渝北区和江北区为主的客户群体份额逐渐增大。 年龄及家庭特征：他们的年龄主要集中在41-50岁，大多是三口之家，以两路片区为主。 职业特征：企业管理中高层；个体户 置业动因：客户主要以两路、渝北为主，其次为江北，自住为主。关注点：社区配套、地理位置、景观CONTEN

52、TS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论No1：项目SWOT定位策略No2：项目整体定位CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、规划方案对比9、投资收益测算对比10、敏感性分析对比11、投资风险分析12、可行性研究结论住宅总建面：251169商业总建面：41338住宅总建面：205473商业总建面：8

53、7034集中式商业我们将选择方案一的经济技术指标，作为投资收益的测算依据CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算10、敏感性分析11、投资风险分析12、可行性研究结论No1：投资收益测算No2：项目现金流预算成本测算说明本项目经济技术指标总占地面积（平米）157785 绿化率%35.00%总建筑面积（平米）360000地上车位个数0 建筑用地（净地）（平米）157785 建筑密度%30.00% 规划容积率1.85 地下车位个数1815 计容积率建筑面积（平米

54、）292507不计容积率建筑面积67493 车位个数总计1815 产品组合占地面积容积率建筑面积可售率可售面积产品比例平均每户面积总户数住宅小高层（18F) -111769 100%111769 44.50%90 1,242 洋房（5、6F）-139400 100%139400 55.50%110 1,267 小计-251169 100%251,169 85.87%100 2509 商业低层（2F) -41338 100%41338 小计-41338 100%41338 14.13%公建公建配套-0 0%0 0.00%地上合计-292507100%292507100.00%地下建筑（车库）67

55、500 100%67,500 地下建筑（人防）含在地库中合计-360007360007序号成本项目总成本（万元）总建筑面积单位成本（元/平米）一土地成本71608.14 2200.00 二开发成本90534.23 2514.84 1 开发前期准备费20459.43 568.32 2 主体建筑工程费44306.52 1230.74 3 主体安装工程费5179.00 143.86 4 社区管网工程费4563.28 126.76 5 园林环境费1767.20 49.09 6 配套设施费14258.80 396.08 三开发间接成本及管理费用27381.04 760.58 四项目总投资189523.4

56、2 5475.42 五预计总收入255108.40 7086.21 六销售毛利润65584.98 七扣除营业税及附加-14413.62 营业税及附加5.65%八扣除土地增值税-5102.17 -九扣除所得税-11517.30 十销售净利润34551.89 十一投资回报率18.23%十二销售毛利率25.71%十三销售净利率13.54%投资收益分析投资收益两个纬度分析静态收益预算依据静态收益分析销售收入预算依据项目静态销售收入及投资利率表：序号成本项目总成本（万元）总建筑面积单位成本（元/平米）一土地成本71608.14 2200.00 二开发成本90534.23 2514.84 1 开发前期准备

57、费20459.43 568.32 2 主体建筑工程费44306.52 1230.74 3 主体安装工程费5179.00 143.86 4 社区管网工程费4563.28 126.76 5 园林环境费1767.20 49.09 6 配套设施费14258.80 396.08 三开发间接成本及管理费用27381.04 760.58 四项目总投资189523.42 5475.42 五预计总收入255108.40 7086.21 六销售毛利润65584.98 七扣除营业税及附加-14413.62 营业税及附加5.65%八扣除土地增值税-5102.17 -九扣除所得税-11517.30 十销售净利润3455

58、1.89 十一投资回报率18.23%十二销售毛利率25.71%十三销售净利率13.54%投资收益分析投资收益两个纬度分析项目动态销售收入及投资利率表：序号成本项目总成本（万元）总建筑面积单位成本（元/平米）一土地成本71608.14 2200.00 二开发成本90534.23 2514.84 1 开发前期准备费20459.43 568.32 2 主体建筑工程费44306.52 1230.74 3 主体安装工程费5179.00 143.86 4 社区管网工程费4563.28 126.76 5 园林环境费1767.20 49.09 6 配套设施费14258.80 396.08 三开发间接成本及管理

59、费用29040.92 806.69 四项目总投资191183.30 5521.53 五预计总收入328591.03 9127.35 六销售毛利润137407.73 七扣除营业税及附加-18565.39 营业税及附加5.65%八扣除土地增值税-6571.82 -九扣除所得税-28067.63 十销售净利润84202.89 十一投资回报率44.04%十二销售毛利率41.82%十三销售净利率25.63%十四自有资金回报率140.34%项目现金流预算依据 现金流入测算依据：现金流入根据销售回款进行测算，按照当月销售额的70%和前月剩余销售额的30%进行计算回款，, 回款额即为每年现金流入,本项目开发采

60、取滚动开发策略,即项目上年销售收入扣除还款后,剩余资金投入下一年开发； 现金流出测算依据：全部地价款按照两次付清计算，开发前期准备费用开发成本、期间及管理费用分别按年和开发销售进度分摊到每年从第二年开始支付;2014年实现正现金流说明：因静态收益基于目前的房地产市场交易价格进行测算，未考虑市场价格的波动因素，但实际操作过程中，市场价格必然发生变化，因此我们以动态价格参考为准。CONTENTS1、地块本体分析2、重庆宏观概况3、重庆及区域发展规划4、重庆及区域房地产概况5、未来市场预判6、区域分类客群分析7、项目总体定位8、初步规划布局9、投资收益测算10、敏感性分析11、投资风险分析12、可行